MỞ ĐẦU Việt Nam đang trên đà phát triển và hội nhập. Với chủ trương tới năm 2020, nước ta cơ bản trở thành một nước công nghiệp, hệ thống khu chung cư, khu đô thị, nhà ở đang dần từng bước hoàn thiện kịp thời đáp ứng cho nhu cầu của nhân dân trong tương lai. Bất động sản trong những năm gần đây đã có sự phát triển vượt bậc về số lượng các công trình. Có thể thấy điều này thông qua sự phát triển của những khu đô thị mới, những khu công nghiệp, những toà nhà văn phòng cao cấp… đang xuất hiện ngày càng nhiều tại Việt Nam và đặc biệt tại những thành phố lớn như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh… Sau khi Luật luật đai 1993 cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất và được sửa đổi vào năm 2003, thị trường Bất động sản đã được chính thức công nhận là một thị truờng tự do, được nhà nước bảo hộ và điều hành bằng hệ thống luật pháp.
Do vậy, trên thị truờng đã xuất hiện thêm loại hình kinh doanh mới lấy Bất động sản làm hàng hoá để trao đổi. Ngày càng có càng nhiều các công ty tham gia vào lĩnh vực kinh doanh mới mẻ và đầy hấp dẫn này. Hiện nay, trên thị trường Bất động sản lĩnh vực thị trường nhà ở là lĩnh vực tồn tại nhiều vấn đề cần giải quyết, bởi giao dịch hiện nay vẫn chủ yếu là giao dịch liên quan đến Bất động sản nhà ở dân cư. Các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh Bất động sản hầu hết đều hoạt động tại lĩnh vực kinh doanh nhà ở dân cư.
Do đó, nghiên cứư thị trường nhà ở và quy trình thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở hiện nay là vấn đề hết sức cấp thiết, đảm bảo cho quá trình kinh doanh diễn ra thuận lợi, trang tình trạng khủng hoảng như đã diễn ra trong thời gian trước đây. Với Hà Nội, nhu cầu về nhà ở hiện là nhu cầu bức thiết với nhiều người dân thủ đô. Hà Nội đang trở thành thành phố đi đầu trong cả nước về việc đa dạng hóa đầu tư xây dựng nhà ở phục vụ nhân dân, với chính sách thu hút và cải thiện đầu tư của Hà Nội nhiều công trình nhà ở (khu đô thị, khu chung cư, Nghiên cứu thực hiện quy trình đầu tư xây dựng nhà ở tại Hà Nội của HOUSINCO 35 -2- khu tái định cư, .) đã hoàn thiện và đi vào sử dụng. Tuy nhiên, quy trình đầu tư xây dựng nhà ở chưa thống nhất với nhiều thủ tục, chưa minh bạch và còn chồng chéo đã làm hạn chế hiệu quả đầu tư nhà ở của các nhà đầu tư.
Theo khảo sát của Bộ Xây dựng thì mỗi dự án đầu tư xây dựng thường trải qua 33 thủ tục kéo dài khoảng 3,5 năm – gây ứ đọng vốn và mất cơ hội kinh doanh đối với các nhà đầu tư trong nền kinh tế mở hiện nay. Là một đơn vị hoạt động trong lĩnh vực đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở, văn phòng cho thuê, … Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng và Kinh doanh nhà ở số 35 (HOUSINCO 35) hiện đang triển khai một số dự án nhà ở tại địa bàn Hà Nội: Dự án nhà ở để bán cho Cán bộ chiến sỹ Viện Khoa học Hình sự - Bộ Công an, Dự án nhóm nhà ở Đông Nam Láng Hạ Thanh Xuân, Dự án nhà ở để bán cho cán bộ chiến sỹ Cục nghiệp vụ Bộ Công an,. Tuy nhiên hiệu quả đầu tư đem lại không cao do quy trình đầu tư phức tạp, nhiều thủ tục dẫn đến tiến độ dự án quá dài và vốn đầu tư bị ứ động, bỏ lỡ mất cơ hội kinh doanh, không hiệu quả. Xuất phát từ thực tế đó, qua tìm hiểu thực tế tại Công ty thì việc “NGHIÊN CỨU THỰC HIỆN QUY TRÌNH ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở TẠI HÀ NỘI CỦA HOUSINCO 35” là một vấn đề cấp thiết nhằm rút ngắn thời gian đầu tư để trên cơ sở đó nâng cao hơn nữa hiệu quả đầu tư xây dựng nhà ở.
Đồng thời đây cũng là đề tài nghiên cứu mà tôi đã chọn làm luận văn Thạc sỹ Quản trị kinh doanh. Mục đích nghiên cứu Việc nghiên cứu đề tài nhằm một số mục đích sau: - Nhận thức sâu sắc hơn, hệ thống hơn về quy trình đầu tư xây dựng nhà ở trên địa bàn Hà Nội. - Phân tích, đánh giá đúng tình hình thực hiện quy trình đầu tư xây dựng nhà ở tại địa bàn Hà Nội hiện này, xây dựng quy trình đầu tư hợp lý tại HOUSINCO 35 trên cơ quy trình đầu tư hiện tại. - Đánh giá hiệu quả đầu tư cho các dự án nhà ở HOUSINCO 35 thực Nghiên cứu thực hiện quy trình đầu tư xây dựng nhà ở tại Hà Nội của HOUSINCO 35 -3- hiện theo quy trình đầu tư tại Hà Nội.
Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu: Nghiên cứu thực hiện quy trình đầu tư xây dựng nhà ở (tìm kiếm thông tin, xin thông tin quy hoạch, phê duyệt chủ đầu tư, .) tại Hà Nội. Phạm vi nghiên cứu: Nghiên cứu và phân tích thực hiện quy trình đầu tư xây dựng nhà ở tại Hà Nội ở Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng và Kinh doanh nhà Hà Nội số 35, tập trung trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư. Phƣơng pháp nghiên cứu - Phương pháp phân tích: Tiếp cận hệ thống tổng hợp số liệu, so sánh kết quả đạt được kết hợp với việc điều tra khảo sát thực tế tại một số doanh nghiệp cùng ngành để phân tích từng vấn đề để từ đó rút ra kết luận một cách chính xác và các biện pháp sát thực. - Phương pháp so sánh: so sánh quy trình đầu tư xây dựng nhà ở tại thành phố giai đoạn trước năm 2007 và hiện nay, so sánh quy trình đầu tư xây dựng nhà ở tại thành phố Hà Nội và tỉnh Hải Dương.
Tổng quan tình hình nghiên cứu có liên quan Trong quá trình tìm đọc và nghiên cứu tài liệu, tác giả nhận thấy vấn đề thủ tục pháp lý đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở được nhiều tác giả nghiên cứu và đề cập tới trong các báo cáo. Trần Kim Chung – Phó trưởng ban Nghiên cứu Khoa học quản lý trong đề tài “Môi trường đầu tư bất động sản Việt Nam: Thực trạng và giải pháp” đã tập trung nghiên cứu nhằm góp ý kiến về vấn đề môi trường đầu tư bất động sản Việt Nam hiện nay và nêu ra một vài kiến nghị giải pháp để làm tốt hơn môi trường đầu tư bất động sản Việt Nam. Đề tài đã xem xét môi trường đầu tư BĐS gồm: Môi truờng thể chế và thị trường. Lý luận và kinh nghiệm quốc tế, chỉ ra rang hai phần này lien kết, bổ sung và thúc đẩy hoàn thiện.
Môi trường càng hoàn thiện càng tác động tích cực và mở rộng quy mô Nghiên cứu thực hiện quy trình đầu tư xây dựng nhà ở tại Hà Nội của HOUSINCO 35 -4- đầu tư bất động sản. Phải có một thể chế tốt, một thị trường minh bạch mới có được một môi trường bất động sản hấp dẫn. Trong nghiên cứu, tác giả đã chỉ ra thể chế đầu tư bất động sản có nhiều tiến bộ trong hình thành, hoàn thiện nhưng vẫn còn thiếu nhiều nội dung quan trọng. Tác giả Thanh Phương trong bài phân tích “Vướng mắc trong đầu tư dự án nhà ở” đã chỉ ra một số nội dung và thủ tục hành chính trong trình tự phê duyệt dự án, thời gian triển khai dự án thường bị kéo dài và các chủ đầu tư hoàn toàn bị động trên dự án đầu tư.
Đồng thời tác giả đưa ra một vài kiến nghị đối với việc quản lý nhà nước trong đầu tư dự án nhà ở. Các đề tài thường đề cập đến môi trường thể chế và một số vướng mắc trong quy trình đầu tư nói chung, chưa có đề tài đi sâu vào nghiên cứu đối với dự án nhà ở tại địa bàn Hà Nội. Trong tài liệu “Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam” của Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương đã đề cập tới chính sách đầu tư phát triển thị trường bất động sản tại một số tỉnh, thành tại Việt Nam. Thực tiễn quá trình triển khai chính sách, pháp luật đất đai, chính sách xây dựng, chính sách tín dụng và chính sách tài chính ở Việt Nam.
Tuy nhiên tài liệu chưa đề cập quy trình đầu tư cụ thể đối với dự án nhà ở và đặc biệt tại Hà Nội. Trong các sách tham khảo, tác giả cũng đã tìm đọc một số tác phẩm về vốn nói chung cho các doanh nghiệp, như cuốn “Tình huống trong đầu tư” của TS. Nguyễn Hồng Minh, ĐH. Kinh tế Quốc dân, 2007; cuốn “Sử dụng có hiệu quả các hình thức huy động vốn của doanh nghiệp công nghiệp trong nền kinh tế thị trường” của hai tác giả GS.
Đàm Văn Nhuệ - PGS. Ngô Thị Hoài Lam, Nxb. Chính trị quốc gia, 2001. Các tác phẩm về vốn cho bất động sản như cuốn sách “Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam” của Viện nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, Nxb.
Chính trị quốc gia, 2006; cuốn “Donald Trump - Chiến lược đầu tư bất động sản” của George H. Hồng Đức, 2008… Các cuốn sách này đã cung Nghiên cứu thực hiện quy trình đầu tư xây dựng nhà ở tại Hà Nội của HOUSINCO 35 -5- cấp kiến thức về huy động vốn nói chung và huy động vốn cho bất động sản nói riêng. Đây là những tài liệu chính làm cơ sở kiến thức cho nghiên cứu của tác giả. Đóng góp của luận văn - Hệ thống hoá các văn bản pháp lý về quy trình đầu tư xây dựng nhà ở tại Hà Nội.
- Nghiên cứu các bước thủ tục trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư của dự án tại địa bàn Hà Nội qua thực hiện quy trình của HOUSINCO 35. - Kiến nghị một số giải pháp nhằm cải thiện quy trình đầu tư xây dựng nhà ở tại Hà Nội. Nghiên cứu thực hiện quy trình đầu tư xây dựng nhà ở tại Hà Nội của HOUSINCO 35 -6- CHƢƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VÀ PHÁP LÝ VỀ QUY TRÌNH ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở 1. Dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở 1.1 Bất động sản 1.
Khái niệm về bất động sản Hiện nay, ở hầu hết các quốc gia đều phân chia tài sản quốc gia thành hai loại: bất động sản và động sản, nhưng còn có sự khác nhau trong khái niệm cụ thể về bất động sản.