CHƯƠNG I CƠ SỞ LÝ LUẬN VE ĐỊNH GIÁ BAT ĐỘNG SAN THE CHAP LAM TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1. Bat động sản và giá trị bat động sản 1. Khái niệm bắt động sản Bất động sản (BĐS) là một khái niệm thuộc phạm trù kinh tế, đề cập đến tài sản và đã được xác định nội hàm một cách cụ thể trong nhiều bộ luật tại nhiều quốc gia, trong đó có Việt Nam. Chủ yếu BĐS không chỉ là đất đai mà còn bao gồm toàn bộ những gì có trên đất, được xây dựng và gắn liền với đất đai.
Thật vậy, trong Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2015, BĐS được định nghĩa tại khoản 1 Điều 107 bao gồm: “a) Dat dai; b) Nhà, công trình xây dựng gắn lién với đất đai; c) Tài sản khác gan liền với dat dai, nhà, công trình xây dựng; d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.” Tại Đức, BĐS được định nghĩa theo cách hiểu tương tự, răng BĐS bao gồm không chỉ đất đai mà còn là những tài sản khác gắn liền với nó. Khoản 2 Điều 120 Bộ luật Dân sự của Campuchia cũng có quy định về động sản và BĐS, trong đó “BDS là những tài sản cô định trên mặt dat, không thể di chuyển được như dat dai, nhà cửa, công trình xây dựng, nông sản, cây trông,. Trong khi đó, ở điều 100 “Luật dân sự” Thái Lan đã định nghĩa về BĐS như sau: “BDS /à dat dai và những vật gắn liền với đất dai hoặc hợp thành một hệ thống nhất với đất dai và các tài sản gắn với việc sở hữu dat”. Luật dân sự của Nhat Ban va Bắc Kỳ cũng dé cập đến khái niệm BĐS tương tự như trên.
Bên cạnh đó, khi nhìn nhận từ góc độ của các tổ chức, nhà hoạt động kinh tế, BĐS cũng được đề cập về khái niệm tương tự như các bộ luật kể trên. Cụ thé, theo MCKenzie va Betts: “BDS bao gôm đất dai, tài sản gắn liền với đất dai, tài sản phụ thuộc vào đất dai và những tài sản không di dời được quy định bởi luật pháp”. Trong cuốn sách Kinh tế BĐS của mình (Real Estate Economics: A poim-to-poim handbook), Nicholas G. Pirounakis đã đề cập “BDS là tên được đặt cho dat đai, tòa nhà và các quyền hợp pháp đối với tài sản đó, đặc biệt khi chúng có thể được định giá dé bán trên thị trường thực tế hoặc thị trường tiém năng.” Còn với quan điểm của GS.TS Hoàng Văn Cường, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân cho răng BĐS là phải thỏa mãn đồng thời những tiêu chí nhận diện cốt lõi bao gồm: “(1) BDS phải là một yếu tổ vật chất có ich cho con người; (2) Tai sản này phải được chiếm hữu bởi các cá nhân hoặc tổ chức hoặc cộng đồng, có nghĩa là phải có đối tượng chiếm hữu, phải thuộc chủ quyền của một chủ thể; (3) BĐS phải là tài sản có thé do lường giá trị nhất định; (4) Tài sản đó không thé di dời được; (5) BĐS phải tôn tại lâu dài.
” Dựa trên các quan điểm khác nhau về định nghĩa BĐS như trên, tác giả sử dụng định nghĩa “BDS có thé bao gém dat đai và các tài sản khác gắn với đất dai, có tính chất chung là không di dời được (trừ những trường hợp có biến có xảy ra ngoài ý muốn cua con người) ” đê bô trợ nghiên cứu đề tài. Đặc điểm của bat động sản (1) Tính cố định về vị trí BĐS là các tài sản gan liền với dat đai hoặc chính là đất đai, ma đất đai có đặc điểm là vị trí cố định, không thé di dời được, do vay BĐS cũng có vi trí cố định. Vị trí của BĐS được xem xét trên hai phương diện: vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Vị trí tuyệt đối là vị trí được xác định bằng các phương pháp đánh dấu trên bản đồ, chính xác nhất, có tính hành chính và có ý nghĩa về mặt pháp lý, không thé thay đổi.
Còn vị trí tương đối, tức có thê thay đổi, mang ý nghĩa kinh tế, kinh doanh, dau tư va phát triển. Nó được đánh giá phần lớn bởi khoảng cách của BĐS tới những trung tâm, điểm dịch vụ, công cộng, hay những công trình như trung tâm thương mại, văn hóa, y tế, giáo dục cũng như khả năng tiếp cận từ BĐS đến các trung tâm, công trình đó. Cũng do BĐS có tính chất cô định về vị trí nên giá trị và lợi ích mang lại của BĐS chiu tác động nhiều của các yếu tố vùng và yếu tố khu vực một cách rõ rệt: điều kiện kinh tế - xã hội, môi trường tự nhiên tại khu vực mà BĐS tọa lạc. Đó chính là nguyên nhân tại sao giá đất lại khác nhau dù có ở vị trí kề nhau.
Bên cạnh đó, “tinh đặc biệt của dat dai là nguồn sốc cơ bản tạo ra địa tô chênh lệch 1, những lợi thé tự nhiên của thửa đất. Cho nên, trong quá trình định giá phải đặc biệt lưu ý để mô tả chỉ tiết những lợi thế và bắt lợi thế của từng vị trí của BĐS để làm cơ sở cho việc phân tích mức độ tác động của nó tới giá trị BDS”. Do vậy, đối với công tác định giá BĐS, định giá viên cần sử dụng nguyên tắc dự báo dé đưa ra giá trị phù hợp, người định giá cần phải tính đến các yếu tổ môi trường, tự nhiên, kinh tế, tính chất xã hội cũng như khoảng cách và khả năng tiếp cận của BĐS đó đến các trung tâm và dự báo sự thay đổi của chúng tác động như thế nào đến giá trị của BĐS mục tiêu. (2) Tính di biệt Tính dị biệt của BĐS đề cập tới quan điểm rằng không thé tồn tại hai BĐS y như nhau, dién hình là không ton tại hai mảnh đất giống hệt nhau tai cùng một vi trí trên trái đất.
Tính dị biệt của BĐS trước hết là do bất kỳ một BĐS nào, dù là thửa đất hay tài sản gắn liền với đất đều được sản xuất đơn chiếc, không theo khuôn mẫu. Sự khác biệt còn thể hiện qua các yếu tô như “sw khác nhau về vị trí lô đất; khác nhau về kết cdu và kiến trúc; khác nhau về hưởng; khác nhau về cảnh quan và các vật ngoại cảnh,.” hay các yêu tô tập quán, tâm lý, thị hiếu của con người về BĐS cũng dẫn tới tính dị biệt của nó. Chính vì vậy, khi tiến hành hoạt động định giá các BĐS, người định giá phải chú ý đến tính dị biệt, hoàn toàn không thé áp dụng so sánh dập khuôn giữa các BĐS với nhau. (3) Tính ảnh hưởng Khi đề cập tới tính ảnh hưởng của BĐS thì giữa các BĐS liền kề luôn có sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau.
Bởi lẽ sự ra đời của một BĐS mới hay bất kỳ một sự hoàn thiện, thay đổi nào về mặt vật lý của hàng hóa BĐS này đều có những ảnh hưởng nhất định tới giá trị hoặc giá trị sử dụng của một BĐS liền kề đã được xây dựng và tồn tại trước đó. Giá trị đó có thé tăng thêm hay giảm đi phụ thuộc vào sự thay đôi kia mang tính tích cực hay tiêu cực. Bên cạnh đó, BĐS còn có những ảnh hưởng đến môi trường tự nhiên, kinh tế, xã hội và ngược lại. Việc các cơ sở hạ tầng trong khu vực BĐS tọa lạc được xây dựng sẽ làm tăng thêm các tiện ích, cũng như giá trị của BĐS đó.
Hay khi một BĐS mới, hiện đại được xây dựng trong một khu vực chưa phát triển thì nó cũng ảnh hưởng trực tiếp đến môi trường kinh tế và xã hội của người dân ở đó. Do vậy, công tác định giá BĐS phải tính đến khả năng ảnh hưởng khi có các công trình BĐS khác sẽ ra đời. (4) Có giá trị lớn Bản thân BĐS được xem là một loại hàng hóa đặc biệt, có giá tri rất lớn đầu tiên là do sự khan hiếm về dat đai. Dat dai là có giới han, và nhu cầu của con người thì ngày một tăng nên BĐS sẽ có giá trị ngày càng lớn hơn.
Giá trị BĐS rất lớn còn vì cần mặt bằng xây dựng, quy mô và giá trị đầu tư công trình lớn. Ngoài ra, đầu tư BĐS là một hoạt động dau tư vốn lớn và dai hạn, phải trải qua quá trình vận hành, khai thác trong nhiều năm. Vì vậy, người mua BĐS thường không có sẵn đủ tiền mặt để thực hiện thanh toán hoàn toàn cho một BĐS, dẫn tới “Quá trình thẩm định trong các quan hệ về vay vốn và thể chấp BĐS của các ngân hàng phải nghiên cứu hiểu rõ BĐS, đánh giá đúng các lợi thé của BĐS cũng là điều kiện thuận lợi dé các ngân hàng thực hiện các hoạt động tư vấn, môi giới định giá BĐS”. (5) Tính khan hiém Sự khan hiếm là một đặc điểm nổi bật của BĐS.
Tính khan hiếm chủ yếu đề cập đến nguôồn cung hạn chế về diện tích đất đai cũng như BĐS khác, trong khi dân số ngày một tăng lên, xu hướng nhu cầu về đất đai và BĐS cũng tăng theo, từ đó có thé góp phan làm tăng giá trị của những BĐS này. Ngoài ra, BĐS là hàng hóa không có sẵn, có thời gian tạo lập dài, thường không có cùng quy luật kinh tế đối với nhu cầu của con người trong ngắn han. Và sự giới hạn về mặt không gian phát triển tức là diện tích đất, cũng như từng loại đất luôn được đưa vào quy hoạch để bồ trí vào mục đích xác định như đất ở, đất nông nghiệp, đất trồng cây,. cũng là nguyên nhân khiến BĐS có tính khan hiếm và có giá trị tăng dần theo thời gian.
Khái niệm giá trị bất động sản Trước hết, chuyên dé làm rõ khái niệm giá tri của một tài san, căn cứ theo một số quan niệm kinh tế từ trước tới nay.Mác từng đưa ra quan điểm của mình về giá trị hàng hóa. Theo ông, hàng hóa cấu thành từ hai thuộc tính là giá trị và giá trị sử dụng. Trong đó, khái niệm gia tri được đánh giá qua cả mặt chất và mặt lượng. N ếu chất của giá trị là hao phí lao động của con người thì lượng của giá trị là thời gian hao phí lao động cần thiết để sản xuất ra hàng hóa đó.
Theo đó, “gid tri là lao động hao phí của người sản xuất để sản xuất ra nó đã được kết tỉnh vào trong hàng hođ”. Song, giá trị sử dụng là một khái niệm dùng dé miêu ta các công dung, lợi ích mà một hàng hóa có khả năng đem lại cho người sử dụng khi tiêu dùng nó.