Chương 1: Cơ sở lý luận và thực tiễn về công tac QLDA đầu tư bat động sản Chương 2: Thực trang công tác QIdA đầu tư dự án bất động sản tại công ty TNHH Hòa Bình giai đoạn 2017-2021 Chương 3: Giải pháp hoàn thiện công tác QLDA đầu tư dự án tại công ty TNHH Hòa Bình đến năm 2025 DANH MỤC BANG Bảng 1.1: Nội dung quản lý dự án Sơ đồ 1.2: Quy trình phát triển dự án đầu tư bất động sản Sơ đồ 2.1: Cơ cầu tổ chức công ty Trách nhiệm hữu hạn Hòa Bình Bảng 2.2: Cơ cầu nhân sự của công ty TNHH Hòa Bình giai đoạn 2018 - 2020 Bảng 2.3: Báo cáo tài chính công ty TNHH Hòa Bình giai đoạn 2018 - 2020 Bảng 2.4 Kết quả hoạt động kinh doanh công ty TNHH Hòa Bình giai đoạn 2018 - 2020 Sơ đồ 2.5: Hình thức t6 chức quan lý dự án công ty TNHH Hòa Bình Sơ đồ 2.6: Cơ cau ban quản lý dự án công ty TNHH Hòa Bình Sơ đồ 2.7: các bước lập kế hoạch dự án của công ty TNHH Hòa Bình: Bang 2.8: Bang tỷ lệ thay déi theo các yếu tô ảnh hưởng trong các dự án thuộc công ty TNHH Hòa Bình Sơ đồ 2.9: Công tác thâm định và phê duyệt thiết kế của công ty TNHH Hòa Bình Sơ đồ 2.10: Công tác đấu thầu của công ty TNHH Hòa Bình Bảng 2.11: Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác chọn nhà thầu công ty TNHH Hòa Bình Sơ đồ 2.12: Công tác giám sát, quản lý thi công công ty TNHH Hòa Bình Bảng 2.13: Một số dự án tăng chi phí của công ty TNHH Hòa Bình Bảng 2.14: Một số nguyên nhân gây ảnh hưởng đên dự án của công ty TNHH Hòa Bình Sơ đồ 2.15: quy trình công tác nghiệm thu, ban giao, quyết toán và bảo hành sau dự án của công ty TNHH Hòa Bình Bảng 2.16: số hạng mục công trình vượt dự toán của công ty TNHH Hòa Bình giai đoạn 2017 - 2021 Bang 2.17: một số hang mục không dam bảo chất lượng dự án của công ty TNHH Hòa Bình Sơ đồ 2.18: các bước quản lý thời gian của công ty TNHH Hòa Bình Bảng 2.19: Tỷ lệ thời gian kéo đải theo giai đoạn của dự án Bảng 2.20: Tỷ lệ chậm tiến độ kế hoạch của một số dự án Bảng 2.21: Các nguyên nhân ảnh đến công tác QLDA tại công ty TNHH Hòa Bình DANH MỤC CÁC CHỮ VIET TAT TNHH Trach nhiệm hữu han ANLĐ An toản lao động VSMT Vệ sinh môi trường NT Nhà thầu QLDA Quản lý dự án BĐS Bat động sản CĐT Chủ đầu tư TMĐT Tổng mức đầu tư DA Dự án HSMT Hồ sơ mời thầu HSDT Hồ sơ dự thầu KH Kế hoạch CBNV Cán bộ nhân viên UBND Ủy ban nhân dân CHUONG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VA THUC TIEN VE QUAN LY DỰ ÁN ĐẦU TƯ BAT ĐỘNG SAN 1.1 Vài nét về công tác quan lý dự án đầu tư 1.1 Cơ sở lý thuyết về quản lý dự án dau tư Khái niệm quản lý dự án đầu tư Quản lý dự án là quá trình lập kế hoạch, điều phối thời gian, nguồn lực và giám sát quá trình phát triển của dự án nhằm đảm bảo cho dự án hoàn thành đúng thời hạn, trong phạm vi ngân sách được duyệt và đạt được các yêu cầu đã định về kỹ thuật và chất lượng sản phẩm dịch vụ, bằng những phương pháp và điều kiện tốt nhất cho phép. Quản lý dự án bao gồm ba giai đoạn chủ yếu. Đó là việc lập kế hoạch, điều phối thực hiện mà nội dung chủ yếu là quản lý tiến độ thời gian, chi phí và thực hiện giám sát các công việc dự án nhằm đạt được những mục tiêu xác định. Mục tiêu của quản lý dự án đầu tư (dưới góc độ chủ đầu tư) Chủ đầu tư xây dựng là người (hoặc tổ chức) sở hữu vốn hoặc là người được giao quản lý và sử dụng vốn để đầu tư xây dựng công trình.
Chủ đầu tư là người phải chịu trách nhiệm toán diện trước người quyết định đầu tư của pháp luật. Chủ đầu tư là người phải chịu trách nhiệm toàn diện trước người quyết định đầu tư và pháp luật về các mặt chất lượng, tiến độ, chi phí vốn đầu từ và các quy định khác của pháp luật. Chủ đầu tư được quyền dừng thi công xây dựng công trình và yêu cầu khắc phục hậu quả khi nhà thầu thi công xây dựng công trình vi phạm các quy định về chất lượng công trình, an toàn vệ sinh môi trường. Trong công tác quản lý khảo sát chất lượng xây dựng: chủ đầu tư phải lựa chọn nhà thầu khảo sát đủ điều kiện năng lực theo quy định; tổ chức tốt việc lập, phê duyệt nhiệm vụ khảo sát đủ điều kiện năng lực theo quy định; tô chức tốt việc lập, phê duyệt nhiệm vụ khảo sát xây dựng phương án khảo sát kỹ thuật xây dựng và bổ sung nhiệm vụ khảo sát xây dựng; thực hiện kiểm tra đầy đủ việc tuân thủ các quy định trong hợp đồng xây dựng của nhà thầu khảo sát xây dựng trong quá trình thực hiện khảo sát; thực hiện tốt việc giám sát công tác khảo sát xây dựng, nghiệm thu và phê duyệt báo cáo kết quả khảo Z sát.
Đối với công tác quản lý chất lượng thiết kế xây dựng công trình: Chủ dau tư tổ chức tốt việc lập nhiệm vụ thiết kế xây dựng công trình trên cơ sở báo cáo xây dựng công trình hoặc chủ trương đầu tư được cấp tham quyền phê duyệt; lựa chọn tô chức, cá nhân có đủ điều kiện năng lực dé lập thiết kế xây dựng công trình khi cần thiết; kiểm tra việc tuân thủ các quy định trong hợp đồng xây dựng của nhà thầu thiết kế, nhà thầu thâm tra thiết kế trong quá trình thực hiện hợp đồng: kiểm tra và trình thiết kế cơ sở cho người quyết định đầu tư thâm định, phê duyệt theo quy định của pháp luật đối với công trình sử dụng nguồn vốn của Nhà nước, tổ chức thâm định, phê duyệt thiết kế dự toán; thực hiện thay đổi thiết kế theo quy định tô chức nghiệm thu hồ sơ thiết kế xây dựng công trình. Trong công tác quản lý chất lượng thi công xây dựng công trình: Chủ đầu tư có trách nhiệm tô chức lựa chọn tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện năng lực theo quy định dé thực thi công xây dung công trình, giám sát thi công xây dung và các công việc tu van xây dựng khác; thông báo về nhiệm vụ quyền hạn của các cá nhân trong hệ thống quản lý chất lượng của chủ đầu tư, nhà thầu giám sát thi công xây dựng công trình cho các nhà thầu có liên quan để phối hợp thực hiện; kiểm tra sự phù hợp năng lực của nhà thầu thi công xây dựng công trình cho các nhà thầu có liên quan biết dé phối hợp thực hiện; kiểm tra sự phù hợp năng lực của nhà thầu thi công so với hồ sơ dự thầu và hợp đồng xây dựng; kiểm tra việc huy động và bố trí nhân lực của nhà thầu giám sát trong quá trình thi công xây dựng công trình so với yêu cầu của hợp đồng xây dung; kiểm tra và giám sát trong quá trình thi công xây dựng công trình; thực hiện các quy định về bảo vệ môi trường: tô chức kiểm định, nghiệm thu, lập hồ sơ hoàn thành, lưu trữ hồ sơ của công trình và bàn giao công trình xây dựng; tạm dừng hoặc đình chỉ thi công đối với nhà thầu thi công khi xét thấy chất lượng thi công không đảm bảo yêu cầu kỹ thuật, biện pháp thi công không đảm bảo an toàn,. Tóm lại, mục tiêu quản lý dự án dưới góc độ chủ đầu tư là đảm bảo và nâng cáo chất lượng công trình sẽ thỏa mãn được các yêu cầu của chủ đầu tư, tiết kiệm được vốn Nhà nước hay đầu tư và góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống xã hội. Ngoài ra, đảm bảo và nâng cao chất lượng tạo lòng tin, sự ủng hộ của các tổ chức xã hội và người hưởng lợi với chủ đầu tư, góp phan phát triển mối quan hệ hợp tác lâu dài.2 Quản lý dự an theo giai đoạn Khái niệm: là các bước hoặc các giai đoạn mà một dự án phải trải qua từ khi dự án mới chỉ là ý đồ cho đến khi dự án được hoàn thành và cham dứt hoạt động.
Về cơ bản, quy trình quản ý dự án bao gồm 3 giai đoạn: - Chuẩn bị đầu tư - Thực hiện đầu tư - Kết thúc xây dựng và đưa công trình vào khai thác sử dụng Giai đoạn chuẩn bị đầu tư: Đối với các dự án, công trình quan trọng quốc gia, dự án nhóm A. Chủ đầu tư tổ hcức lập báo cáo nghiênc ứu tiền khả thi để có cơ sở xem xét quyết định chủ trương đầu tư xây dựng. Trường hợp các dự án nhóm A (trừ dự án quan trọng quốc gia) đã có quy hoạch cần phê duyệt đảm bảo các nội dụng quy định thì không cần lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi. Giai đoạn thực hiện đầu tư: Sau khi báo cáo đầu tư được phê duyệt dự án đầu tư được chuyển sang giai đoạn thực hiện đầu tư.
Vấn đề đầu tiên là lựa chọn đơn vị tư vấn, phải lựa chọn những chuyên gia tư vấn, thiết kế giỏi trong các tổ chức tư van, thiết kế giàu kinh nghiệm, có năng lực từ việc nghiên cứu từ giai đoạn đầu, giai đoạn thiết kế đến giia đoạn giám sát xây dựng - đầu là nhiệm vụ quan trọng và phức tạp, Trong khi lựa chọn đơn vi tư vấn, nhân tố quyết định là cơ quan tư vấn này phải có kinh nghiệm qua những dự án mà đã được họ thực hiện trước đó. Một phương pháp thường dùng dé chon là đòi hỏi các đơn vị tư vắnc ung cấpcác thông tin về kinh nghiệm, tô chức sau đó xem xét lựa chọn rồi tiến tới tổ chức đấu thầu. Việc lựa chọn nhà thầu tư vấn xây dựng công trình được thực hiện theo Nghị định 63/2014/NĐ-CP. Sau khi lựa chọn nhà thầu thiết kế, trên cơ sở dự án được phê duyệt, nhà thầu thiết kế tổ chức thực hiện các công việc tiếp theo của mình, Tùy theo quy mô, tính chất công trình xây dựng, việc thiết kế có thé thực hiện theo một bước, hai bước và ba bước.
Thiết kê một bước là thiết kế bản vẽ thi công được áp dụng đối với công trình có yêu cầu lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng. Thiết kê hai bước gồm thiết kế cơ sở và thiết kế bản vẽ thi công được áp dụng với công trình phải lập dự án đầu tư xây dựng.