Luận án TS: Quản lý nhà nước về tái thiết chung cư cũ tại Hà Nội

Toàn văn luận án tiến sĩ phân tích thực trạng quản lý nhà nước về tái thiết chung cư cũ tại Hà Nội, đề xuất các giải pháp hoàn thiện và bền vững.

• Tác giả: Thiều Thị Thu Hương
• Người hướng dẫn: Nguyễn Thị Phượng
• Trường học: Học viện Hành chính Quốc gia
• Chuyên ngành: Quản lý công
• Đề tài: Quản Lý Nhà Nước Đối Với Tái Thiết Khu Chung Cư Cũ - Nghiên Cứu Trường Hợp Thành Phố Hà Nội
• Loại tài liệu: Luận án tiến sĩ
• Năm xuất bản: 2021
• Địa điểm: Hà Nội

Tóm tắt

I. Tổng quan tái thiết chung cư cũ Hà Nội Vấn đề cấp thiết

Thành phố Hà Nội hiện có khoảng 1.579 chung cư cũ, được xây dựng chủ yếu trong giai đoạn từ 1960 đến đầu những năm 1990. Các công trình này tập trung tại các quận nội đô lịch sử, chiếm giữ vị trí đắc địa nhưng đã trải qua hàng chục năm sử dụng. Tình trạng xuống cấp nghiêm trọng của các khu chung cư cũ (KCCC) không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến an toàn và chất lượng sống của hàng vạn hộ dân mà còn tác động tiêu cực đến bộ mặt kiến trúc và quá trình phát triển đô thị bền vững. Hầu hết các KCCC được xây dựng trong thời kỳ bao cấp, với tiêu chuẩn kỹ thuật và không gian lạc hậu, diện tích căn hộ nhỏ, thiếu hụt hạ tầng xã hội và kỹ thuật trầm trọng. Tình trạng cơi nới, lấn chiếm tự phát làm biến dạng kiến trúc và gia tăng áp lực lên kết cấu vốn đã yếu. Do đó, việc tái thiết chung cư cũ Hà Nội không đơn thuần là xây mới lại các tòa nhà, mà là một chiến lược trọng tâm nhằm cải thiện điều kiện sống, tái cấu trúc không gian đô thị và nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Đây là một quá trình mang tính tất yếu, phù hợp với xu hướng phát triển bền vững và hiện đại hóa đô thị. Tuy nhiên, sau nhiều năm triển khai, kết quả đạt được còn rất khiêm tốn, chỉ khoảng 1% số nhà chung cư được xây mới, cho thấy những thách thức to lớn trong quản lý nhà nước và thực thi dự án.

1.1. Khái niệm khu chung cư cũ và tính tất yếu của việc tái thiết

Khu chung cư cũ được định nghĩa là các khu nhà ở tập thể được xây dựng trước năm 1990, đã hết niên hạn sử dụng theo quy định hoặc bị hư hỏng, xuống cấp, không còn đảm bảo an toàn. Tái thiết KCCC không chỉ là hoạt động phá dỡ và xây dựng lại công trình vật chất. Theo góc độ quản lý công, đây là một quá trình can thiệp toàn diện nhằm thay đổi không gian, cải thiện chức năng, điều tiết lợi ích kinh tế - xã hội giữa các bên liên quan, hướng tới mục tiêu phát triển bền vững. Tính tất yếu của việc tái thiết xuất phát từ thực trạng xuống cấp nghiêm trọng, gây nguy hiểm đến tính mạng người dân và làm suy giảm chất lượng môi trường sống đô thị. Bên cạnh đó, việc tái thiết còn là cơ hội để sắp xếp lại quy hoạch đô thị, bổ sung hạ tầng kỹ thuật và xã hội còn thiếu, đồng thời tối ưu hóa giá trị đất đai tại các khu vực trung tâm.

1.2. Đặc điểm các khu chung cư cũ tại các đô thị lớn Việt Nam

Các KCCC tại Hà Nội và các đô thị lớn có nhiều đặc điểm chung. Về vị trí, chúng thường nằm trong khu vực lõi trung tâm, có giá trị đất đai cao nhưng bị hạn chế phát triển về chiều cao và mật độ theo quy hoạch. Về quy hoạch, nhiều khu được xây dựng theo mô hình "đơn vị ở" hoàn chỉnh nhưng nay đã quá tải. Về kiến trúc, các căn hộ có diện tích nhỏ (12-45m2), thiết kế lạc hậu, thiếu tiện nghi. Về sở hữu, tồn tại sự đan xen giữa sở hữu tư nhân (do người dân đã mua nhà theo Nghị định 61/CP) và một phần nhỏ thuộc sở hữu nhà nước, gây phức tạp cho công tác giải phóng mặt bằng. Về dân cư, thành phần đa dạng nhưng phần lớn là người có thu nhập thấp và trung bình, không đủ khả năng tài chính để di dời, tạo ra rào cản lớn về mặt xã hội khi triển khai các dự án tái thiết.

II. Các rào cản lớn trong việc tái thiết chung cư cũ hiện nay

Quá trình tái thiết chung cư cũ tại Hà Nội đối mặt với vô số thách thức, khiến tiến độ triển khai bị đình trệ trong nhiều năm. Những "rào cản" này mang tính hệ thống, xuất phát từ cả ba phương diện: pháp lý, kinh tế và xã hội. Luận án "Quản lý nhà nước đối với tái thiết khu chung cư cũ" của tác giả Thiều Thị Thu Hương đã chỉ rõ, sự thiếu đồng bộ và bất cập của hệ thống pháp luật là nguyên nhân gốc rễ. Các quy định về quy hoạch, đầu tư, đền bù còn chồng chéo, chưa tạo ra một hành lang pháp lý thông suốt cho các bên tham gia. Bên cạnh đó, bài toán lợi ích luôn là vấn đề nan giải nhất. Xung đột lợi ích giữa Nhà nước, chủ đầu tư và cộng đồng cư dân chưa được điều tiết một cách hợp lý, dẫn đến tình trạng thiếu đồng thuận kéo dài. Doanh nghiệp không mặn mà tham gia vì lợi nhuận không đảm bảo, trong khi người dân không đồng ý di dời vì phương án bồi thường chưa thỏa đáng. Cuối cùng, năng lực của bộ máy quản lý nhà nước cũng là một yếu tố quan trọng. Việc thiếu một cơ quan chuyên trách, quy trình thực hiện phức tạp và sự phối hợp thiếu hiệu quả giữa các sở, ngành đã làm chậm quá trình phê duyệt và triển khai dự án, gây lãng phí nguồn lực xã hội.

2.1. Vướng mắc trong hệ thống văn bản pháp luật và cơ chế chính sách

Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư còn nhiều điểm chưa phù hợp với thực tiễn. Nghị định 101/2015/NĐ-CP dù đã có nhiều tiến bộ nhưng vẫn còn các "nút thắt". Cụ thể, quy định về tỷ lệ đồng thuận của người dân (thường yêu cầu 100%) là một rào cản lớn. Cơ chế chính sách về đền bù, tái định cư chưa thống nhất và thiếu linh hoạt. Hệ số bồi thường (hệ số K) thường không đáp ứng được kỳ vọng của người dân, trong khi các chính sách hỗ trợ tạm cư còn hạn chế. Các quy định về quy hoạch như khống chế chiều cao, mật độ xây dựng trong nội đô khiến các chủ đầu tư khó cân đối tài chính, làm giảm sức hấp dẫn của dự án. Ý kiến của doanh nghiệp cho thấy cơ chế, chính sách hiện tại chưa đủ để họ mạnh dạn đầu tư.

2.2. Xung đột lợi ích giữa Nhà nước chủ đầu tư và cộng đồng

Mâu thuẫn lợi ích là nguyên nhân cốt lõi gây bế tắc cho các dự án tái thiết KCCC. Nhà nước mong muốn cải tạo đô thị, đảm bảo an sinh xã hội nhưng nguồn lực ngân sách có hạn. Chủ đầu tư (doanh nghiệp) có mục tiêu hàng đầu là lợi nhuận, nhưng lại bị giới hạn bởi các chỉ tiêu quy hoạch và chi phí đền bù cao. Cộng đồng cư dân muốn có nhà mới tốt hơn, diện tích lớn hơn nhưng không muốn trả thêm chi phí hoặc cho rằng mức đền bù không tương xứng với giá trị vị trí đất. Sự thiếu minh bạch trong thông tin dự án và thiếu một cơ chế điều phối lợi ích công bằng, hiệu quả từ phía quản lý nhà nước đã đẩy các bên vào thế đối đầu, làm các cuộc thương lượng kéo dài vô tận và không đạt được sự đồng thuận.

III. Giải pháp hoàn thiện pháp luật chính sách cải tạo chung cư cũ

Để tháo gỡ những "nút thắt" đang cản trở công cuộc cải tạo chung cư cũ, việc hoàn thiện khung pháp lý và cơ chế chính sách là nhiệm vụ tiên quyết. Thay vì cách tiếp cận manh mún, cần xây dựng một hệ thống chính sách đồng bộ, hài hòa lợi ích các bên và hướng tới mục tiêu phát triển bền vững. Trọng tâm của nhóm giải pháp này là sửa đổi, bổ sung các văn bản luật liên quan như Luật Nhà ở, Luật Đất đai, và các nghị định hướng dẫn thi hành. Cần có quy định cụ thể về việc phân loại, kiểm định chất lượng KCCC để làm cơ sở cho việc lập kế hoạch tái thiết. Đặc biệt, cần xây dựng một bộ tiêu chí rõ ràng cho các dự án tái thiết, không chỉ tập trung vào chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật mà còn phải bao gồm các chỉ tiêu về xã hội và môi trường. Một cơ chế chính sách đủ mạnh phải tạo ra động lực thực sự cho chủ đầu tư tư nhân tham gia. Điều này bao gồm việc cho phép điều chỉnh chỉ tiêu quy hoạch một cách hợp lý, đi kèm với các nghĩa vụ đóng góp cho hạ tầng xã hội, tạo ra một cơ chế "đôi bên cùng có lợi". Đồng thời, chính sách bồi thường, tái định cư phải linh hoạt, đa dạng hóa các hình thức (tái định cư tại chỗ, tái định cư nơi khác, nhận tiền tự lo chỗ ở) để người dân có nhiều lựa chọn phù hợp với hoàn cảnh.

3.1. Xây dựng bộ tiêu chí tái thiết theo hướng phát triển bền vững

Một trong những đề xuất quan trọng của luận án là xây dựng Bộ tiêu chí đánh giá tái thiết khu chung cư cũ theo hướng phát triển bền vững. Bộ tiêu chí này không chỉ đo lường hiệu quả kinh tế mà còn đánh giá tác động lên xã hội và môi trường. Các chỉ tiêu có thể bao gồm: đảm bảo tỷ lệ tái định cư tại chỗ, bảo tồn bản sắc văn hóa và cấu trúc xã hội của cộng đồng, tăng cường không gian công cộng và cây xanh, áp dụng công nghệ xây dựng xanh, và đảm bảo kết nối đồng bộ với hệ thống hạ tầng chung của đô thị. Việc áp dụng bộ tiêu chí này sẽ giúp cơ quan quản lý nhà nước định hướng và lựa chọn các phương án quy hoạch, chủ đầu tư có chất lượng, tránh tình trạng chỉ chạy theo lợi nhuận mà bỏ qua các giá trị xã hội.

3.2. Đổi mới cơ chế thu hút đầu tư và lựa chọn chủ đầu tư

Cần một cơ chế đột phá để thu hút đầu tư. Thay vì để doanh nghiệp tự thương lượng với người dân, chính quyền đô thị cần đóng vai trò chủ đạo trong việc lập quy hoạch chi tiết 1/500 và giải phóng mặt bằng, sau đó tổ chức đấu thầu công khai để lựa chọn chủ đầu tư có năng lực. Các ưu đãi cho nhà đầu tư cần được quy định rõ ràng, ví dụ như miễn tiền sử dụng đất đối với phần diện tích tái định cư, hỗ trợ lãi suất vay vốn, hoặc cho phép điều chỉnh cục bộ quy hoạch để đảm bảo hiệu quả tài chính. Quy trình lựa chọn chủ đầu tư phải minh bạch, dựa trên các tiêu chí rõ ràng về năng lực tài chính, kinh nghiệm và phương án tái thiết đề xuất, trong đó có sự tham gia đánh giá của đại diện cộng đồng cư dân.

IV. Phương pháp tối ưu bộ máy và quy trình quản lý tái thiết

Sự yếu kém trong khâu tổ chức thực hiện là một trong những nguyên nhân chính khiến các dự án tái thiết chung cư cũ bị đình trệ. Do đó, việc cải tổ bộ máy quản lý nhà nước và tối ưu hóa quy trình thực hiện là giải pháp mang tính đột phá. Hiện nay, trách nhiệm quản lý đang bị phân tán ở nhiều sở, ngành (Sở Xây dựng, Sở Quy hoạch - Kiến trúc, Sở Tài nguyên và Môi trường) và các cấp quận, phường, dẫn đến thiếu sự nhất quán và phối hợp không hiệu quả. Luận án đề xuất cần thành lập một cơ quan chuyên trách, hoạt động theo cơ chế một cửa, để làm đầu mối thống nhất quản lý toàn bộ quá trình từ khâu lập kế hoạch, phê duyệt quy hoạch, lựa chọn nhà đầu tư đến giám sát thi công và quản lý sau đầu tư. Cơ quan này sẽ giúp rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục hành chính, tăng cường trách nhiệm giải trình và tạo điều kiện thuận lợi cho cả doanh nghiệp và người dân. Song song với việc kiện toàn bộ máy, quy trình tổ chức thực hiện cũng cần được cải tiến theo hướng chuyên nghiệp và minh bạch hơn, đặc biệt là trong công tác lập và phê duyệt quy hoạch, đảm bảo sự tham gia thực chất của cộng đồng ngay từ giai đoạn đầu.

4.1. Kiện toàn tổ chức bộ máy quản lý nhà nước chuyên trách

Đề xuất thành lập một Ban chỉ đạo hoặc một cơ quan chuyên trách cấp thành phố về cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Cơ quan này có thể hoạt động theo mô hình của các Cơ quan Tái thiết Đô thị (URA - Urban Renewal Authority) như ở Hồng Kông hay Singapore. Chức năng chính của cơ quan này là xây dựng chiến lược, kế hoạch tổng thể; chủ trì lập quy hoạch chi tiết cho các KCCC; tổ chức lựa chọn nhà đầu tư; và điều phối hoạt động giữa các bên liên quan. Việc tập trung quyền hạn và trách nhiệm vào một đầu mối sẽ khắc phục được tình trạng đùn đẩy, thiếu trách nhiệm của bộ máy quản lý hiện tại. Đồng thời, cần nâng cao năng lực cho đội ngũ cán bộ công chức phụ trách lĩnh vực này thông qua đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên sâu về quản lý đô thị, tài chính và kỹ năng đàm phán, giải quyết xung đột.

4.2. Cải tiến quy trình tổ chức thực hiện dự án tái thiết

Quy trình thực hiện tái thiết KCCC theo Nghị định 101/2015/NĐ-CP cần được rà soát và đơn giản hóa. Quy trình mới nên xác định rõ vai trò và trách nhiệm của từng chủ thể ở mỗi giai đoạn. Giai đoạn chuẩn bị đầu tư cần được thực hiện bài bản, trong đó Nhà nước chủ động tổ chức kiểm định, lập quy hoạch chi tiết 1/500 và lấy ý kiến cộng đồng cư dân trước khi kêu gọi đầu tư. Giai đoạn lựa chọn nhà đầu tư cần được thực hiện công khai, minh bạch. Giai đoạn thực hiện dự án cần có cơ chế giám sát chặt chẽ, với sự tham gia của đại diện cộng đồng để đảm bảo chủ đầu tư thực hiện đúng cam kết về chất lượng và tiến độ. Quy trình này sẽ giúp giảm thiểu rủi ro, ngăn chặn xung đột và đẩy nhanh tiến độ chung của toàn bộ công cuộc tái thiết.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI LUẬN ÁN Tái thiết đô thị và tái thiết khu chung cư tại đô thị là chủ đề rất được quan tâm trên cả hai phương diện là nghiên cứu học thuật và thực tế trong mấy thập kỷ qua. Trên phạm vi quốc tế, tái thiết đô thị trở thành vấn đề mang tính toàn cầu kể từ nửa cuối thế kỷ 20, sớm hơn ở Mỹ và các quốc gia phương Tây bởi sau chiến tranh thế giới lần thứ 2 các thành phố bị huỷ nặng nề và phải đối mặt với những vấn đề trầm trọng như suy thoái kinh tế, ô nhiễm môi trường, mất trật tự xã hội và phải giải quyết nâng cấp những khu nhà ổ chuột của những người nghèo. Trên góc độ pháp lý, tái thiết đô thị chính thức luật hóa sớm nhất tại Mỹ trong luật nhà ở 1949, tiếp sau đó là nước Anh (vào những năm 1950s) và các nước ở châu Á [91]. Cho đến nay đã có nhiều công trình nghiên cứu khoa học có liên quan đến chủ đề tái thiết đô thị được công bố.

Các nghiên cứu này được tiến hành trên cấp độ tổng thể đô thị hoặc cấp độ một khu vực của đô thị, khu vực đó có thể là một khu ở, khu thương mại trung tâm hoặc một khu công nghiệp cũ cần chuyển đổi chức năng…Nhìn chung, các nghiên cứu có cách tiếp cận khá đa dạng, có thể đi sâu nghiên cứu đơn lẻ theo một khía cạnh hoặc đánh giá tổng thể nhiều khía cạnh của một dự án tái thiết đô thị. Luận án thu thập tài liệu bao gồm các bài báo khoa học trên các tạp chí quốc tế uy tín, sách chuyên khảo, luận án tiến sỹ, luận văn thạc sỹ của các trường đại học tại một số quốc gia trên thế giới và Việt Nam, bài báo trong các cuộc hội thảo khoa học. Trên cơ sở đó, tác giả khái quát thành hai nhóm công trình nghiên cứu như sau: - Nhóm nghiên cứu về tái thiết đô thị và khu chung cư trong đô thị - Nhóm nghiên cứu về quản lý nhà nước đối với tái thiết đô thị và khu chung cư trong đô thị 1.CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU TRÊN THẾ GIỚI 1.Nhóm công trình nghiên cứu về tái thiết đô thị và khu chung cư trong đô thị 1. Các nghiên cứu về khái niệm - Tái thiết đô thị: Tái thiết đô thị luôn thu hút được sự quan tâm của các nhà hoạt động thực tiễn và các nhà nghiên cứu bởi tính phức tạp và sự tác động sâu rộng của nó đến nhiều khía cạnh của đời sống xã hội của cư dân.

Cách hiểu về tái thiết đô thị rất khác nhau tại các quốc gia khác nhau trong thời điểm khác nhau. Theo Li Rui trong luận văn thạc sỹ “Urban renewal at neighborhood level, A case study of Huangjiadun neighbourhood in 13 Wuhan city” tạm dịch là “Tái thiết đô thị ở cấp độ khu nhà ở - Trường hợp nghiên cứu khu nhà ở Huangjiadun tại thành phố Vũ Hán”, tác giả đã làm rõ khái niệm cơ bản về tái thiết đô thị theo 3 góc độ như sau [91] : Cách hiểu thứ nhất là theo góc nhìn hẹp của quy hoạch, tái thiết đô thị chú trọng vào việc cải tạo không gian vật thể, nâng cấp, cải thiện nhà ở và tiêu chuẩn sống trong các khu vực cũ của đô thị. Cách hiểu này đã được tác giả Buissink đưa ra trong nghiên cứu “Aspects of urban renewal: report of an enquiry by questionnaire concerning the relation between urban renewal and economic development” tạm dịch là “Những khía cạnh của tái thiết đô thị: Báo cáo điều tra bằng bảng hỏi về mối quan hệ giữa tái thiết đô thị và phát triển kinh tế” như sau: “Tái thiết đô thị là tập hợp các hoạt động xây dựng nhằm khôi phục các yếu tố không gian vật thể đã xuống cấp và lỗi thời để làm chức năng của chúng hoạt động trở lại theo tiêu chuẩn của thời đại” [70]. Cách hiểu thứ hai, tái thiết đô thị được nhìn nhận rộng hơn, không đơn giản chỉ là cải tạo vật chất mà đó còn là sự thay đổi của khu vực trên khía cạnh kinh tế, xã hội.

Cách hiểu này được Chris Couch thể hiện trong cuốn “Urban Renewal - Theory and Practice” tạm dịch là “Tái thiết đô thị - lý thuyết và thực hành”, tác giả cho rằng“Tái thiết đô thị là một quá trình thay đổi về vật chất (Nâng cấp, tái phát triển), thay đổi sử dụng (chuyển từ sử dụng này sang sử dụng khác có nhiều lợi ích hơn), thay đổi mật độ sử dụng đất đai và công trình và tác động của kinh tế, xã hội đến các khu vực đô thị” [67]. Cách hiểu thứ 3, tái thiết đô thị được mở rộng cách tiếp cận hơn nữa, chuyển từ mục tiêu đơn lẻ sang mục tiêu tích hợp trên nhiều phương diện kinh tế, xã hội và phát triển bền vững. Quan điểm này được thể hiện trong nghiên cứu “Urban renewal policy in a European Perspective: An International comparative analysis” tạm dịch là “Chính sách tái thiết đô thị trong viễn cảnh Châu Âu: Phân tích so sánh quốc tế”, tác giả Hugo Priemus và Metseela cho rằng tái thiết đô thị không chỉ bao gồm lĩnh vực quy hoạch không gian vật thể, hoạt động xây dựng lại những toà nhà đơn lẻ mà cần có sự liên kết nền tảng trong một khu vực, bên cạnh đó có sự hợp tác rộng hơn giữa nhà nước, cộng đồng và khu vực tư nhân trên tất cả các khía cạnh kinh tế, xã hội để tạo ra một môi trường sống tốt [80]. Ở một góc độ khác, bản chất của tái thiết đô thị được nhìn nhận là quá trình tái phân bổ lại lợi ích cho các nhóm xã hội: Chính phủ, nhà phát triển, chủ sở hữu đất đai và cộng đồng, phân bổ lợi ích giữa khu vực, địa phương và cá nhân.Vì vậy hiểu một cách toàn diện nhất, tái thiết đô thị không đơn giản chỉ là việc phá bỏ những công trình cũ và xây dựng 14 công trình mới mà còn là sự cải thiện tổng thể về không gian vật thể, thay đổi các chức năng của đô thị, điều tiết lợi ích kinh tế và xã hội giữa bên liên quan, giữa một khu vực và tổng thể đô thị trên cơ sở sự hợp tác giữa các bên tham gia để hướng tới môi trường sống tốt.

-Tái thiết đô thị là một phương thức cải tạo đô thị. Khi một khu vực của đô thị xuống cấp, chỉ nên lựa chọn khi các biện pháp tái thiết khi các biện pháp cải tạo khác không đem lại hiệu quả. Về cơ bản, cải tạo đô thị có 4 mức độ như sau [69]: Phục hồi (Rehabilitation): Được thực hiện cho các công trình hoặc khu vực công cộng vẫn còn khả năng sử dụng được trong các khu vực có điều kiện môi trường đang xuống cấp. Việc phục hồi lại công trình thông qua các hoạt động như việc xây dựng lại, nâng cấp, đổi mới thiết bị, bổ xung các tiện ích công cộng nhằm ngăn ngừa sự xuống cấp về kết cấu công trình và nâng cao chất lượng sống của khu vực đó.

Bảo tồn được thực hiện cho khu vực đô thị mà các công trình trong khu vực đó còn khả năng sử dụng và có giá trị về lịch sử, văn hoá hoặc kiến trúc. Tái thiết (Renewal - Redevelopment): Là việc cải tạo một cách toàn diện nhất, hoàn thiện nhất. Khi các toà nhà, các khu vực công cộng hoặc một khu ở của đô thị bị hư hỏng nghiêm trọng sẽ bị phá dỡ hoàn toàn để lập quy hoạch và xây dựng mới, đất đai sẽ được mở rộng chức năng, quy mô xây dựng và các tiêu chuẩn sẽ được thay đổi. Tái sinh đô thị (Revitalization): Được xem như một công cụ rất linh hoạt trong cải tạo đô thị.

Khi đô thị đang bị xuống cấp vì lý do kinh tế hay xã hội, cách thức này sẽ giúp cải thiện môi trường sống bằng các hoạt động chỉnh trang, làm đẹp cảnh quan đường phố. Có thể hiểu tái sinh đô thị là đem năng lượng mới, tạo động lực phát triển mới cho khu vực cũ của đô thị bằng cách tạo ra những cảnh quan mới với những giá trị mới, sự kết hợp giữa các yếu tố mới và cũ sẽ tạo ra sự độc đáo riêng về văn hoá. Sau khi đường phố được chỉnh trang sẽ làm gia tăng giá trị bất động sản của khu vực vì vậy sẽ tạo động lực cho các chủ nhà sẵn lòng nâng cao giá trị tài sản của họ, qua đó sẽ nâng cao chất lượng sống cho toàn khu vực. Trên cơ sở khái niệm tái thiết đô thị, khái niệm tái thiết khu chung cư cũng cần thiết phải nhìn nhận theo góc độ rộng có nghĩa đó là một quá trình thay đổi không gian vật thể, chức năng của khu chung cư nhằm mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội, môi trường của khu vực đó cũng như đảm bảo hài hòa lợi ích của tất cả các chủ thể tham gia.Các nghiên cứu về quy hoạch khu chung cư Nhóm nghiên cứu này nhấn mạnh tới nội dung quy hoạch khu chung cư, các mô hình quy hoạch, các giải pháp cơ bản nhằm thay đổi không gian vật thể, kiến trúc, cảnh quan của khu và cải thiện môi trường sống cho người dân.

Có 2 cách thức cải tạo khu chung cư, đó là phá huỷ để xây dựng lại (tái thiết) hoặc cải tạo phục hồi khả năng đáp ứng của khu nhà. Trong những năm 1930-1970, quá trình tái thiết đô thị ở các nước phương Tây thường tiến hành theo cách phá huỷ khu nhà ở cũ để xây dựng mới. Hiện nay cách thức này là giải pháp lựa chọn của các nước đang phát triển, tuỳ thuộc đặc điểm của từng khu, nếu khu vực đó có mật độ dân cư tập trung cao thường có xu hướng chủ đạo là phát triển nhà cao tầng để tiết kiệm đất đai. Mỗi cách thức đều có ưu và nhược điểm.

Một số học giả ủng hộ quan điểm tái thiết và cho rằng tái thiết là hoạt động cải tạo một cách toàn diện và hoàn thiện nhất. Khi một khu chung cư của đô thị bị xuống cấp, hư hỏng nghiêm trọng sẽ được phá dỡ hoàn toàn để lập quy hoạch và xây dựng mới, đất đai sẽ được mở rộng chức năng, quy mô xây dựng và các tiêu chuẩn quy hoạch sẽ được thay đổi.