Chương 1: Cơ sở khoa học về công tác định giá bat động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại; - _ Chương 2: Thực trạng công tác định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay tại Ngân hàng TMCP Quân đội - Chi nhánh Thăng Long; - _ Chương 3: Giải pháp hoàn thiện công tác định giá bất động sản thé chấp tại Ngân hàng TMCP Quân đội - Chi nhánh Thăng Long. 4 CHUONG 1: CƠ SO KHOA HOC VE CÔNG TÁC ĐỊNH GIA BAT DONG SAN THE CHAP TRONG HOAT DONG CHO VAY CUA CAC NGAN HANG THUONG MAI 1. Khái quát chung về bat động sản và định giá bat động sản 1. Khái niệm về bắt động sản Bat động sản là một khái niệm được sử dụng phô biến ở hầu khắp các quốc gia trên thế giới.
Trong tiếng Anh, người ta dùng từ: Real estate (rài sản bất động). Trong tiếng Pháp, khái niệm về bat động sản được thé hiện bang từ Immobilié (bat động sản); Trung quốc dùng thuật ngữ địa sản (tai sản gắn liên với dat dai). Tại Việt Nam, Bộ luật dân sự 2015 quy định tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản. Tài sản bao gồm bat động sản va động sản.
Bat động sản và động sản có thé là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai. Khoản 1 Điều 107 Bộ luật dân sự 2015 quy định Bat động sản bao gồm: dat dai; nhà, công trình xây dựng gan liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; tài sản khác theo quy định của pháp luật. Theo Tiêu chuẩn thâm định giá quốc tế năm 2020: “Bat động sản bao gồm đất dai tự nhiên và những gi con người tao ra gan liền với đất. Đó là những vật hữu hình, có hình thé vật chất có thể nhìn thấy hay sờ nan thấy, năm trên bờ mặt, trong không trung hay dưới lòng đất.” Nhu vậy, thuật ngữ bat động sản trong công tác định giá bất động sản có thé được hiểu là đất đai và các tài sản gắn liền với đất (công trình xây dựng trên và dưới mặt đất).
Mặc dù với quan niệm như trên, nhưng việc phân định các tài sản là động sản hay bất động sản thường không phải đơn giản. Liệu có phải tất cả các công trình xây dựng và kiến trúc đều được gọi là bất động sản. Tương tự như vậy, có phải tất cả các tài sản gắn liền với công trình xây dựng cũng đều là bất động sản hay không. Thậm chí có phải mọi vùng đất đai đều được coi là bất động sản? Những khó khăn này thường làm cho người kinh doanh hoặc định giá bất động sản có cái nhìn sai lệch về giá trị đích thực của các bất động sản cần xem xét.
Dé tránh những sai lầm trong đánh giá bat động sản, chúng ta cần phải nghiên cứu dé chỉ ra các đặc trưng riêng có của bất động sản, những tiêu chí để phân biệt giữa bất động sản và động sản, và các tài sản khác. Một cách hiểu phô biến về bat động san là: Bất động san là những tài sản vật chất không thé di dời được, và tồn tại ôn định lâu dài. Như vậy một tài sản được coi là bat động sản khi có các điều kiện sau: Là một yếu tô vật chất có ích cho con người; Được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng người, có thể đo lường bằng giá trị nhất định; Không thé di dời hoặc di đời hạn chế dé đảm bao tính chất, công năng, hình thái sử dụng của nó không thay đổi, có thé tồn tại lâu dài. Thứ nhất, Bat động sản phải là một yếu tố vật chất có ích cho con người.
Yếu tố vat chất có nghĩa là hữu hình, là nhìn thấy được, là có thé chạm vào được. Khái niệm “có ich cho con người” nghĩa là tài sản đó phải đáp ứng được một hay một số nhu cầu nào đó của con người, con người thấy phải có nó như nơi ăn, chốn ở hay là một dạng tài sản mà con người thấy cần có, thâm chí là tích trữ. Không có Bắt động sản nào là các tài sản vô hình mà phải là các tài sản vật chất hữu ích. Thứ hai, tài sản này phải được chiếm hữu bởi cá nhân hoặc cộng đồng có nghĩa là phải có đối tượng chiếm hữu, phải thuộc chủ quyền của một chủ thé.
Những yếu tố có tính chất giống như là bất động sản nhưng chưa được xác định chủ quyền, chưa xác định quyền chiếm hữu thì không được tính là bất động sản. Thứ ba, bat động sản phải là tài sản có thé đo lường giá trị nhất định. Nghề định giá Bat động sản là nghé gan với sự ra đời. Thứ tư, tài sản không thé di dời được.
Y nghĩa của từ “không thé di dời được” mang tính chất tương đối. Trên thực tế ngày nay, với sự phát triển của khoa học kỹ thuật, người ta có thể di chuyển được các tài sản có khối lượng cũng như các kích thước to lớn thậm chí là không lồ. Cho nên việc di chuyên một công trình bất động sản cũng không phải là quá khó khăn. Do vậy, tiêu chí này được hiểu là “không thé di đời được hoặc di dời hạn chế” để bảo toàn tính chất, công năng, hình thái của bất động sản.
Thứ năm, bất động sản phải tồn tại lâu dài, điều này có ý nghĩa là bất động sản có tuổi thọ lâu dài. Tuổi thọ của bất động sản được đánh giá trên hai phương diện là tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế. Phân loại bất động sản: Có nhiều cách phân loại khác nhau như phân loại dựa trên tính hữu dụng của bất động sản trên thị trường, phân loại dựa vào khả năng đầu tư khai thác bất động sản, phân loại dựa vào địa điểm của bất động sản. Tuy nhiên vì quyền lợi của bất động sản phụ thuộc nhiều vào mục đích sử dụng của nó, nên có thể căn cứ vào mục đích sử dụng đât đê phân loại như sau: Bất động sản cư trú là loại bất động sản sử dụng cho mục đích để ở của một hộ gia đình chứ không nhằm mục đích kinh doanh.
Chang hạn nhà ở, chung cư cao tầng và nhà ở liền kề. Bất động sản thương mại và công nghiệp là bất động sản được sử dụng chỉ duy nhất cho mục đích kinh doanh. Chang hạn như trung tâm thương mai, nhà hàng, trạm xăng, cửa hàng tiện lợi, cao ốc văn phòng, khu công nghiệp, nhà xưởng, nhà kho, mặt bang sản xuất kinh doanh. Bất động sản đầu tư là bất động sản tạo ra thu nhập hoặc là dự định cho mục đích đầu tư hơn là mục dich dé ở, số khác được sử dụng để tạo ra thu nhập từ cho thuê và tìm kiếm lợi nhuận.
Thuế đối với bất động sản đầu tư cũng thường khác với bất động sản cư trú. Ví dụ vê bât động sản đâu tư là các nhà máy, hâm mỏ và các trang trại. Khái niệm về định giá bát động sản Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội. Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường.
Định giá tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng. Định giá được một số tác giả định nghĩa như sau: Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thé bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định (GS. Sealrooke - Viện dai học Portsmouth - Vương quốc Anh). Định giá là một khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thé, tại một thời điểm xác định,có cân nhac đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tat cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn.
Lim Lan Yuan - Khoa Xây dung và bat động sản - Dai hoc Quốc gia Singapore). Tại Việt Nam, trong Luật giá (2012) đã phát biéu rang “Tham định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thấm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thầm định giá”. Nhu vậy có thé hiểu, định giá bat động sản là sự ước tính giá trị của bat động sản tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến các đặc điểm của bất động sản cũng như xem xát đến các yếu tố kinh tế thị trường. Vì vậy định giá bất động sản là một công việc phức tạp đòi hỏi người làm công việc định giá vừa phải có kiến thức chuyên môn nghé nghiệp vững vàng, vừa phải có sự nhạy cảm với thị trường.
Thông thường, trước khi bất động sản được sử dụng vào một mục đích nhất định như chuyên nhượng, thé chap, cầm cố, bảo hiểm, cho thuê, góp vốn đều phải được định giá. Việc định giá bất động sản thường do những người có chuyên môn đảm nhận và đó chính là người định giá bat động sản. Nếu bat động sản được đưa ra mua bán thì người định giá sé phải đánh giá tài sản đó và tư vấn cho khách hàng nên bán, nên mua ở mức bao nhiêu bởi vì nó liên quan trực tiếp đến lợi ích của họ. Việc định giá bất động sản phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng của bất động sản và thị trường tại thời điểm định giá.
Như vậy việc định giá bất động sản là hoạt động tư vấn, xác định giá của một bất động sản tại cụ thé tại một thời điêmt nhất định được tiến hành bởi tổ chức, cá nhân có đăng ký kinh doanh. Khi thực hiện công việc này, người định giá sẽ phải xem xét những người có khả năng mua bán, chuyển nhượng trên thị trường tại thời điểm định giá và các loại tài sản có thé thay thé cho tai san nay. Dựa trên su cạnh tranh của những người mua, người chuyên nhượng, ngưòi bán, người nhận chuyên nhượng tiềm năng, ngưòi định giá sẽ ước lượng được mức giá tài sản đó. Trong trường hợp bao gồm cả việc định giá các tài sản gan liền với dat, thì cũng không thé vì thế mà tách chúng hoàn toàn độc lập nhau, vi bat động sản là một đơn vị thống nhất, thống nhất về quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và về mục đích sử dụng.