CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ CƠ SỞ PHÁP LY VE QUAN LÝ NHÀ NƯỚC ĐÓI VỚI NHÀ Ở XÃ HỌI 1. Khái niệm, đặc điểm nhà ở xã hội và quản lý nhà nước về nhà ở xã hội 1.1 Khái niệm, đặc điềm của nhà ở xã hội Khái niệm nhà ở xã hội Theo quy định của Luật Nhà ở 2014: “Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở” (Điều 3: Giải thích từ ngữ) Xét trên góc độ sở hữu, Nhà ở xã hội là nhà ở thuộc sở hữu và quản lý của các cơ quan nhà nước (có thé trung ương hoặc địa phương), hoặc được các tổ chức phi lợi nhuận xây dựng dé cung cấp cho một số đối tượng thuộc chính sách ưu tiên trong xã hội. Một số đối tượng có thé ké đến là: công chức của nhà nước chưa có nhà ồn định, người có thu nhập thấp. Tất nhiên tiền thuê mua nhà ở xã hội sẽ rẻ hơn nhiều so với giá cả trên thị trường nói chung để tạo điều kiện hỗ trợ cho việc “an cư lập nghiệp”.
Nhà ở xã hội ở nước ta thường có 2 loại: Do nhà nước đâu tư, xây dựng và do các doanh nghiệp tư nhân xây dựng. Cụ thê: + Loại do nhà nước dau tư, xây dựng với mục đích là nhà ở xã hội + Loại do doanh nghiệp tư nhân xây dựng rồi bán lại cho quỹ nhà ở xã hội theo các hình thức đặc thù như giảm thuế VAT, giảm thuế đất” Đặc diém của nhà ở xã hội Ở Việt Nam, nhà ở xã hội được nêu tại Điều 47 Luật Nhà ở năm 2005 như sau: “Nhà ở xã hội tại đô thị phải là nhà chung cư được thiết kế bảo đảm những tiêu chuẩn chung của pháp luật về xây dựng và có số tầng đúng theo quy định của từng loại đô thị; Diện tích mỗi căn hộ không quá 60m? sàn và được hoàn thiện theo cấp, hạng nhà ở; Nhà ở xã hội phải bảo đảm các tiêu chuan ha tang kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy định của từng loại đô thị.” Quy mô, số lượng nhà ở xã hội được quyết định bởi nhu cầu thuê và thuê mua nhà ở xã hội của các đối tượng có liên quan cũng như sự phù hợp với điều kiện kinh tế của địa phương. UBND cấp tỉnh sẽ là cơ quan chịu trách nhiệm về các dự án nhà ở xã hội trên địa bàn. về nguồn vốn phát triển nhà ở xã hội được hình thành dựa vào tiền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thuộc quyền sở hữu của nhà nước trên địa bàn tinh/thanh phó, trích từ 30% — 50% tiền sử dụng đất của các dự án phát triển nhà ở thương mại và dự án khu đô thị mới trên địa bàn, ngân sách địa phương, huy động từ các nguồn vôn khác nhau.
Về kỹ thuật, Luật Nhà ở cũng đưa ra những quy định cụ thé về một dự án nhà ở xã hội như sau: e Nhà ở xã hội tại đô thị phải là chung cư hoặc tính vào loại đặc biệt phải là nhà ở 5 - 6 tầng. e Diện tích mỗi căn không quá 70m? san, được hoàn thiện theo cấp, hạng nhà nước nhưng không được dưới 30m” sàn. e Pam bảo các tiêu chuan về ha tang kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy định từng loại đô thi.2 Khái niệm quản lý, quản lý nhà nước về nhà ở xã hội Khai niém quan ly, quan lý nhà nước Quản ly là một tat yêu khách quan do lich sử quy định, là sự tác động chỉ huy, điêu khiên các quá trình xã hội và hành vị hoạt động của con người đê chúng phát triên phù hợp với quy luật đạt tới mục đích đề ra và đúng ý chí của người quản lý. Trong hoạt động quản ly thì chủ thé quản lý là con người hay tổ chức con người; chủ thé quản lý phải là đại diện có uy tín, có quyền han và trách nhiệm liên kết, phối hợp những hoạt động riêng lẻ từng cá nhân hướng tới mục tiêu chung nhằm đạt được kết quả nhất định trong quản lý, còn khách thể trong quản lý là trật tự, trật tự này được quy định bởi nhiều loại quy phạm khác nhau như: quy phạm đạo đức, quy phạm chính tri, quy phạm tôn giáo, quy phạm pháp luật.
Quản lý nhà nước là hoạt động tô chức, điều hành thực thi của quyền lực nha nước trên các phương diện lập pháp, hành pháp, tư pháp do các cơ quan nha nước thực hiện nhăm thực hiện các chức năng đôi nội và đôi ngoại của nhà nước. Khái niệm quản lý nhà nước về nhà ở xã hội Quản lý nhà nước về NOXH là một bộ phận của QLNN nên nó có những đặc trưng vốn có, ngoài ra nó có chủ thể, nguyên tắc quản lý riêng hay nói cách khác: Quản ly nhà nước về NOXH nói chung là quá trình các tô chức, cơ quan, cá nhân trong bộ máy quản lý nhà nước đề ra các chủ trương, chính sách, xây dựng hệ thống văn bản pháp luật và sử dụng nó dé điều chỉnh các hoạt động quản lý nhằm đạt những yêu câu, mục đích của mình vê nhà ở xã hội. Quản lý nhà nước về NOXH trên cấp độ một quận là tổ chức thực hiện chủ tương của thành phó về quan lý, phát trién NOXH trên cơ sở sự vận dung các chủ trương, chính sách, hệ thống văn bản pháp luật của Chính phủ và thành phố vào hoàn cảnh cụ thé của từng địa phương. Mục đích, nguyên tắc quản lý nhà nước về nhà ở xã hội 12.1 Mục dich quản lý nhà nước về nhà ở xã hội > Đảm bảo sử dụng NOXH có hiệu quả Vấn đề nhà ở là tiền đề quan trọng góp phần nâng cao đời sống của người dân, 6n định xã hội, phát triển kinh tế và xây dựng thành phố văn minh.
Tuy nhiên, trên thực tế thì những chính sách ưu đãi van chưa thực sự phù hợp và đạt kết quả như mong muốn, nhiều người thu nhập thấp vẫn chưa sở hữu được nhà ở. Vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp, đối tượng chính sách đã trở nên bức xúc và có tầm quan trọng đặc biệt. Sự khó khăn về nơi ăn chén ở của một bộ phận dân cư đang là van đề nóng, nếu không được giải quyết tốt sẽ ảnh hưởng tiêu cực tới đến tăng trưởng kinh tế, ôn định xã hội. Vì thế, Nhà nước cần có biện pháp can thiệp như đưa ra quy định về sử dụng NOXH.
Phải có sự phân công trách nhiệm rõ ràng cho từng tổ chức, cá nhân dé phát hiện sai phạm báo cáo kịp thời. Người chịu trách nhiệm trực tiếp là người đứng đầu UBND cấp tỉnh, thành phó. > Dam bảo tính công bằng trong quản lý và sử dung nhà ở xã hội Các chính sách quản lý của nhà nước, phải bảo đảm sự phân bổ hợp lý giữa lợi ích thu được với chi phí phải bỏ ra tương ứng cho các đối tượng được hưởng chế độ NOXH khác nhau. Nguyên tắc, tiêu chí xét duyệt đối tượng được thuê, thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước căn cứ theo Điều 10, Thông tư số 14/2013/TT-BXD ngày 19 tháng 9 năm 2013 của Bộ Xây dựng về hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 34/2013/NĐ-CP ngày 22 tháng 4 năm 2013 của Chính phủ về quản lý sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
Căn cứ vào nguyên tắc chấm điểm và thang điểm quy định tại Khoản 1, Khoản 2 Điều này, cơ quan đại diện chủ sở hữu nha ở hoặc cơ quan quản lý nhà ở (nếu được ủy quyền) quy định cụ thể tiêu chí lựa chọn các đối tượng được thuê, thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước đang được giao quản lý cho phù hợp. > Dam bảo nguồn thu cho ngân sách nhà nước cấp tinh Về kinh tế, bước đầu đã thu hút một lượng lớn vốn đầu tư trong lĩnh vực nhà ở xã hội, góp phan làm cho kinh tế thành phó tăng trưởng. Về văn hóa - xã hội, góp phần thay đổi nhà ở từ ngôi nhà cấp 4 chật chội, đơn sơ, không có đường thoát nước sang nhà chung cư cao tầng hiện đại, có đầy đủ cơ sở hạ tầng kỹ thuật, có khu vui choi, cây xanh. Về quy hoạch, các khu đô thị mới được hình thành đồng thời với chỉnh trang đô thị khang trang, cơ sở hạ tầng đảm bảo đường sá rộng rãi thoáng đãng, có mương công thoát nước, cây xanh.
Về xã hội hóa thông qua đấu giá đã thu hút nhiều chủ thầu trong và ngoài nước đến đầu tư xây dựng với những chính sách ưu đãi: đất đai, quy hoạch, về vôn. > Ngoài ra, còn tạo nguồn thu cho NSNN thu từ nguôn dat dai bao gồm: + Tiền sử dụng đất: giao đất có thu tiền SDD; chuyên mục đích SDD từ đất được Nhà nước giao không thu tiền SDĐ sang đất được Nhà nước giao có thu tiền SDĐ; chuyên từ hình thức thuê đất sang hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ. + Các khoản thu nhập khác từ quy hoạch đất đai, bố trí cơ sở hạ tầng: UBND cấp tỉnh có thể tạo ra các khoản thu nhập từ cho thuê, góp vốn bằng đất hoặc trực tiếp tham gia đầu tư và kinh doanh đất đai nhằm tạo ra lợi nhuận từ đất đai; các khoản thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai; tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và SDD. + Thuế: là nguồn thu theo nghĩa vụ được quy định bởi pháp luật, là nguồn thu chủ yếu của ngân sách Nhà nước mà quận, huyện được quyền thu và giữ lại theo quy định, ngoài ra các khoản phí, lệ phí cũng là những khoản thu không nhỏ cho ngân sách nhà nước cấp tỉnh.
+ Đối với quỹ nhà ở do nhà nước đầu tư dành đề cho thuê, trong quá trình khai thác, sử dụng quỹ nhà ở này không bị mất đi mà tài sản nhà đất thuộc sở hữu nhà nước, vẫn đảm bảo khả năng thu hồi vốn để tái đầu tư thông qua việc thu tiền cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định của Luật nhà ở. Sau một quá trình khai thác tối thiêu từ 20 — 30 năm, nếu người thuê không còn nhu cau sử dụng thi nha nước sẽ cải tạo, xây dựng lại hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng để đạt hiệu quả cao hơn. Tại thời điểm đó, quỹ nhà đất này vẫn thuộc quyền sở hữu của Nhà nước và sẽ có giá trị kinh tế cao hơn nhiều so với thời điểm hiện nay.