Chương 1: Tổng quan về công tác thẩm định giá đất 1. Khái quát chung về đất 1. Khái niệm về dat Có rất nhiều khái niệm về đất. Theo bách khoa toàn thư mở Wikipedia, đất trong thuật ngữ chung “là các vật chất nằm trên bề mặt Trái Đất, có khả năng hỗ trợ sự sinh trưởng của thực vật và phục vụ như là môi trường sinh sống của các dạng sự sống động vật từ các vi sinh vat tới các loài động vật nhỏ”.Dokuchaev (1846 — 1903), nhà địa chất học lỗi lạc người Nga, được coi là một trong những người tiên phong trong lĩnh vực khoa học đất, với những công trình nghiên cứu đã xây dựng nền tảng cơ sở liên quan tới tài nguyên đất thì cho rằng “đất như là một thực thé tự nhiên có nguồn gốc và lịch sử phát triển riêng, là thực thé với những quá trình phức tạp và đa dạng diễn ra trong nó”.
Còn ở Việt Nam, trong những văn bản pháp luật hiện hành thì Thông tư 14/2012/TT- BTNMT về Quy định kỹ thuật điều tra thoái hóa đất đã đưa ra được một khái niệm day đủ và cụ thé nhất về dat. Theo khoản 2 Điều 4 của Thông tư này thì đất được hiểu là “tầng mặt tơi xốp của lục địa có khả năng tạo ra sản phẩm cây trồng”, còn dat đai được hiểu là “một vùng đất có ranh giới, vị trí, diện tích cụ thê và có các thuộc tính tương đối ôn định hoặc thay đôi nhưng có tính chu kỳ, có thê dự đoán được, có ảnh hưởng tới việc sử dụng đất trong hiện tại va tương lai của các yếu tố tự nhiên, kinh tế — xã hội như: thé nhưỡng, khí hậu, địa hình, địa mạo, địa chất, thuỷ văn, thực vật, động vật cư trú và hoạt động sản xuất của con người.” Ngoài ra, theo khoản 1 Điều 54 của Hiến pháp 2013 cũng khang định rang “Dat dai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật.” Tổng hợp từ những thông tin trên, có thể kết luận răng đất là các vật chất tự nhiên gan liền với bề mặt của vỏ Trái Dat, được hình thành từ lâu với quá trình hoạt động, phát triển phức tạp và đa dạng, qua đó tạo ra tầng mặt tơi xốp của lục địa có khả năng hỗ trợ, cung cấp chất dinh dưỡng cho sự phát triển của các sinh vật, đồng thời còn là nơi cư trú của các dạng sự sống động vật. Còn đất đai được hiểu theo nghĩa rộng hơn, có quy định pháp lý rõ ràng, chỉ tiết, ngoài ra còn là tài nguyên vô cùng quý giá của SVTH: Pham Đức Thang Lớp: Kinh tế tài nguyên 59 Chuyên đề thực tập 5 GVHD: Ths. Trần Mai Hương không chỉ riêng mỗi quôc gia, môi dân tộc mà còn là của từng cá nhân, là tư liệu sản xuât đặc biệt góp phân cho quá trình tôn tại và phát triên của loài người và các loài sinh vật khác trên hành tinh.
Phân loại đất Theo Điều 10 Luật Dat dai 2013 thi đất dai được phân loại dựa trên mục đích sử dung của từng loại, bao gồm nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng. Về nhóm đất nông nghiệp được chia thành các loại đất như đất trồng cây (được chia dựa trên thời gian gieo trồng, sinh trưởng và thu hoạch, bao gồm đất trồng cây hàng năm và đất trồng cây lâu năm), đất rừng (được chia thành ba loại dựa trên mục đích sử dụng rừng bao gồm đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ và đất rừng đặc dụng), ngoài ra đất nông nghiệp còn bao gồm các loại đất được phân chia theo mục đích sử dụng chỉ tiết như đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối và các loại đất nông nghiệp khác. Bên cạnh đó, về nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất như đất ở; đất chuyên dùng; đất tín ngưỡng, tôn giáo; đất nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng và đất phi nông nghiệp khác. Cuối cùng, nhóm đất chưa sử dụng, như tên gọi của chúng thì bao gồm các loại đất chưa có đủ điều kiện hoặc chưa xác định được mục đích sử dụng, chưa có kế hoạch khai hoang, cải tạo hoặc phục hóa.
Đặc điểm của đất Thứ nhất, đất đai có tính cố định. Tính cố định ở đây được biểu hiện rõ nhất là có định về mặt vị trí, khi mà đất đai không thé di chuyển được, và chính tính cô định đó gây ra sự giới hạn về quy mô theo không gian và theo sự chi phối của các yếu tô tự nhiên xung quanh đất đai như yếu tố thời tiết, yêu tố môi trường. Chính vì vậy mà đất đai là có hạn, không thể sản sinh được. Tuy nhiên, đất đai lại có khả năng tái tạo, SỞ di vì một trong những yếu tố biểu thị chất lượng của đất chính là độ phì nhiêu.
Độ phì nhiêu của đất là một đặc trưng về chat của dat, thé hiện ở khả năng cung cấp nước, oxi và chất đinh dưỡng cần thiết cho quá trình sinh trưởng và phát triển của cây trồng nhằm đem lại sản phẩm đạt chất lượng cao, đồng thời không hàm chứa các yếu tố độc hại gây cản trở quá trình đó. Vì vậy, việc phục hồi, tái tạo chất lượng đất đai cũng bao gồm việc phục hồi, tái tạo độ phì nhiêu của đất, thông qua các hoạt động như cung cấp chat cải tạo đất, gồm phân bón hữu cơ, than sinh học, bã cà phê và một số chất sinh học khác nhằm khiến cho đất màu mỡ trở lại. Tuy vậy, việc lạm dụng chất SVTH: Pham Đức Thang Lớp: Kinh tế tài nguyên 59 Chuyên đề thực tập 6 GVHD: Ths. Trần Mai Hương cải tạo đất cũng sẽ mang lại những điều tiêu cực, vì vậy giải pháp tốt nhất dé tái tao và cải thiện đất chính là nâng cao ý thức của con người, thé hiện qua những hành động ví dụ như đây mạnh phát triển nông nghiệp hữu cơ nhằm bảo vệ nguồn tài nguyên quý giá này.
Thứ hai, giá trị của đất tại các vị trí khác nhau cũng sẽ khác nhau, và giá trị của đất dai có xu hướng đi lên theo thời gian. Ví dụ dé dang nhất mà ta có thé nhận thấy ở nước ta là đất đai ở khu vực đô thị sẽ có giá chênh lệch so với đất đai ở khu vực nông thôn, còn đi sâu hơn ở khu vực đô thị thì đất đai ở khu vực quận nội thành sẽ có giá trị cao hơn so với đất đai ở khu vực ngoại thành. VỊ trí, điều kiện đất đai có ảnh hưởng rất lớn tới kinh tế của một công ty, một doanh nghiệp và xa hơn là một quốc gia. Tất nhiên là chúng ta không thé thay đổi vị trí của đất đai, tuy nhiên chúng ta có thé thay đổi được phan nao đó giá trị của chúng thông qua việc nâng cao điều kiện xung quanh, như xây dựng cơ sở hạ tầng, thu hút đầu tư từ các doanh nghiệp trong và ngoài nước.
Ví dụ điển hình là ở quận Long Biên, khi mà giá trị dat đai ở quận Long Biên đã tăng đáng kề thông qua việc xây dựng các khu thương mại như AEON. Tuy vậy, có những yếu tô tự nhiên không thê thay đổi được, ví dụ như nước ta giáp biển, có các cảng quốc tế, rất thuận lợi cho việc trao đổi, buôn bán với nước bạn, và điều này thì các nước không giáp biển như Lào sẽ không có được. Thứ ba, đất đai có tính đa dang và phong phú, xuất phát từ việc đất đai có tính có định, đồng thời từng vùng lãnh thổ, vùng địa lý nhất định thì đặc tính tự nhiên của đất sẽ khác nhau, mặt khác thì mục đích sử dụng đất giữa các khu vực cũng có sự khác biệt, cho nên đất đai rất đa dang và phong phú. Điều này được hiền thị rõ ở trên khi mà đất đai được phân loại rõ ràng dựa trên mục đích sử dụng, mỗi một mục đích sử dụng khác nhau sẽ có các loại đất thích hợp tương ứng.
Ngoài ra có những loại đất chỉ phù hợp với từng loại mục đích nhất định, ví dụ như khi trồng các loại cây có củ thì thích hợp với đất cát nhưng không thích hợp với đất sét. Vì vậy, trong việc sử dụng đất thì con người phải biết khai thác triệt để ưu điểm của từng loại đất và khắc phục các nhược điêm nhăm mang lại hiệu quả tôi đa. Thứ tư, đất đai là một loại tư liệu sản xuất đặc biệt, gắn liền với hoạt động của loài người. Từ thời xa xưa, bằng nhiều phương thức khác nhau, con người đã tác động vào đất đai nhằm thu được các sản phẩm dé phục vụ nhu cau cá nhân.
Tác động này có thê trực tiếp hoặc gián tiếp, nhăm làm thay đổi tính chất sử dụng của đất hoặc SVTH: Pham Đức Thang Lớp: Kinh tế tài nguyên 59 Chuyên đề thực tập 7 GVHD: Ths. Trần Mai Hương chuyên mục đích sử dụng đất, khiến đất xấu trở thành đất tốt hoặc đất hoang trở thành đất sử dụng được. Những tác động này đã biến đất đai từ một sản phẩm của tự nhiên trở thành một sản phẩm phục vụ cho quá trình lao động. Điều đó được chứng minh qua mọi thời kỳ.
Trong giai đoạn tư bản chủ nghĩa, việc đầu tư vào ruộng đất đã khiến ruộng đất trở thành tư bản và từ đó đã tạo nên sợi dây liên kết giữa ruộng đất với mối quan hệ kinh tế xã hội. Còn trong xã hội phân chia giai cấp, mối quan hệ này càng phát triển khi mâu thuẫn trong xã hội phát sinh, ví dụ như giữa địa chủ và nông dân. Tiến tới nền kinh tế thị trường hiện nay, các mỗi quan hệ đã trở nên đa dạng, phong phú và phức tạp hơn so với thời kỳ trước. Dat đai trở thành đối tượng được mua bán, trao đôi, chuyên nhượng và dần dần thị trường đất được hình thành.
Ở Việt Nam, việc phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa đã tác động lớn tới hình thức sử dụng đất, va tất yếu là Hiến pháp 1992 đã thừa nhận đất đai là hàng hóa có giá trị kinh tế đặc biệt, đồng thời cá nhân, hộ gia đình đã có thé thực hiện các quyền khai thác, sử dụng, cho thuê, chuyển nhượng, chuyên đổi và thừa kế quyền sử dụng đất, từ đó tạo tiền đề cơ sở cho Luật Đất đai 1993. Ngoài ra, việc hình thành thị trường đất đai là cực kỳ quan trọng bởi vì thị trường đất đai có ảnh hưởng sâu rộng tới những thị trường khác và những biến động đó sẽ tác động trực tiếp tới đời sống của người dân.