Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1. THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1. Khái niệm và đặc điểm của quyền sử dụng đất 1. Khát niệm quyền sử dụng đất Đất đai đã tồn tại trước khi có loài người xuất hiện.
Sự tồn tại của đất đai như một lẽ tự nhiên, là cơ sở để hình thành nên sự sống. Trong quá trình phát triển của xã hội loài người, đất đai, quan hệ đất đai đã thực sự trở thành vấn dé kinh tế, xã hội sống còn. Thông qua quá trình lao động sản xuất, đất đai là nguồn tài nguyên vô giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là tiền đề cho việc tạo ra của cải vật chất phục vụ cho cuộc sống con người, thúc đẩy sự phát triển của xã hội.Mác, trong bộ Tư bản đã rất tinh tế khi khái quát vai trò kinh tế của đất đai thông qua việc viện dẫn một câu nói nổi tiếng của W.Petty (1622-1687): "Lao động là cha, đất là mẹ sinh ra mọi của cải vật chất của xã hội" [8, tr. Tương tự như vậy, Bemard Binns nhấn mạnh: "Dat la cội nguồn du trữ tài nguyên có giá trị nhất của con người và hơn thế nữa là phương tiện sống, mà thiếu nó người ta không thể tôn tại, duy trì và phát triển sự sống được".
Chính vì ý nghĩa quan trọng đối với sự tồn tại và phát triển của con người, nên trong các thời kỳ lịch sử và trong mọi giai đoạn phát triển, các quốc gia trên thế giới đều quan tâm đến vấn đề đất đai, đặc biệt là việc xác lập những hình thức pháp lý phù hợp để quản lý chat chẽ nhằm phát huy tiềm năng, khai thác và sử dụng có hiệu quả quỹ đất của quốc gia. Theo đó, QSDĐ luôn là chế định pháp luật quan trọng. Nói đến "quyền sử dụng" nghĩa là nói đến quyền khai thác công dụng và hưởng hoa lợi, lợi tức từ một đối tượng tài sản. Song rất khác với các loại tài sản khác, đất đai là một tài sản đặc biệt, một tư liệu sản xuất đặc thù có giới hạn về không gian, diện tích nhưng vô hạn về thời gian sử dụng và khả năng sinh lợi.
Nếu được quản lý và khai thác tốt, đất đai sẽ là nguồn tài nguyên vô tận. Ngược lại, nếu bị đốt xử với thái độ "vô chủ", theo kiểu "vắt kiệt" sức sản xuất, độ màu mỡ thì tài nguyên đất đai sẽ ngày càng cạn kiệt dần. Điều đó cũng lý giải tại sao ở các nước đò là duy trì hình thức sở hữu đất đai nào đi nữa thì vẫn luôn có những chế định pháp luật quan trọng nhằm xác lập cho những người trực tiếp sử dụng đất những quyền và lợi ích nhất định, tạo cho NSDĐ phát huy tối đa năng lực tự chủ thông qua việc mở rộng các QSDD cho người dân. Tuỳ thuộc vào đặc điểm kinh tế - xã hội, phong tục tập quán, truyền thống,.
pháp luật ở mỗi quốc gia quy định khác nhau về QSDĐ. Chẳng hạn, ở Anh, đất đai thuộc quyền sở hữu của Nữ hoàng, song Nữ hoàng lại cho người dân sử dụng và có các quyền đối với đất đai (đặc biệt là quyền được mua, bán, sang nhượng đất). Tương tự như vậy, ở Hồng Kông, trước năm 1997 (thời kỳ trước khi được trao trả cho Trung Quốc) là thuộc địa của Vương quốc Anh, đất đai cũng thuộc quyền tối cao của Nữ hoàng. Song nhà nước thực hiện việc cho thuê đất dài hạn trong thời gian 75 năm theo hình thức "bán đất" thông qua việc đấu thầu, đấu giá đất công khai.
Trong thời hạn 75 năm, các nhà đầu tư được quyền xây dựng nhà ở hoặc cơ sở hạ tầng để chuyển nhượng, bán hoặc cho thuê. Ở Trung Quốc, quốc gia có nhiều điểm tương đồng với nước ta về chế độ chính trị, kinh tế, xã hội cũng có quy định: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, song QSDĐ thuộc cá nhân hoặc tổ chức, gọi chung là quyền tư hữu. Theo đó có sự tách bạch quyền sở hữu đất đai và QSDD trong thời hạn quy định. Để có QSDD thì các tổ chức, cá nhân phải mua và khi đã có QSDD trong thời hạn có hiệu lực của hợp đồng thì NSDD có thể mua, bán, cho thuê, thé chấp, tang cho.
Ở Việt Nam, Hiến pháp và pháp luật đất đai hiện hành quy định: "ddt dai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài" [12]. Bên cạnh QSDD ổn định, lâu dài, NSDD còn được thực hiện các giao dịch QSDD của minh như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh QSDĐ. Dù cách thức và nội dung biểu hiện có khác nhau, nhưng nhìn một cách khái quát, QSDĐ mà các quốc gia quy định luôn thể hiện một điểm chung là: QSDD là chỉ những khả năng của một chủ thể được thực hiện hoặc được hưởng những quyền nhất định khi khai thác và sử dụng đất. Những quyền đó được pháp luật ghỉ nhận và đảm bảo thực hiện trên thực tế.
Vì vậy, QSDĐ được hiểu là một phạm trù pháp lý và luôn được nhìn nhận, xem xét dưới hai góc độ sau đây: Thứ nhất, QSDĐ là quyên năng của chủ thể. Theo nghĩa nay thì QSDD là khả năng của một tổ chức hay cá nhân được thực hiện các QSDĐ trong quá trình sử dụng đất mà pháp luật không cấm. Thứ hai, QSDĐ là tổng hợp những quy phạm pháp luật và những đảm bảo pháp lý do Nhà nước ban hành nhằm tạo điều kiện cho các tổ chức, cá nhân thực hiện các quyền chủ thể khi sử dụng đất. Nhìn nhận dưới góc độ kinh tế, QSDĐ thực chất là một quyền dân sự, theo đó chủ thể sử dụng đất được thực hiện những quyền cụ thể hoặc được quyền yêu cầu người khác thực hiện những hành vi nhất định để thỏa mãn lợi ích của mình.
Chẳng hạn, NSDĐ được quyền kinh doanh tìm kiếm lợi nhuận trên mảnh đất của mình thông qua việc sử dụng đất vào các mục đích khác nhau, thực hiện những quyền nhằm khai thác triệt để công dụng, lợi ích vốn có từ đất và những kết quả được tạo ra trên đất. Bên cạnh đó, họ được quyền yêu cầu những NSDD xung quanh không thực hiện những hành vi xâm hại đến quyền và lợi ích chính đáng của họ như: Không được lấn chiếm, hủy hoại đất hoặc có hành vi khác làm cản trở đến việc thực hiện QSDĐ của họ. Như vậy, về phương diện kinh tế, QSDĐ được thể hiện bằng những quyền năng cụ thể của NSDĐ, những quyền năng đó được thực hiện trong quá trình khai thác và sử dụng đất sẽ mang lại những lợi ích thiết thực cho NSDĐ. Dưới góc độ pháp lý, QSDĐ là quyền mà pháp luật công nhận cho NSDD được hưởng, được làm trong quá trình sử dụng đất.
Hay nói cụ thể hơn các quyền năng của NSDĐ có được thực hiện trên thực tế hay không? Lợi ích của họ có được đáp ứng hay không là phụ thuộc vào việc pháp luật có quy định cho họ được phép thực hiện hoặc được hưởng quyền hay không, mức độ hưởng quyền đến đâu và khả năng đảm bảo của Nhà nước thể hiện như thế nào khi họ thực hiện QSDĐ. Ở đây, vai trò của Nhà nước là thông qua công cụ pháp luật xác lập tiền đề và điều kiện để QSDĐ của mỗi người dân được thực hiện trên thực tế. Tuy nhiên, các quốc gia khác nhau, với điều kiện kinh tế - xã hội khác nhau và bản chất của mỗi nhà nước khác nhau thì khả năng đảm bảo về mặt pháp lý QSDD cho NSDĐ là khác nhau. Tóm lại, từ sự xem xét QSDD trên cả hai phương diện kinh tế và pháp lý, khái niệm QSDĐ được hiểu là những quyền năng sử dụng đất cụ thể, được pháp luật quy định và đảm bảo thực hiện đối với các chủ thể sử dung đất trong quá trình khai thác và sử dụng đất.
Đặc điểm của quyền sử dụng đất Căn cứ vào hình thức sở hữu đối với đất đai, QSDĐ ở mỗi quốc gia được xác định rất khác nhau. Tuy nhiên, nếu nghiên cứu QSDĐ với ý nghĩa là quyền khai thác những công dụng, những thuộc tính có ích từ đất thì chế định QSDD có thể rút ra những đặc điểm chung mang tính khái quát là: Thứ nhất, QSDĐ là quyền được phát sinh trên cơ sở quyền sở hữu đất đai. Cũng giống như bất kỳ một tài sản thông thường nào khác, quyền của chủ sở hữu tài sản bao gồm có ba quyền năng: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Đối với đất đai, chủ sở hữu đất đai cũng có đầy đủ ba quyền nêu trên và QSDĐ là một trong những quyền năng của quyền sở hữu đất.
Quyền sử dụng một tài sản nói chung hay tài san là đất đai nói riêng trước hết phải thuộc chủ sở hữu tài sản đó. Người không phải là chủ sở hữu chỉ được quyền sử dụng trong những điều kiện cụ thể. Chẳng hạn, được chủ sở hữu cho phép sử dụng hoặc ủy quyền. Tuy nhiên, QSDĐ ở các nước có chế độ sở hữu đất đai khác nhau thì nội dung được biểu hiện khác nhau.
Chẳng hạn, ở các nước duy trì chế độ sở hữu tư nhân về đất đai thì QSDĐ là một quyền năng của quyền sở hữu và không tách rời quyền sở hữu. Người có QSDĐ cũng đồng thời là người có quyền sở hữu chính mảnh đất đó. Trong quá trình sử dụng đất và thực hiện các QSDĐ, họ cũng 10 đồng thời được quyền quyết định số phận pháp lý đối với mảnh đất thuộc quyền sở hữu của mình. Không giống như các nước duy trì chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, ở các nước duy trì chế độ sở hữu toàn dân về đất đai như ở Trung Quốc, Cu Ba, Việt Nam.
QSDĐ được chế định rất khác. Trên cơ sở chế độ "sở hữu toàn dân" về đất đai, QSDĐ ở các nước này được tách ra khỏi quyền sở hữu đất đai và được xây dựng thành một chế định riêng cho NSDĐ chứ không với ý nghĩa là một quyền năng của quyền sở hữu. Ở Trung Quốc, duy trì và củng cố chế độ sở hữu toàn dân về đất đai và trên cơ sở đó, phân tách quyền sở hữu, quyền sử dụng, thực hiện chế độ sử dụng mới là "có rrả tiền, có kỳ hạn và được chuyển nhượng theo pháp luật" [29, tr. Ở Việt Nam, toàn bộ đất đai của quốc gia thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là chủ sở hữu đại diện đứng ra để quản lý thống nhất.