MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Trong tất cả các điều kiện cần thiết để quá trình sản xuất được thực hiện, tạo ra của cải vật chất, là cơ sở cho sự tồn tại và phát triển của loài người thì đất đai đặc biệt quan trọng. Mác từng nói: “ Đất là mẹ, sức lao động là cha, sản sinh ra mọi của cải vật chất”. Chính vì vậy quá trình khai thác sử dụng đất đai phải luôn gắn liền với sự phát triển của xã hội.
Xã hội càng phát triển thì nhu cầu sử dụng đất của con người càng tăng, trong khi đất đai thì hữu hạn cả về chất lẫn về lượng. Trong thời kỳ đổi mới như hiện nay, nền kinh tế nước ta là nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần vận hành theo cơ chế thị trường dưới sự quản lý của Nhà nước; phát triển theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước cùng với sự gia nhập WTO thì nhu cầu sử dụng đất để phục vụ phát triển nền kinh tế - xã hôi, an ninh - quốc phòng là điều tất yếu. Hà Nội là trung tâm kinh tế, văn hóa, chính trị của cả nước, là nơi tập trung nguồn lao động dồi dào từ các tỉnh, thành phố khác đến làm cho nhu cầu sử dụng đất tăng nhanh. Sóc Sơn là một trong những huyện ngoại thành của Thủ đô Hà Nội, cách trung tâm Thủ đô khoảng 35 km về phía bắc.
Sóc Sơn là huyện ngoại thành có tốc độ phát triển kinh tế khá nhanh của Hà Nội. Đặc biệt, trên địa bàn huyện có cảng hàng không Quốc tế Nội Bài, khu công nghiệp Nội Bài cùng với các cụm công nghiệp và nhiều làng nghề tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển Thủ đô Hà Nội về phía Bắc. Việc chuyển quyền sử dụng đất là một hình thức điều phối đất đai, làm cho đất đai được sử dụng hiệu quả hơn, tạo ra mối quan hệ đất đai mới mà chủ yếu là những người có nhu cầu sử dụng đất thực sự. Bên cạnh đó công tác chuyển quyền sử dụng đất cũng gây nên những điều bất cập như: tạo nên những cơn sốt giá đất, tình trạng đầu cơ tích lũy đất… dẫn đến đất đai tập trung vào một số người sử dụng không hiệu quả.
Họ muốn thu lợi nhuận từ việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác. Chính những thực trạng trên n 2 đã tạo nên những khó khăn cho việc quản lý Nhà nước về đất đai. Xuất phát từ những vấn đề trên, đồng thời được sự đồng ý của Ban Giám hiệu Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, sự nhất trí của Ban Chủ nhiệm Khoa Quản Lý tài nguyên cùng với sự hướng dẫn của Giảng viên Thạc sỹ Vương Vân Huyền tôi tiến hành thực hiện đề tài: “ Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Sóc Sơn, Thành phố Hà Nội giai đoạn 2011 - 2013”. Để từ đó có cái nhìn đúng đắn về công tác chuyển quyền sử dụng đất, phát huy nhưng ưu điểm, hạn chế những điểm yếu và khắc phục những tồn tại trong công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện.
Mục đích của đề tài Tìm hiểu, đánh giá thực trạng của công tác chuyển quyền trên địa bàn huyện giai đoạn 2011 - 2013. Xác định những thuận lợi khó khăn trong việc thực hiện những chính sách pháp luật đất đai. Từ đó tìm ra hướng giải quyết cho công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung và công tác chuyển quyền sử dụng đất nói riêng. Xây dựng và hoàn thiện thủ tục pháp lý trong công tác chuyển quyền sử dụng đất cho địa bàn huyện.
Yêu cầu của đề tài - Nắm vững nội dung của công tác chuyển quyền sử dụng đất đai theo quy định của luật Đất đai 2003, hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai của trung ương và địa phương. - Thu thập tài liệu, số liệu điều tra có liên quan đến đề tài nghiên cứu một cách khoa học, đảm bảo tính trung thực, khách quan. - Từ các văn bản, tài liệu và số liệu thu thập đưa ra những thuận lợi khó khăn trong công tác chuyển quyền sử dụng đất đồng thời đánh giá một cách xác thực công tác chuyển quyền sử dụng đất và đưa ra các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác chuyển quyền sử dụng đất. - Các giải pháp đưa ra phải phù hợp với địa phương và mang tính khả thi cao.
- Mẫu phiếu điều tra mang tính xác thực và hiệu quả cao. Ý nghĩa của đề tài Ý nghĩa về học tập: Giúp sinh viên tiếp cận với các công việc thực tế tại địa phương nhằm áp dụng được các kiến thức đã được học trong Nhà trường, đồng thời làm phong phú hơn các kiến thức thực tế đặc biệt là xung quanh các vấn đề nghiên cứu. Từ đó sẽ làm tốt các công việc sau khi tốt nghiệp ra trường. Ý nghĩa trong thực tế: Đề tài giúp tìm hiểu rõ những vướng mắc trong công tác chuyển quyền sử dụng đất.
Từ đó kiến nghị những biện pháp khắc phục những hạn chế còn tồn đọng, góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước trong công tác chuyển quyền sử dụng đất tại địa phương. n 4 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2. Cơ sở khoa học của đề tài 2. Cơ sở lý luận của đề tài Việc chuyển quyền sử dụng đất là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai.
Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến động do chuyển quyền sử dụng đất. Mặc dù, trong Luật Đất đai 1987 Nhà nước chỉ quy định một phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển quyền sử dụng đất như chỉ quy định cho phép chuyển quyền sử dụng đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất khác hầu như bị cấm đoán; nhưng thực tế các quyền này diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự kiểm soát của Nhà nước. Đến Luật Đất đai 1993, Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai rất toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó là một loại hàng hoá đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền chuyển quyền khá rộng rãi theo qui định của pháp luật dưới các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế quyền sử dụng đất.
Các quyền này được nêu tại Điều 73 Luật Đất đai 1993 [5]. Tuy vậy Luật Đất đai 1993 đã được soạn với tinh thần đổi mới của Hiến pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung hai lần (vào năm 1988 và năm 2001) cho phù hợp; sau 10 năm thực hiện đã thu được nhiều kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tác quản lý đất đai của nhà nước trong thời kì đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển. Song, trong quá trình thực hiện Luật đất đai năm 1993 cũng còn bộc lộ nhiều điểm còn chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước trong thời kì Công nghiệp hoá - Hiện đại hóa. Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về đất đai, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XI thông qua Luật đất đai 2003.
Đến Luật Đất đai 2003, Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được chuyển quyền sử dụng đất của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993 nhưng cụ thể hoá hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền dưới n 5 hình thức tặng cho quyền sử dụng đất (QSDĐ), góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ về thủ tục cũng như nhiều vấn đề khác có liên quan. Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất. Nhà nước chỉ không cho phép chuyển quyền sử dụng đất trong 3 trường hợp sau: + Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp; + Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật qui định không được chuyển quyền sử dụng; + Đất đang có tranh chấp. Việc chuyển nhượng QSDĐ phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố.
Để thấy được thực trạng việc chuyển nhượng QSDĐ thì cần phải đánh giá. Cơ sở pháp lý Luật Đất đai 2003 ngày 26/11/2003, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. Bộ Luật Dân sự 2005, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003.
Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 của Chính phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDĐ và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất; Thông tư 23/2006/TT-BTC của Bộ Tài chính về việc hướng dẫn xác định tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc ngân sách Nhà nước theo quy định của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. Thông tư liên tịch 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT của Bộ Tư pháp và của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ Tư pháp và của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. n 6 Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 của Bộ Tư pháp và của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất. Thông tư 01/2005/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai.
Thông tư 09/2007/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính. Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Quyết định số 93/QĐ-TTg ngày 22/6/2007 của Thủ tướng Chính phủ V/v ban hành quy chế thực hiện cơ chế một cửa, cơ chế một của liên thông tại cơ quan hành chính nhà nước địa phương.