Chương 1: Giới thiệu (Chương này giới thiệu một cách tổng quát những vấn đề Khóa luận sẽ thực hiện: Lý do hình thành đề tài, ý nghĩa, mục tiêu, phạm vi và nguồn dữ liệu). Chương 2: Cơ sở lý thuyết và phương pháp luận (Chương này giới thiệu về cơ sở lý thuyết dùng cho khóa luận này: Chu trình phát triển dự án; Các quan điểm phân tích dự án; CÁc nội dung phân tích dự án Chương 3: Mô tả dự án Khu dân cư Long Thọ Nhơn Trạch, Đồng Nai (Giới thiệu sơ lược về thị trường bất động sản tại Nhơn Trạch, Đồng Nai; Giới thiệu sơ lược về Chủ đầu tư Đất Xanh; Giá bán; Khách hàng mục tiêu; Kế hoạch Marketing, kế hoạch kinh doanh, kế hoạch tổ chức thực hiện; Dữ liệu dùng phân tích dự án (dữ liệu sơ cấp; dữ liệu thứ cấp); Các ràng buộc khác nếu có…). Chương 4: Phân tích hiệu quả tài chính (Giới thiệu thông số vĩ mô; Các cơ sở xác định chi phí dự án; Các cơ sở xác định doanh thu dự án; Kế hoạch vay vốn và trả lãi; Báo cáo thu nhập; Lập biểu đồ dòng tiền tệ, phân tích giá trị hiện tại ròng - NPV, phương pháp suất thu lợi nội tại - IRR, chỉ tiêu thời gian hòan vốn Thv trên quan điểm của chủ đầu tư và tổng đầu tư). Chương 5: Phân tích rủi ro (Phân tích rủi ro bao gồm phân tích độ nhạy một chiều, phân tích độ nhạy hai chiều, phân tích tình huống, phân tích rủi ro bằng mô phỏng Monte Carlo với phần mềm hỗ trợ Crystal Ball).
Chương 6: Ý nghĩa kinh tế - xã hội của dự án Chương 7: Kết luận và kiến nghị (Tóm tắt những kết quả đã được phân tích ở các chương trước, đưa ra những kết luận và kiến nghị sau quá trình thực hiện phân tích của đề tài). 4 CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ PHƯƠNG PHÁP LUẬN Trong chương 2, chúng tôi trình bày cơ sở lý thuyết và phương pháp luận áp dụng cho khóa luận này như sau: - Chu trình phát triển dự án - Các quan điểm phân tích dự án - Các phương pháp phân tích tài chính - Phân tích rủi ro 2.1 CHU TRÌNH PHÁT TRIỂN CỦA DỰ ÁN Theo tác giả Cao Hào Thi (2011), một dự án thường trải qua nhiều giai đoạn khác nhau: Khởi đầu dự án Triển khai dự án Kết thúc dự án Cụ thể như sau: Giai đoạn khởi đầu (Initiation phase): bao gồm các hoạt động lien quan đến sự hình thành dự án như: Khái niệm (Conception) Định nghĩa dự án (Definition) Thiết kế (Design) Thẩm định (Approach) Lựa chọn (Selection) Bắt đầu triển khai (Start-up) Giai đoạn triển khai (Implementation Phase): bao gồm các hoạt động như: Hoạch định (Planning) Lập tiến độ (Scheduling) 5 Tổ chức công việc (Organizing) Giám sát (Monitoring) Kiểm soát (Controlling) Giai đoạn kết thúc (Termination phase): bao gồm các hoạt động như Chuyển giao (Hand-over) Đánh giá (Evaluation) Nhìn chung chu kỳ hoạt động của dự án xảy ra theo tiến trình chậm – nhanh – chậm Hình 2.1: Chu kỳ hoạt động của một dự án 6 2.2 CÁC QUAN ĐIỂM PHÂN TÍCH DỰ ÁN Phân tích tài chính dự án được xây dựng theo những quan điểm khác nhau của các tổ chức, cá nhân có liên quan đến dự án cho phép đánh giá dự án có hấp dẫn những nhà đầu tư và những nhà tham gia thực hiện dự án hay không? Do đó Khóa luận tập trung phân tích tài chính theo quan điểm Tổng đầu tư (ngân hàng) và quan điểm Chủ đầu tư.1 Phân tích theo quan điểm Tổng đầu tư Theo tác giả Nguyễn Minh Kiều (2009), mối quan tâm của các ngân hàng là đánh giá sự an toàn của vốn vay mà Dự án có thể cần. Các ngân hàng coi Dự án đầu tư như là một hoạt động có khả năng tạo ra những lợi ích tài chính rõ ràng. Các ngân hàng xem xét tới dòng chi cho các Dự án và các lợi ích, với lợi ích và chi phí được xác định theo mức giá tài chính của chúng.
Qua phân tích các dòng tài chính tiềm năng, các ngân hàng sẽ xác định được tính khả thi của Dự án, nhu cầu vốn vay của Dự án cũng như khả năng trả nợ vay của Dự án. Quan điểm của ngân hàng được diễn tả như sau: A = quan điểm ngân hàng = quan điểm tổng đầu tư =(lợi ích tài chính trực tiếp) - (chi phí tài chính trực tiếp) - (chi phí cơ hội của tài sản hiện có) 2.2 Phân tích theo quan điểm Chủ đầu tư Theo tác giả Nguyễn Minh Kiều (2009), chủ đầu tư xem xét mức gia tăng thu nhập ròng của Dự án so với những gì mà họ kiếm được trong trường hợp không có Dự án. Vì vậy, Chủ đầu tư xem xét những gì họ mất trong việc đầu tư thực hiện Dự án là chi phí. Khác với ngân hàng, Chủ đầu tư sẽ cộng cả phần vốn vay ngân hàng vào dòng thu, và cộng cả tiền trả lãi vay và nợ gốc vào dòng chi phí.
Quan điểm của chủ đầu tư được diễn tả như sau: 7 B = quan điểm của chủ đầu tư = A + (vay ngân hàng) - (trả lãi nợ vay) 2.3 Suất chiết khấu Theo tác giả Bùi Hữu Phước (2009), suất chiết khấu theo quan điểm Tổng đầu tư - WACC còn được gọi là chi phí hay giá sử dụng vốn trung bình có trọng số, khi chưa xét đến lạm phát là: WACCthực = rd* D% + re* E% Suất chiết khấu khi có lạm phát sẽ được điều chỉnh lạm phát như sau: WACCdanh nghĩa = WACCthực + g+ WACCthực * g Theo quan điểm chủ đầu tư: re (danh nghĩa) = re (thực) +g+ g* re (thực) Trong đó: D%: Tỷ trọng vốn vay trong vốn đầu tư rd: Chi phí lãi vay thực sau thuế E%: Tỷ trọng vốn cổ phần hay vốn chủ sở hữu trong tổng vốn đầu tư re: Chi phí/lãi suất yêu cầu thực của vốn chủ sở hữu = MARRthực g: Tỷ lệ lạm phát 2.3 CÁC PHƯƠNG PHÁP PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH Phân tích tài chính là đánh giá triển vọng tài chính, khả năng thành công và hiệu quả của dự án dưới góc độ của các tổ chức, cá nhân tham gia vào dự án. Trong phân tích tính khả thi của dự án người ta thường sử dụng ba nhóm phương pháp phân tích là: giá trị hiện tại ròng NPV, suất sinh lợi nội tại IRR của dự án và thời gian hoàn vốn Thv. Phân tích tài chính là một trong những nội dung chủ yếu trong Khóa luận, được dùng làm cơ sở để phân tích kinh tế và ra các quyết định đầu tư. Vốn đầu tư của dự án là vốn vay và vốn tự có của doanh nghiệp cho nên trong quá trình phân tích tài chính, dự án sẽ 8 được xem xét trên quan điểm của Chủ đầu tư và Tổng đầu tư.
Các chỉ tiêu chủ yếu dùng để đánh giá hiệu quả tài chính của dự án là giá trị hiện tại ròng NPV, suất sinh lợi nội tại IRR của dự án và thời gian hoàn vốn Thv. Lợi nhuận là một tiêu chí rất quan trọng của bất kỳ Dự án đầu tư nào, chi tiêu cho việc đầu tư mà không mang lại lợi nhuận là một việc làm không có ý nghĩa. Do đó kết quả tài chính là rất quan trọng và hiện nay trong quá trình phân tích tài chính có nhiều phương pháp đánh giá hiệu quả của Dự án.1 Phương pháp giá trị hiện tại ròng Theo tác giả Nguyễn Minh Kiều (2009), giá trị hiện tại ròng là hiệu số giữa giá trị hiện tại của dòng thu nhập và giá trị hiện tại của dòng chi phí đã được chiết khấu với một lãi suất yêu cầu thích hợp. NPV được tính theo công thức: N Bt Ct NPV t 0 (1 i ) t Trong đó: Bt: lợi ích ở năm thứ t, Ct: chi phí ở năm thứ t, i: suất chiết khấu yêu cầu, t: thứ tự năm hoạt động của dự án, N: số năm hoạt động của dự án.
Đánh giá dự án theo NPV: dự án đáng giá khi NPV > 0 So sánh nhiều dự án theo NPV: nếu có nhiều dự án loại trừ nhau thì dự án có NPV dương lớn nhất sẽ được chọn.2 Suất thu lợi nội tại IRR Theo tác giả Nguyễn Minh Kiều (2009), suất thu lợi nội tại IRR là suất chiết tính tại đó giá trị hiện tại ròng của Dự án NPV = 0. Việc ra quyết định được thực hiện trên cơ sở so sánh IRR của Dự án với suất thu lợi tối thiểu chấp nhận được. 9 Theo quan điểm chủ đầu tư, IRR sẽ được so sánh với MARR - Suất thu lợi tối thiểu có thể chấp nhận của chủ đầu tư, Dự án được xem là hiệu quả khi IRR > MARR. Nếu xét trên quan điểm tổng đầu tư.
Chúng ta sẽ so sánh IRR với WACC - Giá sử dụng vốn trung bình có trọng số, Dự án được xem là có hiệu quả khi IRR > WACC. Suất thu lợi tối thiểu chấp nhận được (Minimum Attractive Rate of Return) - MARR Suất thu lợi tối thiểu chấp nhận được MARR được dùng làm hệ số chiết tính để tính các giá trị tương ứng, cũng như để làm ngưỡng trong việc chấp nhận hay bác bỏ một Dự án đầu tư. Giá trị của MARR được lấy bằng giá trị của WACC, tuy nhiên ứng với từng Dự án cụ thể và trong từng trường hợp nhất định mà ta có thể ước lượng một giá trị MARR để phản ánh những yếu tố đặc thù của Dự án. Dự án có độ rủi ro càng lớn, giá trị MARR của Dự án càng lớn.
Có thể căn cứ vào các yếu tố sau để lựa chọn MARR: - Vùng dự án: để khuyến khích đầu tư vào một vùng nào đó, ta có thể giảm bớt giá trị của MARR so với giá sử dụng vốn. - Cơ cấu thuế: Nếu tăng thuế lên do lợi tức tăng, do đó thêm các khoản dôi vốn và dôi khấu hao, thì giá trị của MARR có thể tăng lên. - Giá trị sử dụng MARR ở các công ty khác nhau: Thông thường, ta có thể sử dụng giá trị MARR ở các công ty nhà nước để làm giá trị tham khảo.3 Thời gian hoàn vốn Thv Theo tác giả Nguyễn Minh Kiều (2009), thời gian hoàn vốn là thời gian cần thiết để dòng tiền tạo ra từ dự án đủ bù đắp chi phí đầu tư ban đầu của dự án. Nói cách khác đi, thời gian hoàn vốn cho biết phải mất bao nhiêu năm để dòng tiền tạo ra từ dự 10 án đủ bù đắp chi phí đầu tư cho dự án.