Chương 1: Tổng quan các khái niệm bat động san Chương 2: Tổng quan về Savills Việt Nam và hoạt động kinh doanh bat động sản nhà ở có yêu tô nước ngoài Chương 3: Phương hướng và một số giải pháp day mạnh hoạt động bán hàng của Bộ phận kinh doanh nhà ở quốc tế tại Savills Việt Nam 11 CHUONG 1: TONG QUAN HOAT DONG KINH DOANH BAT DONG SAN 1. Khai niệm, phân loại và đặc điểm của Bat động san 1. Khái niệm Bắt động sản Tài sản có thé được hiểu là các của cải vật chất được dùng vào các mục đích như sản xuất hoặc tiêu dùng, thông thường tài sản là những món đồ có thực hoặc là tiền, giấy tờ có thé trị giá được bang tiền hay các quyền đối với tài sản. Quyền tài san là quyền có thé trị giá được bằng tiền va có thé chuyên giao trong giao dich dân sự.
Có nhiều loại hình tài sản khác nhau, tùy thuộc vào cách thức phân chia theo từng nhu cầu quản lý và sử dụng. Tuy nhiên, hệ thống luật pháp của các nước trên thế giới đều thống nhất phân chia tài sản thành hai loại cơ bản là bất động sản và động sản. Hầu hết các nước đều coi bất động sản là đất đai và những tài sản gắn liền với dat, không tách rời và được xác định bởi vi trí địa lý cua dat. Tại Việt Nam, khái niệm về bất động sản được quy định tại Bộ Luật Dân sự trong Khoản 1 Điều 107: “Bat động sản là các tài sản không thể di dời được”.
Đầu tiên, bất động sản là tài sản, nhưng khác với các tài sản khác, bất động sản không thé di dời được. Có thé nói, bat động sản là dat đai và những vật thé tồn tại trên đất và chỉ có thể sử dụng trong trạng thái không tách rời đất hoặc là những vật thể mà dịch chuyền sẽ bị hư hại như sự thay đôi trong tính chất, công năng, hình thái hoặc tốn nhiều công sức và chi phí như các công trình kiến trúc, công trình lắp ghép. Phân loại Bat động san Việc phân loại bất động sản được thong nhất tại các bộ luật và văn ban quy phạm pháp luật hiện hành có liên quan đến loại hình hàng hóa này do các cơ quan có thẩm quyền ban hành, đồng bộ với thông lệ phân loại bất động sản của khu vực và quốc tế. Theo đó, tùy thuộc vào mục đích sử dụng ta có thé chia bat động san theo 2 cach: a.
Phân loại theo yếu tố cấu thành 12 Khi phân loại theo yếu tố cầu thành, bat động sản thường được chia làm 3 loại: Dat dai: Dat dai được coi là tai sản khi đó là các thửa đất không di dời được hoặc di dời được nhưng không đáng ké và quyền sử dụng của mảnh đất đó được pháp luật công nhận. Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất: Các khái niệm về loại hình tài sản là nhà ở và công trình xây dựng gắn liền với đất được quy định cụ thể tại một số bộ luật liên quan. Theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014: “Nhà ở là công trình xây dựng với mục dich dé ở và phục vụ các nhu câu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân ”. Tại Khoản 10 Điều 3 Luật Xây dựng năm 2014: “Công trinh xây dựng là sản phẩm được tạo thành bởi sức lao động của con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết định vị với đất, có thể bao gồm phan dưới mặt đất, phan trên mặt dat, phan dưới mặt nước và phan trên mặt nước, được xây dung theo thiết kế.
Công trình xây dựng bao gồm công trình dân dụng, công trình công nghiệp, giao thông, nông nghiệp và phát triển nông thôn, công trình hạ tang kỹ thuật và công trình khác ”. Các tài sản khác gắn liền với đất: Các tài sản khác gắn liền với đất thường bao gồm các vườn cây lâu năm; các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối; các công trình du lịch, vui chơi; một số công trình khai thác hầm mỏ; các tài sản khác do pháp luật quy định;. Phân loại theo mục đích sử dụng Bat động sản nhà ở: Bao gồm các công trình nhà ở trên đất hay cả những căn hộ chung cư cao tầng. Bắt động sản cửa hàng thương mại dịch vụ: đó chính là các chợ, trung tâm thương mại, các khách san.
13 e Bất động sản Văn phòng: đây là các bat động sản được dùng dé làm văn phòng đại diện cho các công ty, các cơ quan hành chính, các chi nhánh ngân hàng. e Bắt động sản Công nghiệp: Là bat động sản được sử dụng trong sản xuất công nghiệp. Dé chính đất dai được dùng dé xây dựng các khu công nghiệp, các nhà xưởng, các kho, các bãi bến, các công trình khai thác ham mỏ. ° Bất động sản Nông nghiệp: Là bat động sản được dùng trong sản xuất nông nghiệp.
Các bất động sản nông nghiệp bao gồm đất sử dụng mục đích trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy hải sản, làm muối, trồng rừng và sử dụng dé nghiên cứu thi nghiệm về nông nghiệp. Đặc điểm của Bắt động sản Bat động sản là hàng hóa có vị trí cỗ định về vị trí địa lý, địa điểm và không có khả năng di dời được, do bat động sản luôn gan liền với đất đai, đồng thời đặc điểm của đất đai là có vị trí cố định và bị giới hạn về diện tích và không gian. Đặc điểm này ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản, đến kinh doanh bất động sản. Do đó, vị trí của một bat động san như địa điểm cụ thé, môi trường kinh tế, chính trị, xã hội, pháp lý, cảnh quan, kết cấu hạ tầng.
của nó có ý nghĩa vô cùng quan trọng không chỉ đôi với giá tri ma còn với giá ca bat động sản. Bắt động sản là loại hàng hóa có tính lâu bền. Tính lâu bền của hàng hóa bất động sản xuất phát từ đặc điểm trường tồn của đất đai, loại tài sản từ thiên nhiên ban tặng không thê bị tiêu hủy (trừ một số trường hợp đặc biệt như: động đất, núi lửa, sạt lở. Bắt động sản là hàng hóa mang tinh cá biệt và khan hiếm.
Sở di tính cá biệt và khan hiếm của bat động sản là do sự khan hiếm và tính có hạn của diện tích bề mặt trái đất, cụ thể hơn là của từng vùng, từng địa phương, từng khu vực hay từng thửa đất. Tính phức tạp của đất đai về địa hình, chất đất, vị trí, cảnh quan. là yếu tố quan trọng quyết định nên tính chất này của hàng hóa bất động sản. Mặt khác, sự đa dạng trong ý tưởng đến thiết kế xây dựng, chế tao.
của chủ đầu tư cũng như của các kiến trúc sư, các công trình sư và các nhà thiết kế cũng góp phần tạo nên tính cá biệt của loại hàng hóa này. Khái niệm và đặc điểm của bất động sản nhà ở 1. Khái niệm bat động sản nhà ở Bat động sản nhà ở là một công trình bất động sản được xây dựng trên đất với mục đích dé ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. Tùy vào đối tượng và mục đích sử dụng, bat động san nhà ở có nhiều loại hình khác nhau: nhà ở riêng lẻ, nhà chung cư, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cu,.
Theo Khoản 4 Điều 3 Luật Nhà ở 2014, nhà ở thương mại được định nghĩa “là nhà ở duoc dau tư xây dựng dé bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trưởng ”. Như vậy, nhà ở thương mại là loại hình bat động san được các tổ chức, cá nhân đứng ra đầu tư và phát triển để bán hoặc cho thuê tùy thuộc theo khả năng thu nhập của từng đối tượng khách hàng khác nhau và điều kiện kinh tế xã hội của đất nước. Mục tiêu hàng đầu của các nhà đầu tư khi quyết định bỏ vốn đề đầu tư vào loại hình bat động sản nay chính là lợi nhuận. Trong bối cảnh kinh tế hiện nay, VIỆC các cá nhân, tổ chức thuộc thành phần kinh tế phát triển đầu tư vào loại hình này được Nhà nước khuyến khích, ủng hộ.
Việc đây mạnh đầu tư vào bat động sản nhà ở thương mại đã từng bước cải thiện chỗ ở của các tầng lớp dân cư, cũng như phát triển đô thị và nông thôn bắt kịp theo xu hướng văn minh, hiện đại nhưng vẫn giữ được các bản sắc văn hóa dân tộc. Nhà ở thương mại thường được chia thành 3 loại hình: Nhà chung cư: Theo Khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở 2014, nhà ở là chung cư được định nghĩa như sau: “Nhà chung cư là nhà có từ 2 tang trở lên, có nhiều căn hộ, có lỗi di, câu thang chung, có phan sở hữu riêng, phan sở hữu chung và hệ thong công trình hạ tang sử dung chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gốm nhà chung cu được xây dựng với mục dich dé ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp dé ở và kinh doanh”. Có thê hiểu, đây là loại hình bất động sản cao tầng gồm một hoặc nhiều tòa chung cư, phục vụ một lượng dân cư lớn, có các phần diện tích sử dụng riêng và diện tích sử dụng chung gồm các tiện ích phục vụ dân cư trong bất động sản đó. Ngoài những bat động san chi phục 15 vụ mục đích đê ở, hiện nay còn thịnh hành nhiêu bât động sản chung cư với mục đích hỗn hợp, vừa dé ở và vừa dé kinh doanh bán lẻ.
Nha biệt thự; Theo Khoản 2 Điều 3 Luật Nhà ở 2014, bất động sản biệt thự được coi là một loại hình của nha ở riêng lẻ, “là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyên sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân”. Thông tư số 38/2009/TT-BXD của Bộ Xây Dựng định nghĩa rõ hơn về khái niệm, cấu trúc chung của biệt thự như sau “Biệt thy là nhà ở riêng biệt. Có sân vườn, có hàng rào và lỗi ra vào riêng biệt; có số tang chính không quá 3 tang; có it nhất 3 mặt trông ra sân hoặc vườn, có diện tích không vượt quả 50% điện tích khuôn viên đất được xác định là khu chức năng trong quy hoạch chỉ tiết xây dựng đô thị được cấp có thẩm quyên xây dựng”. Như vậy, biệt thự có thể hiểu đơn giản là một bất động sản được xây dựng giữa một mảnh đất có điện tích lớn, không có diện tích sử dụng chung với không gian sống gần với thiên nhiên.