Chương I: Cơ sở lý luận chung về nhà chung cư cũ Chương II: Thực trạng công tác cải tạo chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội Chương III: Một số giải pháp và kiến nghị về cải tạo chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội Do còn thiếu sót trong về kiến thức cũng như khó khăn trong quá trình thu thập tài liệu nên bài viết của em vẫn tồn tại nhiều khuyết điểm, rất mong các thầy cô và cán bộ hướng dẫn có thể đưa ra những nhận xét, góp ý để chuyên đề thực tập tốt nghiệp của em được hoàn thiện hơn. Em xin chân thành cảm ơn ! SVTH: Nguyễn Ngọc Anh Lớp Kinh tế và Quản lý đồ thị 53 Chuyên dé thực tập tốt nghiệp 4 GVHD: TS. Nguyễn Kim Hoàng CHUONG 1- CƠ SO LÝ LUẬN CHUNG VE NHÀ CHUNG CƯ CŨ 1.TONG QUAN VE NHÀ Ở, NHÀ CHUNG CU 1. Khái niệm về nhà ở, nhà chung cư Tùy theo góc độ nghiên cứu, “nhà ở” được đề cập dưới nhiều khái niệm khác nhau.
Đối với lĩnh vực xây dựng; nhà ở là sản phâm của hoạt động xây dựng và không gian bên trong có tô chức, được ngăn cách với bên ngoài dùng dé ở. Trên góc độ kinh tế, nhà ở có thé hiểu là tài sản có giá trị đặc biệt đối với đời sống con người, là bộ phận quan trọng bảo vệ con người trước các hiện tượng tự nhiên.Khái niệm nhà ở đã trở nên phô biến và được đưa vào luật pháp nước CHXHCN Việt Nam. Điều 3, Luật Nhà ở năm 2014 có quy định về nhà ở và nhà chung cư như sau: - Nhà ở là công trình xây dựng dé ở, phục vụ nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. - Nhà chung cư là nhà có hai tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân; bao gồm nhà chung cư để ở và nhà chung có mục đích hỗn hợp dé ở và kinh doanh.
+ Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư là phần diện tích trong căn hộ hoặc bên trong phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư; các thiết bị sử dụng riêng trong căn hộ hoặc trong phần diện tích khác của chủ sở hữu nhà chung cư theo quy định của Luật này. + Phần sở hữu chung trong nhà chung cư là phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư và các thiết bị sử dụng chung cho nhà chung cư đó theo quy định của Luật này. + Chủ sở hữu nhà chung cư là chủ sở hữu căn hộ chung cư, chủ sở hữu diện tích khác trong nhà chung cư. SVTH: Nguyễn Ngọc Anh Lớp Kinh tế và Quản lý đồ thị 53 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 5 GVHD: TS.
Nguyén Kim Hoang 1. Phân loại nhà chung cư Theo thông tư số 14/2008/TT-BXD về hướng dẫn phân hạng nhà chung cư, các nhóm tiêu chí được sử dụng dé đánh giá phân hạng nhà chung cư bao gồm - Nhóm tiêu chí về quy hoạch - kiến trúc; - Nhóm tiêu chí về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; - Nhóm tiêu chí về chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị găn liền với nhà chung cư; - Nhóm tiêu chí về chất lượng dịch vụ quản lý, sử dụng nhà chung cư. Dựa vào các tiêu chí trên, nhà chung cư được phân thành các hạng như sau: - Nhà chung cư hạng | (cao cấp) là hạng có chất lượng sử dụng cao nhất; đảm bảo yêu cầu về kiến trúc, quy hoạch, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ hoàn hảo; - Nhà chung cư hạng 2 là hạng có chất lượng sử dụng cao; đảm bảo yêu cầu về kiến trúc, quy hoạch, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ tương đối hoàn hảo; - Nhà chung cư hạng 3 là hạng có chất lượng sử dụng khá cao; đảm bảo yêu cầu về kiến trúc, quy hoạch, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ khá; - Nhà chung cư hạng 4 là hạng có chất lượng sử dụng trung bình; đảm bảo yêu cầu về kiến trúc, quy hoạch; hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt tiêu chuẩn, đủ điều kiện để đưa vào khai thác sử dụng. Vai trò của nhà ở, nhà chung cư Từ xưa tới nay, nhà ở luôn là một phần quan trọng không thể thiếu trong cuộc sông của con người.
Đó là nơi chúng ta thực hiện những hoạt động sinh hoạt cơ bản; nơi nghỉ ngơi cả về thé chất và tinh thần của mỗi người sau một ngày học tập, làm việc căng thang; nơi có khả năng tạo ra không gian riêng tư và cảm giác an toan cho con người.Cha ông ta trước đây từng có câu nói: “An cư, lạc SVTH: Nguyễn Ngọc Anh Lớp Kinh tế và Quản lý đồ thị 53 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 6 GVHD: TS. Nguyễn Kim Hoàng nghiệp”, nghĩa là có ồn định chỗ ở trước thì mới có thé tao dựng nên sự nghiệp, thé hiện rõ vai trò của nhà ở, nơi được coi như nền tảng đối với cuộc sống mỗi con người. Xã hội càng phát triển, nhu cầu và yêu cầu đối với nhà ở càng tăng cao, đặc biệt tại các đô thị lớn, nơi tập trung đông dân cư và người lao động. Giải quyết được vấn đề nơi ở cho người dân nói chung và dân cư đô thị nói riêng sẽ góp phần rất lớn cho việc ôn định trật tự xã hội và thúc day khả năng phát triển, lao động cua con người.
Đối mat với tinh trang thiếu hut nhà ở hiện nay, vai trò của các khu nhà chung cư đã được khang định rõ ràng. Trước hết, các tòa chung cư có khả năng cung cấp số lượng lớn nhà ở trên một diện tích đất cố định, vừa tiết kiệm dat đai vừa đáp ứng được nhu cầu sinh sống của nhiều cá nhân, hộ gia đình. Mô hình chung cư rất thích hợp với những đô thị, thành phố lớn, các địa phương có quỹ đất hầu như đã được tận dụng hết nhưng dân số của vùng vẫn tiếp tục tăng theo thời gian. Bên cạnh đó, nhà chung cư tạo ra nhiều nhóm cộng đồng cùng chung sống, gia tăng sự gắn bó trong xã hội.
Việc tập hợp dân cư vào những khu vực sống cùng nhau cũng góp phần tạo điều kiện cho quá trình quản lí của các cơ quan chính quyền. Hiện nay, các nhà đầu tư xây dựng chung cũ thường kết hợp giữa diện tích các căn hộ dé ở với diện tích sàn dành cho kinh doanh; dựa trên lợi thế tập trung đông dân cư sinh song, các hoạt động buôn bán, dịch vu tại các khu chung cư thường đem lại lợi nhuận lớn, khả năng sinh lời cao, không chỉ có lợi cho chủ đầu tư mà còn góp phần phát triển kinh tế đô thị. Ngoài ra, đối với những khu đô thị, thành phố phát triển theo quy hoạch hợp lí, các khu chung cư có thể mang lại những nét đẹp về thiết kế, kiến trúc cho khu vực đó. SVTH: Nguyễn Ngọc Anh Lớp Kinh tế và Quản lý đồ thị 53 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 7 GVHD: TS.
Nguyễn Kim Hoàng 1. PHAN LOẠI, DAC DIEM VA VAI TRO CUA NHÀ CHUNG CƯ CŨ 1. Phân loại nhà chung cư cũ Theo quy mô và tổng diện tích đất sử dụng, các khu tập thể cũ ở nước ta có thé chia thành 3 loại: - Khu tập thé quy mô nhỏ: gồm các dãy nhà thấp từ 1-3 tầng, được xây dựng trên quy mô từ 3-15ha - Khu tập thể quy mô trung bình: với các khu nhà từ 4-6 tầng trên diện tích đất sử dụng khoảng 3-25ha - Khu tập thể quy mô lớn: quy mô đất xây dựng nằm trong khoảng 25-50ha, gồm nhiều dãy nhà 4-6 tầng. Theo thời gian xây dựng: đối với thành phố Hà Nội nói riêng, có thể phân loại nhà chung cư cũ theo giai đoạn các khu nhà ra đời, phản ánh rõ đặc điểm phát triển của từng thời kì.
- Nhà tập thé nhiều tang (1954-1960) như khu An Dương, Phúc Xá. với mô hình chỉ là phòng ở, hành lang bên khu phụ tập trung. - Nhà nhiều tầng (1960-1975) như Nguyễn Công Trứ, Kim Liên, Trung Tự, Giảng Võ. được xây dựng từ vốn ngân sách nhà nước theo mô hình tiểu khu nhà ở; ví dụ như khu Trung Tự xây dựng năm 1971 với 6 nhóm nhà đồng bộ với các công trình hạ tầng xã hội, kiểu căn hộ khép kín nhưng không độc lập.
- Nhà tập thé kiều mới, xây xen (1975-1986) đó là các khu Thanh Xuân, Lạc Trung, Phuong Mai,. Day là thời kỳ mô hình tiểu khu bị phá vỡ nhiều, gia tăng các loại hình nhà ở để tăng hiệu quả sử dụng đất, giải quyết chỗ ở. Đặc điêm và vai trò của nhà chung cư cũ Nhìn chung, các khu chung cư cũ ở nước ta đêu có một sô đặc điêm tương đông như sau: - Nguồn vốn: hầu hết các khu chung cư cũ ở nước ta đều được xây dựng vào giai đoạn trước năm 1990. Đây là thời kì đất nước bat đầu công cuộc tái thiết, phục hồi SVTH: Nguyễn Ngọc Anh Lớp Kinh tế và Quản lý đồ thị 53 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp bị GVHD: TS.
Nguyễn Kim Hoàng sau chiến tranh, xã hội kém phát triển, nền kinh tế mang nặng tư tưởng bao cấp, đời sống nhân dân gặp rất nhiều khó khăn; vì vậy, chính quyền đã huy động nguồn vốn từ ngân sách Nhà nước để xây dựng các khu nha chung cư, tập thé với phương châm “Nhanh, bền, tốt, rẻ”, cơ bản giải quyết vấn đề về nhà ở cho người dân. - Đối tượng phục vụ: trong quá khứ, các khu tập thể cũ được xây dựng chủ yếu dành cho những cán bộ, công nhân, viên chức đang phục vụ trong bộ máy chính quyên, hưởng lương từ ngân sách Nhà nước. Đây là bộ phận nòng cốt, lực lượng lao động quan trọng đối với đất nước thời kì này. Hiện nay, tuy nhiều căn hộ đã được giao bán, đa dạng hóa về thành phần dân cư nhưng vẫn còn rất nhiều gia đình cán bộ, công nhân viên tiép tục sinh sông, gan bó với các khu chung cư cũ.