Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1. Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất 1. Quyền sở hữu của Nhà nước về đất đai Điều 17, Hiến Pháp nước CHXHCN Việt Nam năm 1992 khẳng định: đất đai thuộc sở hữu toàn dân; Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật. “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời, phần vốn và tài sản do nhà nước đầu tư vào các xí nghiệp, công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hóa, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”.
[18] Luật Đất đai (1993), điều 5 có nói về sở hữu đất đai: - Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu; - Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai; - Nhà nước trao QSD đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đấy, cho thuê đất, công nhận QSD đất đối với người đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Luật Đất đai (2003) đã quy định về chế độ sở hữu đất đai, quản lý Nhà nước về đất đai, Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai, Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Điều 53, Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 tiếp tục khẳng định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản 5 do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. [19] Luật Đất đai năm 2013, điều 4 có nói đến quyền sở hữu đất đai: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.
Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này”. Luật Đất đai 2013 xác định Nhà nước có 08 quyền với tư cách đại diện chủ sở hữu về đất đai như: Quyết định quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất; Quyết định mục đích sử dụng đất; Quy định hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất; Quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất; Quyết định giá đất; Quyết định trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất; Quyết định chính sách tài chính về đất đai; Quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Như vậy, ở Việt Nam đất đai là tài sản đặc biệt, thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước là đại diện chủ sở hữu quản lý và giao cho người sử dụng thông qua các hình thức. Nhà nước giữ quyền chiếm hữu và định đoạt còn QSD được giao cho người sử dụng đất.
Quyền sử dụng đất Luật Đất đai (2003), tại Điều 105 quy định người sử dụng đất có 6 quyền chung trong đó có quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Quyền của người sử dụng đất được Luật Đất đai (2003) quy định theo 4 nhóm đối tượng sử dụng đất: hộ gia đình, cá nhân; tổ chức trong nước; tổ chức, cá nhân nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Ngoài ra, tại Điều 106 của Luật quy định người sử dụng đất có 10 quyền riêng sau: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất”. Như vậy, Nhà nước thực hiện cấp Giấy chứng nhận QSD đất là nhằm đảm bảo các quyền về pháp lý đối với người đang sử dụng đất.
[20] 6 Luật Đất đai (2013) Điều 167 được hoàn thiện theo hướng quy định cụ thể các quyền của từng đối tượng sử dụng đất, trong đó người sử dụng đất có 7 quyền chung gồm 6 quyền chung như Luật Đất đai (2003) và bổ sung thêm quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất và 8 quyền riêng như Luật Đất đai (2003), giảm 01 quyền là do người sử dụng đất không có quyền bảo lãnh; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được chuyển sang thành quyền chung. Đồng thời, Luật cũng quy định việc kê khai đăng ký đất đai là yêu cầu bắt buộc với người sử dụng đất. Do vậy, theo quy định mới thì đăng ký đất đai vừa là quyền và vừa là nghĩa vụ. Mối quan hệ giữa quyền sở hữu của Nhà nước về đất đai và quyền sử dụng đất Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu (có trước) còn quyền sử dụng đất đai là quyền phát sinh (có sau), xuất hiện khi được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hay công nhận quyền sử dụng đất; Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ, còn quyền sử dụng đất đai là một loại quyền không trọn vẹn, không đầy đủ.
Tính không trọn vẹn, không đầy đủ của quyền sử dụng đất thể hiện ở các khía cạnh sau: Thứ nhất, người sử dụng đất không có đầy đủ các quyền như Nhà nước với tính cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai; Thứ hai, không phải bất cứ người nào có quyền sử dụng đất hợp pháp cũng có quyền chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; Thứ ba, quyền sở hữu đất đai là một loại quyền tồn tại độc lập còn quyền sử dụng đất lại là một loại quyền phụ thuộc. Do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta nên quyền sử dụng đất được hình trên cơ sở quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Tuy nhiên, do pháp luật cho phép người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất (bao gồm các quyền chung) nên quyền sử dụng đất tách khỏi quyền sở hữu đất đai và trở thành một loại quyền tương đối độc lập so với quyền sở hữu. Đăng ký đất đai và hệ thống đăng ký đất đai 1.
Đăng ký đất đai 1. Khái niệm Tại Điều 4, Luật Đất đai (2003) quy định: “Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất”. Tại Điều 95, Luật Đất đai (2013) quy định: “Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu”. Vị trí, vai trò của đăng ký đất đai a.
Đăng ký đất đai là để cơ sở bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý nhằm đảm bảo việc sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất. Nhà nước chỉ giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân. Người sử dụng đất được hưởng quyền lợi và có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật. Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là việc bảo vệ lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất thông qua việc lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời giám sát họ trong việc thực hiện các nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà nước và lợi ích chung của toàn xã hội trong sử dụng đất.
Đăng ký đất đai là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ; đảm bảo cho đất đai sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất. Nhà nước muốn quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai thì trước hết phải nắm chắc các thông tin theo yêu cầu của quản lý đất. Các thông tin cần thiết phục vụ cho quản lý nhà nước về đất đai gồm có: tên chủ sử dụng, vị 8 trí, hình thể, kých thước (góc, cạnh), diện tích, hạng đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, những ràng buộc về quyền sử dụng, những thay đổi trong quá trình sử dụng đất và cơ sở pháp lý. Tất cả các thông tin trên phải được thể hiện chi tiết tới từng thửa đất.
Việc thực hiện đăng ký đất đai, thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ, chi tiết tới từng thửa đất trên cơ sở thực hiện đồng bộ các nội dung: đo đạc lập bản đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất,. phân hạng và định giá đất [13] c. Đăng ký đất đai là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội dung, nhiệm vụ khác của quản lý nhà nước về đất đai Để đảm bảo thực hiện đăng ký đất đai với chất lượng cao nhất, đáp ứng được các yêu cầu kỹ thuật, pháp lý của hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trước hết đòi hỏi phải thực hiện đồng bộ các nội dung: xây dựng và ban hành đầy đủ các văn bản về chính sách đất đai; đo đạc lập bản đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất; phân hạng và định giá đất; thanh tra xử lý vi phạm và giải quyết tranh chấp đất đai. Ngược lại, hoàn thành tốt nhiệm vụ đăng ký đất đai không chỉ tạo tiền đề mà còn là cơ sở hết sức cần thiết cho việc triển khai thực hiện tốt tất cả các nội dung, nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai.
Kết quả đăng ký đất cung cấp những thông tin đầy đủ, chính xác thực trạng tình hình sử dụng đất để đánh giá và đề xuất, bổ sung hoặc điều chỉnh các chủ trương, chính sách, chiến lược quản lý và sử dụng đất. Đặc điểm của đăng ký đất đai a. Đăng ký đất đai là một nội dung mang tính đặc thù của quản lý nhà nước về đất đai Một là, đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính bắt buộc đối với mọi người sử dụng đất nhằm thiết lập mối quan hệ ràng buộc về pháp lý giữa Nhà nước và những người sử dụng đất cùng thi hành Luật Đất đai.
