CHƯƠNG 1 Chương đầu tiên giới thiệu các nội dung đề tài bao gồm lý do chọn đề tài, mục tiêu nghiên cứu, phạm vi nghiên cứu, phương pháp nghiên cứu, ý nghĩa của đề tài nghiên cứu và kết cấu đề tài. Chương 2 sẽ trình bày cơ sở lý thuyết, lược khảo những nghiên cứu trong và ngoài nước có liên quan. Từ đây, mô hình lý thuyết yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua đất nền dự án của KHCN tại tỉnh BR-VT cùng các giả thuyết nghiên cứu tương ứng sẽ được đề xuất. 7 CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU 2.
Cơ sở lý thuyết về BĐS 2. Khái niệm BĐS Theo bộ luật dân sự năm 2015 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm đất đai; Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất; Các tài sản khác do pháp luật quy định” (Quốc hội, 2015). Hàng hoá BĐS là các BĐS được đưa ra giao dịch trên thị trường, thường gồm có: 1/ Quyền sử dụng đất, nhà hoặc nhà và quyền sử dụng đất, cơ sở hạ tầng để bán trong kì hoạt động kinh doanh thông thường. 2/ BĐS đầu tư chuyển thành hàng tồn kho khi chủ sở hữu bắt đầu triển khai cho mục đích bán (Mai Xuân Bình, 2014).
Thị trường BĐS bao gồm các hoạt động liên quan đến giao dịch BĐS và các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập BĐS tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định. Theo Minh Hằng (2020), thị trường BĐS là: “quá trình giao dịch hàng hoá BĐS giữa các bên có liên quan. Đây là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như: Trung gian, môi giới, tư vấn,… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý Nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS”. Phân loại BĐS Các loại BĐS được đưa vào kinh doanh Theo điều 5 Luật kinh doanh BĐS năm 2015 (Quốc hội, 2014) các loại BĐS được đưa vào kinh doanh bao gồm: 8 - Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân; - Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân; - Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh; - Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất (Quốc hội, 2014).
Điều kiện BĐS được đưa vào kinh doanh Theo điều 9 Luật kinh doanh BĐS năm 2015 (Quốc hội, 2014) điều kiện để các BĐS được đưa vào kinh doanh như sau: 1. Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây: a) Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh BĐS thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất; c) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án. Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây: a) Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất; c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất.
Nhà ở thương mại, đất nền dự án Theo Khoản 1 Điều 3 Luật nhà ở Việt Nam năm 2014 (Quốc hội, 2014), nhà ở :“ thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường.” Các loại nhà thương mại ở phổ biến như: đất nền, nhà phố đơn lập, nhà phố : “ song lập, biệt thự độc lập, biệt thự song lập, căn hộ chung cư…” Dự án đầu tư xây dựng nhà ở: Theo Khoản 1 Điều 3 Luật nhà ở Việt Nam năm “ 2014, dự án đầu tư xây dựng nhà ở là tổng hợp các đề xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn để xây dựng mới nhà ở, các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở hoặc để cải tạo, sửa chữa nhà ở trên một địa điểm nhất định.” Theo Nghị định 71/2010/NĐ-CP (Chính phủ, 2010), dự án phát triển nhà ở bao gồm hai loại sau đây: Dự án: “phát triển nhà ở với mục đích đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đầu tư xây dựng nhà ở và các công trình kiến trúc khác theo quy hoạch được duyệt (sau đây gọi chung là dự án phát triển khu nhà ở - dự án cấp I), trong đó các công trình hạ tầng kỹ thuật do chủ đầu tư cấp I thực hiện đầu tư xây dựng; nhà ở và các công trình kiến trúc khác (dự án cấp II) do chủ đầu tư cấp I hoặc chủ đầu tư cấp II thực hiện đầu tư xây dựng;” Dự án phát triển nhà ở với mục đích chỉ đầu tư xây dựng một công trình nhà ở :“ độc lập hoặc một cụm công trình nhà ở, kể cả công trình có mục đích sử dụng hỗn hợp làm nhà ở, văn phòng, trung tâm thương mại, dịch vụ (sau đây gọi chung là công trình nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp) trên đất đã có hệ thống hạ tầng kỹ thuật (dự án cấp II trong dự án phát triển khu nhà ở quy định tại khoản 1 Điều này hoặc trong khu đô thị mới) hoặc dự án phát triển nhà ở độc lập trong khu đô thị cải tạo (sau đây gọi chung là dự án phát triển nhà ở độc lập).” Như vậy, tác giả: “đề xuất khái niệm đất nền dự án là đất ở đô thị được phân lô, thuộc các dự án phát triển nhà ở, đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội để xây dựng nhà ở và các công trình kiến trúc khác theo quy hoạch được 10 duyệt nhằm để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường. Đất nền dự án thuộc loại BĐS được đưa vào kinh doanh. Cơ sở lý thuyết về hành vi tiêu dùng 2. Định nghĩa hành vi người tiêu dùng Các nghiên cứu về hành vi mua của người tiêu dùng rất đa dạng, và được xác : “ định bằng nhiều cách khác nhau.” Hành vi của người tiêu dùng là quá trình mà theo đó các cá nhân quyết định xem cái gì, khi nào, ở đâu, như thế nào và mua từ ai khi mua hàng hóa và dịch vụ (Walters, 1974).
Hành vi mua của người tiêu dùng là cách mà cá nhân, nhóm và tổ chức lựa : “ chọn, mua, sử dụng và định đoạt hàng hoá, dịch vụ, ý tưởng hay kinh nghiệm để đáp ứng nhu cầu và mong muốn của họ (Kotler và Keller, 2009).” Một định nghĩa rộng hơn và đầy đủ là: Hành vi mua của người tiêu dùng là “toàn bộ các quyết định của người tiêu dùng đối với việc mua sắm, tiêu dùng, định đoạt hàng hoá, dịch vụ, hoạt động, kinh nghiệm, con người, và những ý tưởng ra quyết định của con người theo thời gian” (Hoyer và MacInnis, 2010). Hành vi tiêu dùng là cơ sở quan trọng giải thích ý định mua đất nền dự án của :“ KHCN. Một số nghiên cứu trước đây đã thảo luận về sự lựa chọn của người mua BĐS và xác định rằng người mua bất động sản được xem như là người tiêu dùng trong một số hoạt động tiêu thụ như lựa chọn, mua và sử dụng sản phẩm bất động sản (Fierro và cộng sự, 2009; Huang và Yi, 2010; Opoku và Abdul-Muhmin, 2010). Trong nghiên cứu này, hành vi mua của người tiêu dùng được định nghĩa là cách cá nhân, nhóm và tổ chức lựa chọn, mua, sử dụng và định đoạt hàng hoá, dịch vụ, ý tưởng hay kinh nghiệm để đáp ứng nhu cầu và mong muốn của họ.
Định nghĩa ý định mua của người tiêu dùng Ý định mua là khả năng sẵn sàng của người mua để mua một sản phẩm : “ (Zeithaml, 1988; Tirtiroglu và Elbeck, 2008), là mức độ dự định thực hiện hành vi của mỗi người (Fishbein và Ajzen, 1975), là dấu hiệu sẵn sàng của mỗi người để 11 thực hiện một hành vi cho trước và nó được xem như là tiền dẫn đến hành vi mua. Ý định mua bao gồm các yếu tố động cơ có ảnh hưởng đến hành vi của mỗi cá nhân, các yếu tố này cho thấy mức độ sẵn sàng hoặc nỗ lực mà mỗi cá nhân sẽ phải bỏ ra để thực hiện hành vi mua (Ajzen, 1991). ” Theo Kotler và Keller (2009), ý định mua khởi đầu khi người tiêu dùng nhận : “ thức được nhu cầu của mình và nhận ra sự khác biệt giữa thực tế và mong muốn. Nhu cầu bắt đầu từ các tác nhân kích thích bên ngoài hay từ chính bản thân của người mua.
” Nhìn chung, ý định mua được xem là giai đoạn diễn ra trước hành vi mua, được giả định như nhân tố động lực để đạt được hành vi mua, nó là dấu hiệu về mức độ sẳn sàng, mức độ nỗ lực, cố gắng để thực hiện một hành vi. Các lý thuyết liên quan hành vi người tiêu dùng Thuyết trao đổi xã hội (Social exchange theory) Bắt đầu từ những năm 1950, thuyết trao đổi xã hội được xây dựng trên nền tảng tâm lý học và lý thuyết này đã đóng góp nhiều cho việc giải thích các hoạt động kinh tế của con người. Ban đầu, thuyết trao đổi xã hội được phát triển để giải thích hành vi con người (Homans, 1958) và sau đó được sử dụng để giải thích hành vi tổ chức (Blau, 1964; Emerson, 1962). Thuyết trao đổi xã hội cho rằng con người so sánh chi phí và lợi ích khi giao tiếp với người khác và họ sẽ giao tiếp với người khác khi việc giao tiếp đó đem lại nhiều lợi ích và tối thiểu chi phí (Blau, 1964; Homans, 1958, 1961, 1974; Ward và Berno, 2011).
Những thành phần quan trọng của thuyết trao đổi xã hội bao gồm niềm tin, sự kiểm soát, sự phụ thuộc và sự vị tha (Cook và cộng sự, 2005; Emerson, 1976).