Tổng quan nghiên cứu

Nền kinh tế Việt Nam đã có nhiều chuyển biến tích cực kể từ sau công cuộc đổi mới, với dân số gần 100 triệu người vào năm 2022, đứng thứ 15 thế giới theo Liên Hợp Quốc. Sự gia tăng dân số kéo theo nhu cầu nhà ở ngày càng lớn, đặc biệt là phân khúc đất nền dự án tại các tỉnh phát triển như Bà Rịa – Vũng Tàu (BR-VT). Thị trường bất động sản (BĐS) tại BR-VT được đánh giá giàu tiềm năng với tốc độ đô thị hóa nhanh, dự kiến trở thành trung tâm kinh tế biển quốc gia vào năm 2050 theo quy hoạch tỉnh giai đoạn 2021-2030. Trong quý II/2023, thị trường đất nền phía Nam ghi nhận sự tăng trưởng mạnh mẽ với 8 dự án mở bán, tương ứng 867 nền, tăng 2,3 lần so với quý I/2023; lượng tiêu thụ đạt 378 nền, tăng 4,8 lần. Riêng BR-VT tiêu thụ 64 nền, gấp 4,2 lần quý trước.

Tuy nhiên, thị trường BĐS cũng đối mặt với nhiều thách thức như tồn kho lớn, sức mua giảm, và sự cạnh tranh gay gắt giữa các dự án. Do đó, việc nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua đất nền dự án của khách hàng cá nhân (KHCN) tại BR-VT là cần thiết để giúp doanh nghiệp kinh doanh BĐS điều chỉnh sản phẩm phù hợp, nâng cao hiệu quả kinh doanh và đáp ứng nhu cầu thực tế của người mua. Mục tiêu nghiên cứu tập trung xác định các yếu tố ảnh hưởng, đánh giá mức độ tác động và đề xuất hàm ý quản trị nhằm thu hút KHCN tại BR-VT. Phạm vi nghiên cứu giới hạn tại các dự án lớn trên địa bàn tỉnh, dữ liệu thu thập từ năm 2019 đến 2021, khảo sát trực tiếp trong khoảng 1 tháng năm 2023. Nghiên cứu có ý nghĩa quan trọng trong việc cung cấp thông tin khoa học và thực tiễn cho các bên liên quan trong thị trường BĐS BR-VT.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu dựa trên ba lý thuyết chính:

  • Thuyết hành động hợp lý (TRA) của Fishbein và Ajzen (1975), nhấn mạnh ý định hành vi là tiền đề quyết định hành vi thực tế, chịu ảnh hưởng bởi thái độ và chuẩn chủ quan.
  • Thuyết hành vi dự định (TPB) của Ajzen (1991), mở rộng TRA bằng cách bổ sung yếu tố kiểm soát hành vi cảm nhận, phản ánh khả năng và nguồn lực thực hiện hành vi.
  • Lý thuyết hành vi người tiêu dùng của Kotler và Keller (2009), mô tả quá trình ra quyết định mua hàng gồm 5 giai đoạn: ý định mua, tìm kiếm thông tin, đánh giá phương án, quyết định mua và đánh giá sau mua.

Nghiên cứu đề xuất mô hình gồm 6 yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua đất nền dự án của KHCN tại BR-VT:

  1. Đặc điểm lô đất (diện tích, hướng, kích thước, hình dáng)
  2. Tình hình tài chính (giá bán, thu nhập, khả năng vay vốn, lãi suất)
  3. Vị trí (gần khu công nghiệp, người thân, trung tâm)
  4. Thương hiệu chủ đầu tư (uy tín, danh tiếng, tiến độ, tiếp thị)
  5. Tính pháp lý (giấy chứng nhận, tranh chấp, thủ tục chuyển nhượng)
  6. Phong thủy (tư vấn, con số may mắn, vị trí tránh nghĩa trang, đường đâm)

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu thực hiện theo hai giai đoạn:

  • Nghiên cứu định tính: Thảo luận nhóm với 10 chuyên gia BĐS nhằm xác định và hiệu chỉnh mô hình, thang đo. Tài liệu thảo luận được gửi trước qua email và Zalo, hình thức thảo luận trực tuyến. Các biến quan sát được giữ lại khi đạt tỷ lệ đồng thuận trên 75%.
  • Nghiên cứu định lượng: Khảo sát chính thức với mẫu 308 KHCN có ý định mua đất nền dự án tại BR-VT, sử dụng phương pháp chọn mẫu ngẫu nhiên thuận tiện. Bảng câu hỏi khảo sát được xây dựng dựa trên kết quả định tính và các thang đo chuẩn hóa từ nghiên cứu trước.

Phân tích dữ liệu sử dụng phần mềm SPSS 26.0 với các kỹ thuật:

  • Đánh giá độ tin cậy thang đo bằng hệ số Cronbach’s Alpha (tất cả thang đo đều đạt trên 0,8)
  • Phân tích nhân tố khám phá (EFA) để kiểm định cấu trúc thang đo
  • Phân tích tương quan để xác định mối quan hệ giữa các biến
  • Phân tích hồi quy tuyến tính đa biến để đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến ý định mua đất nền dự án
  • Kiểm định giả thuyết nghiên cứu với mức ý nghĩa Sig < 0,05

Timeline nghiên cứu kéo dài từ tháng 01/2023 (khảo sát sơ bộ) đến tháng 09/2023 (hoàn thiện luận văn).

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

  1. Tình hình tài chính là yếu tố có ảnh hưởng mạnh nhất đến ý định mua đất nền dự án với hệ số hồi quy chuẩn hóa β = 0,352, mức ý nghĩa Sig < 0,001. Điều này phản ánh vai trò quyết định của khả năng tài chính cá nhân, giá bán hợp lý và điều kiện vay vốn trong quyết định mua.
  2. Vị trí dự án đứng thứ hai về mức độ ảnh hưởng với β = 0,298, Sig < 0,001. Vị trí gần khu công nghiệp, trung tâm, người thân tạo thuận lợi và tăng sức hấp dẫn cho sản phẩm đất nền.
  3. Tính pháp lý có ảnh hưởng tích cực đáng kể (β = 0,215, Sig < 0,001), thể hiện sự quan tâm của khách hàng đến tính minh bạch, hợp pháp của dự án nhằm giảm thiểu rủi ro.
  4. Thương hiệu chủ đầu tư cũng đóng vai trò quan trọng (β = 0,178, Sig < 0,01), khách hàng ưu tiên lựa chọn dự án của chủ đầu tư uy tín, có danh tiếng và tiến độ bàn giao đảm bảo.
  5. Phong thủy có ảnh hưởng tích cực nhưng mức độ thấp hơn (β = 0,112, Sig < 0,05), phản ánh yếu tố văn hóa và tâm linh trong quyết định mua đất nền tại khu vực BR-VT.
  6. Đặc điểm lô đất có ảnh hưởng nhỏ nhất trong 6 yếu tố (β = 0,089, Sig < 0,05), tuy nhiên vẫn là một tiêu chí được khách hàng cân nhắc kỹ lưỡng về diện tích, hướng và hình dáng lô đất.

Mô hình hồi quy giải thích được khoảng 62% biến thiên của ý định mua đất nền dự án (Adjusted R² = 0,62). Kết quả kiểm định giả thuyết cho thấy tất cả 6 giả thuyết đều được chấp nhận với mức ý nghĩa thống kê cao.

Thảo luận kết quả

Kết quả nghiên cứu phù hợp với các nghiên cứu trong và ngoài nước về hành vi mua BĐS, đồng thời khẳng định vai trò quan trọng của yếu tố tài chính và vị trí trong quyết định mua đất nền. Tính pháp lý và thương hiệu chủ đầu tư cũng được khách hàng đánh giá cao, góp phần tạo niềm tin và giảm thiểu rủi ro khi giao dịch. Yếu tố phong thủy tuy có mức ảnh hưởng thấp hơn nhưng vẫn không thể bỏ qua trong bối cảnh văn hóa Á Đông. Đặc điểm lô đất, mặc dù ít ảnh hưởng hơn, nhưng vẫn là tiêu chí cần thiết để khách hàng lựa chọn sản phẩm phù hợp với nhu cầu xây dựng và sinh hoạt.

Dữ liệu có thể được trình bày qua biểu đồ cột thể hiện mức độ ảnh hưởng (β) của từng yếu tố, bảng phân tích hồi quy chi tiết và biểu đồ tần số phân bố ý định mua theo từng nhóm nhân khẩu học. So sánh với các nghiên cứu trước đây, kết quả này bổ sung thêm góc nhìn về phân khúc đất nền dự án tại BR-VT, một thị trường đang phát triển năng động nhưng còn nhiều thách thức.

Đề xuất và khuyến nghị

  1. Tăng cường hỗ trợ tài chính cho khách hàng: Do tình hình tài chính là yếu tố quan trọng nhất, các doanh nghiệp nên phối hợp với ngân hàng để cung cấp các gói vay ưu đãi, lãi suất thấp, thủ tục vay đơn giản nhằm nâng cao khả năng tiếp cận vốn của KHCN. Mục tiêu tăng tỷ lệ khách hàng vay vốn thành công lên 30% trong vòng 12 tháng.
  2. Lựa chọn và phát triển vị trí dự án chiến lược: Ưu tiên các dự án gần khu công nghiệp, trung tâm hành chính, trường học và các tiện ích xã hội để tăng sức hấp dẫn. Định kỳ đánh giá vị trí dự án mới theo nhu cầu thị trường và xu hướng phát triển đô thị.
  3. Minh bạch và hoàn thiện thủ tục pháp lý: Chủ đầu tư cần đảm bảo đầy đủ giấy tờ pháp lý, công khai thông tin dự án rõ ràng, hỗ trợ khách hàng trong các thủ tục chuyển nhượng. Mục tiêu giảm thiểu các tranh chấp pháp lý xuống dưới 5% trong các dự án mới.
  4. Xây dựng và củng cố thương hiệu chủ đầu tư: Tăng cường truyền thông, quảng bá uy tín, tiến độ dự án và dịch vụ hậu mãi để tạo niềm tin với khách hàng. Đầu tư vào các hoạt động chăm sóc khách hàng và tổ chức tham quan dự án định kỳ.
  5. Tôn trọng yếu tố phong thủy trong thiết kế và phân lô: Chủ đầu tư nên hợp tác với chuyên gia phong thủy để tư vấn thiết kế phù hợp, tránh các yếu tố kiêng kỵ nhằm đáp ứng nhu cầu tâm linh của khách hàng.

Các giải pháp trên cần được triển khai đồng bộ trong vòng 1-2 năm, với sự phối hợp chặt chẽ giữa doanh nghiệp, ngân hàng và cơ quan quản lý địa phương nhằm thúc đẩy thị trường đất nền dự án tại BR-VT phát triển bền vững.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

  1. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản: Nghiên cứu cung cấp cơ sở khoa học để điều chỉnh chiến lược phát triển sản phẩm, marketing và dịch vụ nhằm thu hút khách hàng cá nhân tại BR-VT.
  2. Nhà đầu tư cá nhân và tổ chức: Giúp hiểu rõ các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua đất nền, từ đó đưa ra lựa chọn đầu tư hiệu quả, giảm thiểu rủi ro.
  3. Cơ quan quản lý nhà nước và chính quyền địa phương: Tham khảo để xây dựng chính sách hỗ trợ phát triển thị trường BĐS, cải thiện thủ tục pháp lý và thúc đẩy phát triển đô thị bền vững.
  4. Các nhà nghiên cứu và sinh viên ngành Quản trị kinh doanh, BĐS: Là tài liệu tham khảo bổ ích về mô hình nghiên cứu hành vi tiêu dùng trong lĩnh vực BĐS, phương pháp nghiên cứu định tính và định lượng.

Mỗi nhóm đối tượng có thể ứng dụng kết quả nghiên cứu để nâng cao hiệu quả hoạt động, hoạch định chính sách hoặc phát triển học thuật trong lĩnh vực BĐS.

Câu hỏi thường gặp

  1. Yếu tố nào ảnh hưởng mạnh nhất đến ý định mua đất nền dự án tại BR-VT?
    Tình hình tài chính của khách hàng là yếu tố quan trọng nhất, bao gồm khả năng chi trả, tiếp cận vốn vay và lãi suất phù hợp. Ví dụ, khách hàng có thu nhập ổn định và được hỗ trợ vay vốn dễ dàng sẽ có ý định mua cao hơn.

  2. Tại sao vị trí dự án lại quan trọng trong quyết định mua đất nền?
    Vị trí ảnh hưởng đến tiện ích sống, giao thông và môi trường xung quanh. Dự án gần khu công nghiệp, trung tâm hoặc người thân giúp khách hàng thuận tiện sinh hoạt và làm việc, tăng giá trị bất động sản.

  3. Tính pháp lý có vai trò như thế nào trong quyết định mua?
    Tính pháp lý đảm bảo quyền sở hữu hợp pháp, giảm thiểu rủi ro tranh chấp. Khách hàng ưu tiên các dự án có giấy chứng nhận rõ ràng và thủ tục chuyển nhượng đơn giản để bảo vệ quyền lợi.

  4. Phong thủy ảnh hưởng ra sao đến ý định mua đất nền?
    Phong thủy là yếu tố văn hóa tâm linh, nhiều khách hàng Á Đông tin rằng phong thủy tốt mang lại may mắn và tài lộc. Do đó, các yếu tố như hướng đất, tránh nghĩa trang hay đường đâm được cân nhắc kỹ.

  5. Làm thế nào để doanh nghiệp BĐS nâng cao uy tín thương hiệu?
    Doanh nghiệp cần đảm bảo tiến độ dự án, minh bạch thông tin, tổ chức các hoạt động tiếp thị hiệu quả và chăm sóc khách hàng chu đáo. Uy tín được xây dựng qua các dự án thành công và phản hồi tích cực từ khách hàng.

Kết luận

  • Nghiên cứu xác định 6 yếu tố ảnh hưởng tích cực đến ý định mua đất nền dự án của khách hàng cá nhân tại BR-VT, trong đó tình hình tài chính và vị trí là quan trọng nhất.
  • Mô hình nghiên cứu dựa trên lý thuyết hành động hợp lý, hành vi dự định và hành vi người tiêu dùng, được kiểm định bằng phương pháp định tính và định lượng với mẫu 308 khách hàng.
  • Kết quả nghiên cứu cung cấp cơ sở khoa học để các doanh nghiệp BĐS điều chỉnh chiến lược phát triển sản phẩm và marketing phù hợp với nhu cầu thực tế.
  • Đề xuất các giải pháp quản trị cụ thể nhằm tăng khả năng tiếp cận vốn, lựa chọn vị trí dự án, minh bạch pháp lý, xây dựng thương hiệu và tôn trọng yếu tố phong thủy.
  • Các bước tiếp theo bao gồm triển khai các giải pháp đề xuất, theo dõi hiệu quả thị trường và mở rộng nghiên cứu sang các phân khúc BĐS khác tại BR-VT và khu vực lân cận.

Khuyến khích các doanh nghiệp, nhà đầu tư và cơ quan quản lý tham khảo và áp dụng kết quả nghiên cứu để thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường đất nền dự án tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu.