CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VE DỰ ÁN DAU TƯ 1. Cơ sở lý luận về dự án bắt động sản 1. Khái niệm dự án bat động sản Cụm từ “dự án” xuất hiện vào những năm nước ta bước vào giai đoạn đôi mới hội nhập kinh tế toàn cầu, được sử dụng phổ biến trong các lĩnh vực: kinh doanh, xây dựng, giáo dục, văn hóa, xã hội, y tế,.VÌ vậy cụm từ “dự án” đã được xác định như sau: -Khái niêm: Dự án được hiệu là một quá trình bao gồm các công việc được phối hợp với nhau, có ngày bắt đầu, ngày kết thúc và hướng tới một mục tiêu nhất định. Trong đó, dự án bị hạn chế về mặt thời gian, chi phí, nguồn lực vì vậy cần thực hiện công tác quản lý dự án nhằm đạt được mục tiêu sao cho hiệu quả nhất.
Trong quá trình xây dựng sự nghiệp CNH-HĐH đất nước, các dự án đầu tư xây dựng phát triển nhanh chóng với số lượng nhiều, quy mô lớn. Trong đó, các dự án đầu tư xây dựng chiếm tỷ trọng cao, đóng vai trò to lớn trong quá trình chuyển dich cơ cau của nền kinh tế quốc gia. Với độ phủ sóng cao, tần suất nhiều nên khái niệm về dự án đầu tư cũng trở nên vô cùng quan trọng. Dự án bất động sản cũng là một dự án đầu tư xây dựng.
-Xét về mặt hình thức: Dự án bat động sản là một tập hồ sơ tài liệu trình bày một cách chi tiết và có hệ thong các hoạt động, chi phí theo một kế hoạch dé đạt được những kết quả và thực hiện được những mục tiêu nhất định trong tương lai. -Xét về mặt nội dung: Dự án bat dong san la tat cả đất dai và những thứ gần liền với đất. Các thứ gắn liền với đất là nhà cửa, kiến trúc ở trên, dầu khí, mỏ khoáng chất ở dưới mảnh đất đó. Chính vi vậy, Bất động sản không chỉ là đất đai, của cải mà nó bao gồm tất cả những gì do hoạt động lao động của con người tao ra.
-Xét trên góc độ quản lý, dự án bat động san là một công cụ quan lý việc sử dụng vốn, vật tư, lao động dé tạo ra các kết quả tài chính, kinh tế, xã hội trong một thời gian dài. Như vậy, khái quát chung Dự án đầu tư là một chuỗi các hoạt động liên kết được tạo ra nhằm đạt kết quả nhất định trong phạm vi ngân sách và thời gian xác định. Phân loại dự án đầu tư bắt động sản 1. Phân loại theo nguồn vốn dau tư a, Dự án đầu tư bằng nguồn vốn dau tư công e Vốn ngân sách nhà nước; e Vốn trái phiếu chính phủ; e Vốn công trái quốc gia; e Vốn trái phiếu chính quyền địa phương; e Vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA) e Vốn vay ưu đãi của các nhà tài trợ nước ngoài; e Vốn tín dụng dau tư phát triển của nhà nước; e Vốn từ nguồn thu dé lại đầu tư nhưng chưa đưa vào ngân sách nhà nước; e Vốn vay khác của ngân sách địa phương b, Dự án đầu tư bằng nguồn vốn tư nhân, vốn tự có, vốn góp e Vốn vay thương mại; e Vốn liên doanh liên kết; e Vốn dau tư trực tiếp nước ngoài; e Vốn huy động trên các thị trường tài chính e Vốn tư nhân Những dự án đầu tư sử dụng nguồn vốn theo hình thức này đa số là những dự án có phần lợi ích kinh tế được đề cao hơn lợi ích xã hội.
Trong khi những dự án sử dụng vốn đầu tư công bên cạnh mục đích thúc đây nền kinh tế đất nước: tăng trưởng GDP, GRDp,. thì mục đích chính của chúng là dé phát triển hệ thống hạ tầng cơ sở của đất nước, phục vụ cho công cuộc HĐH-CNH thêm phần nhanh hơn, còn những dự án đầu tư sử dụng nguồn vốn tư nhân, tự góp lại thiên về yếu tố làm kinh tế phần nhiều. Trong bài Nghiên cứu của em ngày hôm nay cũng sẽ tập trung vào những dự án đầu tư sử dụng nguồn vốn tư nhân, vốn tự có và vốn góp. Phân loại theo dự án bat động sản mức độ quan trong và quy mo của dự án Như trên đã nói, một dự án Bắt động sản cũng được coi là một dự án đầu tư.
Chính vì vậy việc phân loại dự án Bat động sản cũng có những điểm giống dự án đầu tư nói chung va một vài điểm khác dự án đầu tư nói riêng. Căn cứ theo phân loại này thì dự án đầu tư được phân thành các nhóm dự án như sau: a, Dự án quan trọng Quốc gia: Là dự án đầu tư độc lập hoặc cụm công trình liên kết chặt chẽ với nhau thuộc một trong các tiêu chí dưới đây: + Sử dụng vốn đầu tư công từ 10,000 tỷ đồng trở lên; + Ảnh hưởng lớn đến môi trường hoặc tiềm an kha năng anh hưởng nghiêm trọng đến môi trường; + Sử dụng đất có yêu cầu chuyên mục đích sử dụng đất trồng lúa nước từ hai cụ trở lên với quy mô tư 500 héc ta trở lên; + Di dân tái định cư từ 20,000 người trở lên ở miền núi, từ 50,000 trở lên ở các vùng miền khác; b, Dự án doi hỏi phải áp dụng cơ chế, chính sách đặc biệt cần được quốc hội quyết định e Dự án nhóm A; e Dự án nhóm B; e Dự án nhóm C e Dự án nhóm A, nhóm B, nhóm C. Phân loại dự án dau tư tính chất dau tu - Dự án đầu tư có cau phần xây dựng: là những dự án đầu tư như xây dựng mới, cải tạo, nâng cấp, mở rộng dự án đã đầu tư xây dựng bao gồm cả phần mua tải sản, mua trang thiết bị của dự án - Dự án đầu tư không có cấu phần xây dựng: là dự án đầu tư như dự án mua tai sản, nhận chuyên nhượng quyên sử dung dat, mua, sửa chữa, nang cap trang thiết bị máy móc và dự án khác. Phân loại dự án theo lĩnh vực dau tu Dự án đầu tư vào lĩnh vực giao thông vận tải: Là dự án đầu tư xây dựng các công trình giao thông đường bộ hoặc đường thủy, các hoạt động đầu tư duy tư bảo đưỡng phát triển hệ thong giao thông: e Dự án đầu tư vào lĩnh vực nông — lâm — ngư — diém nghiệp e Dự án đầu tư lĩnh vực công nghiệp; e Dự án đầu tư vảo lĩnh vực xây dựng; 1.
Dự án đâu tu theo vùng lãnh thé e Theo tỉnh, thành phố: TP. Hà Nội, TP. Hồ Chi Minh, Nghệ An,. e Theo vùng lãnh thổ: vùng Đông Bắc, vùng Tây Bac, vùng Đồng Bang Sông Cửu Long, Vùng đồng bằng sông Hồng, vùng Nam Trung Bộ, vùng Đông Nam Bộ.
Đặc điểm của dự án bat động sản Một, dự án đầu tư bất động sản khi xây dựng có thể là dự án ngắn hạn hoặc dai hạn. Thời gian thực hiện dự án có thé ngắn hay dai nhưng nó đều phải nằm trong khuôn khổ. Cụ thé như sau: — Thời hạn hoạt động của dự án dau tư trong khu kinh tế không quá 70 năm. — Thời hạn hoạt động của dự án đầu tư ngoài khu kinh tế không quá 50 năm.
Dự án dau tư thực hiện tại địa bàn có điều kiện kinh tế — xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế — xã hội đặc biệt khó khăn hoặc dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm thì thời hạn dải hơn nhưng không quá 70 năm. Hai, dự án bat động sản luôn phải gan liền với Quyền sử dụng đất Bat kề là dự án Bat đọng sản nào, Quyền sử dụng đất của CĐT có sự cho phép của Nhà nước luôn là điều kiện tiên quyết. Chủ đầu tư thực hiện dự án bằng các bỏ vốn xây dựng dự án được gọi là đầu tư trực tiếp. Hoặc bỏ vốn dé thực hiện đầu tư vào các dự án bất động sản đã có săn hoặc năm giữ phan von góp hay cô phiêu gọi là dau tư gián tiêp.
Đôi với đầu tư trực tiếp, CDT phải cso được Quyền sử dụng đất hợp pháp thông qua hifnht hức được Nhà nước giao đất haowjc cho thuê đất trước khi thực hiện dự án. Ba là, dự án Bat động sản yêu cầu nguồn vốn đầu tư lớn. Dự án Bắt đống ản đa số đều có thời gian thực hiện dài: xin chủ trương đầu tư, quyết định giao đất, giải phóng san lap mặt bằng đến xây dựng, nghiệm thu và đưa vào sử dụng, kinh doanh là một quá trình rat dai. Chính vi vậy yêu cầu CDT phải có nguồn vốn lớn, dai hạn đẻ duy trì trong thời gian thực hiện dự án mà còn sử dụng trong quá trình mua bán, cho thuê, tisnht hanh khoản thị trường kém làm cho CDT khón khăn trong việc thu hồi vốn.
Các giai đoạn hình thành và thực hiện dự án đầu tư Bắt kỳ dự án nào trước khi đi đi vào hoạt động cũng đều phải trải qua giai đoạn hình thành và thực hiện dự án, ké cả khi dự án đó mới chi là ý tưởng hay đến khi dự án hình thành và kết thúc. Giai đoạn chuẩn bị Ở giai đoạn nay, các công việc lên kế hoạch, phê duyệt chủ trương đầu tư; lập kế hoạch- lập dự án -thâm định dự án -phê duyệt Báo cáo tiền khả thi, Báo cáo khả thi, Báo cáo Kinh tế-kỹ thuật được thực hiện để xem xét các công việc cần thiết cho dự án trước khi đi vào hoạt động. a, Lập kế hoạch dau tư, chủ trương đầu tư Căn cứ vào kế hoạch phát triển kinh tế; quy hoạch xây dựng; kế hoạch sử dụng dat; các cấp-đơn vị sẽ lập kế hoạch dau tư cho từng thời kỳ xác định bao gồm kế hoạch xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội theo mục tiêu phát triển tại đó. Sau khi lập kế hoạch đầu tư phải trình cấp trên có thâm quyền hoặc UBND, Hội đồng nhân dân cùng cấp (dự án là nhận của chính phủ) xem xét chấp thuận, sau đó các cấp có thâm quyền (UBND, hội đồng công ty) mới có thê phê duyệt kế hoạch đầu tư.