Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội và đẩy mạnh tiến trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa (CNH - HĐH) đất nước, đầu tư xây dựng giữ vai trò then chốt trong việc tạo lập cơ sở vật chất, kỹ thuật và định hình cơ cấu kinh tế. Cùng với xu hướng dịch chuyển kinh tế, nhu cầu phát triển bất động sản khu công nghiệp gắn liền với hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, cũng như bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng và nhà ở cao cấp gia tăng nhanh chóng. Thực tiễn này đòi hỏi các chủ đầu tư, đặc biệt là khối doanh nghiệp tư nhân, phải nâng cao tính chuyên nghiệp và năng lực quản trị trong công tác quản lý dự án đầu tư (QLDA) nhằm kiểm soát chặt chẽ các yếu tố kỹ thuật, chất lượng, chi phí và tiến độ.

Công ty Cổ phần Bất động sản Quang Anh (thành viên thuộc Tập đoàn Amber Group) là đơn vị hoạt động chuyên sâu trong lĩnh vực tư vấn, đầu tư và phát triển các dự án bất động sản. Nhận thức được tầm quan trọng sống còn của công tác quản lý dự án đối với sự thành bại của các công trình có quy mô vốn lớn, tác giả đã thực hiện nghiên cứu nhằm phân tích toàn diện thực trạng QLDA tại công ty, từ đó đề xuất hệ thống giải pháp hoàn thiện.

Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài được xác định cụ thể như sau:

  1. Hệ thống hóa các vấn đề lý luận cơ bản về dự án đầu tư bất động sản, công tác quản lý dự án và các tiêu chí đánh giá hiệu quả QLDA đầu tư xây dựng.
  2. Phân tích, đánh giá thực trạng công tác quản lý dự án đầu tư tại Công ty Cổ phần Bất động sản Quang Anh giai đoạn 2016 - 2021, nhận diện các kết quả đạt được, những hạn chế còn tồn tại và nguyên nhân.
  3. Đề xuất các nhóm giải pháp và kiến nghị cụ thể nhằm hoàn thiện công tác quản lý dự án đầu tư tại Công ty Cổ phần Bất động sản Quang Anh trong giai đoạn 2022 - 2025.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

  • Đối tượng nghiên cứu: Công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng bất động sản tại doanh nghiệp.
  • Phạm vi không gian: Công ty Cổ phần Bất động sản Quang Anh và các dự án do công ty trực tiếp thực hiện hoặc tham gia góp vốn đầu tư tại các địa phương (Hà Nội, Khánh Hòa, Quảng Trị, Vĩnh Phúc/Hà Tây...).
  • Phạm vi thời gian: Dữ liệu thực trạng được thu thập, phân tích trong giai đoạn 2016 - 2021 (tập trung số liệu các dự án 2016 - 2020 và tình hình tài chính 2021, kế hoạch 2022); các giải pháp định hướng hoàn thiện được đề xuất cho giai đoạn 2022 - 2025.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khóa luận xây dựng trên nền tảng lý luận chuyên ngành Quản trị kinh doanh và Kinh tế đầu tư, kết hợp hệ thống tiêu chuẩn pháp lý hiện hành của Việt Nam trong quản lý đầu tư xây dựng:

  • Khái niệm và đặc điểm dự án: Tiếp cận dự án bất động sản dưới ba góc độ: hình thức (tập hồ sơ tài liệu hệ thống), nội dung (đất đai và tài sản gắn liền với đất do lao động tạo ra), và quản lý (công cụ điều phối vốn, vật tư, lao động). Các đặc điểm pháp lý và kinh tế bao gồm: thời hạn hoạt động theo luật định (tối đa 50 năm ngoài khu kinh tế, tối đa 70 năm trong khu kinh tế hoặc địa bàn khó khăn); tính gắn liền bắt buộc với quyền sử dụng đất hợp pháp; yêu cầu quy mô vốn lớn và chu kỳ hoàn vốn dài.
  • Mô hình mục tiêu QLDA: Khái quát sự phát triển từ mô hình tam giác mục tiêu truyền thống 3D (Chi phí - Thời gian - Chất lượng), mở rộng sang tứ giác mục tiêu 4D (bổ sung An toàn và Môi trường), và ngũ giác mục tiêu 5D (bổ sung Quản lý Rủi ro).
  • Phân loại nội dung QLDA: Tiếp cận quản lý theo 3 giai đoạn vòng đời dự án (Chuẩn bị dự án, Thực hiện dự án, Kết thúc xây dựng bàn giao đưa vào khai thác) và quản lý theo 7 lĩnh vực chuyên môn (Kế hoạch tổng quan, Phạm vi, Thời gian, Chi phí, Chất lượng, Nguồn nhân lực, Rủi ro).
  • Công cụ quản lý dự án được khảo sát: Biểu đồ Gantt, Cấu trúc phân chia công việc (WBS - Work Breakdown Structure cùng quy tắc 8/80), Đường cơ sở dự án (Project Baseline), Kế hoạch truyền thông (Communication Plan), Hoạt động xây dựng đội nhóm (Team building) và Mô hình thông tin công trình (BIM - Building Information Modeling).
  • Căn cứ pháp lý:
    • Luật Đấu thầu số 43/2013/QH13 ngày 26/11/2013;
    • Luật Xây dựng số 62/2020/QH14 ngày 17/6/2020;
    • Luật Đầu tư công số 39/2019/QH14 ngày 13/6/2019;
    • Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013;
    • Nghị định số 68/2019/NĐ-CP ngày 14/8/2019 về quản lý chi phí đầu tư xây dựng;
    • Nghị định số 15/2021/NĐ-CP ngày 03/3/2021 quy định chi tiết một số nội dung về quản lý dự án đầu tư xây dựng.

Phương pháp nghiên cứu được tác giả áp dụng bao gồm:

  • Phương pháp thu thập dữ liệu: Thu thập dữ liệu thứ cấp từ báo cáo tài chính, báo cáo hoạt động kinh doanh, hồ sơ dự án của Phòng Phát triển dự án, Phòng Tài chính kế toán, Phòng Hành chính nhân sự tại Công ty CP Bất động sản Quang Anh.
  • Phương pháp thống kê, phân tích và tổng hợp: Tổng hợp số liệu định lượng về quy mô vốn, chi phí, tiến độ, cơ cấu nhân sự; phân tích các tỷ lệ tài chính và tiến độ giải ngân.
  • Phương pháp nghiên cứu tình huống điển hình (Case Study): Phân tích chi tiết quy trình quản lý thực tế qua trường hợp Dự án “Đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng Khu công nghiệp Tây Bắc Hồ Xá” (Quảng Trị) và Dự án Bản Xôi (Ba Vì).

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Cơ sở lý luận về dự án đầu tư và quản lý dự án đầu tư

Chương 1 hệ thống hóa toàn bộ khung lý luận về dự án đầu tư và công tác QLDA:

  • Làm rõ bản chất dự án đầu tư là chuỗi hoạt động có điểm bắt đầu, kết thúc, bị ràng buộc bởi nguồn lực và thời gian nhằm đạt mục tiêu xác định.
  • Phân loại dự án theo nguồn vốn (vốn đầu tư công và vốn tư nhân/tự có/góp vốn), theo quy mô và mức độ quan trọng (Dự án quan trọng quốc gia, nhóm A, B, C), theo tính chất đầu tư (có hoặc không có cấu phần xây dựng) và theo vùng lãnh thổ.
  • Phân tích chi tiết nội dung QLDA theo quy định của Nghị định 15/2021/NĐ-CP (hướng dẫn Điều 50 Luật Xây dựng 2020) qua 3 giai đoạn: chuẩn bị dự án, thực hiện dự án, và kết thúc xây dựng.
  • Trình bày 4 nhóm tiêu chí đánh giá kết quả quản lý dự án: Tiến độ thực hiện và hoàn thành dự án; Chất lượng thực hiện công trình; Chi phí thực hiện dự án (kiểm soát tổng mức đầu tư, dự toán và quyết toán); Mức độ ảnh hưởng tới môi trường (nước, không khí, đất).

Chương 2: Thực trạng công tác quản lý dự án đầu tư tại Công ty Bất động sản Quang Anh

Chương 2 cung cấp bức tranh toàn diện về năng lực, cơ cấu tổ chức và thực trạng quản lý dự án tại đơn vị nghiên cứu:

1. Tổng quan doanh nghiệp:

  • Công ty Cổ phần Bất động sản Quang Anh (QUANG ANH REAL ESTATE CO., JSC) thành lập năm 2015, có trụ sở tại Tòa nhà 152 Phó Đức Chính, Trúc Bạch, Ba Đình, Hà Nội. Mã số doanh nghiệp: 0106877834. Vốn điều lệ đạt 900 tỷ đồng.
  • Là đơn vị thành viên của Tập đoàn Amber Group (thành lập 5/11/2009, quy mô vốn 10.000 tỷ đồng, 13 công ty thành viên, hơn 2.000 nhân viên).
  • Cơ cấu cổ đông góp vốn: Công ty TNHH I Capital góp 630 tỷ đồng (70%); Công ty CP Amber Capital góp 219 tỷ đồng (24,33%); Công ty Apollo Finance góp 43 tỷ đồng (4,78%); Ông Tăng Minh Vương góp 4 tỷ đồng (0,44%); Ông Hoàng Thế Anh góp 2 tỷ đồng (0,22%).
  • Nhân sự: Đội ngũ gồm 107 cán bộ nhân viên (quy mô mở rộng tới hơn 130 người), 100% có trình độ đại học và trên đại học. Trong đó: 70 Kỹ sư xây dựng, cầu đường, cầu hầm, cấp thoát nước, PCCC (chiếm 65,4%); 30 Cử nhân kinh tế (chiếm 28%); 7 Kỹ sư địa chất (chiếm 6,5%).

2. Danh mục dự án giai đoạn 2016 - 2020:

Tên dự án Địa điểm Tổng mức đầu tư (TMĐT) Quy mô xây dựng Vai trò của Quang Anh
Panorama Nha Trang Vịnh Nha Trang, Khánh Hòa 550 tỷ đồng 39 tầng nổi, 2 tầng hầm; DTXD: 4.483 m²; Condotel 5 sao Góp vốn đầu tư - Kinh doanh BĐS nghỉ dưỡng
Chung cư E2 Chelsea Residences KĐT Yên Hòa, Cầu Giấy, Hà Nội 854,3 tỷ đồng 25 tầng nổi, 3 tầng hầm; DTXD: 58.037 m²; Chung cư cao cấp Góp vốn đầu tư - Kinh doanh nhà ở
Tòa nhà APEX Tower KĐT Mễ Trì Hạ, Nam Từ Liêm, Hà Nội 240 tỷ đồng 37 tầng nổi, 3 tầng hầm; DTXD: 44.000 m²; Văn phòng cao cấp Chủ đầu tư dưới hình thức M&A
The Premier Tôn Thất Thuyết KĐT Cầu Giấy, Dịch Vọng Hậu, Hà Nội 140 triệu USD 55 căn nhà liền kề; DTXD: 28.870 m²; Nhà ở cao cấp 5 sao Góp vốn đầu tư - Kinh doanh nhà ở
Khu du lịch Dốc Lết - Phương Mai TX Ninh Hòa, Khánh Hòa 4.072 tỷ đồng Diện tích 162 ha; Khu du lịch nghỉ dưỡng 5 sao và nhà xưởng cho thuê Chủ đầu tư - Kinh doanh dịch vụ và nhà ở

3. Tình hình tài chính và thực trạng triển khai:

  • Năm 2021, phần lớn các dự án trọng điểm đang ở giai đoạn chuẩn bị đầu tư. Tổng chi phí vận hành năm 2021 là 322 tỷ đồng (chi phí tài chính chiếm 96% với 311 tỷ đồng; chi phí quản lý doanh nghiệp chiếm 3% với 8 tỷ đồng; giá vốn BĐS chiếm 1% với 2 tỷ đồng).
  • Danh mục 7 dự án trọng tâm triển khai năm 2021 - 2022 gồm: KCN Hắc Dịch (dự toán chi phí 65,760 tỷ đồng năm 2022), Tâm Châu - Lâm Đồng (70,180 tỷ đồng), Bản Xôi - Ba Vì (137,118 tỷ đồng), Chuyển nhượng cổ phần CAVICO, KCN Bắc Giang, Bản Long, và KCN Tây Bắc Hồ Xá (Quảng Trị).
  • Mô hình tổ chức QLDA: Áp dụng mô hình Chủ đầu tư trực tiếp quản lý kết hợp cơ chế thành lập Công ty dự án riêng lẻ - Mô hình SPV (Special Purpose Vehicle) cho từng dự án trực thuộc Ban Phát triển dự án.
  • Ứng dụng công cụ: Doanh nghiệp sử dụng biểu đồ Gantt làm công cụ chính để lập kế hoạch và giám sát tiến độ (minh họa qua tiến độ thu gom, thanh toán 10 mảnh đất GPMB từ M01 đến M10 và công tác tư vấn thiết kế concept, lập quy hoạch 1/500 tại Dự án Bản Xôi - Ba Vì).

4. Đánh giá chung:

  • Ưu điểm: Bộ máy tinh gọn; đội ngũ nhân sự có trình độ chuyên môn cao; ứng dụng linh hoạt mô hình SPV giúp phân bổ và cô lập rủi ro tài chính giữa công ty mẹ và dự án; công cụ Gantt đơn giản, dễ theo dõi.
  • Hạn chế và nguyên nhân: Công cụ Gantt bộc lộ hạn chế khi quản lý các dự án quy mô lớn, phức tạp; chưa biểu thị được hiệu quả và chất lượng công việc tức thì; tiến độ một số khâu pháp lý và giải phóng mặt bằng còn phụ thuộc vào thủ tục cơ quan quản lý nhà nước; chi phí tài chính duy trì danh mục dự án ở giai đoạn chuẩn bị đầu tư chiếm tỷ trọng rất cao.

Chương 3: Một số giải pháp hoàn thiện công tác quản lý dự án đầu tư tại Công ty Bất động sản Quang Anh giai đoạn 2022-2025

Chương 3 xây dựng các định hướng và giải pháp cụ thể:

  • Định hướng phát triển: Đẩy mạnh đầu tư trọng điểm vào hai phân khúc cốt lõi là Bất động sản Khu công nghiệp (hạ tầng kỹ thuật) và Bất động sản Nghỉ dưỡng đến năm 2025.
  • Nhóm giải pháp nâng cao năng lực QLDA: Hoàn thiện cơ cấu tổ chức Ban QLDA, nâng cao năng lực chuyên môn và kỹ năng mềm cho đội ngũ 107 kỹ sư, cử nhân; chuẩn hóa quy trình điều hành của các pháp nhân SPV.
  • Nhóm giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý nội dung:
    • Quản lý tiến độ: Nâng cấp công cụ lập kế hoạch tiến độ, kết hợp phương pháp đường gantt với việc phân bổ nguồn lực chi tiết để khắc phục tính cồng kềnh đối với dự án phức tạp.
    • Quản lý chi phí: Kiểm soát chặt chẽ các giai đoạn lập dự toán, đàm phán hợp đồng thầu, quản lý dòng tiền chi phí tài chính trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư.
    • Quản lý chất lượng và đấu thầu: Hoàn thiện quy trình lựa chọn nhà thầu tư vấn, khảo sát, thi công theo Luật Đấu thầu; giám sát chặt chẽ chất lượng vật tư, biện pháp thi công.
  • Giải pháp khác: Từng bước nghiên cứu áp dụng các công cụ quản lý hiện đại như mô hình BIM (Building Information Modeling) và xây dựng kế hoạch truyền thông nội bộ đồng bộ giữa các phòng ban.

Kết quả và đóng góp

  • Hệ thống hóa dữ liệu thực nghiệm: Khóa luận cung cấp bức tranh số liệu chi tiết về năng lực hoạt động của một doanh nghiệp bất động sản tư nhân quy mô vốn điều lệ 900 tỷ đồng, phân tích danh mục 5 dự án tiêu biểu giai đoạn 2016 - 2020 với tổng mức đầu tư từ hàng trăm tỷ đồng đến trên 4.000 tỷ đồng.
  • Làm rõ cơ chế tổ chức dự án: Khóa luận phân tích chuyên sâu ứng dụng mô hình thực thể mục đích đặc biệt (SPV) trong quản trị đầu tư bất động sản tại Việt Nam, chỉ ra vai trò của SPV trong việc tách biệt rủi ro tài chính, cơ cấu vốn và quản lý độc lập từng dự án.
  • Đánh giá thực chứng công cụ quản lý: Phân tích trực quan ưu và nhược điểm của biểu đồ Gantt trong công tác giải phóng mặt bằng và lập quy hoạch tại dự án thực tế (Dự án Bản Xôi - Ba Vì), minh chứng cho sự cần thiết phải kết hợp các công cụ quản trị hiện đại.
  • Hệ thống giải pháp ứng dụng: Các đề xuất hoàn thiện công tác QLDA giai đoạn 2022 - 2025 bám sát điều kiện thực tế về bộ máy nhân sự (107 cán bộ) và định hướng đầu tư bất động sản công nghiệp/nghỉ dưỡng của doanh nghiệp.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

  • Hạn chế của nghiên cứu: Do phần lớn các dự án của Công ty Cổ phần Bất động sản Quang Anh trong giai đoạn 2021 - 2022 đang ở giai đoạn chuẩn bị đầu tư (chịu ảnh hưởng của đại dịch Covid-19), số liệu doanh thu và chi phí xây lắp thực tế đi vào vận hành chưa đa dạng; dữ liệu kiểm chứng sau khi áp dụng các giải pháp mới giai đoạn 2022 - 2025 chưa được phản ánh trong phạm vi khóa luận.
  • Hướng nghiên cứu tiếp theo: Mở rộng nghiên cứu đánh giá hiệu quả kinh tế - kỹ thuật khi áp dụng mô hình BIM vào giai đoạn thi công xây lắp và vận hành khai thác tại các dự án KCN quy mô lớn của doanh nghiệp (như KCN Tây Bắc Hồ Xá, KCN Hắc Dịch, KCN Bắc Giang).

Giá trị tham khảo

Tài liệu là nguồn tham khảo hữu ích cho sinh viên, học viên chuyên ngành Quản lý dự án, Kinh tế đầu tư, Bất động sản và các nhà quản lý dự án tại các doanh nghiệp đầu tư xây dựng:

  • Phần giá trị tham khảo chuyên môn: Nội dung phân tích mô hình tổ chức công ty dự án (SPV), quy trình chuẩn bị đầu tư theo quy định của Luật Xây dựng 2020 và Nghị định 15/2021/NĐ-CP.
  • Phần giá trị tham khảo thực tiễn: Bảng biểu tổng hợp danh mục dự án đầu tư, cơ cấu chi phí vận hành doanh nghiệp BĐS và phương pháp lập tiến độ giải phóng mặt bằng bằng biểu đồ Gantt.

Câu hỏi thường gặp

1. Công ty Cổ phần Bất động sản Quang Anh có quy mô vốn điều lệ và cơ cấu sở hữu như thế nào?
Công ty có vốn điều lệ 900 tỷ đồng, là thành viên của Tập đoàn Amber Group (quy mô vốn 10.000 tỷ đồng). Cơ cấu cổ đông gồm: Công ty TNHH I Capital (góp 630 tỷ đồng, chiếm 70%), Công ty CP Amber Capital (góp 219 tỷ đồng, chiếm 24,33%), Công ty Apollo Finance (góp 43 tỷ đồng, chiếm 4,78%), Ông Tăng Minh Vương (góp 4 tỷ đồng, chiếm 0,44%) và Ông Hoàng Thế Anh (góp 2 tỷ đồng, chiếm 0,22%).

2. Mô hình tổ chức quản lý dự án tại Quang Anh được thiết lập theo hình thức nào?
Công ty áp dụng hình thức Chủ đầu tư trực tiếp quản lý dự án. Dưới sự chỉ đạo của Ban Giám đốc và Phòng Phát triển dự án, mỗi dự án được tổ chức vận hành dưới mô hình một công ty dự án riêng biệt (SPV - Special Purpose Vehicle) nhằm quản lý độc lập nguồn vốn và tách biệt rủi ro pháp lý, tài chính với công ty mẹ.

3. Danh mục dự án tiêu biểu giai đoạn 2016 - 2020 của công ty gồm những dự án nào?
Danh mục gồm 5 dự án lớn: Panorama Nha Trang (TMĐT 550 tỷ đồng, Condotel 5 sao), Chung cư E2 Chelsea Residences Hà Nội (TMĐT 854,3 tỷ đồng), Tòa nhà APEX Tower Hà Nội (TMĐT 240 tỷ đồng, mua lại qua M&A), The Premier Tôn Thất Thuyết Hà Nội (TMĐT 140 triệu USD, 55 căn liền kề) và Khu du lịch Dốc Lết - Phương Mai Khánh Hòa (TMĐT 4.072 tỷ đồng, diện tích 162 ha).

4. Biểu đồ Gantt được công ty ứng dụng như thế nào và có những nhược điểm gì trong thực tế?
Biểu đồ Gantt được Ban Phát triển dự án sử dụng để quản lý tiến độ đền bù, giải phóng mặt bằng (thu gom, chi trả 10 mảnh đất M01 - M10) và công tác tư vấn thiết kế concept, quy hoạch 1/500 tại Dự án Bản Xôi - Ba Vì. Nhược điểm của công cụ là dễ trở nên cồng kềnh khi áp dụng cho dự án có quá nhiều đầu việc phức tạp, khó thể hiện các phần việc có chênh lệch thời gian quá lớn và không phản ánh được chất lượng, hiệu quả công việc ngay tức thì.

5. Cơ cấu nhân sự chuyên môn phục vụ công tác QLDA của công ty gồm những thành phần nào?
Công ty có 107 cán bộ nhân viên, 100% đạt trình độ đại học và trên đại học, bao gồm: 70 Kỹ sư xây dựng, cầu đường, cầu hầm, cấp thoát nước, PCCC (65,4%); 30 Cử nhân kinh tế (28%); và 7 Kỹ sư địa chất (6,5%).

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Nguyễn Thị Mai Liên đã hệ thống hóa đầy đủ cơ sở lý luận và khung pháp lý hiện hành về công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng bất động sản. Thông qua việc phân tích dữ liệu thực tế tại Công ty Cổ phần Bất động sản Quang Anh giai đoạn 2016 - 2021, đề tài đã làm rõ thực trạng vận hành mô hình chủ đầu tư trực tiếp quản lý, cơ chế thành lập công ty dự án SPV và việc ứng dụng biểu đồ tiến độ Gantt. Trên cơ sở nhận diện các điểm nghẽn về chi phí và tiến độ pháp lý, công trình đã đề xuất hệ thống giải pháp khả thi nhằm hoàn thiện công tác QLDA của doanh nghiệp giai đoạn 2022 - 2025, đáp ứng định hướng phát triển trọng tâm vào bất động sản công nghiệp và nghỉ dưỡng.