CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VE CONG TÁC ĐỊNH GIÁ BAT ĐỘNG SAN CUA CÔNG TY CO PHAN GIÁM ĐỊNH VÀ THÂM ĐỊNH TÀI SAN VIỆT NAM 1.1, Cơ sở khoa học về định giá bất động sản 1.1, Khái niệm về bất động sản Bắt động sản là tài sản lớn, có ảnh hưởng tới cả quốc gia. Bất động sản ở đây được hiểu là đất đai và các tài sản gắn liền với đất. Chúng không thể di dời hoặc có thé di đời tương đối có thể ké đến như là: nhà ở, các loại công trình kiến trúc, mỏ khoáng chất. được gắn trên mảnh đất đó.
Tuy vậy, với thời đại công nghệ hiện nay việc di dời tài sản có tính có định có thé thực hiện được. Người sử dụng bat động sản có tất cả các quyền như quyền sở hữu, quyền sử dụng, cho thuê, mua bán, chuyền nhượng, cho tặng, thế chấp. Đất đai là tài sản quý báu của quốc gia, nó giúp con người có thể làm việc, buôn bán, sản xuất và kinh doanh. Hơn nữa nó có mối quan hệ khăng khít với thị trường vốn và thị trường tài chính.
Thi trường bat động sản được hiểu là hoạt động mua bán, cho thuê, thế chấp, nhận chuyên nhượng quyền sử dụng bất động sản dựa trên luật pháp và sự quản lý của Nhà nước. Thị trường bất động sản không phải chỉ là thị trường giao dịch bản thân bat động sản mà nội dung chủ yếu của nó là thị trường giao dịch quyền và lợi ích chứa trong bất động sản. Bởi lẽ bất động sản là hàng hóa đặc biệt nên thị trường của nó mang nhiều nét đặc trưng riêng. Thực tế thị trường bất động sản là thị trường tiềm năng sinh lợi rất cao nhờ lợi nhuận lớn hơn so với gửi lãi suất của ngân hàng.
Điều này đã tác dụng sâu sắc tới thị trường tín dụng. Thị trường bat động sản luôn là thị trường nóng nhất và cạnh tranh cao nhất trong nền kinh tế xã hội.2, Khái niệm định giá bat động sản Dinh giá bat động san là việc xác định, tư vấn một mức giá cụ thể nhằm đưa bat động sản đó vào trong thị trường. Thẩm định giá bất động sản là việc xác định hoặc đánh giá lại giá trị của bất động sản tại một thời điểm nhất định, phù hợp với thị trường hiện tại và với phương pháp cụ thê theo pháp luật Việt Nam. Tham định bat động sản là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thé bang một hình thái tiền tệ cho một mục dich đã được định sẵn.
Giá bat động sản phụ thuộc vào cung cau trên thị trường. Nếu cau lớn hơn cung, giá bất động sản thường bị đây cao và ngược lại. Giá cả bat động san con phụ thuộc vào nhiều yêu tố khác của thị trường như: cạnh tranh không lành mạnh, độc quyền phân phối, khách đầu cơ, tiện ích các khu vực xung quanh sẽ làm thay đổi về giá bat động sản trên thị trường. Vì thế định giá bất động sản là một công việc không hề đơn giản, nó vừa mang tính kỹ thuật vừa mang tính khoa học đòi hỏi người thẩm định giá phải có kiến thức chuyên môn tốt và sự nhạy cảm đối với thị trường.2, Vai trò, ý nghĩa định giá bat động san Vai trò của định giá bat động sản Vai trò của định giá bất động sản nói chung là rất quan trọng đối với sự vận hành nền kinh tế thị trường, nó được ví như là cầu nối giữa các hoạt động kinh tẾ.
Bởi vì tất cả hàng hóa khi lưu thông trên thị trường đều phải chịu tác động của việc định giá dé xác định giá trị trên thị trường mua bán. Vai trò của định giá bất động sản giúp ích rất lớn cho Nhà nước, các doanh nghiệp, cá thê vì nó giúp các cá nhân, tổ chức có quyết định về việc xử lý bất động sản của mình bằng các trường hợp ví dụ như cho thuê, mua bán, đầu tư, thế chấp, quản lý, phát triển, kinh doanh tài sản, sở hữu và bảo hiểm. Khi mà định giá đúng giá trị tài sản trong hoạt động kinh tế thì sẽ thúc đây bat động sản tham gia vào thị trường giúp tháo gỡ những rắc rối, mâu thuẫn trong việc hình thành giá cả giữa các bên trong giao dịch, góp phần làm giảm các rủi ro cho các nhà đầu tư và tăng tính công bằng cho cả các bên tham gia. Ý nghĩa khi định giá bắt động san Định giá bất động sản ngày nay càng có vị trí trọng yếu và nó mang một số ý nghĩa sau: - Định giá là công tác cơ bản dé bố trí sản xuất kinh doanh bất động sản một cách hợp lý và hiệu quả.
- Định giá góp phần bảo vệ tài sản của quốc gia được bù đắp đầy đủ và hình thành giá cả hợp lý, góp phần điều tiết các chủ thể kinh tế trên thị trường. - Định giá bất động sản là thước đo cơ bản hiệu quả duy trì và điều hòa quyền lợi của người mua va người bán - Tham định giá bất động sản là điều kiện cần dé khai phá yếu tổ thị trường, yêu tô sản quyên. - Thâm định giá bất động sản chính xác theo thông lệ quốc tế là điều kiện để mở cửa cho các doanh nghiệp dau tư vào trong nước.3, Cơ sở pháp lý khi định giá bất động sản 1.1, Văn bản pháp lý về định giá Luật giá và các văn bản hướng dẫn Luật giá Nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ngày 20/06/2012; Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06/8/2013 của Chính phủ về Quy định chỉ tiết thi hành một số điều của Luật giá về thâm định giá; Thông tư số 38/2014/TT-BTC ngày 28/3/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06/8/2013 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật giá về Tham định giá; Thông tư số 06/2014/TT-BTC ngày 07/01/2014 của Bộ Tài chính ban hành Tiêu chuan Thâm định giá Việt Nam số 13; Thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014 của Bộ Tài chính về việc ban hành Tiêu chuẩn thâm định giá Việt Nam số 01, 02, 03 và 04; Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 của Bộ Tài chính về việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05, 06 và 07; Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/08/2015 của Bộ Tài chính về việc ban hành Tiêu chuẩn thâm định giá Việt Nam số 08, 09, 10; Thông tư số 145/2016/TT-BTC ngày 06/10/2016 của Bộ Tài chính về việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11; Công văn số: 112/QLG — QLTĐG ngày 12 tháng 06 năm 2020 của Cục quản lý giá về việc khảo sát, thu thập và kiểm chứng thông tin thâm định giá.2, Văn bản pháp lý về pháp luật dat đai, kinh doanh bat động sản Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013; Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25/1 1/2014; Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính Phủ quy định chỉ tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật nhà ở. Luật Kinh doanh Bắt động sản số 66/2014/QH13 ngày 25/1 1/2014; - _ Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ về quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đắt đai; - _ Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về giá dat; - Nghi định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất; - Thong tư hướng dẫn số 76/2014/TT-BTC ngày 16/06/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính Phủ quy định về thu tiền sử dụng đất; - Nghi định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính Phủ quy định chỉ tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật nhà ở.4, Mục đích của định giá bất động sản Định giá xuất phát từ nhu cầu khách quan về việc xác định giá trị của tài sản, giúp các bên đưa ra được thỏa thuận về giá trong việc trao đôi mua bán, đảm bảo chính đáng quyền lợi của hai bên.
Vì vậy thâm định giá bat động san có nhiều mục đích phục vụ cho Nhà nước và bên khách hàng có nhu cầu. Trong từng trường hợp mà khách hàng yêu cầu thì mục đích của định giá thường là: Xác định giá trị của bắt động sản dé chuyén nhượng, bán lại - Giúp người bán tham khảo được giá bán có thé chap nhận được - Giúp người mua đưa ra quyết định xem giá đó có hợp lý để bỏ tiền ra chỉ trả - Thiết lập cơ sở trao đồi giữa tài sản này với tài sản khác Xác định giá trị bắt động sản nhằm thực hiện việc tín dụng — thế chấp - Giúp các tô chức tài chính, tín dụng tham khảo mức giá tài sản để xác định cho vay von - Xác định tài sản xử lý nợ Xác định giá trị bat động sản dé phát triển và dau tu - Đưa ra lựa chọn cho các cơ hội đầu tư khác - Quyết định khả năng đầu tư Xác định giá trị tài sản vô hình trong doanh nghiệp - Lập báo cáo tài chính, xác định giá thị trường của vốn đầu tư 10 - Xác định giá trị mua bán doanh nghiệp, sát nhập, đầu tư - Mua bán, hợp nhất, thanh lý tài sản doanh nghiệp - Cô phần hóa doanh nghiệp cả nước - Có các phương án xử lý sau khi cải cách doanh nghiệp Nhà nước Xác định tài sản nhằm đáp ứng nhu cau pháp lý - Tính giá trị thuế hàng năm - Xác định giá trị bất động sản khi Nhà nước thu hồi theo quyết định để bồi thường - Xác định giá trị của bất động sản cần được thanh lý - Xác định giá trị bất động sản nhằm bán đấu giá 1.5, Nội dung của định giá bất động sản 1.1, Nguyên tắc định giá bất động sản Giá trị của bất động sản được hình thành từ nhiều yếu tố khác nhau như sự thay đối của thị trường, khan khiếm, khả năng chi trả và thanh toán. vì thế TDV cần phải tuân thủ các nguyên tắc sau của định giá bất động sản đề giảm thiếu rủi ro cần thiết: e Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất Sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng tối đa có thê cho phép về mặt pháp lý, về kỹ thuật, về tài chính trong những hoàn cảnh kinh tế — xã hội thực tế phù hợp và đem lại giá tri cao nhất cho tài sản. Một tài sản đang sử dụng thực tế không nhất thiết đã thể hiện khả năng sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản đó.
Một tài sản có thể sử dụng được nhiều mục đích khác nhau.