Đồ án: 2023 đồ án phân tích và đầu tư dự án huce 2023

Phân tích toàn diện dự án đầu tư HUCE 2023 với các phương pháp định giá, đánh giá khả thi và chiến lược triển khai hiệu quả cho nhà đầu tư.

• Tác giả: Hoàng Tùng Lâm
• Người hướng dẫn: Th.S Hoàng Vân Giang
• Trường học: Trường Đại Học Xây Dựng Hà Nội
• Chuyên ngành: Kinh Tế Và Quản Lý Xây Dựng
• Đề tài: Phân Tích Báo Cáo Nghiên Cứu Khả Thi Đầu Tư Xây Dựng Nhà Máy Xử Lý Rác Thải Tại Thanh Trì
• Loại tài liệu: Đồ Án Môn Học
• Năm xuất bản: 2022
• Địa điểm: Hà Nội

Tóm tắt

I. Vai trò của đầu tư xây dựng trong nền kinh tế quốc dân

Đầu tư xây dựng công trình (ĐTXD) là hoạt động đầu tư phổ biến và quan trọng trong xã hội, gắn liền với việc xây dựng các công trình hạ tầng cơ bản. Trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội của mỗi quốc gia, phát triển cơ sở hạ tầng được coi là nhiệm vụ ưu tiên hàng đầu. Hoạt động ĐTXD đóng vai trò then chốt trong việc tạo dựng các công trình, cơ sở hạ tầng và tài sản cố định, góp phần thúc đẩy phát triển công nghiệp xây dựng và các ngành kinh tế khác. Đầu tư công trình xây dựng không chỉ đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của con người mà còn góp phần nâng cao đời sống vật chất tinh thần của nhân dân, phát triển văn hóa và bảo vệ môi trường sinh thái. Bên cạnh đó, hoạt động ĐTXD tạo ra những tài sản cố định là nền tảng ban đầu cho nền kinh tế quốc dân, từ đó các ngành kinh tế khác có thể khai thác để sinh lợi. Hoạt động này còn đóng góp trực tiếp vào tổng sản phẩm quốc nội (GDP) và là nguồn thu quan trọng cho ngân sách nhà nước.

1.1. Ý nghĩa kinh tế của đầu tư xây dựng

Đầu tư xây dựng công trình là hoạt động trực tiếp tạo ra của cải vật chất cho xã hội, góp phần làm tăng trưởng kinh tế quốc dân. Nó chiếm một khối lượng rất lớn nguồn lực của quốc gia bao gồm vốn, lao động, tài nguyên. Do đó, phân tích đầu tư dự án cần được thực hiện một cách khoa học và chặt chẽ để tránh lãng phí và thất thoát nguồn lực. Hoạt động ĐTXD còn đóng góp một nguồn thu lớn vào ngân sách nhà nước thông qua các khoản thuế, phí, lệ phí từ các công trình xây dựng.

1.2. Tác động xã hội và khoa học công nghệ

Dự án phân tích và đầu tư góp phần thúc đẩy phát triển khoa học công nghệ, tăng tốc độ công nghiệp hóa và hiện đại hóa đất nước. Thông qua các hoạt động ĐTXD, năng suất lao động xã hội được nâng cao, chất lượng cuộc sống của nhân dân được cải thiện. Hoạt động này mang tính tổng hợp với ý nghĩa về kinh tế, chính trị, văn hóa, xã hội và an ninh quốc phòng.

II. Vai trò của dự án đầu tư trong quản lý xây dựng

Dự án đầu tư xây dựng công trình (DAĐT) là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo những công trình nhằm mục đích phát triển và nâng cao chất lượng sản phẩm, dịch vụ. Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư là luận cứ có tính khoa học để đảm bảo việc đầu tư vốn đúng mục đích và đạt được mục tiêu đề ra với hiệu quả cao. Nội dung của dự án khả thi quyết định chất lượng và kết quả của hoạt động đầu tư. DAĐT là căn cứ để trình cấp có thẩm quyền phê duyệt và là cơ sở xin cấp giấy phép đầu tư xây dựng. Thông qua phân tích dự án đầu tư, nhà nước có thể kiểm soát một cách toàn diện các mặt hiệu quả tài chính và hiệu quả xã hội, đảm bảo sử dụng đúng đất, địa điểm, tài nguyên và bảo vệ môi trường.

2.1. Vai trò quản lý và kiểm soát dự án

Báo cáo khả thi đầu tư là cơ sở so sánh kết quả đạt được với mục tiêu đặt ra, giúp nhà quản lý thực hiện dự án tốt hơn. Phân tích đầu tư công trình cho phép kiểm soát các công việc sử dụng đất, địa điểm, tài nguyên, môi trường và các khía cạnh khác của dự án. Nó là căn cứ để các nhà đầu tư đánh giá tính khả thi của dự án trước khi quyết định bỏ vốn.

2.2. Đảm bảo hiệu quả tài chính và xã hội

Dự án phân tích và đầu tư có vai trò quan trọng trong việc đảm bảo hiệu quả sử dụng vốn, đặc biệt là vốn nhà nước. Báo cáo nghiên cứu khả thi cung cấp thông tin chi tiết về quy mô, công suất, công nghệ sử dụng để nhà quản lý có thể đánh giá toàn diện về khả năng thực hiện và lợi nhuận dự kiến của dự án.

III. Nội dung báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng

Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng công trình là tài liệu toàn diện chứa các thông tin chi tiết về mọi khía cạnh của dự án. Phần thiết kế cơ sở phải phù hợp với từng dự án đầu tư cụ thể, bao gồm thuyết minh và các bản vẽ thể hiện các giải pháp kiến trúc, kích thước kết cấu, mặt bằng, mặt cắt, mặt đứng. Báo cáo khả thi dự án cần chi tiết các giải pháp kỹ thuật, giải pháp xây dựng, công nghệ, trang thiết bị công trình và chủng loại vật liệu chính. Các nội dung khác bao gồm mục tiêu, địa điểm, quy mô, công suất, công nghệ, các giải pháp kinh tế kỹ thuật, nguồn vốn, tổng mức đầu tư xây dựng công trình, chủ đầu tư, hình thức quản lý. Đồng thời, báo cáo phải bao gồm phân tích tài chính, phân tích kinh tế, phòng chống cháy nổ và đánh giá tác động môi trường.

3.1. Phần thiết kế cơ sở và các giải pháp kỹ thuật

Báo cáo nghiên cứu khả thi phần thiết kế cơ sở bao gồm các bản vẽ kỹ thuật chi tiết: mặt bằng, mặt cắt, mặt đứng, các giải pháp kiến trúc và kết cấu. Phần này cần nêu rõ các giải pháp kỹ thuật, công nghệ, trang thiết bị và vật liệu xây dựng chính được sử dụng, đảm bảo phù hợp với quy định xây dựng hiện hành.

3.2. Nội dung phân tích tài chính và kinh tế

Phân tích tài chính dự án là phần quan trọng trong báo cáo khả thi đầu tư, bao gồm tổng mức đầu tư, nguồn vốn, dự báo doanh thu, chi phí vận hành và tính toán độ sinh lợi. Phân tích kinh tế đánh giá tác động xã hội, tạo việc làm, phát triển địa phương và các yếu tố khác liên quan đến hiệu quả toàn diện của dự án.

IV. Phương pháp phân tích và đầu tư dự án hiệu quả

Phân tích dự án đầu tư đòi hỏi sử dụng các phương pháp khoa học và công cụ chuyên môn để đánh giá toàn diện tính khả thi. Dự án khả thi phải được phân tích từ nhiều góc độ: kỹ thuật, tài chính, kinh tế, môi trường và xã hội. Trong đó, phân tích tài chính dự án sử dụng các chỉ tiêu như tỷ suất lợi nhuận, kỳ hồi vốn, giá trị hiện tại ròng (NPV), tỷ suất lợi tức nội bộ (IRR) để đánh giá khả năng sinh lợi. Phân tích kinh tế dự án xem xét các tác động rộng lớn đến xã hội, môi trường và kinh tế quốc dân. Báo cáo phân tích đầu tư cần đánh giá rủi ro có thể gặp phải, các biến số ảnh hưởng và các kịch bản thay thế. Phương pháp phân tích độ nhạy giúp xác định những yếu tố nào có tác động lớn nhất đến kết quả dự án. Cuối cùng, dự án đầu tư xây dựng cần được so sánh với các dự án tương tự khác để đảm bảo hiệu quả tối ưu.

4.1. Các phương pháp đánh giá tài chính và kinh tế

Phân tích tài chính sử dụng các chỉ tiêu định lượng như NPV, IRR, thời gian hồi vốn để đánh giá khả năng sinh lợi của dự án đầu tư. Phân tích kinh tế xem xét các lợi ích rộng lớn cho xã hội bao gồm tạo việc làm, phát triển cộng đồng địa phương, cải thiện cơ sở hạ tầng. Việc kết hợp cả hai phương pháp này giúp nhà đầu tư có cái nhìn toàn diện về dự án.

4.2. Đánh giá rủi ro và phân tích độ nhạy

Báo cáo khả thi dự án phải bao gồm đánh giá rủi ro chi tiết, xác định các yếu tố không chắc chắn ảnh hưởng đến kết quả. Phân tích độ nhạy trong báo cáo phân tích đầu tư giúp xác định các biến số quan trọng nhất như giá cả, chi phí, doanh thu. Phương pháp này cho phép nhà quản lý chuẩn bị các kế hoạch ứng phó khi các điều kiện thay đổi.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG I PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ I. XÁC ĐỊNH TỔNG MỨC ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN (GTMĐT) - Tổng mức đầu tư được xác định theo điểm b khoản 2 điều 5 Nghị định 10/2021/NĐ-CP về quản lý chi phí đầu tư xây dựng: Xác định theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình, căn cứ phụ lục số 01 Thông tư 09/2019/TT-BXD về phương pháp xác định sơ bộ tổng mức đầu tư xây dựng, tổng mức đầu tư xây dựng. - Tổng mức đầu tư xây dựng xác định trên cơ sở khối lượng, diện tích, công suất hoặc năng lực phục vụ theo thiết kế cơ sở và suất vốn đầu tư tương ứng được công bố phù hợp với loại và cấp công trình, thời điểm lập tổng mức đầu tư, khu vực đầu tư xây dựng công trình và các chi phí khác phù hợp yêu cầu cụ thể của dự án. - Tổng mức đầu tư của dự án được xác định theo công thức sau : VTMĐT = GBT,TĐC + GXD + GTB + GQLDA + GTV + GK + GDP Trong đó : + VTMĐT : Tổng mức đầu tư của dự án; + GBT,TĐC : Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, tái định cư; + GXD : Chi phí xây dựng; + GTB : Chi phí thiết bị; + GQLDA : Chi phí quản lý dự án; + GTV : Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng; + GK : Chi phí khác; + GDP : Chi phí dự phòng.1 Xác định chi phí bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, tái định cư  Cơ sở lý thuyết:  Chi phí bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, tái định cư gồm các khoản :  Chi phí bồi thường nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng trên đất.

 Chi phí tái định cư.  Chi phí hỗ trợ và chuyển đổi việc làm.  Chi phí tổ chức bồi thường giải phóng mặt bằng.  Chi phí thuê đất trong thời gian xây dựng.

- Căn cứ xác định:  Diện tích đất sử dụng cho dự án: 52000 m2 = 5,2 ha.  Khối lượng giải phóng mặt bằng theo thực tế.  Chế độ chính sách của nhà nước và địa phương về bồi thường, hỗ trợ tái định cư.  Đơn giá bồi thường, bảng giá đất của địa phương.

 Phương pháp xác định :  Đối với chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư ta dùng phương pháp lập dự toán chi phí. Chi phí sử dụng đất tính theo chi phí thuê đất. Ở dự án này giả thiết chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng được tính bằng diện tích đất nhân với chi phí bồi thường cho 1 đơn vị diện tích.  Chi phí bồi thường hoa màu :  Diện tích đất sử dụng cho dự án : S = 52000 m2 = 5,2 ha.

 Căn cứ vào quy định hiện hành của Nhà nước về giá bồi thường, tái định cư tại địa phương nơi xây dựng công trình, được cấp có thẩm quyền phê duyệt hoặc ban hành, cụ thể là Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.  Căn cứ vào quyết định số 30/2019/QĐ – UBND của ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội công bố ngày 31 tháng 12 năm 2019, về việc quy định mức giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội áp dụng từ ngày 01/01/2020 đến ngày 31/12/2024, giá đất tính trong dự án tính theo bảng số 01 của quyết định này: GIÁ CÁC LOẠI ĐẤT THUỘC NHÓM ĐẤT NÔNG NGHIỆP.  Căn cứ vào quyết định số 3153/2016/QĐ – UBND ngày 16/06/2016 về tỷ lệ % đơn giá thuê đất hàng năm không qua đấu giá.  Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước và Thông tư 77/2014/TT-BTC về hướng dẫn một số điều của Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.

- Xác định các khoản chi phí : a. Chí phí bồi thường đất và nhà cửa , kiến trúc,vật trên đất Chi phí bồi thường đất :  Công thức : GBTĐ = Gđ x S Trong đó :  Gđ : giá bồi thường đất. (Đất dự án là đất ruộng, lấy theo bảng số 01 của quyết định Số: 30/2019/QĐ – UBND của ủy ban nhân dân tỉnh Thành Phố Hà Nội công bố ngày 31 tháng 12 năm 2019 về việc ban hành Quy định và bàng giá các loại đất trên địa bàn 1 thành phố Hà Nội, áp dụng từ ngày 01/01/2020 đến ngày 31/12/2024 với đất trồng cây hàng năm là 135.000 đồng/m2 Nên giá đền bù đất huyện Thanh Trì là : G BT Đ = 135.  S : Tổng diện tích đất = 52000 m2 =5,2 ha.000 x 52000 = 7020000000 (đồng) = 7 tỉ 0 trăm 20 triệu đồng  Chi phí bồi thường cây trồng trên đất (lúa nước) : - Theo quy định tại khoản 1 Điều 90 Luật đất đai năm 2013 số 45/2013/QH13: Đối với cây hàng năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị sản lượng của vụ thu hoạch.

Giá trị sản lượng của vụ thu hoạch được tính theo năng suất của vụ cao nhất trong 03 năm trước liền kề của cây trồng chính tại địa phương và giá trung bình tại thời điểm thu hồi đất. - Căn cứ vào TT 14/2009/TT-BTNMT “Quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất” Tại khoản 1 điều 12 có quy định: “Mức bồi thường đối với cây hàng năm bằng giá trị sản lượng thu hoạch của một (01) vụ thu hoạch. Giá trị sản lượng của một (01) vụ thu hoạch được tính theo năng suất cao nhất trong ba (03) năm trước liền kề của cây trồng chính tại địa phương theo thời giá trung bình của nông sản cùng loại ở địa phương tại thời điểm thu hồi đất”. - Như vậy ta chỉ bồi thường cho 01 vụ lúa.

 Công thức : GBTL = Gl x NS x S Trong đó :  Gl : Giá bồi thường lúa. Giá bồi thường lúa được lấy theo quy định tại Điều 24 Nghị định 197/2004/NĐ-CP, Điều 12 Thông tư 14/2009/TT-BTNMT – bồi thường đối với cây trồng hàng năm (lúa). Ở đây theo đề bài ta có:  Gl = 6,5 triệu đồng/tấn = 6.  S : Tổng diện tích đất, S = 52.

 NS : Năng suất lúa quy ra thóc, NS = 6 tấn/ha.năm, 01 năm có 02 vụ lúa, nên ước tính 1 vụ có NS = 3 tấn/ha. Chi phí hỗ trợ ổn định cuộc sống và chuyển đổi nghề nghiệp :  Chi phí hỗ trợ: GHT = GCĐVL + GĐS =50. Chi phí tổ chức cho công tác hỗ trợ, bồi thường và tái định cư : - Chi phí tổ chức để hỗ trợ, bồi thường và tái định cư được xác định theo thực hiện theo điều 31 Nghị định 47/2014/NĐ-CP, Điều 3 Thông tư 74/2015/TT-BTC quy định “Kinh phí đảm bảo cho việc tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được trích không quá 2% tổng số kinh phí bồi thường, hỗ trợ của dự án”. Chi phí thuê đất : - Theo QĐ 30/2019/QĐ-UBND ngày 31/12/2019, giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp đường từ Đường liên xã Đông mỹ-Vạn phúc: 3,360 triệu đồng/m2.

- Công thức : GTĐ = TL% x Gđ x S x TXD Trong đó :  TL% : Tỷ lệ phần trăm theo đơn giá đất 1 năm lấy theo quyết định 3667/ QĐ-UBND ngày 7/7/2014 của thành phố Hà Nội = 1%.  Gđ : Đơn giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê. Ở đây ta lấy theo đơn giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại vị trí huyện THANH TRÌ.000 đồng/m2  S : diện tích đất thuê, S = 52.000 m2  TXD : thời gian thuê đất trong khi xây dựng, TXD = 2 năm.  Chi phí thuê đất trong thời gian xây dựng là : GTĐ = 1% x 3.494,4 (triệu đồng) Bảng 11: CHI PHÍ BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG đơn vỵ:đồng Thuế chi phí sau chi phí trước Thuế STT NỘI DUNG VAT Thuế VAT VAT (10%) (10%) (10%) 1 Chi phí bồi thường hoa màu 101,400,000 0 101,400,000 2 Chi phí bồi thường đất 7,020,000,000 0 7,020,000,000 3 Chí phí hỗ trợ 2,600,000,000 0 2,600,000,000 4 Tiền thuê đất 3,494,400,000 0 3,494,400,000 5 Chi phí tổ chức 524,748,000 0 524,748,000 Tổng 13,740,548,000 13,740,548,000 I.2 Xác định chi phí xây dựng - Chi phí xây dựng bao gồm: Chi phí xây dựng các công trình, hạng mục công trình, chi phí phá dỡ các vật kiến trúc cũ, chi phí san lấp mặt bằng xây dựng , chi phí xây dựng công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công; chi phí nhà tạm tại hiện trường để ở và điều hành thi công.

- Các căn cứ xác định chi phí xây dựng :  Danh mục các công trình, các hạng mục xây dựng thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà máy xử lý rác thải tại Huyện Thanh Trì - Hà Nội.  Quy mô xây dựng các công trình, hạng mục trong dự án theo thiết kế.  Theo Quyết định số 65/QĐ – BXD ngày 20/01/2021 của Bộ Xây dựng công bố tập suất vốn đâu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2020.  Các tập chỉ số giá phần xây dựng do Bộ Xây dựng công bố của các năm.

 Mức thuế suất VAT theo quy định hiện hành (theo Luật thuế giá trị gia tăng do Quốc hội ban hành, Luật số: 13/2008/QH12 và theo Thông tư số 06/2012/TT- BTC của bộ tài chính hướng dẫn thi hành 1 số điều của luật thuế giá trị gia tăng). Lấy thuế suất thuế giá trị gia tăng là 10%, áp dụng theo mục 3 Điều 8, chương II, Luật thuế giá trị gia tăng số 13/2008/QH12 quy định và theo Điều 11: thuế suất 10% của Thông tư số 06/2012/TT-BTC hướng dẫn thi hành luật thuế giá trị gia tăng về loại hàng hóa, dịch vụ áp dụng mức thuế 10% công bố ngày 11 tháng 1 năm 2012. - Công thức xác định chi phí xây dựng của dự án :  Chi phí xây dựng của dự án được xác định bằng công thức sau : n GXD =∑ g XD (1 + T GTGT ) i XD i=1 Trong đó :  giXD : Chi phí xây dựng trước thuế gia trị gia tăng của công trình, hạng mục thứ i.  n : Số công trình, hạng mục công trình thuộc dự án.

 T GTGT : Thuế suất thuế giá trị gia tăng đối với sản phẩm xây lắp.