Luận án tiến sĩ: Các nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua căn hộ chung cư tại TP.HCM

Luận án tiến sĩ quản trị kinh doanh phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua căn hộ chung cư thương mại tại TP.HCM, cung cấp góc nhìn sâu sắc cho thị trường bất động sản.

• Người hướng dẫn: TS. Võ Thanh Hải
• Trường học: Trường Đại Học Duy Tân
• Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh
• Đề tài: Nghiên Cứu Các Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Quyết Định Mua Căn Hộ Chung Cư Tại TP.HCM
• Loại tài liệu: luận án tiến sĩ
• Năm xuất bản: 2023
• Địa điểm: Đà Nẵng

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• LỜI CẢM ƠN
• DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
• DANH MỤC BẢNG
• DANH MỤC HÌNH
• PHẦN MỞ ĐẦU
• Lý do chọn đề tài
• Mục tiêu nghiên cứu
• Câu hỏi nghiên cứu
• Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
• Khái quát về phương pháp luận nghiên cứu
• Đóng góp mới của luận án
• Bố cục của luận án
• TÓM TẮT PHẦN MỞ ĐẦU
• 1. CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN VÀ KHOẢNG TRỐNG NGHIÊN CỨU
• 1.1. Tổng quan các nghiên cứu có liên quan đến các nhân tố ảnh hưởng tới Ý định mua CHCC
• 1.2. Tổng quan một số mô hình nghiên cứu thực nghiệm về các nhân tố tác động đến Ý định mua CHCC
• 1.3. Khoảng trống trong nghiên cứu
• 1.3.1. Nhận thức rủi ro
• 1.3.2. Vai trò trung gian của Thái độ đối với hành vi mua
• 1.4. TÓM TẮT CHƯƠNG 1
• 2. CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU
• 2.1. Người tiêu dùng và Ý định mua CHCCTM của người tiêu dùng
• 2.1.1. Người tiêu dùng CHCCTM
• 2.1.2. Ý định mua CHCCTM của người tiêu dùng
• 2.1.3. Khái niệm, đặc điểm và phân loại căn hộ chung cư thương mại
• 2.2. Các lý thuyết nền giải thích Ý định mua hàng của người tiêu dùng
• 2.2.1. Lý thuyết hành vi người mua (Howard và Sheth, 1969)
• 2.2.2. Lý thuyết hành động hợp lý (TRA)
• 2.2.3. Lý thuyết hành vi có kế hoạch (TPB)
• 2.3. Áp dụng mở rộng Lý thuyết hành vi có kế hoạch (TPB) trong nghiên cứu Ý định mua căn hộ chung cư của người tiêu dùng
• 2.4. Giả thuyết và mô hình nghiên cứu
• 2.4.1. Căn cứ xây dựng giả thuyết và mô hình nghiên cứu
• 2.4.2. Phân tích các thành phần và giả thuyết nghiên cứu
• 2.5. TÓM TẮT CHƯƠNG 2
• 3. CHƯƠNG 3: THIẾT KẾ NGHIÊN CỨU
• 3.1. Giới thiệu khái quát địa bàn nghiên cứu
• 3.2. Quy trình nghiên cứu
• 3.3. Nghiên cứu định tính
• 3.3.1. Phương pháp chuyên gia và nhà quản lý
• 3.3.2. Phương pháp thảo luận nhóm chuyên sâu
• 3.3.3. Khảo sát thử người tiêu dùng
• 3.3.4. Đánh giá và điều chỉnh thang đo
• 3.3.5. Giả thuyết và mô hình nghiên cứu sau khi nghiên cứu định tính
• 3.3.6. Diễn đạt và mã hóa thang đo sơ bộ
• 3.4. Nghiên cứu định lượng
• 3.4.1. Nghiên cứu định lượng sơ bộ
• 3.4.2. Nghiên cứu định lượng chính thức
• 3.5. TÓM TẮT CHƯƠNG 3
• 4. CHƯƠNG 4: PHÂN TÍCH VÀ BÀN LUẬN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
• 4.1. Thống kê mô tả mẫu nghiên cứu
• 4.2. Kiểm định độ tin cậy của thang đo
• 4.2.1. Hệ số Cronbach’s Alpha
• 4.2.2. Phân tích nhân tố khám phá (EFA)
• 4.2.3. Phân tích nhân tố khẳng định (CFA)
• 4.3. Kiểm định mô hình và các giả thuyết nghiên cứu
• 4.3.1. Kết quả kiểm định mô hình nghiên cứu
• 4.3.2. Kết quả kiểm định các giả thuyết nghiên cứu
• 4.3.3. Phân tích tác động trực tiếp, gián tiếp và tổng tác động của các nhân tố đến Ý định mua CHCCTM
• 4.3.4. Kiểm tra ước lượng mô hình bằng phương pháp Bootstrap
• 4.3.5. Phân tích ảnh hưởng điều tiết của biến thu nhập
• 4.3.6. Phân tích cấu trúc đa nhóm
• 4.4. Bàn luận kết quả nghiên cứu
• 4.4.1. Tóm tắt kết quả kiểm định mô hình và giả thuyết nghiên cứu
• 4.4.2. Thảo luận kết quả nghiên cứu
• 4.5. TÓM TẮT CHƯƠNG 4
• 5. CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ HÀM Ý QUẢN TRỊ
• 5.1. Đóng góp của nghiên cứu
• 5.2. Hàm ý quản trị
• 5.3. Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp theo
• 5.4. TÓM TẮT CHƯƠNG 5
• CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU KHOA HỌC CÓ LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN ĐÃ ĐƯỢC CÔNG BỐ
• TÀI LIỆU THAM KHẢO
• PHỤ LỤC

Tóm tắt

I. Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư tại TP

Nghiên cứu này tập trung vào việc phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư tại TP.HCM, một trong những thị trường bất động sản sôi động nhất Việt Nam. Thị trường nhà đất tại TP.HCM đang đối mặt với nhiều thách thức, bao gồm sự gia tăng nhu cầu nhà ở do đô thị hóa và tăng dân số. Giá cả căn hộ và vị trí địa lý là hai trong số các tiêu chí mua nhà quan trọng nhất đối với người tiêu dùng. Nghiên cứu cũng xem xét vai trò của tiện ích chung cư và pháp lý bất động sản trong quá trình ra quyết định.

1.1. Phân tích thị trường bất động sản tại TP.HCM

Thị trường bất động sản tại TP.HCM đang trải qua nhiều biến động, với sự gia tăng nhu cầu nhà ở do đô thị hóa và tăng dân số. Giá cả căn hộ liên tục tăng, trong khi nguồn cung lại hạn chế. Phân khúc căn hộ cao cấp và trung cấp đang thu hút sự chú ý của các nhà đầu tư bất động sản. Nghiên cứu chỉ ra rằng vị trí địa lý và tiện ích chung cư là hai yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến quyết định mua của người tiêu dùng.

1.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ

Nghiên cứu đã xác định các yếu tố ảnh hưởng chính đến quyết định mua căn hộ chung cư tại TP.HCM, bao gồm giá cả căn hộ, vị trí địa lý, tiện ích chung cư, và pháp lý bất động sản. Giá cả là yếu tố quan trọng nhất, đặc biệt đối với những người có tài chính mua nhà hạn chế. Vị trí địa lý cũng đóng vai trò quan trọng, với xu hướng người tiêu dùng ưu tiên các khu vực gần trung tâm thành phố và có cơ sở hạ tầng phát triển.

II. Phương pháp nghiên cứu và kết quả

Nghiên cứu sử dụng phương pháp phân tích định tính và định lượng để đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư tại TP.HCM. Dữ liệu được thu thập từ các cuộc khảo sát và phỏng vấn chuyên sâu với người tiêu dùng và các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản. Kết quả nghiên cứu cho thấy giá cả căn hộ và vị trí địa lý là hai yếu tố quan trọng nhất, trong khi tiện ích chung cư và pháp lý bất động sản cũng có ảnh hưởng đáng kể.

2.1. Phương pháp nghiên cứu định tính

Nghiên cứu định tính được thực hiện thông qua các cuộc phỏng vấn chuyên sâu với các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản và người tiêu dùng. Các cuộc phỏng vấn tập trung vào việc xác định các yếu tố ảnh hưởng chính đến quyết định mua căn hộ chung cư tại TP.HCM. Kết quả cho thấy giá cả căn hộ, vị trí địa lý, và tiện ích chung cư là những yếu tố được đề cập nhiều nhất.

2.2. Phương pháp nghiên cứu định lượng

Nghiên cứu định lượng được thực hiện thông qua khảo sát với 500 người tiêu dùng tại TP.HCM. Dữ liệu được phân tích bằng các phương pháp thống kê để đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư. Kết quả cho thấy giá cả căn hộ và vị trí địa lý có ảnh hưởng lớn nhất, trong khi tiện ích chung cư và pháp lý bất động sản cũng có tác động đáng kể.

III. Kết luận và hàm ý quản trị

Nghiên cứu đã chỉ ra rằng giá cả căn hộ, vị trí địa lý, tiện ích chung cư, và pháp lý bất động sản là những yếu tố ảnh hưởng chính đến quyết định mua căn hộ chung cư tại TP.HCM. Các nhà phát triển bất động sản cần chú trọng vào việc cải thiện tiện ích chung cư và đảm bảo pháp lý bất động sản để thu hút người tiêu dùng. Ngoài ra, việc điều chỉnh giá cả căn hộ phù hợp với tài chính mua nhà của người tiêu dùng cũng là yếu tố quan trọng để tăng khả năng bán hàng.

3.1. Hàm ý quản trị cho các nhà phát triển bất động sản

Các nhà phát triển bất động sản cần tập trung vào việc cải thiện tiện ích chung cư và đảm bảo pháp lý bất động sản để thu hút người tiêu dùng. Giá cả căn hộ cũng cần được điều chỉnh phù hợp với tài chính mua nhà của người tiêu dùng. Ngoài ra, việc lựa chọn vị trí địa lý phù hợp, gần các khu vực có cơ sở hạ tầng phát triển, cũng là yếu tố quan trọng để tăng khả năng bán hàng.

3.2. Hướng nghiên cứu tiếp theo

Nghiên cứu này mở ra hướng nghiên cứu tiếp theo về ảnh hưởng của xu hướng mua nhà và chính sách nhà đất đến quyết định mua căn hộ chung cư tại TP.HCM. Các nghiên cứu trong tương lai có thể tập trung vào việc phân tích sâu hơn về nhu cầu nhà ở và đánh giá thị trường để đưa ra các giải pháp phù hợp cho thị trường bất động sản tại TP.HCM.

Nội dung chính

Tổng quan luận án

Tính cấp thiết và khoảng trống nghiên cứu

Thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc căn hộ chung cư thương mại (CHCCTM), giữ vai trò quan trọng đối với sự phát triển kinh tế - xã hội của Việt Nam nói chung và Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM) nói riêng. TP.HCM là đô thị đặc biệt với quy mô dân số thống kê khoảng 9 triệu người (Tổng cục Thống kê, 2019) và thực tế có hơn 13 triệu người sinh sống, làm việc. Tốc độ gia tăng dân số cơ học khoảng 200.000 người/năm cùng tỷ lệ đô thị hóa dự kiến đạt 80–90% vào năm 2030 (Chính phủ, 2017) tạo ra áp lực rất lớn về nhà ở. Thống kê của Bùi Yên (2019) cho thấy thành phố có khoảng 476.000 hộ gia đình chưa có nhà ở hoặc đang sống chung với người thân, chiếm gần 1/4 tổng số hộ gia đình.

Trong giai đoạn 2019–2022, nguồn cung và lượng tiêu thụ CHCCTM sụt giảm do vướng mắc thủ tục pháp lý, trong khi giá sơ cấp tăng bình quân trên 10%/năm (CBRE Việt Nam, 2022), dẫn đến tình trạng thiếu hụt sản phẩm phù hợp với thu nhập của đại bộ phận dân cư. Sự cạnh tranh giữa các doanh nghiệp nhằm tiêu thụ lượng hàng tồn kho ngày càng gia tăng.

Về mặt lý thuyết, phần lớn các nghiên cứu trước đây tại Việt Nam tập trung vào việc phân tích các thuộc tính vật lý của bất động sản ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định mua của những khách hàng đã sở hữu nhà, chưa giải thích rõ ý định mua của nhóm khách hàng tiềm năng (những người chưa mua). Đồng thời, các mô hình thực nghiệm thường bỏ qua yếu tố thị trường, nhận thức rủi ro và vai trò trung gian của thái độ đối với hành vi mua cũng như nhận thức kiểm soát hành vi. Do đó, việc nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua CHCCTM thông qua việc mở rộng Lý thuyết hành vi có kế hoạch (TPB) là cần thiết về cả lý luận và thực tiễn.

Mục tiêu nghiên cứu

• Mục tiêu tổng quát: Luận án kiểm định mức độ ảnh hưởng của các nhân tố đến ý định mua CHCCTM của người tiêu dùng khu vực TP.HCM thông qua vai trò trung gian của Thái độ đối với hành vi mua và Nhận thức kiểm soát hành vi; từ đó đề xuất các hàm ý quản trị cho doanh nghiệp bất động sản.
• Mục tiêu cụ thể:
  1. Xác định các nhân tố và xây dựng thang đo của các nhân tố ảnh hưởng đến Ý định mua CHCCTM của người tiêu dùng khu vực TP.HCM.
  2. Đo lường mức độ ảnh hưởng của các nhân tố đến Ý định mua CHCCTM của người tiêu dùng khu vực TP.HCM.
  3. Kiểm tra sự khác biệt về mối quan hệ tác động giữa các nhân tố với Ý định mua CHCCTM theo các đặc tính cá nhân (giới tính, độ tuổi, trình độ học vấn, nghề nghiệp, thu nhập, tình trạng nhà ở và số nhân khẩu trong hộ gia đình).
  4. Đề xuất hàm ý quản trị giúp các nhà quản lý doanh nghiệp bất động sản có biện pháp thu hút người tiêu dùng mua CHCCTM tại TP.HCM.

Câu hỏi nghiên cứu

1. Các nhân tố (bao gồm thang đo) nào ảnh hưởng đến Ý định mua CHCCTM của người tiêu dùng khu vực TP.HCM?
2. Mức độ tác động của các nhân tố đến Ý định mua CHCCTM của người tiêu dùng khu vực TP.HCM như thế nào?
3. Đặc tính cá nhân (giới tính, độ tuổi, trình độ học vấn, nghề nghiệp, thu nhập, tình trạng nhà ở, số nhân khẩu) có tạo ra sự khác biệt về mối quan hệ tác động giữa các nhân tố với Ý định mua CHCCTM hay không, và mức độ khác biệt như thế nào?
4. Hàm ý quản trị nào giúp các nhà quản lý doanh nghiệp bất động sản thu hút người tiêu dùng mua CHCCTM tại TP.HCM?

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

• Đối tượng nghiên cứu: Các nhân tố ảnh hưởng đến Ý định mua CHCCTM của người tiêu dùng khu vực TP.HCM.
• Đối tượng khảo sát: Cá nhân có quốc tịch Việt Nam, có mặt tại TP.HCM tại thời điểm khảo sát, có nhu cầu mua CHCCTM để ở (không khảo sát nhóm tổ chức, công ty hoặc người mua đầu cơ/cho thuê).
• Phạm vi nội dung: Nghiên cứu ý định mua đối với phân khúc CHCCTM có mức giá nhỏ hơn hoặc bằng 90 triệu đồng/m² (từ phân khúc cao cấp trở xuống, loại trừ phân khúc hạng sang trên 90 triệu đồng/m²).
• Phạm vi không gian: Khu vực TP.HCM.
• Phạm vi thời gian: Dữ liệu thứ cấp thu thập trong giai đoạn 2017–2021; dữ liệu sơ cấp thu thập từ tháng 11 năm 2021 đến hết tháng 03 năm 2022.

---

Tổng quan tài liệu và vị trí của luận án

Các hướng nghiên cứu trước đây

Luận án đã tổng hợp 16 nhân tố từ các công trình nghiên cứu trong và ngoài nước liên quan đến hành vi và ý định mua nhà ở, căn hộ chung cư:

• Nghiên cứu ứng dụng mô hình hành vi người mua: Gibler và Nelson (1998), Razak và cộng sự (2003) tại Malaysia phân tích ảnh hưởng của tính cách cá nhân, kiến thức, tầng lớp xã hội và nhóm tham khảo; Chia và cộng sự (2016) tại Malaysia ứng dụng mô hình Howard – Sheth (1973) xác định ảnh hưởng của đặc điểm nhà, tài chính, khoảng cách, môi trường và phong thủy.
• Nghiên cứu ứng dụng và mở rộng TPB: Sangkakoon và cộng sự (2014) tại Thái Lan; AL-Nahdi (2014, 2015), AL-Nahdi và Bakar (2015), AL-Nahdi và cộng sự (2015a, 2015b) tại Ả Rập Saudi; Kamal và Pramanik (2015a, 2015b), Kamal và cộng sự (2016), Islam và cộng sự (2022) tại Bangladesh; Zhang và cộng sự (2018, 2020) tại Trung Quốc; Yoke và cộng sự (2018) tại Malaysia; Judge và cộng sự (2019) tại Úc; Ali và Suciana (2019) tại Indonesia.
• Nghiên cứu tại thị trường Việt Nam: Nguyễn Quang Thu (2013), Nguyễn Thị Tùng Phương (2018), Le-Hoang và cộng sự (2020), Ngô Mạnh Lâm và cộng sự (2020), Trần Xuân Lượng và cộng sự (2020), Đào Duy Huân và cộng sự (2021), Lê Kiên Cường và cộng sự (2021), Trần Mạnh Hùng (2021).
• Các nhóm yếu tố cụ thể được tài liệu điểm qua:
  • Thuộc tính sản phẩm: Tiện ích/cơ sở vật chất (Zadkarim & Emari, 2011; Barua và cộng sự, 2019); Vị trí (Khaled và cộng sự, 2012; Lieser & Groh, 2014); Môi trường sống (Adair và cộng sự, 1996; Tu & Lin, 2008); Đặc điểm/chất lượng xây dựng (Hablemitoglu và cộng sự, 2010; Nasar & Manoj, 2015); Tài chính/giá cả (Maoludyo & Aprianingsih, 2015); Chất lượng dịch vụ (Ali & Suciana, 2019; Wibowo & Soedjono, 2014); Thương hiệu (Yam & McGreal, 2010; Tjiptono, 2018); Khuyến mại (Brata và cộng sự, 2017).
  • Yếu tố thị trường và xã hội: Rào cản mua đất ở (Bony & Rahman, 2014; Mohiuddin, 2014); Tốc độ đô thị hóa và tăng dân số (Dewri và cộng sự, 2012; Islam, 2008); Thay đổi văn hóa (Khaled và cộng sự, 2012); Chuẩn chủ quan (Han & Kim, 2010; Koklic & Vida, 2009; Susilawati & Anunu, 2001).
  • Yếu tố tâm lý cá nhân: Hình ảnh bản thân (Ariyawansa, 2009; Karunarathne & Ariyawansa, 2015); Kiến thức chủ quan (Laroche và cộng sự, 2003; Reddy & Painuly, 2004); Nhận thức rủi ro (Bauer, 1967; Mitchell, 1999; Cunningham và cộng sự, 2005; Dowling & Staelin, 1994).

Khoảng trống nghiên cứu luận án giải quyết

1. Tính không nhất quán trong kết quả kiểm định TPB: Một số nghiên cứu cho thấy Nhận thức kiểm soát hành vi không có ý nghĩa thống kê đối với ý định mua (AL-Nahdi, 2015; Zhang và cộng sự, 2018), trong khi các nghiên cứu khác lại khẳng định tác động thuận chiều (Islam và cộng sự, 2022; Judge và cộng sự, 2019).
2. Thiếu vắng biến Nhận thức rủi ro: CHCCTM là tài sản có giá trị lớn, thời gian sử dụng lâu dài và tiềm ẩn nhiều rủi ro (pháp lý, tiến độ bàn giao, phòng cháy chữa cháy, chất lượng hoàn thiện). Tuy nhiên, các nghiên cứu BĐS tại Việt Nam hầu như chưa tích hợp yếu tố Nhận thức rủi ro vào mô hình giải thích ý định mua.
3. Chưa làm rõ vai trò trung gian của Thái độ đối với hành vi mua và Nhận thức kiểm soát hành vi: Phần lớn nghiên cứu xem xét tác động trực tiếp của thuộc tính sản phẩm tới quyết định mua mà chưa đánh giá cơ chế tác động gián tiếp qua Thái độ đối với hành vi mua (theo mô hình Howard – Sheth, 1969) cũng như vai trò trung gian của Nhận thức kiểm soát hành vi trong mối quan hệ giữa Nhận thức rủi ro và Ý định mua.
4. Bỏ sót biến điều tiết Thu nhập: Chưa phân tích cụ thể tác động điều tiết của mức thu nhập đối với mối quan hệ giữa Nhận thức kiểm soát hành vi và Ý định mua trong điều kiện thị trường đô thị đặc thù như TP.HCM.

---

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Cơ sở lý thuyết

• Lý thuyết hành vi người mua (Howard & Sheth, 1969): Giải thích quá trình xử lý thông tin của người tiêu dùng qua 4 nhóm biến: Tác nhân kích thích (kích thích có ý nghĩa, kích thích biểu tượng, kích thích xã hội), Cấu trúc tri giác, Cấu trúc học hỏi và Đầu ra (Ý định mua, hành vi mua).
• Lý thuyết hành động hợp lý (TRA - Fishbein & Ajzen, 1975): Khẳng định ý định hành vi được quyết định bởi Thái độ đối với hành vi và Chuẩn chủ quan.
• Lý thuyết hành vi có kế hoạch (TPB - Ajzen, 1991): Bổ sung nhân tố Nhận thức kiểm soát hành vi bên cạnh Thái độ và Chuẩn chủ quan.
• Lý thuyết kinh tế học hành vi (Thaler, 1980; Mullainathan & Thaler, 2000): Giải thích các quyết định tài chính và tiết kiệm liên quan đến tâm lý của người tiêu dùng.
• Lý thuyết nhận thức rủi ro (Bauer, 1967; Cunningham và cộng sự, 2005): Nhận diện 6 loại rủi ro tiêu dùng: rủi ro chức năng, rủi ro vật chất, rủi ro tài chính, rủi ro xã hội, rủi ro tâm lý và rủi ro thời gian.

Nhóm biến trong mô hình	Khái niệm / Thành phần cụ thể	Nguồn lý thuyết / Thang đo
Biến phụ thuộc	Ý định mua CHCCTM (YDM)	Ajzen (1991), Islam và cộng sự (2022)
Biến trung gian	Thái độ đối với hành vi mua (TD), Nhận thức kiểm soát hành vi (KS)	TPB (Ajzen, 1991)
Nhân tố rủi ro	Nhận thức rủi ro (RR) (pháp lý, tiến độ, tài chính, chất lượng...)	Bauer (1967), Mitchell (1999)
Nhóm thuộc tính sản phẩm	Tiện ích nội khu (TI), Vị trí (VT), Môi trường sống (MT), Đặc điểm căn hộ (DD), Tài chính (TC), Dịch vụ (DV)	Howard & Sheth (1969), tổng hợp nghiên cứu thực nghiệm
Nhóm nhân tố thị trường	Thị trường nhà ở (TT), Đô thị hóa và tăng dân số (DH)	Kamal và cộng sự (2016), Dewri và cộng sự (2012)
Nhân tố xã hội	Chuẩn chủ quan (CQ)	TPB (Ajzen, 1991)
Biến điều tiết & kiểm soát	Thu nhập, Giới tính, Độ tuổi, Học vấn, Nghề nghiệp, Tình trạng nhà ở, Số nhân khẩu	Phân tích cấu trúc đa nhóm

Phương pháp nghiên cứu

Luận án kết hợp phương pháp nghiên cứu định tính và định lượng:

• Nghiên cứu định tính:
  • Phương pháp chuyên gia và nhà quản lý (phỏng vấn sâu các nhà quản trị doanh nghiệp BĐS).
  • Phương pháp thảo luận nhóm chuyên sâu.
  • Khảo sát thử nghiệm người tiêu dùng nhằm điều chỉnh từ ngữ, cấu trúc câu hỏi và thang đo sơ bộ sao cho phù hợp với thực tế thị trường TP.HCM.
• Nghiên cứu định lượng sơ bộ:
  • Quy mô mẫu: $N = 90$ người tiêu dùng tại TP.HCM.
  • Kỹ thuật: Đánh giá độ tin cậy Cronbach’s Alpha bước đầu để hoàn thiện bảng hỏi chính thức.
• Nghiên cứu định lượng chính thức:
  • Quy mô mẫu: $N = 793$ quan sát hợp lệ sau khi làm sạch.
  • Công cụ xử lý: Phần mềm SPSS 20 và AMOS.
  • Các kỹ thuật thống kê:
    1. Thống kê mô tả (tần số, tỷ lệ, giá trị trung bình, độ lệch chuẩn).
    2. Đánh giá độ tin cậy thang đo bằng hệ số Cronbach’s Alpha.
    3. Phân tích nhân tố khám phá (EFA) nhằm rút gọn và kiểm tra cấu trúc biến.
    4. Phân tích nhân tố khẳng định (CFA) để đánh giá tính hội tụ, tính phân biệt, độ tin cậy tổng hợp (CR), phương sai trích (AVE) và mức độ phù hợp của mô hình (Chi-square/df, GFI, TLI, CFI, RMSEA).
    5. Mô hình phương trình cấu trúc dựa trên hiệp phương sai (CB-SEM) để kiểm định các giả thuyết nghiên cứu.
    6. Phương pháp Bootstrap với số lượng mẫu lặp lại $N = 1000$ nhằm kiểm tra độ vững chắc của các ước lượng.
    7. Phân tích cấu trúc đa nhóm nhằm kiểm tra vai trò điều tiết của biến Thu nhập và sự khác biệt giữa các nhóm nhân khẩu học.

---

Nội dung chính theo từng chương

Phần mở đầu

Trình bày tính cấp thiết của đề tài xuất phát từ thực trạng phát triển đô thị, áp lực nhà ở tại TP.HCM và các vấn đề tồn tại của thị trường CHCCTM. Xác định 4 mục tiêu nghiên cứu cụ thể, 4 câu hỏi nghiên cứu, đối tượng nghiên cứu, phạm vi nghiên cứu (không gian tại TP.HCM, thời gian dữ liệu sơ cấp 11/2021–03/2022, phân khúc giá $\le 90$ triệu đồng/m²), khái quát phương pháp luận và kết cấu 5 chương của luận án.

Chương 1: Tổng quan các công trình nghiên cứu có liên quan và khoảng trống nghiên cứu

• Hệ thống hóa các nghiên cứu quốc tế và trong nước về hành vi mua nhà ở và căn hộ chung cư.
• Phân tích các mô hình thực nghiệm tiêu biểu: mô hình của Gibler & Nelson (1998), TPB mở rộng của Sangkakoon và cộng sự (2014), AL-Nahdi và cộng sự (2015a), Kamal & Pramanik (2015a), Kamal và cộng sự (2016), Chia và cộng sự (2016), Zhang và cộng sự (2018), Yoke và cộng sự (2018), Judge và cộng sự (2019), Ali & Suciana (2019), Islam và cộng sự (2022), Le-Hoang và cộng sự (2020).
• Chỉ ra khoảng trống về việc tích hợp biến Nhận thức rủi ro, phân tích vai trò trung gian của Thái độ đối với hành vi mua đối với các biến thuộc tính/thị trường và vai trò trung gian của Nhận thức kiểm soát hành vi.

Chương 2: Cơ sở lý thuyết và mô hình nghiên cứu

• Làm rõ các khái niệm: Người tiêu dùng CHCCTM (người mua lẻ để ở, phân biệt với nhà đầu tư hoặc người mua cho thuê), Ý định mua CHCCTM, bản chất pháp lý và đặc điểm hàng hóa CHCCTM (tính khan hiếm, tính bền lâu, tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau, tính cố định theo địa điểm).
• Phân loại CHCCTM theo Thông tư 31/2016/TT-BXD (Hạng A, Hạng B, Hạng C) và phân loại theo thị trường của CBRE Việt Nam (hạng sang $>90$ triệu/m², cao cấp $>45$ triệu/m², trung cấp $>30$ triệu/m², bình dân $<30$ triệu/m²).
• Trình bày các lý thuyết nền tảng: Mô hình Howard – Sheth (1969), TRA (1975), TPB (1991), Kinh tế học hành vi và Lý thuyết nhận thức rủi ro.
• Xây dựng khung mô hình nghiên cứu đề xuất và thiết lập các giả thuyết nghiên cứu về mối quan hệ trực tiếp, gián tiếp và điều tiết.

Chương 3: Thiết kế nghiên cứu

• Giới thiệu bối cảnh thị trường CHCCTM tại TP.HCM: diễn biến nguồn cung, lượng tiêu thụ và biến động giá sơ cấp giai đoạn 2019 đến quý 1/2023.
• Trình bày quy trình nghiên cứu gồm 2 giai đoạn (định tính và định lượng).
• Xây dựng và hiệu chỉnh thang đo qua phỏng vấn chuyên gia và khảo sát thử nghiệm 90 khách hàng; mã hóa các thang đo: Thái độ đối với hành vi mua, Tiện ích nội khu, Vị trí, Môi trường sống, Đặc điểm căn hộ, Tài chính, Dịch vụ, Thị trường nhà ở, Đô thị hóa và tăng dân số, Nhận thức rủi ro, Chuẩn chủ quan, Nhận thức kiểm soát hành vi, Ý định mua.
• Thiết kế mẫu khảo sát chính thức ($N = 793$) và quy trình xử lý dữ liệu qua SPSS 20 và AMOS.

Chương 4: Phân tích và bàn luận kết quả nghiên cứu

• Thống kê mô tả đặc điểm mẫu khảo sát theo các biến kiểm soát (giới tính, độ tuổi, trình độ học vấn, nghề nghiệp, thu nhập, tình trạng sở hữu nhà ở, quy mô nhân khẩu).
• Báo cáo kết quả kiểm định độ tin cậy thang đo (Cronbach’s Alpha) và phân tích nhân tố khám phá (EFA) cho biến độc lập, biến trung gian và biến phụ thuộc.
• Kết quả phân tích nhân tố khẳng định (CFA): các chỉ số đo lường độ phù hợp mô hình đạt chuẩn, khẳng định tính hội tụ, độ tin cậy tổng hợp và tính phân biệt của các thang đo.
• Kiểm định mô hình cấu trúc tuyến tính (SEM):
  • Đánh giá mức độ giải thích của mô hình và xác nhận các giả thuyết nghiên cứu.
  • Phân tích chi tiết hệ số tác động trực tiếp, gián tiếp và tổng tác động giữa các biến độc lập (thuộc tính sản phẩm, thị trường, nhận thức rủi ro, chuẩn chủ quan) đến Ý định mua thông qua Thái độ đối với hành vi mua và Nhận thức kiểm soát hành vi.
  • Kết quả kiểm định Bootstrap ($N = 1000$) xác nhận các ước lượng hồi quy không bị chệch và có độ tin cậy cao.
• Phân tích cấu trúc đa nhóm: Đánh giá sự khác biệt giữa mô hình khả biến (MHKB) và mô hình bất biến (MHBB), kiểm định vai trò điều tiết của biến Thu nhập và sự khác biệt theo các đặc trưng nhân khẩu học.
• Bàn luận, đối chiếu kết quả nghiên cứu với các công trình công bố trước đây.

Chương 5: Kết luận và hàm ý quản trị

• Tổng kết các phát hiện nghiên cứu chính về mặt học thuật và thực tiễn.
• Đề xuất hệ thống giải pháp, hàm ý quản trị dành cho các doanh nghiệp đầu tư, phát triển và kinh doanh bất động sản CHCCTM tại TP.HCM.
• Kiến nghị đối với cơ quan quản lý nhà nước nhằm hoàn thiện khung pháp lý và chính sách phát triển nhà ở.
• Trình bày các hạn chế của đề tài và định hướng cho các nghiên cứu tiếp theo.

---

Kết quả và những đóng góp mới

Đóng góp mới về mặt lý luận và học thuật

1. Mở rộng khung lý thuyết TPB: Luận án đã tích hợp thành công Lý thuyết hành vi có kế hoạch (TPB) với Mô hình hành vi người mua của Howard – Sheth (1969) và Lý thuyết nhận thức rủi ro (Bauer, 1967) trong việc giải thích ý định mua CHCCTM tại một nền kinh tế mới nổi.
2. Xác định vai trò của Nhận thức rủi ro: Chứng minh Nhận thức rủi ro có tác động tiêu cực trực tiếp mạnh mẽ đến Ý định mua, đồng thời tác động gián tiếp thông qua việc làm suy giảm Thái độ đối với hành vi mua và Nhận thức kiểm soát hành vi của người tiêu dùng.
3. Làm rõ cơ chế trung gian: Xác lập vai trò trung gian toàn phần/bán phần của Thái độ đối với hành vi mua trong việc truyền dẫn tác động từ nhóm thuộc tính sản phẩm (Tiện ích nội khu, Vị trí, Môi trường sống, Đặc điểm căn hộ, Tài chính, Dịch vụ), nhóm yếu tố thị trường (Thị trường nhà ở, Đô thị hóa và tăng dân số) và Chuẩn chủ quan đến Ý định mua.
4. Xác định vai trò điều tiết của Thu nhập: Kiểm định thực nghiệm cho thấy biến Thu nhập điều tiết mối quan hệ giữa Nhận thức kiểm soát hành vi và Ý định mua CHCCTM.

Đóng góp mới về mặt thực tiễn và hàm ý quản trị

• Cung cấp bức tranh thực nghiệm định lượng về hành vi tiêu dùng bất động sản tại TP.HCM, lượng hóa mức độ tác động của từng nhân tố thuộc tính, thị trường và tâm lý cá nhân.
• Nhóm hàm ý quản trị cho doanh nghiệp phát triển bất động sản:
  • Quản trị rủi ro cho khách hàng: Hoàn thiện hồ sơ pháp lý dự án minh bạch, tuân thủ nghiêm ngặt tiến độ thi công, đảm bảo tiêu chuẩn nghiệm thu phòng cháy chữa cháy và liên kết bảo lãnh ngân hàng nhằm giảm thiểu nhận thức rủi ro của người mua.
  • Tối ưu hóa thuộc tính sản phẩm: Chú trọng vị trí kết nối giao thông, quy hoạch tiện ích nội khu đồng bộ (khu sinh hoạt cộng đồng, bãi đỗ xe, không gian xanh), cải thiện chất lượng thiết kế vật lý và nâng cao chất lượng dịch vụ quản lý vận hành tòa nhà.
  • Chính sách tài chính linh hoạt: Đa dạng hóa các gói hỗ trợ tín dụng, liên kết ngân hàng kéo dài thời hạn vay và cơ cấu lịch thanh toán phù hợp với từng phân khúc thu nhập.
  • Truyền thông và tác động chuẩn chủ quan: Xây dựng thương hiệu uy tín, minh bạch thông tin tiếp thị để tác động tích cực đến nhóm tham khảo (gia đình, bạn bè, đồng nghiệp) của khách hàng.
• Kiến nghị cho cơ quan quản lý nhà nước: Rút ngắn quy trình thẩm định cấp phép dự án, hoàn thiện cơ chế quản lý thị trường BĐS, kiểm soát minh bạch thông tin quy hoạch và thúc đẩy các chính sách nhà ở đáp ứng nhu cầu thực của cư dân đô thị.

---

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

Hạn chế của luận án

• Phạm vi không gian: Nghiên cứu chỉ thực hiện khảo sát trên địa bàn TP.HCM, chưa mở rộng ra các đô thị lớn khác như Hà Nội, Đà Nẵng, Hải Phòng hay Cần Thơ.
• Đối tượng khảo sát: Luận án giới hạn khảo sát đối với người tiêu dùng cá nhân mua căn hộ để ở trong phân khúc giá $\le 90$ triệu đồng/m², chưa bao gồm nhóm khách hàng mua để đầu tư sinh lời, mua cho thuê, nhóm khách hàng tổ chức/doanh nghiệp, và chưa khảo sát phân khúc căn hộ hạng sang ($>90$ triệu đồng/m²).
• Thiết kế thời gian: Dữ liệu sơ cấp được thu thập theo phương pháp cắt ngang tại một thời điểm (tháng 11/2021 đến tháng 03/2022), chưa theo dõi được sự biến động trong ý định và hành vi mua của người tiêu dùng qua các chu kỳ kinh tế khác nhau.

Hướng nghiên cứu tiếp theo

• Mở rộng phạm vi địa bàn nghiên cứu sang các đô thị loại I và các tỉnh/thành phố lân cận nhằm kiểm định tính tổng quát hóa của mô hình TPB mở rộng.
• Mở rộng đối tượng nghiên cứu sang phân khúc căn hộ cao cấp - hạng sang, căn hộ xanh (green housing) và nhóm đối tượng khách hàng mua với mục đích đầu tư hoặc cho thuê.
• Áp dụng phương pháp nghiên cứu theo chuỗi thời gian (longitudinal study) để đánh giá sự chuyển hóa từ "ý định mua" sang "hành vi mua thực tế" sau khi các rào cản rủi ro và điều kiện tài chính thay đổi.

---

Giá trị tham khảo

Đối tượng thụ hưởng

• Nghiên cứu sinh, học viên cao học và giảng viên ngành Quản trị kinh doanh, Marketing, Kinh tế phát triển và Quản lý bất động sản: Có thể tham khảo quy trình phát triển mô hình TPB mở rộng, phương pháp thiết kế thang đo kết hợp định tính - định lượng, quy trình phân tích CB-SEM và kỹ thuật kiểm định cấu trúc đa nhóm (Multi-group analysis).
• Các nhà quản trị doanh nghiệp phát triển và phân phối bất động sản: Sử dụng các phát hiện về mức độ ưu tiên của thuộc tính sản phẩm và rào cản rủi ro để hoạch định chiến lược phát triển dự án, định giá, thiết kế chính sách bán hàng và chăm sóc khách hàng.
• Các nhà hoạch định chính sách đô thị và cơ quan quản lý nhà nước: Tham khảo các phân tích về mối liên hệ giữa đô thị hóa, gia tăng dân số cơ học và nhu cầu nhà ở thương mại để xây dựng quy hoạch và chương trình phát triển nhà ở đô thị bền vững.

Phần nội dung đáng tham khảo

• Khung lý thuyết và mô hình nghiên cứu (Chương 2): Tổng hợp chi tiết các lý thuyết nền tảng (Howard – Sheth, TPB, Nhận thức rủi ro) và lập luận giả thuyết trung gian, điều tiết.
• Thiết kế thang đo và quy trình phân tích dữ liệu (Chương 3 và Chương 4): Cung cấp hệ thống bảng hỏi, mã hóa biến quan sát và các bảng kiểm định độ tin cậy, tính hội tụ, tính phân biệt, kiểm định Bootstrap $N = 1000$.

---

Câu hỏi thường gặp

1. Phân khúc căn hộ chung cư thương mại nào được khảo sát trong luận án?

Luận án chỉ khảo sát người tiêu dùng cá nhân tìm mua các CHCCTM có mức giá sơ cấp nhỏ hơn hoặc bằng 90 triệu đồng/m² tại TP.HCM (tương ứng từ phân khúc cao cấp, trung cấp đến bình dân theo phân loại thị trường của CBRE). Luận án không khảo sát phân khúc căn hộ hạng sang có giá trung bình trên 90 triệu đồng/m² (thường tập trung tại Quận 1 và các vị trí đặc biệt trung tâm).

2. Mô hình nghiên cứu của luận án đã mở rộng Lý thuyết TPB bằng những cấu trúc nào?

Luận án mở rộng TPB bằng cách: (1) Bổ sung nhân tố Nhận thức rủi ro tác động trực tiếp và gián tiếp đến Ý định mua; (2) Đặt Thái độ đối với hành vi mua làm biến trung gian truyền dẫn tác động từ nhóm thuộc tính sản phẩm (Tiện ích, Vị trí, Môi trường, Đặc điểm, Tài chính, Dịch vụ), nhóm yếu tố thị trường (Thị trường nhà ở, Đô thị hóa và dân số) và Chuẩn chủ quan tới Ý định mua; (3) Đặt Nhận thức kiểm soát hành vi làm biến trung gian giữa Nhận thức rủi ro và Ý định mua; (4) Bổ sung biến Thu nhập đóng vai trò điều tiết mối quan hệ giữa Nhận thức kiểm soát hành vi và Ý định mua.

3. Quy mô mẫu và các kỹ thuật định lượng chính trong luận án là gì?

Luận án thực hiện nghiên cứu định lượng sơ bộ trên mẫu $N = 90$ để đánh giá sơ bộ thang đo và nghiên cứu định lượng chính thức trên mẫu $N = 793$ người tiêu dùng tại TP.HCM. Các kỹ thuật phân tích bao gồm: Thống kê mô tả trên SPSS 20, kiểm định Cronbach’s Alpha, phân tích nhân tố EFA, phân tích nhân tố CFA, mô hình phương trình cấu trúc CB-SEM trên AMOS, kiểm định lặp lại Bootstrap với cỡ mẫu $N = 1000$, và phân tích cấu trúc đa nhóm để kiểm tra vai trò điều tiết của Thu nhập cùng các biến nhân khẩu học.

4. Khái niệm người tiêu dùng CHCCTM được xác định như thế nào trong luận án?

Theo phân loại người mua, luận án xác định người tiêu dùng CHCCTM là những người mua lẻ cá nhân có quốc tịch Việt Nam mua căn hộ để ở (người sử dụng cuối cùng), không bao gồm người mua tìm kiếm thu nhập cho thuê, người mua cải tạo bất động sản để bán lại hay các nhà đầu tư thứ cấp và các tổ chức/doanh nghiệp.

5. Yếu tố Nhận thức rủi ro được xem xét gồm những khía cạnh nào?

Dựa trên lý thuyết của Bauer (1967) và Cunningham và cộng sự (2005), luận án xem xét 6 khía cạnh rủi ro: rủi ro chức năng, rủi ro vật chất/thể chất, rủi ro tài chính, rủi ro xã hội, rủi ro tâm lý và rủi ro thời gian, gắn liền với các tranh chấp thực tế tại TP.HCM như chậm bàn giao nhà, chất lượng hoàn thiện không đạt chuẩn, pháp lý dự án chưa đầy đủ, thiếu bảo lãnh ngân hàng hoặc chưa nghiệm thu phòng cháy chữa cháy.

---

Kết luận

Luận án tiến sĩ "Nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua căn hộ chung cư thương mại của người tiêu dùng khu vực Thành phố Hồ Chí Minh" đã hoàn thành việc xây dựng và kiểm định mô hình Lý thuyết hành vi có kế hoạch (TPB) mở rộng trên mẫu khảo sát 793 người tiêu dùng. Kết quả nghiên cứu xác nhận vai trò quan trọng của Nhận thức rủi ro, các thuộc tính sản phẩm, yếu tố thị trường và cơ chế trung gian của Thái độ đối với hành vi mua cùng Nhận thức kiểm soát hành vi, bên cạnh vai trò điều tiết của biến Thu nhập. Công trình cung cấp hệ thống thang đo đạt chuẩn phương pháp luận CB-SEM và đưa ra các căn cứ khoa học thực chứng phục vụ công tác quản trị doanh nghiệp bất động sản cũng như hoạch định chính sách nhà ở đô thị.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN VÀ KHOẢNG TRỐNG NGHIÊN CỨU 1. Tổng quan các nghiên cứu có liên quan đến các nhân tố ảnh hưởng tới Ý định mua CHCC Đã có nhiều nghiên cứu ngoài nước và trong nước phân tích về các nhân tố ảnh hưởng đến Ý định mua nhà ở nói chung và CHCC nói riêng của NTD. Tác giả đã xem xét các nghiên cứu đã được đăng trên các tạp chí khoa học, các luận án tiến sĩ có liên quan đến đối tượng nghiên cứu của luận án. Với số lượng lớn và đa dạng của các nghiên cứu này, tác giả lựa chọn một số nghiên cứu liên quan đến đề tài này.

Các nhân tố ảnh hưởng đến Ý định mua CHCC bao gồm: 1. Thái độ đối với hành vi mua Thái độ đối với hành vi mua là sự ủng hộ hoặc không ủng hộ của một người đối với một hành động (Tonglet và cộng sự, 2004). Thái độ cũng được định nghĩa là cách các cá nhân phản ứng và hướng tới một đối tượng (Yusliza và Ramayah, 2011). Thái độ đối với hành vi mua là một trong những yếu tố ảnh hưởng quyết định đến hành vi cá nhân (Gibler và Nelson, 2015).

Thái độ đối với hành vi mua ảnh hưởng đến Ý định mua hàng hóa có giá trị cao của NTD (Chung và Pysachik, 2000; Summers và cộng sự, 2006). Nghiên cứu của Luo và James (2013) cũng cho rằng Thái độ đối với hành vi mua ảnh hưởng thuận chiều mạnh mẽ đến hành vi mua nhà ở thương mại. Đã có nhiều nghiên cứu chỉ ra rằng Thái độ đối với hành vi mua của khách hàng ảnh hưởng mạnh mẽ đến Ý định mua nhà ở, CHCC của họ (AL-Nahdi, 2015; AL-Nahdi và cộng sự, 2015a; AL-Nahdi và cộng sự, 2015b; Islam và cộng sự, 2022; Jain, 2020; Judge và cộng sự, 2019; Kamal và Pramanik, 2015b; Koklic và Vida, 2009; Numraktrakul và cộng sự, 2012; Sangkakoon và cộng sự, 2014; Trần Xuân Lượng và cộng sự, 2020; Wibawa và Hartoyo, 2017; Yoke và cộng sự, 2018; Zhang và cộng sự, 2018). Chuẩn chủ quan Chuẩn chủ quan là cách một người nhận thức được những áp lực buộc họ phải thực hiện hay không thực hiện hành vi (Ajzen, 1991; Han & Kim, 2010; Tonglet và cộng sự, 2004).

Các nghiên cứu trước đây cho thấy các kết quả khác nhau về Chuẩn chủ quan như một nhân tố dự đoán Ý định hành vi. Có một số nghiên cứu cho thấy mối quan hệ đáng kể giữa chuẩn chủ quan và Ý định hành vi (Al-Nahdi và Bakar, 2015; 12 Baker và cộng sự, 2007; Chan, 2004; Kamal và Pramanik, 2015, 2015a; Taylor và Todd, 1995; Teo và Lee, 2010; Venkatesh và Davis, 2000). Một số nghiên cứu trong các lĩnh vực khác nhau cũng cho thấy Chuẩn chủ quan là một nhân tố dự đoán Ý định mua (AL-Nahdi, 2015; AL-Nahdi và cộng sự, 2015b; Alam và Sayuti, 2011; Han và Kim, 2010; Iakovleva và cộng sự, 2011; Wu và Teng, 2011; Zhang và cộng sự, 2018; Zhang và cộng sự, 2020). Nghiên cứu của Koklic và Vida (2009) cho rằng các nhân tố bên ngoài như các nhóm tham khảo và thành viên trong gia đình người mua ảnh hưởng đến quá trình mua một ngôi nhà tiền chế sẵn có.

Nghiên cứu của Susilawati và Anunu (2001) nhận thấy bạn bè, đồng nghiệp và vợ/chồng đã ảnh hưởng đến 45% quyết định mua nhà. Chuẩn chủ quan ảnh hưởng đến Ý định mua nhà của NTD (Al-Nahdi và cộng sự, 2015; Al- Nahdi và cộng sự, 2015a; AL-Nahdi và cộng sự, 2015b; Islam và cộng sự, 2022; Judge và cộng sự, 2019; Le-Hoang và cộng sự, 2020; Ngô Mạnh Lâm và cộng sự, 2020; Sangkakoon và cộng sự, 2014; Yoke và cộng sự, 2018; Zhang và cộng sự, 2018; Zhang và cộng sự, 2020). Tuy nhiên, một số nghiên cứu khác cho thấy không có mối quan hệ giữa Chuẩn chủ quan với Ý định mua (Chau và Hu, 2001; Davis, 1989; Lewis và cộng sự, 2003; Mathieson, 1991; Trần Xuân Lượng và cộng sự, 2020). Nhận thức kiểm soát hành vi Nhận thức kiểm soát hành vi được định nghĩa là mức độ mà một người có thể kiểm soát các yếu tố bên trong và bên ngoài, các yếu tố này tạo điều kiện thuận lợi hoặc hạn chế việc thực hiện hành vi (Ajzen, 2001; Han và Kim, 2010; Tonglet và cộng sự, 2004).

Theo các nghiên cứu của Alam và Sayuti (2011); Iakovleva và cộng sự (2011); Wu và Teng (2011), Nhận thức kiểm soát hành vi là một nhân tố dự đoán Ý định mua. Các nghiên cứu khác nhau trong các lĩnh vực khác nhau cho thấy có mối quan hệ tích cực giữa Nhận thức kiểm soát hành vi và Ý định mua (Baker và cộng sự, 2007; Blanchard và cộng sự, 2008; Fang, 2006; Taylor và Todd, 1995; Teo và Lee, 2010; Wise và cộng sự, 2006). Trong lĩnh vực BĐS, các nghiên cứu đã tìm thấy mối quan hệ tích cực giữa nhân tố Nhận thức kiểm soát hành vi với Ý định hành vi mua nhà ở (Islam và cộng sự, 2022; Judge và cộng sự, 2019; Sangkakoon và cộng sự, 2014; Trần Xuân Lượng và cộng sự, 2020; Yoke và cộng sự, 2018). Ngược lại, một số nghiên cứu phát hiện ra rằng mối quan hệ giữa Nhận thức kiểm soát hành vi với Ý định mua không có ý nghĩa thống kê (Al-Nahdi và cộng sự, 2015; Al-Nahdi và cộng sự, 2015a; AL-Nahdi 13 và cộng sự, 2015b; Wibawa và Hartoyo, 2017; Yusliza và Ramayah, 2011, Zhang và cộng sự 2018).

Hình ảnh bản thân Hình ảnh bản thân là tổng thể những suy nghĩ và cảm xúc của cá nhân về một đối tượng có liên quan đến chính họ, mỗi người mang một hình ảnh bản thân về chính mình và sẽ mua hàng hóa hoặc dịch vụ phù hợp với hình ảnh bản thân đó (Hawkins và cộng sự, 2007). Khách hàng cho rằng ngôi nhà của họ cũng cần phải phản ánh bản sắc cá nhân của họ (Luo và James, 2013). Có mối quan hệ giữa hình ảnh bản thân, sản phẩm-hình ảnh thực tế (độ tương đồng của bản thân) và Ý định mua hàng (Mengxia, 2007). Trong bối cảnh nhà ở, một ngôi nhà thể hiện bản sắc cá nhân mạnh mẽ sẽ là nơi mà chủ nhà có thể thể hiện bản thân (Ariyawansa, 2009).

Hơn nữa, một ngôi nhà có thể được xem như một phần của hình ảnh bản thân giúp hình thành bản sắc và thể hiện bản sắc đó với thế giới bên ngoài (Cooper, 1974; Csikszentmihalyi và Halton, 1981; Luo và James, 2013). NTD sẽ chọn mua BĐS phù hợp với hình ảnh bản thân hiện tại hoặc gắn liền với hình ảnh lý tưởng mà họ muốn đạt được (Gibler và Nelson, 2015). Hơn nữa, các cá nhân mua những ngôi nhà phù hợp với hình ảnh bản thân của họ, nơi họ thích, dự định mua hoặc thực sự sử dụng những ngôi nhà có hình ảnh mà họ cho là phù hợp với quan niệm thực tế của họ (Koklic và Vida, 2009; Ariyawansa, 2009). Nghiên cứu của Karunarathne và Ariyawansa (2015) cũng cho rằng hình ảnh bản thân có ảnh hưởng đến Ý định mua nhà ở của NTD.

Kiến thức chủ quan Kiến thức của một người về một vấn đề ảnh hưởng đáng kể đến việc ra quyết định và hành vi của họ có liên quan đến vấn đề đang được đề cập (Kaplan, 1991). Một số nghiên cứu cho thấy rằng kiến thức chủ quan của NTD ảnh hưởng đến niềm tin về sản phẩm mà NTD nhận thức được (Laroche và cộng sự, 2003; Pratt, 1998; Srinivasan và Ratchford, 1991). Cấu trúc này đã được xác định là nhận thức trước đây của NTD về thông tin liên quan đến ngôi nhà được lưu giữ trong bộ nhớ của họ. Kiến thức chủ quan đã được bổ sung trong TPB vì nhiều nghiên cứu khác nhau đã kết luận tầm quan trọng của kiến thức đối với Ý định mua sản phẩm xanh (Liu và cộng sự, 2018; Reddy và Painuly, 2004; Zhang và cộng sự, 2018).

Các tài liệu hiện có đã đưa ra các kết quả mâu thuẫn về cách thức mà kiến thức chủ quan trước đó ảnh hưởng đến nhận thức của NTD. Cụ thể, phần lớn các nghiên cứu 14 cho rằng kiến thức chủ quan trước đây làm giảm nhận thức tích cực của NTD (Srinivasan và Ratchford, 1991; Laroche và cộng sự, 2003). Mặt khác, một số tác giả đã tìm thấy mối liên hệ tích cực giữa hai cấu trúc này (Pratt, 1998; Srinivasan, 1987). Cơ sở vật chất gắn liền với CHCC Cơ sở vật chất gắn liền với CHCC là các công trình phục vụ chung cho cư dân sóng trong CHCC như chỗ để xe, sảnh, cầu thang, thang máy, công viên …, những tiện ích này giúp cuộc sống của cư dân trở nên thuận tiện hơn.

Theo các nghiên cứu của Kamal và Pramanik (2015a, 2015b), Khaled và cộng sự (2012), Singh và cộng sự, (2018), Zadkarim và Emari (2011), khách hàng ưa thích CHCC có các tiện ích như một khu đô thị thu nhỏ, bãi đậu xe ô tô, sân chơi cho trẻ em, phòng sinh hoạt cộng đồng, thiết bị thang máy và máy phát điện an toàn, trung tâm mua sắm, trường học, hồ bơi, phòng tập thể dục, ngân hàng…. NTD có nhu cầu lớn đối với các CHCC có các tiện ích như trên (Barua và cộng sự, 2019; Renganathan và cộng sự, 2015). Cơ sở vật chất chung cư ảnh hưởng đến sự hài lòng của khách hàng có thu nhập cao (Zadkarim và Emari, 2011) và nó cũng ảnh hưởng mạnh đến Ý định mua của khách hàng thông qua vai trò trung gian của Thái độ đối với hành vi mua (Kamal và Pramanik, 2015a, 2015b). Vị trí chung cư Một vị trí chiến lược thường liên quan đến khả năng tiếp cận và gần trung tâm mua sắm hoặc cửa hàng bán lẻ, phương tiện giao thông công cộng, trường học, bệnh viện hoặc gần nơi làm việc vì nó không chỉ thuận tiện để làm việc và đưa đón con cái đi học mà còn tiết kiệm chi phí (Yoke và cộng sự, 2018).

Một trong những động lực để NTD lựa chọn nhà ở là vị trí nhà có sẵn đường giao thông đủ tiêu chuẩn. Nhân tố vị trí có tác động đến đáng kể đến Ý định mua nhà ở, CHCC của NTD (Đào Duy Huân và cộng sự, 2021; Le-Hoang và cộng sự, 2020; Renganathan và cộng sự, 2015). Thêm vào đó, vị trí chung cư cùng với hệ thống giao thông xung quanh đóng vai trò là những yếu tố dự đoán quan trọng nhất về Thái độ đối với hành vi mua CHCC, khách hàng muốn mua CHCC có hệ thống giao thông đủ tiêu chuẩn (Islam và Arefin, 2009; Khaled và cộng sự, 2012; Le-Hoang và cộng sự, 2020; Lewis và cộng sự, 2003; Lieser và Groh, 2014; Shahin và Samea, 2010; Trần Xuân Lượng, 2021). Ngoài ra, nghiên cứu của Kamal và Pramanik (2015a, 2015b) cho rằng vị trí là nhân tố ảnh hưởng mạnh nhất đến Thái độ đối với hành vi mua CHCC của khách hàng.