Xây Dựng và Hoàn Thiện Pháp Luật Thị Trường Quyền Sử Dụng Đất Ở Việt Nam

Luận văn thạc sĩ luật học nghiên cứu xây dựng và hoàn thiện pháp luật thị trường quyền sử dụng đất ở việt nam, khảo sát thực trạng, phân tích nguyên nhân, đề xuất giải pháp cải

• Tác giả: Nguyễn Thị Nga
• Người hướng dẫn: TS. Nguyễn Minh Mẫn
• Trường học: Trường Đại Học Luật Hà Nội
• Chuyên ngành: Luật Kinh Tế
• Đề tài: Xây Dựng và Hoàn Thiện Pháp Luật Thị Trường Quyền Sử Dụng Đất Ở Việt Nam
• Loại tài liệu: luận văn thạc sĩ luật học
• Năm xuất bản: 2003
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• MỞ ĐẦU
• 1. CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
• 1.1. Thị trường quyền sử dụng đất
• 1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của quyền sử dụng đất
• 1.1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM
• 2.1. Về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
• 2.2. Về cho thuê quyền sử dụng đất
• 2.3. Về cho thuê lại quyền sử dụng đất
• 2.4. Về thế chấp quyền sử dụng đất
• 2.5. Về góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
• 2.6. Về bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất
• 3. CHƯƠNG 3: NHỮNG ĐỊNH HƯỚNG VÀ CÁC GIẢI PHÁP CƠ BẢN NHẰM TIẾP TỤC XÂY DỰNG VÀ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
• 3.1. Những căn cứ cho việc đề ra những định hướng và giải pháp
• 3.1.1. Căn cứ vào những đặc điểm của nền kinh tế thị trường Việt Nam
• 3.1.2. Căn cứ vào đường lối phát triển kinh tế nói chung và chính sách đất đai nói riêng của Đảng và Nhà nước ta
• 3.1.3. Căn cứ vào quá trình hình thành và phát triển của các loại thị trường và thực tiễn xây dựng thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam thời gian qua
• 3.2. Một số định hướng cơ bản của việc xây dựng và hoàn thiện pháp luật về thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam
• 3.3. Một số giải pháp cụ thể nhằm tiếp tục xây dựng và hoàn thiện pháp luật thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng Quan Về Xây Dựng Pháp Luật Thị Trường Quyền Sử Dụng Đất

Pháp luật về thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam đóng vai trò quan trọng trong việc quản lý và phát triển kinh tế. Thị trường này không chỉ ảnh hưởng đến quyền lợi của người sử dụng đất mà còn tác động đến sự phát triển bền vững của nền kinh tế. Việc xây dựng và hoàn thiện pháp luật là cần thiết để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các chủ thể tham gia thị trường. Đặc biệt, trong bối cảnh hội nhập kinh tế quốc tế, việc hoàn thiện pháp luật về quyền sử dụng đất càng trở nên cấp thiết.

1.1. Khái Niệm và Đặc Điểm Của Quyền Sử Dụng Đất

Quyền sử dụng đất (QSDĐ) là quyền khai thác và hưởng lợi từ đất đai. Đặc điểm của QSDĐ bao gồm tính chất đặc thù của đất đai, sự khác biệt trong quy định pháp luật giữa các quốc gia và sự ảnh hưởng của các yếu tố kinh tế - xã hội đến quyền này.

1.2. Vai Trò Của Pháp Luật Trong Thị Trường Quyền Sử Dụng Đất

Pháp luật đóng vai trò là công cụ quản lý và điều chỉnh các quan hệ xã hội liên quan đến quyền sử dụng đất. Nó giúp bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất, đồng thời tạo ra môi trường pháp lý thuận lợi cho các giao dịch đất đai.

II. Những Vấn Đề Thách Thức Trong Pháp Luật Thị Trường Quyền Sử Dụng Đất

Mặc dù pháp luật về thị trường quyền sử dụng đất đã có những bước tiến, nhưng vẫn còn nhiều thách thức cần giải quyết. Các quy định hiện hành còn thiếu tính đồng bộ và chưa đáp ứng kịp thời nhu cầu thực tiễn. Điều này dẫn đến tình trạng thị trường ngầm phát triển, gây khó khăn cho việc quản lý và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân.

2.1. Hạn Chế Trong Quy Định Về Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất

Các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn nhiều bất cập, gây khó khăn cho người dân trong việc thực hiện quyền của mình. Nhiều quy định vẫn mang tính hành chính, làm giảm tính minh bạch và hiệu quả của thị trường.

2.2. Vấn Đề Quản Lý Nhà Nước Đối Với Thị Trường Quyền Sử Dụng Đất

Quản lý nhà nước về thị trường quyền sử dụng đất còn thiếu chặt chẽ, dẫn đến tình trạng lạm dụng và vi phạm quyền lợi của người sử dụng đất. Cần có những biện pháp mạnh mẽ hơn để đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong quản lý.

III. Phương Pháp Xây Dựng Pháp Luật Thị Trường Quyền Sử Dụng Đất Hiệu Quả

Để xây dựng và hoàn thiện pháp luật về thị trường quyền sử dụng đất, cần áp dụng các phương pháp nghiên cứu khoa học và thực tiễn. Việc tham khảo kinh nghiệm quốc tế và lắng nghe ý kiến của các bên liên quan là rất quan trọng trong quá trình này.

3.1. Nghiên Cứu Kinh Nghiệm Quốc Tế Về Pháp Luật Đất Đai

Việc nghiên cứu các mô hình pháp luật đất đai của các quốc gia khác sẽ giúp Việt Nam có cái nhìn tổng quan và áp dụng những biện pháp phù hợp. Các quốc gia như Trung Quốc và Hồng Kông có nhiều kinh nghiệm quý báu trong quản lý đất đai.

3.2. Tăng Cường Đối Thoại Giữa Các Bên Liên Quan

Đối thoại giữa nhà nước, doanh nghiệp và người dân là cần thiết để hiểu rõ nhu cầu và mong muốn của từng bên. Điều này sẽ giúp xây dựng một hệ thống pháp luật phù hợp và hiệu quả hơn.

IV. Ứng Dụng Thực Tiễn Của Pháp Luật Thị Trường Quyền Sử Dụng Đất

Pháp luật về thị trường quyền sử dụng đất không chỉ là lý thuyết mà còn cần được áp dụng thực tiễn. Các quy định pháp luật cần được thực hiện một cách nghiêm túc để bảo vệ quyền lợi của người dân và thúc đẩy sự phát triển của thị trường.

4.1. Kết Quả Nghiên Cứu Về Thực Trạng Thị Trường Quyền Sử Dụng Đất

Nghiên cứu thực trạng cho thấy nhiều vấn đề tồn tại trong việc thực hiện pháp luật về quyền sử dụng đất. Cần có những giải pháp cụ thể để khắc phục những hạn chế này.

4.2. Các Mô Hình Ứng Dụng Thành Công Trong Quản Lý Đất Đai

Một số mô hình quản lý đất đai thành công ở các địa phương đã cho thấy hiệu quả của việc áp dụng pháp luật một cách linh hoạt và sáng tạo. Cần nhân rộng những mô hình này để nâng cao hiệu quả quản lý.

V. Kết Luận Về Tương Lai Của Pháp Luật Thị Trường Quyền Sử Dụng Đất

Tương lai của pháp luật về thị trường quyền sử dụng đất phụ thuộc vào khả năng cải cách và hoàn thiện hệ thống pháp luật. Cần có những chính sách rõ ràng và đồng bộ để đảm bảo quyền lợi của người dân và phát triển bền vững thị trường.

5.1. Định Hướng Phát Triển Pháp Luật Thị Trường Quyền Sử Dụng Đất

Định hướng phát triển pháp luật cần tập trung vào việc cải cách các quy định hiện hành, tạo điều kiện thuận lợi cho các giao dịch đất đai và bảo vệ quyền lợi của người dân.

5.2. Tầm Quan Trọng Của Việc Hoàn Thiện Pháp Luật Đất Đai

Hoàn thiện pháp luật đất đai không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi của người dân mà còn thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội. Cần có sự đồng bộ giữa các quy định pháp luật và thực tiễn để đạt được hiệu quả cao nhất.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Thị trường bất động sản nói chung và thị trường quyền sử dụng đất nói riêng giữ vai trò đòn bẩy then chốt, đóng góp ước tính từ 30% đến 40% tổng lượng của cải vật chất trong nền kinh tế. Tại Việt Nam, công cuộc đổi mới từ Đại hội Đảng lần thứ VI năm 1986 đã chuyển đổi nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Tuy nhiên, trong giai đoạn đầu thập niên 2000, khung pháp lý điều chỉnh thị trường quyền sử dụng đất vẫn bộc lộ nhiều điểm nghẽn nghiêm trọng. Tình trạng quản lý nặng về cơ chế hành chính "xin - cho" đã đẩy khoảng 60% đến 70% tổng số lượng giao dịch chuyển nhượng bất động sản vào thị trường ngầm phi chính thức, gây thất thoát lớn nguồn thu ngân sách và gia tăng rủi ro pháp lý cho các chủ thể tham gia.

Mục tiêu nghiên cứu trọng tâm của luận văn là làm sáng tỏ bản chất lý luận, đánh giá thực trạng các quy định pháp luật điều chỉnh giao dịch quyền sử dụng đất từ sau Luật Đất đai năm 1993 đến năm 2003, từ đó xây dựng hệ thống giải pháp đồng bộ nhằm hoàn thiện pháp luật về thị trường quyền sử dụng đất tại Việt Nam. Phạm vi nghiên cứu tập trung vào các quan hệ giao dịch dân sự, thương mại liên quan đến quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân và tổ chức kinh tế trên phạm vi cả nước. Luận văn mang ý nghĩa thực tiễn sâu sắc, góp phần cung cấp luận cứ khoa học cho các cơ quan lập pháp trong quá trình sửa đổi Luật Đất đai, hướng tới mục tiêu giảm thiểu tối đa các giao dịch bất hợp pháp và giải phóng nguồn lực đất đai cho đầu tư phát triển.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn xây dựng trên nền tảng lý luận của chủ nghĩa Mác - Lênin về địa tô, quan hệ sở hữu và lưu thông hàng hóa trong nền kinh tế thị trường. Nghiên cứu kết hợp hai mô hình lý thuyết cốt lõi: lý thuyết phân tách quyền sở hữu toàn dân và quyền sử dụng đất độc lập; lý thuyết điều tiết thị trường bất động sản bằng công cụ pháp luật của Nhà nước.

Trong khuôn khổ nghiên cứu, các khái niệm trọng tâm được chuẩn hóa bao gồm:

• Khái niệm quyền sử dụng đất: Được nhìn nhận dưới góc độ kép, vừa là quyền năng dân sự của chủ thể sử dụng đất, vừa là quyền tài sản đặc thù được Nhà nước bảo hộ.
• Thị trường quyền sử dụng đất: Không gian pháp lý và kinh tế nơi diễn ra các hành vi chuyển dịch quyền sử dụng đất sơ cấp giữa Nhà nước với người sử dụng đất và thứ cấp giữa các chủ thể sử dụng đất với nhau.
• Hàng hóa quyền sử dụng đất: Hàng hóa đặc biệt có tính cố định về không gian, giới hạn về diện tích nhưng không giới hạn về khả năng sinh lợi nếu được khai thác hợp lý.

Phương pháp nghiên cứu

Để bảo đảm tính khách quan và khoa học, luận văn khai thác nguồn dữ liệu pháp lý và thực tiễn phong phú từ các báo cáo chính thức của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tổng cục Địa chính và Tòa án nhân dân tối cao trong giai đoạn từ năm 1993 đến năm 2003.

• Cỡ mẫu và phạm vi khảo sát: Dữ liệu thực tiễn được thu thập tại 61 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thời kỳ nghiên cứu, bao gồm số liệu đăng ký địa chính tại 1.054 phường, thị trấn và hồ sơ quản lý đất đai của hơn 2.490.000 hộ gia đình tại khu vực đô thị.
• Phương pháp chọn mẫu: Tác giả áp dụng phương pháp chọn mẫu mục đích kết hợp phân tầng theo vùng kinh tế trọng điểm (khu vực đô thị lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh và khu vực nông thôn thuần túy) nhằm đối chiếu mức độ tương thích của pháp luật tại các địa bàn có tốc độ đô thị hóa khác nhau.
• Phương pháp phân tích: Luận văn vận dụng phương pháp phân tích quy phạm pháp luật, phương pháp so sánh luật học (đối chiếu với pháp luật đất đai của Thụy Điển, Anh, Trung Quốc, Thái Lan) và phương pháp thống kê xã hội học. Việc lựa chọn tổ hợp phương pháp này giúp bóc tách rõ mâu thuẫn giữa luật thực định và thực tiễn vận động của thị trường, đảm bảo các kết luận rút ra có độ tin cậy cao.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Quá trình khảo sát và phân tích thực tiễn đã chỉ ra bốn phát hiện mấu chốt về sự bất cập của hệ thống pháp luật điều chỉnh thị trường quyền sử dụng đất:

Thứ nhất, tồn tại sự xung đột pháp lý gay gắt giữa luật chung và luật chuyên ngành. Điển hình là quy định tại Điều 707 Bộ luật Dân sự năm 1995 bắt buộc việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải "xin phép" cơ quan nhà nước có thẩm quyền, mâu thuẫn trực tiếp với quyền đương nhiên được chuyển nhượng khi đáp ứng đủ điều kiện tại Điều 3 Luật Đất đai năm 1993. Điều này đã biến một giao dịch dân sự hợp pháp thành gánh nặng thủ tục hành chính, khiến 60% đến 70% giao dịch phải thực hiện chui qua hình thức viết tay.

Thứ hai, tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất diễn ra chậm chạp và mất cân đối nghiêm trọng. Tính đến cuối năm 2001, trong khi đất nông nghiệp đã cấp đạt 91,30% số hộ (chiếm 86,51% diện tích), thì đất lâm nghiệp chỉ đạt 43,79% số hộ (16,98% diện tích). Đặc biệt, tại khu vực đô thị, tỷ lệ cấp giấy chứng nhận mới chỉ đạt 28% số hộ đã đăng ký, tương đương vỏn vẹn khoảng 16,8% tổng số hộ sử dụng đất đô thị trên cả nước. Ước tính với tốc độ xử lý thời điểm đó, Thành phố Hồ Chí Minh phải mất khoảng 75 năm và Hà Nội mất 19 năm mới hoàn thành công tác cấp giấy.

Thứ ba, khung giá đất do Nhà nước quy định theo Nghị định số 87/CP và Nghị định số 17/CP thấp hơn từ 3 đến 5 lần so với giá giao dịch thực tế trên thị trường tự do. Sự chênh lệch này dẫn đến tình trạng hai giá trong hợp đồng chuyển nhượng, làm thất thu khoảng 40% đến 50% tiền thuế chuyển quyền sử dụng đất đáng lẽ thuộc về ngân sách nhà nước.

Thứ tư, các quy định về xử lý đất vượt hạn mức theo Luật Đất đai sửa đổi năm 1998 buộc người nhận chuyển nhượng phải chuyển sang thuê đất và trả tiền thuê đối với phần diện tích vượt hạn mức. Quy định này tạo ra nghịch lý "trả tiền hai lần" cho cùng một thửa đất, triệt tiêu động lực tích tụ ruộng đất để phát triển kinh tế trang trại quy mô lớn.

Thảo luận kết quả

Dữ liệu phân tích thực trạng có thể được hệ thống hóa rõ nét thông qua biểu đồ hình cột so sánh độ phủ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giữa đất nông nghiệp (86,51% diện tích) với đất đô thị (16,8% số hộ), kết hợp bảng đối chiếu ma trận mâu thuẫn giữa các điều khoản của Bộ luật Dân sự năm 1995 và Luật Đất đai năm 1993, năm 1998.

Nguyên nhân cốt lõi của những hạn chế trên bắt nguồn từ tư duy quản lý mang nặng dấu ấn kế hoạch hóa bao cấp. Cơ quan lập pháp chưa thực sự xem quyền sử dụng đất là một tài sản lưu thông tự do theo quy luật giá trị và quy luật cung - cầu. So sánh với kinh nghiệm của Trung Quốc – quốc gia có chế độ sở hữu đất đai tương đồng – việc họ thực hiện chế độ sử dụng đất "có trả tiền, có kỳ hạn và được chuyển nhượng tự do" đã kích hoạt mạnh mẽ thị trường vốn. Tại Việt Nam, việc chậm thể chế hóa các giao dịch cho thuê lại, thế chấp và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất đối với tổ chức kinh tế và người Việt Nam định cư ở nước ngoài đã kìm hãm dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài, làm giảm sức cạnh tranh của nền kinh tế.

Đề xuất và khuyến nghị

Nhằm tháo gỡ các rào cản và lành mạnh hóa thị trường quyền sử dụng đất, luận văn đề xuất bốn nhóm giải pháp hành động cụ thể:

• Bãi bỏ thủ tục xin phép chuyển nhượng mang tính hành chính: Chuyển hoàn toàn từ cơ chế phê duyệt "xin - cho" sang cơ chế đăng ký giao dịch biến động đất đai công khai tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, cắt giảm ít nhất 50% thời gian thực hiện thủ tục cho người dân trong giai đoạn 1-2 năm tiếp theo do Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì.
• Đổi mới cơ chế định giá đất sát với giá thị trường: Xây dựng phương pháp định giá đất độc lập theo nguyên tắc thị trường nhằm thu hẹp khoảng cách giữa bảng giá nhà nước và giá thực tế xuống dưới mức 20%, hạn chế tối đa việc kê khai giá gian lận để trốn thuế, do Bộ Tài chính phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp tỉnh triển khai.
• Đẩy mạnh cải cách hành chính trong cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Đơn giản hóa hồ sơ, chấp nhận linh hoạt các loại giấy tờ hợp lệ từ thời kỳ trước để hợp thức hóa quyền sử dụng đất hợp pháp, đặt mục tiêu nâng tỷ lệ cấp giấy chứng nhận tại đô thị từ 16,8% lên trên 80% trong vòng 3 đến 5 năm tới.
• Mở rộng quyền năng thị trường cho tổ chức kinh tế và kiều bào: Sửa đổi Luật Đất đai theo hướng cho phép các tổ chức kinh tế được thế chấp quyền sử dụng đất tại các ngân hàng nước ngoài được phép hoạt động tại Việt Nam; công nhận quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài để thu hút ngoại hối.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

• Cơ quan lập pháp và hoạch định chính sách: Cung cấp góc nhìn thực tiễn và cơ sở lý luận vững chắc phục vụ việc sửa đổi các văn bản quy phạm pháp luật, trực tiếp là các dự thảo Luật Đất đai và Bộ luật Dân sự.
• Thẩm phán, Kiểm sát viên và Luật sư: Tài liệu chuyên sâu giúp giải quyết các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng, thế chấp quyền sử dụng đất phát sinh từ sự xung đột giữa các văn bản pháp luật thời kỳ chuyển đổi.
• Giảng viên, nghiên cứu sinh và học viên cao học: Tài liệu học thuật chuẩn mực về chuyên ngành Luật Kinh tế, cung cấp phương pháp luận phân tích luật học và hệ thống dữ liệu lịch sử giá trị.
• Doanh nghiệp đầu tư bất động sản và các tổ chức tín dụng: Hỗ trợ nhận diện, phòng ngừa các rủi ro pháp lý khi thực hiện các giao dịch nhận chuyển nhượng, thuê đất và thẩm định tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất.

Câu hỏi thường gặp

Bản chất của quyền sử dụng đất tại Việt Nam được luận văn xác định như thế nào? Quyền sử dụng đất tại Việt Nam là một quyền tài sản độc lập được phái sinh từ quyền sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu. Người sử dụng đất tuy không có quyền sở hữu đối với tư liệu đất đai nhưng có đầy đủ các quyền năng chiếm hữu, khai thác công dụng và định đoạt giá trị quyền sử dụng đất thông qua 6 giao dịch dân sự cơ bản theo quy định của pháp luật.

Vì sao có sự phân biệt giữa khái niệm "thị trường đất đai" và "thị trường quyền sử dụng đất"? Thị trường đất đai xuất hiện tại các quốc gia thừa nhận chế độ tư hữu đất đai, nơi đối tượng mua bán là chính mảnh đất thuộc sở hữu tư nhân. Ngược lại, tại Việt Nam duy trì sở hữu toàn dân, đối tượng giao dịch không phải bản thân đất đai mà là quyền sử dụng đất được Nhà nước trao cho chủ thể, thể hiện qua các điều kiện chuyển nhượng chặt chẽ được quản lý bởi pháp luật.

Đâu là nguyên nhân chính khiến giao dịch đất đai ngầm chiếm tới 60-70% trong giai đoạn nghiên cứu? Nguyên nhân chủ yếu do thủ tục hành chính rườm rà, sự bất cập của quy định "phải xin phép chuyển nhượng", tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại đô thị đạt mức thấp chỉ 16,8% và khung giá đất nhà nước ban hành thấp hơn giá thị trường từ 3 đến 5 lần, thúc đẩy người dân thực hiện mua bán trao tay để tránh thuế.

Mâu thuẫn lớn nhất giữa Bộ luật Dân sự năm 1995 và Luật Đất đai thời kỳ này nằm ở điểm nào? Mâu thuẫn lớn nhất là Bộ luật Dân sự năm 1995 tại Điều 707 quy định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải qua thủ tục xin phép cơ quan công quyền, trong khi Luật Đất đai xác lập đây là quyền năng tài sản đương nhiên của người sử dụng đất hợp pháp khi đáp ứng đủ điều kiện theo luật định.

Luận văn đề xuất hướng xử lý nào đối với diện tích đất vượt hạn mức do nhận chuyển nhượng? Luận văn đề xuất cần công nhận quyền sử dụng đất lâu dài đối với diện tích đất vượt hạn mức hình thành từ giao dịch nhận chuyển nhượng hợp pháp của các chủ thể có năng lực sản xuất giỏi, bãi bỏ quy định bắt buộc phải chuyển sang thuê đất nhằm tránh tình trạng một diện tích đất phải nộp tiền hai lần, thúc đẩy phát triển kinh tế trang trại.

Kết luận

• Luận văn hệ thống hóa toàn diện cơ sở lý luận về hàng hóa quyền sử dụng đất và khẳng định tính tất yếu khách quan của thị trường quyền sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.
• Đánh giá sâu sắc thực trạng xung đột pháp luật giữa Bộ luật Dân sự năm 1995 và hệ thống pháp luật đất đai, chỉ rõ nguyên nhân khiến thị trường ngầm chiếm tới gần 70% tổng lượng giao dịch.
• Cung cấp bức tranh thực tế với số liệu chi tiết về độ trễ trong công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại các đô thị chỉ đạt 16,8% số hộ sử dụng đất.
• Đề xuất lộ trình 4 nhóm giải pháp đột phá, tập trung vào việc xóa bỏ cơ chế "xin - cho", minh bạch hóa việc định giá đất và mở rộng quyền tiếp cận đất đai cho các thành phần kinh tế.
• Khẳng định tính cấp thiết của việc hoàn thiện thể chế pháp luật đất đai nhằm tạo hành lang pháp lý an toàn, biến tiềm năng đất đai thành nguồn lực tài chính mạnh mẽ phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Quý bạn đọc và các nhà nghiên cứu hãy tham khảo toàn văn công trình để có cái nhìn sâu sắc và toàn diện về pháp luật thị trường quyền sử dụng đất tại Việt Nam.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1. THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1. Khái niệm và đặc điểm của quyền sử dụng đất 1. Khát niệm quyền sử dụng đất Đất đai đã tồn tại trước khi có loài người xuất hiện.

Sự tồn tại của đất đai như một lẽ tự nhiên, là cơ sở để hình thành nên sự sống. Trong quá trình phát triển của xã hội loài người, đất đai, quan hệ đất đai đã thực sự trở thành vấn dé kinh tế, xã hội sống còn. Thông qua quá trình lao động sản xuất, đất đai là nguồn tài nguyên vô giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là tiền đề cho việc tạo ra của cải vật chất phục vụ cho cuộc sống con người, thúc đẩy sự phát triển của xã hội.Mác, trong bộ Tư bản đã rất tinh tế khi khái quát vai trò kinh tế của đất đai thông qua việc viện dẫn một câu nói nổi tiếng của W.Petty (1622-1687): "Lao động là cha, đất là mẹ sinh ra mọi của cải vật chất của xã hội" [8, tr. Tương tự như vậy, Bemard Binns nhấn mạnh: "Dat la cội nguồn du trữ tài nguyên có giá trị nhất của con người và hơn thế nữa là phương tiện sống, mà thiếu nó người ta không thể tôn tại, duy trì và phát triển sự sống được".

Chính vì ý nghĩa quan trọng đối với sự tồn tại và phát triển của con người, nên trong các thời kỳ lịch sử và trong mọi giai đoạn phát triển, các quốc gia trên thế giới đều quan tâm đến vấn đề đất đai, đặc biệt là việc xác lập những hình thức pháp lý phù hợp để quản lý chat chẽ nhằm phát huy tiềm năng, khai thác và sử dụng có hiệu quả quỹ đất của quốc gia. Theo đó, QSDĐ luôn là chế định pháp luật quan trọng. Nói đến "quyền sử dụng" nghĩa là nói đến quyền khai thác công dụng và hưởng hoa lợi, lợi tức từ một đối tượng tài sản. Song rất khác với các loại tài sản khác, đất đai là một tài sản đặc biệt, một tư liệu sản xuất đặc thù có giới hạn về không gian, diện tích nhưng vô hạn về thời gian sử dụng và khả năng sinh lợi.

Nếu được quản lý và khai thác tốt, đất đai sẽ là nguồn tài nguyên vô tận. Ngược lại, nếu bị đốt xử với thái độ "vô chủ", theo kiểu "vắt kiệt" sức sản xuất, độ màu mỡ thì tài nguyên đất đai sẽ ngày càng cạn kiệt dần. Điều đó cũng lý giải tại sao ở các nước đò là duy trì hình thức sở hữu đất đai nào đi nữa thì vẫn luôn có những chế định pháp luật quan trọng nhằm xác lập cho những người trực tiếp sử dụng đất những quyền và lợi ích nhất định, tạo cho NSDĐ phát huy tối đa năng lực tự chủ thông qua việc mở rộng các QSDD cho người dân. Tuỳ thuộc vào đặc điểm kinh tế - xã hội, phong tục tập quán, truyền thống,.

pháp luật ở mỗi quốc gia quy định khác nhau về QSDĐ. Chẳng hạn, ở Anh, đất đai thuộc quyền sở hữu của Nữ hoàng, song Nữ hoàng lại cho người dân sử dụng và có các quyền đối với đất đai (đặc biệt là quyền được mua, bán, sang nhượng đất). Tương tự như vậy, ở Hồng Kông, trước năm 1997 (thời kỳ trước khi được trao trả cho Trung Quốc) là thuộc địa của Vương quốc Anh, đất đai cũng thuộc quyền tối cao của Nữ hoàng. Song nhà nước thực hiện việc cho thuê đất dài hạn trong thời gian 75 năm theo hình thức "bán đất" thông qua việc đấu thầu, đấu giá đất công khai.