Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1. Cơ sở khoa học về đăng ký đất đai và Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất. Đất đai bất động sản thị trường bất động sản. Trong lĩnh vực nghiên cứu khoa học tự nhiên, đối tượng nghiên cứu về đất đai là đất tự nhiên (soil), còn gọi là thổ nhưỡng.
Trong lĩnh vực kinh tế, đối tượng nghiên cứu là đất đai (land). a) Đất tự nhiên (Soil): Lớp đất mặt của vỏ trái đất gọi là Thổ nhưỡng (Soil). Thổ nhưỡng phát sinh là do tác động lẫn nhau của khí trời (khí quyển), nước (thuỷ quyển), sinh vật (sinh quyển), đá mẹ (thạch quyển), qua thời gian lâu dài. Thổ nhưỡng là một hỗn hợp gồm các khoáng vật do đá mẹ phong hoá dưới tác động của các nhân tố vật lý, hoá học và chất mùn do xác động thực vật phân huỷ tạo thành.
Chất mùn làm cho đất có độ phì nhiêu, đó là đặc tính đặc trưng của đất mà đá không có. Chất mùn còn làm tăng độ đệm của đất, làm giảm hữu hiệu những thay đổi đột ngột của môi trường bảo vệ cho các sinh vật sống và phát triển.Dokuchaev, nhà khoa học người Nga tiên phong trong lĩnh vực khoa học đất cho rằng: “Đất như là một thực thể tự nhiên có nguồn gốc và lịch sử phát triển riêng, là thực thể với những quá trình phức tạp và đa dạng diến ra trong nó. Đất được coi là khác biệt bởi với đá. Đá trở thành đất dưới ảnh hưởng của một loạt các yếu tố tạo thành đất như khí hậu, cây cỏ, khu vực, địa hình và tuổi”.
[24] b) Đất đai (land): "Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó: bao gồm khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, nước mặt (hồ, sông, nước ngầm, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả do hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường xá, nhà cửa. Bất động sản a) Khái niệm: BĐS là các tài sản không di dời được. Tuy tiêu chí phân loại BĐS của các nước có khác nhau, nhưng đều thống nhất BĐS bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. - Cộng hòa Pháp: Điều 520 Luật Dân sự quy định "mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nêu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”.
- Luật quản lý BĐS đô thị Trung Quốc quy định: BĐS gồm có đất, QSDĐ đối với đất thuộc sở hữu nhà nước của nước CHND Trung Hoa (sau đây gọi tất cả là đất quốc hữu) để xây dựng nhà cửa trong phạm vi quy hoạch xây dựng đô thị, hành nghề phát triển nhà đất, giao dịch BĐS, thực thi việc quản lý nhà đất, đều phải tuân thủ luật này. Nhà trong luật này là nhà, vật kiến trúc và cấu trúc có trên đất). [21] - Vương quốc Thái Lan: Luật dân sự tại điều 100 quy định: " BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai". Điều 174 Bộ luật dân sự năm 2005 của nước ta quy định: "BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định".
[17] Trong nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS là thị trường mua bán hàng hoá đặc biệt-hàng hoá BĐS. Tính đặc biệt của hàng hóa BĐS được xác định bởi thuộc tính đất đai mà các tài sản khác không có: - Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý báu, môi trường sống, địa bàn để phân bố dân cư và các lĩnh vực kinh tế, văn hoá-xã hội, đất đai là tư liệu sản xuất, đất đai là di sản, đất đai là lãnh thổ cộng đồng, quốc gia. - Đất đai có vị trí cố định, diện tích hữu hạn và độ phì biến động theo thời gian phụ thuộc vào việc sử dụng của con người; - Đất đai là yếu tố cần thiết để thiết để tạo lập BĐS Ngoài ra hàng hoá BĐS còn có những tính chất khác so với hàng hoá khác: 7 - Là loại hàng hoá không thể di dời, liên quan đến môi trường, cơ sở hạ tầng kỹ thuật (giao thông, thông tin liên lạc, cấp thoát nước, điện), cơ sở hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện); Khu dân cư, thương mại, dịch vụ, nông nghiệp, công nghiệp; - Là loại hàng hoá có giá trị lớn, cần có vốn đầu tư dài hạn; - Là loại hàng hoá mà việc giao dịch phải được pháp luật cho phép và được thực hiện theo một trình tự pháp lý chặt chẽ. Đất đai là BĐS nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy định khác nhau về phạm vi giao dịch.
Ví dụ: Các nước theo kinh tế thị trường như Mỹ, các nước EU, Nhật, Úc, một số nước ASEAN như Thái Lan, Mã Lai, Sing-ga-po quy định BĐS (đất đai) hoặc BĐS (đất đai+tài sản trên đất) là hàng hoá được giao dịch trên thị trường BĐS; Trung Quốc BĐS (đất đai + tài sản trên đất) được phép giao dịch trên thị trường BĐS nhưng đất đai thuộc sở hữu Nhà nước không được mua bán mà chỉ được chuyển QSDĐ, đất đai thuộc sở hữu tập thể phải chuyển thành sở hữu Nhà nước (bằng cách trưng thu) mới được chuyển QSDĐ. - Không phải tất cả mọi BĐS đều trở thành hàng hoá, ví dụ: BĐS là các công trình công cộng như các di tích lịch sử văn hoá, danh lam thắng cảnh, công viên quốc gia, đường giao thông, vườn hoa công cộng. Thị trường bất động sản a) Khái niệm: Thị trường bất động sản (TTBĐS) là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường. TTBĐS liên quan chặt chẽ với các thị trường khác như thị trường hàng hoá, thị trường chứng khoán, thị trường lao động, thị trường khoa học công nghệ.
TTBĐS là cơ chế, trong đó hàng hóa và dịch vụ BĐS được trao đổi. [8] TTBĐS được hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các hoạt động có liên quan đến giao dịch BĐS như: Mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS. TTBĐS theo nghĩa rộng không chỉ bao gồm các hoạt động liên quan đến giao dịch BĐS mà bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập BĐS. 8 “BĐS là một tài sản có giá trị lớn.
Giá trị BĐS tại hầu hết các nước phương tây chiếm khoảng 25-30% GDP, Mỹ 30-40%”. [13] b) Đặc điểm: i) TTBĐS chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá: quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh; ii) TTBĐS theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với 3 yếu tố xác định: Sản phẩm, số lượng và giá cả; iii) Phạm vi hoạt động của TTBĐS do pháp luật của mỗi nước quy định nên cũng không đồng nhất. Ví dụ: Pháp luật Ôxtrâylia quy định không hạn chế quyền được mua, bán, thế chấp, thuê BĐS và tất cả các loại đất, BĐS đều được mua, bán, cho thuê, thế chấp; Pháp luật Trung Quốc quy định giao dịch BĐS bao gồm chuyển nhượng BĐS, thế chấp BĐS và cho thuê nhà. c) Thị trường bất động sản có những đặc trưng: i) TTBĐS không chỉ là giao dịch bản thân BĐS mà cái cơ bản là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong BĐS; ii) TTBĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc.; iii) TTBĐS chịu sự chi phối của pháp luật; iv) TTBĐS luôn có nội dung phong phú nhưng thực tế lại là thị trường không hoàn hảo; v) Cung về BĐS phản ứng chậm so với cầu về BĐS.
[23] d) Chức năng của thị trường Bất động sản: i) Đưa người mua và người bán BĐS đến với nhau; ii) Xác định giá cả cho các BĐS giao dịch; iii) Phân phối BĐS theo quy luật cung cầu; iv) Phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường. [25] đ) Vai trò,vị trí của thị trường bất động sản: TTBĐS có vị trí quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân: i) Tham gia vào việc phân bố và sử dụng hợp lý, có hiệu quả BĐS - tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quan trọng; ii) Tác động tới tăng trưởng kinh tế thông qua việc khuyến khích đầu tư phát triển BĐS; iii) Tác động trực tiếp tới thị trường tài chính, thị trường chứng khoán, thị trường hàng hoá, thị trường lao động; iv) Liên quan đến một số lĩnh vực xã hội như: Lao động, việc làm, nhà ở. Đăng ký đất đai/bất động sản 1. Khái niệm về đăng ký đất đai a) Đăng ký Nhà nước về đất đai.
Đăng ký đất đai là một trong những nội dung quản lý nhà nước về đất đai. Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính. Khái niệm này chỉ rõ: - ĐKĐĐ thuộc chức năng, thẩm quyền của nhà nước, chỉ có cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền tổ chức ĐKĐĐ; - Hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu địa chính là cơ sở đảm bảo tính pháp lý, tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của việc ĐKĐĐ; - Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của nhà nước trong việc xây hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu địa chính. b) Vai trò, lợi ích của đăng ký nhà nước về đất đai.
- ĐKĐĐ là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân. - Lợi ích đối với nhà nước và xã hội: + Quản lý nhà nước về đất đai một cách có hệ thống, chính xác và hiệu quả; + Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế thu nhập cá nhân, thu nhập doanh nghiệp; + Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường BĐS; + Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất; + Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai; + Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội; - Lợi ích đối với công dân: + Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với BĐS; + Khuyến khích đầu tư cá nhân; + Mở rộng khả năng vay vốn xã hội.