CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1. Cơ sở khoa học của đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 1. Khái niệm và quyền sử dụng đất 1. Quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất là toàn bộ các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành trong đó quy định việc bảo vệ các quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất sử dụng.
"Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất” (Bộ Luật Dân sự, 2005). Chế độ quản lý và sử dụng đất đai hiện hành của nước ta là sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thống nhất quản lý, nhân dân được trực tiếp sử dụng và có quyền của người sử dụng đất. Để quy định, bảo vệ và thực thi chế độ này Nhà nước ta đã đưa ra các văn bản pháp luật, pháp lý quy định cụ thể. Đó là Hiến pháp nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam năm 1980 (Điều 19), Hiến pháp 1992 (Điều 17,18, 84), Luật Đất đai năm 1993, Luật sửa đổi bổ sung một điều của Luật Đất đai năm 1998, năm 2001 quy định về quyền sở hữu đất đai, quyền sử dụng đất đai, chế độ quản lý đất đai thống nhất của Nhà nước cũng như quy định rõ quyền hạn trách nhiệm, các công tác quản lý đất và quyền hạn trách nhiệm của người sử dụng đất.
Trên cơ sở Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình thì Nhà nước cấp giấy chứng nhận cho các chủ sử dụng đất. Giấy chứng nhận là chứng thư có giá trị pháp lý cao nhất thể hiện quyền của chủ sử dụng và cũng là căn cứ pháp lý giao dịch giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Trên cơ sở đó chủ sử dụng đất được công nhận, được hưởng quyền lợi đồng thời phải thực hiện đầy đủ mọi nghĩa vụ đối m 5 với Nhà nước trong quá trình sử dụng đất, tuyệt đối tuân thủ mọi quy định về sử dụng đất do nhà nước đặt ra. Ngược lại, Nhà nước đứng ra bảo hộ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.
Với yêu cầu đặt ra như trên ta nhận thấy rằng chế độ sở hữu và sử dụng đất đai mà Đảng ta đề ra và Nhà nước ta thực hiện như ngày nay là hoàn toàn hợp lý và phù hợp với thực tiễn. Hệ thống văn bản pháp luật đất đai hiện nay của nước ta đã bước đầu đáp ứng được những yêu cầu phức tạp trong việc điều chỉnh các mối quan hệ đất đai tồn tại và phát sinh. Tuy nhiên, với xu hướng luôn luôn vận động, luôn luôn phát triển và thực tế còn nhiều khó khăn tồn tại trong công tác quản lý và sử dụng đất đai hiện nay đòi hỏi Nhà nước phải nghiên cứu nắm bắt rõ tình hình đất đai nhằm đề ra những văn bản pháp lý về đất đai mới bổ sung cho hệ thống và bản hiện có, thay thế những văn bản không còn phù hợp, hoàn thiện hệ thống văn bản đất đai. Đây sẽ là căn cứ vững chắc nhất đảm bảo cho việc quản lý và sử dụng đất diễn ra ổn định, chặt chẽ, sử dụng tiết kiệm hiệu quả đem lại lợi ích cao nhất.
Quyền sở hữu toàn dân về đất đai Luật Đất đai 2013 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “Sở hữu đất đai” (Điều 4), “Quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 22), “Nhà nước có quyền của đại diện chủ sở hữu về đất đai” (Điều 13). Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng. Quyền sở hữu đất đai bao gồm các quyền năng cơ bản: quyền chiếm hữu đất đai, quyền sử dụng đất đai và quyền định đoạt đất đai. Với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu ở nước ta, quyền chủ sở hữu đất đai có những đặc điểm như sau: m 6 + Quyền chiếm hữu đất đai: Nhà nước các cấp tự nắm giữ một cách tuyệt đối và không điều kiện, không thời hạn về tài sản, tài nguyên đất đai thuộc phạm vi lãnh thổ của mình.
+ Quyền sử dụng đất đai: Nhà nước thực hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế bằng cách khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản, tài nguyên đất đai. + Quyền định đoạt đất đai: Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt đối gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền năng như việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cấp GCNQSD đất. Một số khái niệm liên quan đến việc đăng ký quyền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 1. Khái niệm đăng ký quyền sử dụng đất Theo Đặng Anh Quân (2012), Đăng ký đất đai là cách gọi của hệ thống đăng ký đất đai và theo định nghĩa của UN-ECE (Ủy ban kinh tế về Châu Âu của Liên Hợp quốc), là một quá trình xác lập và lưu trữ một cách chính thức các quyền lợi đối với đất đai dưới hình thức là đăng ký văn tự giao dịch hay đăng ký các loại văn kiện nào đó có liên quan đến việc chuyển giao quyền sở hữu, sử dụng đất hoặc là dưới hình thức đăng ký chủ quyền đất.
Kết quả của quá trình đăng ký đất đai thể hiện trong một sổ đăng ký (cụ thể là hồ sơ giấy tờ hoặc được kỹ thuật hóa thành hồ sơ điện tử) với những thông tin về chủ sở hữu, sử dụng và chủ quyền hoặc những thay đổi về chủ quyền đối với những đơn vị đất đai được xác định. Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cũng có những đặc điểm chung như các loại hình đăng ký khác. Song, đăng ký quyền sử dụng đất có một số đặc điểm khác biệt: Một là: Đăng ký quyền sử dụng đất là thủ tục hành chính do Nhà nước quy định, tổ chức thực hiện và có tính bắt buộc đối với người sử dụng đất; m 7 đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất không có tính bắt buộc mà do nhu cầu của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. Hai là: Đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện đối với loại tài sản đặc biệt: + Đất đai là tài sản đặc biệt có giá trị; giá trị đặc biệt vừa thể hiện ở giá trị sử dụng không thể thiếu và có ý nghĩa sống còn với mọi tổ chức, cá nhân, nhưng chỉ có giới hạn về diện tích trong khi nhu cầu sử dụng của xã hội ngày càng tăng, giá trị đặc biệt còn được thể hiện ở giá đất và luôn có xu hướng tăng lên.
+ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân; người đăng ký chỉ được hưởng quyền sử dụng đất, trong khi đó quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật lại không đồng nhất giữa các thửa đất có mục đích sử dụng khác nhau, do loại đối tượng (tổ chức, cá nhân) khác nhau sử dụng. + Đất đai thường có các tài sản gắn liền (gồm: nhà, công trình xây dựng, cây rừng, cây lâu năm) mà các tài sản này chỉ có giá trị nếu gắn liền với một thửa đất tại vị trí nhất định, trong thực tế đời sống xã hội có nhiều trường hợp tài sản gắn liền với đất không thuộc quyền sở hữu của người sử dụng đất. Ba là: Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất phải thực hiện đồng thời cả hai việc: vừa ghi vào hồ sơ địa chính của cơ quan Nhà nước để phục vụ cho yêu cầu quản lý Nhà nước đối với đất đai theo quy hoạch và theo pháp luật; vừa cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư vào việc sử dụng đất và có điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo pháp luật. Đăng ký Nhà nước về đất đai Theo Tôn Gia Huyên, Nguyễn Đình Bồng (2007), Đăng ký Nhà báo đất đai có ý nghĩa to lớn, trước hết các quyền về BĐS được pháp luật bảo hộ sau khi được Nhà nước đăng ký; không chỉ quyền sở hữu mà các quyền khác như thế chấp, cho thuê, thông hành địa dịch cũng được đăng ký.
m 8 Một số nước quy định việc đăng ký là bắt buộc trong một thời gian nhất định từ khi giao dịch được thực hiện, nếu quá thời hạn, hợp đồng giao dịch không có giá trị. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Đồng thời là căn cứ pháp lý để thực hiện các quy định về đăng ký, theo dõi biến động đất đai, kiểm soát giao dịch dân sự về đất đai và trình tự giải quyết các tranh chấp đất đai, xác định nghĩa vụ về tài chính của người sử dụng đất, đền bù thiệt hại về đất đai, xử lý vi phạm về đất đai. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được quy định tại khoản 16, Điều 3 Luật Đất Đai năm 2013 Đối với nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý.
Nhà nước giao cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài và mọi người sử dụng đất đều phải đăng ký quyền sử dụng đất. Đây là yêu cầu bắt buộc phải thực hiện đối với mọi đối tượng sử dụng đất trong các trường hợp như: đang sử dụng đất chưa đăng ký, mới được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, thay đổi mục đích sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất hoặc thay đổi những nội dung quyền sử dụng đất đã đăng ký. GCN là cơ sở để bảo vệ lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời giám sát họ thực hiện các nghĩa vụ khi sử dụng đất đúng theo pháp luật nhằm đảm bảo sự công bằng giữa các lợi ích trong việc sử dụng đất.