Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Sự phát triển kinh tế tại các quốc gia mới nổi như Việt Nam luôn gắn liền với sự phát triển của hệ thống cơ sở hạ tầng và các dự án bất động sản. Đây là điều kiện tiên quyết để thu hút nguồn vốn đầu tư trong và ngoài nước, đồng thời tạo nền tảng hỗ trợ phát triển các ngành công nghiệp phụ trợ và dịch vụ.

Trong bối cảnh đó, Công ty Trách nhiệm hữu hạn (TNHH) Hòa Bình đã thực hiện bước chuyển dịch chiến lược sang lĩnh vực đầu tư xây dựng cơ bản. Tận dụng bề dày kinh nghiệm trong ngành xây dựng, doanh nghiệp đã triển khai nhiều loại hình bất động sản đa dạng, bao gồm:

  • Khu phức hợp tổ chức sự kiện và khu ẩm thực.
  • Căn hộ khách sạn (Condotel).
  • Khu chung cư cao tầng.
  • Tổ hợp trung tâm thương mại và khách sạn hạng sang (đặc biệt là dòng sản phẩm dát vàng).

Tuy nhiên, đặc thù của dự án đầu tư bất động sản là quy mô vốn lớn, thời gian thực hiện kéo dài và chịu sự chi phối của nhiều yếu tố kinh tế - xã hội phức tạp. Mặc dù công tác quản lý dự án (QLDA) tại Công ty TNHH Hòa Bình đã mang lại những kết quả tích cực về cải thiện chất lượng công trình và giảm thiểu rủi ro, thực tiễn hoạt động vẫn bộc lộ các điểm nghẽn như: áp dụng quy chế quản lý chưa linh hoạt, phương pháp quản lý chưa hoàn toàn phù hợp với thực tế từng dự án, một số hạng mục còn vượt dự toán hoặc phát sinh chậm trễ tiến độ.

Xuất phát từ thực tiễn trên, tác giả Nguyễn Thị Ngọc Anh đã thực hiện chuyên đề tốt nghiệp với đề tài: "Hoàn thiện công tác quản lý dự án đầu tư Bất động sản tại công ty trách nhiệm hữu hạn Hòa Bình".

  • Mục tiêu nghiên cứu:
    1. Hệ thống hóa cơ sở lý luận và thực tiễn về công tác quản lý dự án đầu tư bất động sản dưới góc độ chủ đầu tư.
    2. Phân tích, đánh giá thực trạng công tác quản lý dự án đầu tư bất động sản tại Công ty TNHH Hòa Bình trong giai đoạn 2017–2021.
    3. Đề xuất các nhóm giải pháp có tính khả thi nhằm hoàn thiện công tác quản lý dự án của công ty đến năm 2025.
  • Đối tượng nghiên cứu: Công tác quản lý dự án đầu tư bất động sản tại doanh nghiệp.
  • Phạm vi nghiên cứu:
    • Không gian: Công ty TNHH Hòa Bình và các dự án bất động sản trọng điểm do công ty làm chủ đầu tư.
    • Thời gian: Phân tích thực trạng quản lý dự án giai đoạn 2017–2021, số liệu tài chính - nhân sự giai đoạn 2018–2020 và định hướng giải pháp đến năm 2025.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khung lý thuyết và quy định pháp lý áp dụng

Khóa luận tiếp cận công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng theo chu kỳ phát triển toàn diện của dự án và các mảng nghiệp vụ chuyên biệt dưới góc độ chủ đầu tư:

  • Khái niệm và mục tiêu QLDA: Quản lý dự án là quá trình lập kế hoạch, điều phối thời gian, nguồn lực và giám sát quá trình phát triển nhằm đảm bảo dự án hoàn thành đúng thời hạn, trong phạm vi ngân sách được duyệt và đạt yêu cầu kỹ thuật, chất lượng.
  • Đặc điểm kinh tế của bất động sản: Đất đai chỉ có quyền sử dụng, tính cố định, tính không đồng nhất (dị biệt), tính khan hiếm, tính bền lâu (tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý), giá trị lớn và phụ thuộc chặt chẽ vào quy hoạch cũng như năng lực quản lý.
  • Quy trình phát triển dự án bất động sản 7 bước:
    1. Bước 1: Tìm kiếm đất phù hợp (khảo sát tính pháp lý, chỉ tiêu quy hoạch từ Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên & Môi trường, UBND cấp tỉnh).
    2. Bước 2: Hình thành ý tưởng kinh doanh.
    3. Bước 3: Nghiên cứu thị trường (thị trường văn phòng, căn hộ, khách sạn, TTTM).
    4. Bước 4: Thiết kế ý tưởng kinh doanh (kiến trúc, công năng, mô hình dịch vụ).
    5. Bước 5: Phân tích tài chính (ước tính chi phí, dòng tiền, NPV, IRR, thời gian hoàn vốn, phân tích độ nhạy).
    6. Bước 6: Tìm nguồn tài trợ, lập hồ sơ dự án (ký kết MOU, thẩm định tiền khả thi/khả thi) và xin cấp phép.
    7. Bước 7: Triển khai dự án (thiết kế chi tiết, đấu thầu, thi công, giám sát, vận hành, khai thác).
  • Hệ thống văn bản pháp luật và tiêu chuẩn điều chỉnh:
    • Luật Đấu thầu số 43/2013/QH13 và Nghị định số 63/2014/NĐ-CP về lựa chọn nhà thầu.
    • Nghị định số 10/2021/NĐ-CP về quản lý chi phí đầu tư xây dựng.
    • Luật Kinh doanh Bất động sản và các quy chuẩn kỹ thuật xây dựng hiện hành.

Phương pháp nghiên cứu và nguồn dữ liệu

Tác giả sử dụng kết hợp các phương pháp nghiên cứu học thuật và phân tích nghiệp vụ thực tế:

  • Phương pháp thu thập và xử lý số liệu: Khai thác dữ liệu thứ cấp từ báo cáo tài chính, báo cáo quản trị nhân sự, hồ sơ thiết kế, dự toán và biên bản nghiệm thu nội bộ của Công ty TNHH Hòa Bình.
  • Phương pháp phân tích - tổng hợp: Hệ thống hóa các chỉ tiêu tài chính, chi phí, tiến độ và cơ cấu tổ chức bộ máy.
  • Phương pháp so sánh, đối chiếu: Đánh giá sự biến động qua chuỗi thời gian (2018–2020 đối với tài chính, nhân sự; 2017–2021 đối với công tác triển khai dự án).
  • Phương pháp sơ đồ hóa: Mô hình hóa cơ cấu tổ chức, quy trình thẩm định thiết kế, quy trình đấu thầu, quy trình nghiệm thu bàn giao và các bước lập kế hoạch dự án.

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Cơ sở lý luận và thực tiễn về công tác quản lý dự án đầu tư bất động sản

Chương 1 tập trung làm sáng tỏ các khái niệm nền tảng về dự án đầu tư, đặc điểm dự án bất động sản và nội dung quản lý dự án theo chu kỳ dự án cũng như theo lĩnh vực chuyên môn:

  • Phân loại bất động sản: Phân chia thành 3 nhóm lớn: BĐS có đầu tư xây dựng (nhà ở, công trình thương mại dịch vụ, trụ sở, hạ tầng kỹ thuật/xã hội), BĐS không đầu tư xây dựng (đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản) và BĐS đặc biệt (công trình bảo tồn, di sản, đình chùa, miếu mạo).
  • Nội dung quản lý theo giai đoạn:
    • Chuẩn bị đầu tư: Lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi, báo cáo nghiên cứu khả thi, xin phê duyệt chủ trương đầu tư.
    • Thực hiện đầu tư: Lựa chọn tư vấn thiết kế, thiết kế công trình (1 bước, 2 bước hoặc 3 bước tùy quy mô), thẩm tra/thẩm định thiết kế kỹ thuật - dự toán, tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà thầu thi công, giám sát thi công xây lắp, quản lý an toàn lao động và bảo vệ môi trường.
    • Kết thúc đầu tư và đưa vào sử dụng: Nghiệm thu hoàn thành, lập bản vẽ hoàn công, quyết toán công trình, bàn giao và thực hiện nghĩa vụ bảo hành.
  • Nội dung quản lý theo lĩnh vực: Bao gồm lập kế hoạch tổng quan, quản lý phạm vi, quản lý tiến độ, quản lý chi phí, quản lý chất lượng, quản lý hợp đồng, quản lý an toàn lao động - vệ sinh môi trường (ATLĐ & VSMT), quản lý rủi ro và quản lý lựa chọn nhà thầu.
  • Các nhân tố ảnh hưởng:
    • Nhân tố chủ quan: Năng lực của lãnh đạo và cán bộ ban QLDA, mô hình cơ cấu tổ chức, văn hóa nội bộ, kỹ năng xử lý công tác giải phóng mặt bằng (GPMB) và phối hợp với chính quyền.
    • Nhân tố khách quan: Môi trường kinh tế vĩ mô (tăng trưởng, lạm phát, lãi suất), môi trường pháp lý, điều kiện tự nhiên, sự hỗ trợ của chính quyền địa phương và các cơ quan quản lý nhà nước.

Chương 2: Thực trạng công tác quản lý dự án đầu tư bất động sản tại Công ty Trách nhiệm hữu hạn Hòa Bình giai đoạn 2017–2021

Chương 2 phản ánh toàn diện bức tranh hoạt động sản xuất kinh doanh, cơ cấu tổ chức và thực tế triển khai công tác quản lý dự án tại Công ty TNHH Hòa Bình:

1. Quá trình hình thành và kết quả kinh doanh (2018–2020)

Công ty TNHH Hòa Bình phát triển qua nhiều giai đoạn với các cột mốc quan trọng: thành lập liên doanh sản xuất rượu vang, xây dựng nhà máy cán Inox 1 và 2 tại Hưng Yên, đầu tư Nhà máy sản xuất Malt bia (Công ty CP Đường Man) tại KCN Tiên Sơn - Bắc Ninh (2002–2004), liên doanh TNHH Somerset Hòa Bình (106 Hoàng Quốc Việt), xây dựng Nhà máy nước giải khát HBB với tổng vốn trên 50 triệu USD (nhập khẩu thiết bị Krones - Đức và hương liệu Firmenich - Thụy Sỹ), và đẩy mạnh các tổ hợp bất động sản cao tầng.

Chỉ tiêu tài chính (Đơn vị: Tỷ đồng) Năm 2018 Năm 2019 Năm 2020
Tổng tài sản có 1.415,69 1.668,04 1.815,44
- Tài sản có lưu động 1.396,64 1.638,40 1.743,69
Tổng tài sản nợ 1.415,68 1.668,04 1.814,99
- Tài sản nợ lưu động 1.389,99 1.617,95 1.654,44
Vốn luân chuyển 34,89 59,29 170,66
Doanh thu thuần 1.403,79 1.614,88 1.743,16
Lợi nhuận trước thuế 23,12 28,04 31,13
Lợi nhuận sau thuế 21,03 25,21 27,84
Vay tín dụng 152,44 175,47 175,29

Ghi chú: Năm 2020, mặc dù chịu tác động của dịch COVID-19, doanh thu của công ty đạt 1.743,75 tỷ đồng (tăng trưởng 107,95% so với năm 2019), lợi nhuận sau thuế đạt 27,84 tỷ đồng (tăng 101,4% so với năm 2019).

2. Cơ cấu tổ chức và nhân sự

Cơ cấu quản lý gồm Chủ tịch Hội đồng thành viên, Hội đồng thành viên (4 thành viên), Kiểm soát viên (2 thành viên), Ban Giám đốc cùng 4 phòng ban nghiệp vụ (Phòng Tài chính - Kế toán, Phòng Hành chính - Nhân sự, Phòng Kinh doanh, Phòng Đầu tư) và Ban Quản lý dự án. Nhân sự có xu hướng trẻ hóa (lao động dưới 35 tuổi chiếm tỷ trọng đáng kể), phần lớn có trình độ đại học và tỷ trọng lao động gián tiếp tăng để phục vụ các dự án trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư.

3. Thực trạng quản lý tại các dự án trọng điểm

  • Hòa Bình Green City (505 Minh Khai, Hà Nội): Tổ hợp gồm 2 tòa tháp cao 27 tầng (3 tầng hầm, 4 tầng thương mại, 1 tầng tiện ích, 22 tầng căn hộ). Tổng mức đầu tư 1.500 tỷ đồng, BIDV tài trợ tín dụng 1.000 tỷ đồng. Công trình có kết cấu chống động đất cấp 8, vách bê tông dày 250 mm, tường dày 350 mm, sàn bê tông dự ứng lực dày 220–240 mm, thiết kế không cột chịu lực trong phòng để tối ưu diện tích. Hoàn thành và bàn giao tháng 7/2015.
  • Hội An Golden Sea (Quảng Nam): Quy mô 69.824,3 m² (6,98 ha), mặt biển An Bàng dài 275 m. Quy hoạch gồm 1 tầng thương mại giải trí dưới nước, 3 tầng nổi dịch vụ thương mại, 5 tòa căn hộ khách sạn, 8 biệt thự ven biển và 10 căn hộ dưới nước có view kính nhìn ra hồ điều hòa nước biển sạch 1,6 ha. Dự án sử dụng gạch ốp lát và mái dát vàng, giá khởi điểm đấu giá lâu đài dự kiến 230 tỷ đồng, giá thuê phòng dát vàng khoảng 500 USD/đêm.
  • Hệ thống Trung tâm thương mại, Outlet V+: Đề án xây dựng mạng lưới trung tâm thương mại hỗ trợ bán hàng Việt Nam giá rẻ hơn thị trường 30–40% (nhờ miễn phí mặt bằng 25.000 m² sàn). Dự án tổ hợp tại Đông Anh (Hà Nội) dự kiến khi vận hành tạo ra doanh thu 1.000 tỷ đồng/ngày, đóng góp thuế 100 tỷ đồng/ngày và tạo 10.000 việc làm.
  • Dự án Dolce by Wyndham Hanoi Golden Lake: Khách sạn cao cấp dát vàng tại Hà Nội.

4. Đánh giá công tác quản lý dự án (2017–2021)

  • Kết quả đạt được: Hòa Bình khẳng định năng lực đặc thù khi vừa trực tiếp thiết kế, vừa thi công và tự tổ chức quản lý dự án; kiểm soát tốt kỹ thuật xây dựng công trình chịu lực cao với tốc độ thi công sàn đạt trung bình 60 giờ/sàn.
  • Hạn chế tồn tại:
    • Một số hạng mục xây dựng phát sinh chi phí vượt dự toán phê duyệt ban đầu.
    • Tỷ lệ kéo dài thời gian ở khâu chuẩn bị đầu tư và giải phóng mặt bằng còn xảy ra tại một số dự án phức tạp.
    • Việc phối hợp giữa Ban QLDA với các phòng ban chức năng (Phòng Đầu tư, Phòng Kế toán) đôi khi còn thiếu tính đồng bộ.

Chương 3: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác quản lý dự án đầu tư bất động sản của Công ty TNHH Hòa Bình đến năm 2025

Dựa trên định hướng phát triển đến năm 2025 của công ty, tác giả đề xuất 3 nhóm giải pháp trọng tâm:

  1. Nhóm giải pháp hoàn thiện các nghiệp vụ quản lý dự án:
    • Hoàn thiện công tác lập kế hoạch chi phí và kiểm soát định mức dự toán xây dựng theo đúng Nghị định số 10/2021/NĐ-CP.
    • Nâng cao tính chính xác trong công tác khảo sát và thẩm định hồ sơ thiết kế kỹ thuật - tổng dự toán để giảm thiểu phát sinh khối lượng thi công.
    • Tăng cường kiểm soát hợp đồng kinh tế và tiến độ nghiệm thu thanh quyết toán vốn đầu tư.
  2. Hoàn thiện quy trình công việc QLDA:
    • Chuẩn hóa quy trình phối hợp liên phòng ban từ khâu khảo sát, lập báo cáo khả thi đến giai đoạn đấu thầu và nghiệm thu bàn giao.
    • Ứng dụng các quy chuẩn quản lý tiến độ chi tiết, thiết lập các mốc kiểm soát chất lượng thi công tại hiện trường.
  3. Nâng cao chất lượng nhân lực của Ban QLDA:
    • Đào tạo, bồi dưỡng chuyên sâu kiến thức quản trị dự án, pháp luật xây dựng và đấu thầu cho đội ngũ kỹ sư, cán bộ quản lý trẻ.
    • Xây dựng cơ chế đánh giá hiệu quả công việc gắn liền với tiến độ và chất lượng của từng hạng mục công trình.

Kết quả và đóng góp

  • Hệ thống hóa số liệu thực tế: Khóa luận đã phản ánh chi tiết các chỉ tiêu tài chính, quy mô tài sản (đạt 1.815,44 tỷ đồng năm 2020) và thông số kỹ thuật đặc thù của các dự án bất động sản thương hiệu Hòa Bình (kết cấu chống động đất cấp 8, tường 350 mm, hồ nhân tạo 1,6 ha, căn hộ phủ vàng dưới biển).
  • Nhận diện đúng hạn chế: Chỉ ra các nguyên nhân dẫn đến việc vượt dự toán và chậm tiến độ trong công tác quản lý dự án tại doanh nghiệp giai đoạn 2017–2021.
  • Đóng góp giải pháp ứng dụng: Các giải pháp được xây dựng bám sát mô hình tổ chức của Công ty TNHH Hòa Bình, có tính ứng dụng cao cho giai đoạn 2022–2025 nhằm tối ưu hóa chi phí và nâng cao chất lượng công trình.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

  • Hạn chế: Số liệu phân tích tài chính tập trung vào giai đoạn 2018–2020 do tác động của việc tiếp cận báo cáo nội bộ trong thời kỳ dịch bệnh; một số dự án nghỉ dưỡng quy mô lớn (Hội An Golden Sea) đang trong quá trình hoàn thiện nên chưa đánh giá được toàn bộ giai đoạn khai thác vận hành thương mại.
  • Hướng nghiên cứu tiếp: Mở rộng nghiên cứu công tác quản lý tài sản và vận hành khai thác bất động sản sau bàn giao đối với phân khúc căn hộ du lịch (Condotel) và khách sạn hạng sang dát vàng.

Giá trị tham khảo

Tài liệu là nguồn tham khảo hữu ích cho:

  • Sinh viên chuyên ngành Quản lý dự án, Kinh tế đầu tư, Quản trị kinh doanh bất động sản khi tìm hiểu về quy trình phát triển và quản lý dự án đầu tư xây dựng thực tế.
  • Các nhà quản lý doanh nghiệp xây dựng - bất động sản áp dụng mô hình chủ đầu tư kiêm nhà thầu thiết kế và thi công xây lắp.
  • Người nghiên cứu các chuyên đề về quản trị chi phí, đấu thầu xây dựng theo quy định của pháp luật Việt Nam.

Câu hỏi thường gặp

1. Tại sao Công ty TNHH Hòa Bình có thể vừa thiết kế, thi công vừa quản lý dự án?

Doanh nghiệp xuất phát điểm có bề dày kinh nghiệm trong lĩnh vực thi công xây dựng cơ bản, sản xuất vật liệu (nhà máy thép không gỉ, inox) và sở hữu đội ngũ kỹ sư chuyên môn cao, cho phép doanh nghiệp tự chủ từ khâu lập thiết kế, thi công kết cấu chịu lực đến tổ chức giám sát tại hiện trường.

2. Dự án Hòa Bình Green City có những thông số kỹ thuật đặc thù nào?

Dự án được xây dựng với khả năng chống động đất cấp 8, sử dụng vách bê tông dày 250 mm, tường dày 350 mm, sàn bê tông dự ứng lực dày 220–240 mm và hoàn toàn không có cột chịu lực bên trong các căn hộ.

3. Quy mô và điểm nổi bật của dự án Hội An Golden Sea là gì?

Dự án có tổng diện tích 69.824,3 m² (6,98 ha) với 275 m mặt biển An Bàng; bao gồm hồ điều hòa nước biển sạch 1,6 ha, 10 phòng khách sạn/căn hộ dưới mặt nước có vách kính và các công trình được ốp lát, phủ mái dát vàng.

4. Tình hình kinh doanh của Công ty TNHH Hòa Bình giai đoạn 2018–2020 biến động ra sao?

Doanh thu thuần tăng trưởng liên tục từ 1.403,79 tỷ đồng (2018) lên 1.614,88 tỷ đồng (2019) và 1.743,16 tỷ đồng (2020). Lợi nhuận sau thuế duy trì đà tăng trưởng từ 21,03 tỷ đồng (2018) lên 25,21 tỷ đồng (2019) và đạt 27,84 tỷ đồng (2020).

Kết luận

Chuyên đề tốt nghiệp của tác giả Nguyễn Thị Ngọc Anh đã hoàn thành mục tiêu hệ thống hóa lý luận và đánh giá sâu sắc thực trạng quản lý dự án đầu tư bất động sản tại Công ty TNHH Hòa Bình giai đoạn 2017–2021. Khóa luận cung cấp các dữ liệu thực tế về các dự án tiêu biểu như Hòa Bình Green City và Hội An Golden Sea, đồng thời chỉ ra các điểm nghẽn về chi phí và tiến độ. Các giải pháp đề xuất cho giai đoạn đến năm 2025 có tính thực tiễn cao, giúp doanh nghiệp nâng cao năng lực cạnh tranh và hiệu quả quản trị dự án đầu tư xây dựng.