Chương 1 6 n NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ TRONG THỦ TỤC HÀNH CHÍNH TRONG CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN TRÊN ĐẤT 1. Khái niệm về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất 1. Khái niệm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất là chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ pháp lý giữa nhà nước với người sử dụng đất, người sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những nội dung của hoạt động quản lý nhà nước về đất đai. Từ khi có Luật Đất đai năm 1988, Luật Đất đai năm 1993 ra đời thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được đề cập và triển khai thực hiện.
Nhưng đến khi Luật Đất đai năm 2003 và đặc biệt là Luật Đất đai 2013 ra đời thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất thực sự mới được thể chế hoá trong Luật Đất đai và các Nghị Định. Điều 48 Luật Đất đai năm 2003 và điều 41 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP đã khẳng định: 1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho người sử dụng đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất. Trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản” [25.
Khoản 16 điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp” [27. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước, đối với mỗi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận gồm một tờ có 04 trang, in nền hoa 7 n văn trống đồng màu hồng cánh sen (được gọi là phôi Giấy chứng nhận) và trang bổ sung nền trắng; mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm [12. Nội dung của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm các thông tin: Tên chủ sử dụng đất, sở hữu nhà.
Thửa đất đuợc quyền sử dụng và tài sản gắn liền với đất, ghi chú, mục sơ đồ thửa đất, số vào sổ và số cấp Giấy chứng nhận và những thay đổi sau khi cấp GCN. Thửa đất đuợc quyền sử dụng có các thông tin: về thửa đất số, tờ bản đồ số, địa chỉ của thửa đất, hình thức sử dụng, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng và nguồn gốc của thửa đất [13. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là một nội dung quan trọng của hoạt động quản lý nhà nước về lĩnh vực đất đai, nhà ở nói chung, được hiểu là hoạt động của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc sử dụng tổng hợp các biện pháp, phương pháp, các công cụ thích hợp tác động đến hành vi của đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức, các cơ quan, đơn vị và người sử dụng đất ở, chủ sở hữu nhà ở tham gia vào quá trình đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở đảm bảo việc tuân thủ, thực hiện đúng quy định pháp luật tạo ra sản phẩm là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở, đáp ứng yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở của cá nhân, cũng như phục vụ tốt yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai, nhà ở. - Theo nghĩa rộng: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm toàn bộ các hoạt động từ khi tiếp nhận hồ sơ cho đến khi cấp giấy chứng nhận (bao gồm cấp lần đầu, cấp lại, cấp đổi giấy chứng nhận) và đăng ký biến động về nhà ở đất ở (cập 8 n nhật tăng giảm diện tích, cập nhật thay đổi về người sử dụng đất trên trang bổ sung giấy chứng nhận.) của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Cấp giấy chứng nhận trong trường hợp này là tổng hợp của nhiều công đoạn, thủ tục như tiếp nhận, thụ lý, kiểm tra, xác minh, xác nhận, ký và trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở cho cá nhân. - Theo nghĩa hẹp: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chỉ bao gồm hoạt động cấp giấy chứng nhận: cấp lần đầu, cấp lại, cấp đổi giấy chứng nhận (chỉ là hoạt động tạo ra sản phẩm là giấy chứng nhận, không bao gồm các hoạt động tiếp nhận, thụ lý, kiểm tra, xác minh hồ sơ…, không bao gồm hoạt động đăng ký biến động) của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đặc điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất Thứ nhất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất phải do cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện. Để đảm bảo việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đúng thẩm quyền, Điều 105 Luật Đất đai 2013 quy định: UBND cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
UBND cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Đối với những trường hợp cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất, thì do cơ quan TN&MT cấp tỉnh thực hiện [13. 9 n Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất được cấp không đúng thẩm quyền thì không có giá trị pháp lý. Thứ hai, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất phải đúng theo trình tự, thủ tục do pháp luật quy định.
Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất phải được thực hiện theo thủ tục hành chính, được quy định trong pháp luật hành chính nó được phân biệt với thủ tục tố tụng tư pháp hay thủ tục lập pháp. Thủ tục tố tụng tư pháp được hiểu là trình tự, thủ tục, các bước, các giai đoạn giải quyết một vụ án, trình tự thủ tục lập pháp được hiểu là trình tự, các bước các giai đoạn ban hành Hiến pháp, luật và các văn bản quy phạm pháp luật. Thủ tục hành chính là trình tự, cách thức thực hiện, hồ sơ và yêu cầu, điều kiện do cơ quan nhà nước, người có thẩm quyền quy định để giải quyết một công việc cụ thể liên quan đến cá nhân, tổ chức. các bước, các giai đoạn cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất theo quy định của bộ thủ tục hành chính về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất.
Theo quy định của pháp luật hiên hành thì người yêu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu và đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất phải nộp 01 bộ hồ sơ theo quy định để làm thủ tục đăng ký tại UBND cấp xã và UBND cấp xã có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và thực hiện các công việc theo quy định tại khoản 2, Điều 70 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ, quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai năm 2013 hoặc có thể nộp trực tiếp tại Văn phòng đăng ký đất đai và Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc theo quy định tại Khoản 3 Điều 70 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP [12. Thứ ba, hồ sơ đề nghị và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất phải đầy đủ theo quy định. Thủ tục hành chính về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất do Chính phủ và UBND cấp tỉnh ban hành 10 n là cơ sở pháp lý để thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất. Hồ sơ đất đai là loại hồ sơ phải được lưu trữ vĩnh viễn, thông qua đó để nhà nước thực hiện quyền quản lý nhà nước về đất đai, là chứng cứ pháp lý để giải quyết tranh chấp đất đai, nhà ở và tài sản gắn liền với đất, là căn cứ pháp lý để xử lý vi phạm trong giao đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất.
Thú tư, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất được thực hiện thông qua việc nhà nước ban hành quyết định hành chính (cá biệt) để trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất, nó được phân biệt với việc nhà nước cho thuê đất thông qua hợp đồng thuê đất, nó cũng được phân biệt với các quyết định do các cơ quan tiến hành tố tụng ban hành để giải quyết các vụ án.