MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết của đề tài Công nghiệp hoá, hiện đại hoá và đô thị hoá lá xu hướng phát triển của mọi quốc gia trên thế giới. Ở Việt Nam, sau 30 năm (1986 - 2016) đổi mới nước ta đã đạt được những thành tựu quan trọng, đất nước bước vào thời kỳ phát triển mới, thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá. Với chính sách “mở cửa”, kinh tế Việt Nam bắt đầu chuyển đổi từ mô hình quản lý “kinh tế kế hoạch hóa tập trung” sang mô hình “kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa”, cùng với sự chuyển đổi này những chính sách quản lý đất đai cũng được điều chỉnh để phù hợp với sự vận hành của thể chế kinh tế thị trường với sự quản lý của Nhà nước. Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực bắt đầu từ ngày 1/7/2014, đã tiếp cận và thể hiện đầy đủ về vấn đề tài chính đất đai theo cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa có sự quản lý của Nhà nước, đồng thời đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất, quyền lợi của Nhà nước, chủ đầu tư và đảm bảo ổn định xã hội; phù hợp với quá trình thực hiện sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.
Trong đó công tác định giá đất cũng được thay đổi, bổ sung những điểm mới, quy định cụ thể và thiết thực hơn. Để đáp ứng kịp thời, phục vụ sự nghiệp Công nghiệp hóa, hiện đại hóa Kinh tế Việt Nam từng bước hội nhập sâu vào nền kinh tế khu vực và thế giới, đưa đất nước ngày càng phát triển và góp phần xây dựng, bảo đảm an ninh, quốc phòng, đời sống vật chất và tinh thần của nhân dân ngày càng cải thiện. Mặt khác để đẩy mạnh quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa và đô thị hoá thì cần phải có những chính sách phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, thúc đẩy sự hình thành và phát triển mạnh mẽ của thị trường c 2 nhà đất, mà trong đó việc thực hiện định giá đất là một trong những yếu tố chủ chốt không thể thiếu. Do đó cần phải có biện pháp nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất để việc định giá đất phù hợp hơn giữa giá đất do nhà nước ban hành và giá đất trên thị trường, tạo điều kiện thuận lợi cho công tác thu hồi đất, đền bù và giải phóng mặt bằng, qua đó thiết lập sự ổn định cho sự nghiệp phát triển kinh tế xã hội.
Phường Đồng Quang nằm ở phía Tây Bắc thành phố Thái Nguyên. Cùng với quá trình hội nhập, phát triển kinh tế xã hội của đất nước và thành phố nhu cầu sử dụng đất của người dân trong phường ngày càng cao, đất đai trở nên có giá trị lớn và bắt đầu phát sinh những bất cập và khó khăn trong công tác quản lý sử dụng đất. Các vụ khiếu kiện, tranh chấp về đất đai có nhiều diễn biến phức tạp. Một trong những nguyên nhân chính là việc xác định giá đất không chính xác, thỏa đáng (giá đất trên thị trường chênh lệch quá lớn so với giá đất nhà nước quy định) gây khó khăn cho công tác bồi thường giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất, công tác giao đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… Trước thực tế đó, đòi hỏi phải có những giải pháp đồng bộ để giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp với giá giao dịch trên thị trường, trong đó việc xác định giá đất và tìm hiểu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là những yêu cầu cấp bách.
Xuất phát từ tính cấp thiết và tình hình thực tiễn trên, được sự phân công của khoa Quản lý Tài Nguyên trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên và dưới sự hướng dẫn của TS. Vũ Thị Thanh Thủy; tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường Đồng Quang, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014 - 2016” c 3 1.2 Mục tiêu nghiên cứu đề tài 1. Mục tiêu chung - Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn giai đoạn 2014 - 2016 từ đó đề xuất các giải pháp phù hợp với công tác quản lý giá đất trên địa bàn.2 Mục tiêu cụ thể - Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tính hình sử dụng đất trên địa phường Đồng Quang giai đoạn 2014 - 2016 - Nghiêncứumộtsốyếutốảnh hưởng đếngiáđấtởtrênđịabànphường Đồng Quang giai đoạn 2014 - 2016 -Phântíchmột sốyếutốchiphốiđếngiá đấtởnhằm xâydựngcáctiêu chuẩn địnhgiáđấtphùhợpvớikhảnăngsinhlờicủađấtvàmặtbằnggiácả trênthịtrườngnhằm manglạihiệuquảcủacôngtácđịnhgiá đất. - Đềxuấtmộtsốgiảiphápgiúpchoviệcxácđịnh giá đấtởđôthịphùhợpvớigiá chuyển nhượng thựctếtrênthịtrường.3 Yêu cầu của đề tài Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến quy định về giá đất như: Luật đất đai; Nghị định của Chính phủ; Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính hướng dẫn về việc áp dụng các chính sách thuế của cơ quan thuế,… Quyết định của UBND phường Đồng Quang.
- Các số liệu, tài liệu phản ánh chính xác các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở. - Các đề nghị, kiến nghị phải có tính khả thi. Ý nghĩa của đề tài 1. Ý nghĩa khoa học Nghiên cứu khoa học là hoạt động trí tuệ giúp học viên vận dụng phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu khoa học trong học tập và trong thực tiễn, trong đó bước đầu vận dụng một cách tổng hợp những tri thức c 4 đã học để tiến hành hoạt động nhận thức có tính chất nghiên cứu, bước đầu góp phần giải quyết những vấn đề khoa học vào thực tiễn trong công tác nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn phường Đồng Quang giai đoạn 2014 - 2016.
Ý nghĩa thực tiễn Đánh giá và đề xuất mức giá cụ thể phù hợp thực tế theo từng tuyến đường, vị trí của từng thửa đất thông qua kết quả nghiên cứu trên địa bàn phường Đồng Quang giai đoạn 2014 - 2016. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất trên địa bàn phường Đồng Quang, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên. c 5 Phần 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 2. Tổng quan về giá đất Định giá đất là sự ước tính về giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định.
Đất đai là một tài sản đặc biệt. Giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý, nó còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý, xã hội. Vì vậy, định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản thông thường. Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội.
Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường. Định giá tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng. Định giá được một số tác giả định nghĩa như sau: + Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó.
Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp, .Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá tri của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định. (Nhóm tác giả: TS. Nguyễn Thế Huấn, TS.
Phan Thị Thu Hằng, PGS.TS Hồ Thị Lam Trà, ThS. Nguyễn Văn Quân) [11] c 6 + Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định ( GS. Sealrooke - viện đại học Portsmouth – Vương quốc Anh) + Định giá là một khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể, tại một thời điểm xác định,có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn. Lim Lan Yuan – khoa xây dựng và bất động sản - đại học quốc gia Singapore) Mặt khác, công tác xác định giá đất không giống với việc xác định giá của một của cải vật chất nhất định có tính tức thời nào đó mà nó lệ thuộc vào các yếu tố tác động lên giá trị của đất đai do những thuộc tính tự nhiên và xã hội cấu thành.
Nên việc định giá đất được khái quát như là một khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể, tại một thời điểm xác định. Ở Việt Nam hiện nay, đang tồn tại hai hình thái giá trị về đất đai đó là: Giá đất do nhà nước ban hành và giá đất trên thị trường tự do. Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất. Giá đất do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
nó biểu hiện bằng tiền do người chuyển nhượng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thoả thuận với nhau tại một thời điểm xác định gọi là giá đất thị trường.2 Cơ sở khoa học hình thành giá đất 2. Địa tô Khi nghiên cứu về ruộng đất trong chế độ tư hữu về tư liệu sản xuất C.Mác chỉ ra rằng: “Địa tô là một căn cứ hình thành nên giá đất”. Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho chủ sở hữu ruộng đất.