Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Trong cấu trúc nền kinh tế Việt Nam, thị trường bất động sản (BĐS) giữ vai trò then chốt đối với tăng trưởng kinh tế, giải quyết việc làm và tích lũy tài sản xã hội. Theo số liệu được tác giả tổng hợp, ngành xây dựng đóng góp 10,7% vào GDP năm 2020, dịch vụ BĐS đóng góp 6,1% GDP năm 2019, và nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào lĩnh vực BĐS chiếm 14,1% tổng vốn FDI vào Việt Nam năm 2020. Trong hoạt động ngân hàng, tài sản bảo đảm (TSBĐ) là BĐS chiếm tỷ trọng áp đảo trong tổng dư nợ cho vay của các ngân hàng thương mại (NHTM), dao động phổ biến từ 50% đến 80% đối với các khoản vay phục vụ sản xuất - kinh doanh và từ 50% đến 70% đối với các khoản vay tiêu dùng. Việc nhận thế chấp bằng BĐS giúp gia tăng tính thanh khoản của khoản vay và giảm thiểu rủi ro tín dụng đối với các khoản tín dụng trung và dài hạn.

Tuy nhiên, công tác định giá BĐS thế chấp tại các NHTM Việt Nam đang đối mặt với nhiều rào cản mang tính hệ thống: nguồn dữ liệu thị trường thiếu minh bạch và không được công bố rộng rãi; quy trình định giá chưa có sự tiêu chuẩn hóa đồng bộ giữa các ngân hàng; nguy cơ xung đột lợi ích khi cán bộ định giá có xu hướng nâng khống giá trị tài sản để tăng doanh số giải ngân hoặc ngược lại. Tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam (Agribank) – Chi nhánh Lam Sơn Thanh Hóa, thực tiễn định giá BĐS thế chấp chủ yếu căn cứ vào bảng giá đất do Ủy ban nhân dân (UBND) tỉnh Thanh Hóa ban hành thay vì tiếp cận linh hoạt theo giá trị thị trường hay các phương pháp định giá hiện đại. Cách tiếp cận mang tính hành chính này khiến giá trị định giá thường thấp hơn đáng kể so với thực tế giao dịch, làm giảm hạn mức cấp tín dụng của khách hàng. Ngược lại, khi khách hàng chủ động thuê các tổ chức thẩm định giá độc lập để nâng mức vốn vay, chứng thư định giá cung cấp kết quả cao hơn nhiều so với mức do Cán bộ tín dụng (CBTD) xác định, từ đó tiềm ẩn rủi ro nợ xấu nếu ngân hàng không kiểm soát tốt tài sản.

Xuất phát từ thực trạng đó, chuyên đề tập trung giải quyết các mục tiêu nghiên cứu:

  1. Mục tiêu nghiên cứu chính: Đánh giá toàn diện hoạt động định giá BĐS thế chấp làm TSBĐ trong nghiệp vụ cấp tín dụng tại Ngân hàng Agribank Chi nhánh Lam Sơn – Thanh Hóa giai đoạn 2020 – 2022.
  2. Mục tiêu nghiên cứu cụ thể:
    • Thứ nhất: Hệ thống hóa cơ sở lý luận và thực tiễn về định giá BĐS thế chấp làm TSBĐ trong hoạt động cấp tín dụng của NHTM.
    • Thứ hai: Thu thập dữ liệu thực tế, phân tích mục đích, quy trình, phương pháp định giá, nhận diện những hạn chế và so sánh hoạt động định giá tại chi nhánh với các tiêu chuẩn thẩm định giá chung.
    • Thứ ba: Đề xuất hệ thống giải pháp thực tế tại chi nhánh và các khuyến nghị chính sách đối với cơ quan quản lý nhằm hoàn thiện công tác định giá BĐS thế chấp.
  • Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động định giá BĐS thế chấp làm TSBĐ trong nghiệp vụ cấp tín dụng tại NHTM.
  • Phạm vi nghiên cứu:
    • Không gian: Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam – Agribank Chi nhánh Lam Sơn, tỉnh Thanh Hóa.
    • Thời gian: Dữ liệu thứ cấp và thực tiễn hoạt động tín dụng trong giai đoạn 3 năm từ 2020 đến 2022.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khung lý thuyết và khái niệm nền tảng

Chuyên đề tổng hợp đa dạng các góc nhìn học thuật và pháp lý về BĐS và giá trị BĐS:

  • Khái niệm BĐS: Căn cứ khoản 1 Điều 107 Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2015 (đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình; tài sản khác theo luật định); đối chiếu với pháp luật dân sự của Đức, Campuchia (Điều 120), Thái Lan (Điều 100), Nhật Bản; quan điểm kinh tế của MCKenzie & Betts, Nicholas G. Pirounakis, và GS.TS Hoàng Văn Cường (5 tiêu chí nhận diện BĐS).
  • Học thuyết giá trị: Dựa trên quan điểm giá trị và giá trị sử dụng của C. Mác, khái niệm giá trị vốn hóa thu nhập tương lai của Alfred Marshall và Irving Fisher.
  • Nguyên tắc định giá BĐS: Bao gồm nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất, nguyên tắc cung - cầu, nguyên tắc thay đổi, nguyên tắc phù hợp, nguyên tắc cạnh tranh, nguyên tắc đóng góp, cùng các nguyên tắc bổ trợ (thay thế, phân phối thu nhập, dự tính lợi ích tương lai, thu nhập tăng hoặc giảm, nhất quán/ngoại ứng).
  • Định giá BĐS thế chấp trong cấp tín dụng: Là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về các khoản thu nhập hoặc giá trị thị trường mà BĐS tạo ra, làm căn cứ xác định hạn mức vay theo công thức: $$\text{Hạn mức tín dụng} = \text{Giá trị thị trường của BĐS} \times \text{Tỷ lệ cho vay}$$
  • Chất lượng tín dụng: Tiếp cận theo định nghĩa chất lượng của ISO 9000:2000, gắn liền với khả năng đáp ứng nhu cầu khách hàng song hành cùng mục tiêu bảo đảm an toàn vốn vay cho ngân hàng.

Cơ sở pháp lý

Nghiên cứu dẫn chiếu các văn bản pháp luật chi phối hoạt động định giá và bảo đảm tiền vay qua các thời kỳ: Pháp lệnh Giá số 40/2002/PL-UBTVQH10; Nghị định 170/2003/NĐ-CP; Quyết định 21/2004/QĐ-BTC; Luật Đất đai 2003 và các văn bản hướng dẫn (Nghị định 188/2004/NĐ-CP, Nghị định 181/2004/NĐ-CP, Thông tư 114/2004/TT-BTC); Nghị định 165/1999/NĐ-CP và Nghị định 178/1999/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm và bảo đảm tiền vay; hệ thống Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam do Bộ Tài chính ban hành (tiêu biểu là Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 8 năm 2015).

Phương pháp nghiên cứu và nguồn dữ liệu

  • Phương pháp thu thập và xử lý: Phương pháp đánh giá tài liệu thứ cấp, phương pháp thu thập dữ liệu sơ cấp qua khảo sát thực tế, phương pháp phân tích nội dung, phân tích tổng hợp, thống kê mô tả, phương pháp so sánh đối chiếu và mô hình hóa biểu đồ.
  • Nguồn dữ liệu: Báo cáo tài chính, báo cáo huy động vốn và thống kê dư nợ tín dụng nội bộ của Agribank Chi nhánh Lam Sơn giai đoạn 2020 – 2022; các quyết định ban hành Bảng giá đất và Bảng giá xây dựng mới nhà ở của UBND tỉnh Thanh Hóa; phiếu khảo sát ý kiến khách hàng vay vốn tại chi nhánh; dữ liệu hồ sơ định giá thực tế do tác giả trực tiếp tính toán đối chiếu.

Nội dung chính theo từng chương

Chương I: Cơ sở lý luận về Định giá Bất động sản thế chấp làm tài sản bảo đảm tại Ngân hàng thương mại

Chương I tập trung thiết lập nền tảng lý luận toàn diện về BĐS, giá trị BĐS và các phương pháp kỹ thuật định giá ứng dụng trong ngân hàng:

  • Đặc tính BĐS và yếu tố chi phối: Phân tích 5 đặc điểm cốt lõi (tính cố định về vị trí, tính dị biệt, tính ảnh hưởng, giá trị lớn, tính khan hiếm). Hệ thống hóa 5 nhóm yếu tố chủ quan (vị trí - hạ tầng, môi trường, an ninh; đặc tính vật chất - kích thước, hình dáng, kiến trúc; yếu tố kinh tế - quyền tài sản, lợi thế thương mại; tình trạng khai thác; động sản đính kèm) và 3 nhóm yếu tố khách quan (chính sách pháp lý, kinh tế vĩ mô - cung cầu, GDP, lạm phát, lãi suất; yếu tố xã hội - nhân khẩu học, thị hiếu).
  • Hệ thống 4 phương pháp định giá kỹ thuật:
    1. Phương pháp so sánh: Quy trình 5 bước theo Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 8 (tìm kiếm thông tin giao dịch, lựa chọn 3–6 BĐS so sánh, phân tích khác biệt, điều chỉnh mức chênh lệch, xác định giá trị BĐS mục tiêu).
    2. Phương pháp chi phí: Áp dụng công thức: $$\text{Giá trị BĐS thế chấp} = \text{Giá trị đất} + \text{Chi phí xây dựng mới công trình} - \text{Tổng giá trị hao mòn lũy kế}$$
    3. Phương pháp thu nhập: Vốn hóa dòng thu nhập ròng ổn định hàng năm theo công thức: $$\text{Giá trị BĐS} = \frac{\text{Thu nhập ròng hàng năm}}{\text{Tỷ suất vốn hóa}}$$
    4. Phương pháp thặng dư: Ước tính giá trị phát triển giả định của BĐS trừ đi tổng chi phí đầu tư phát triển phát sinh.
  • Tác động của định giá thế chấp đến cấp tín dụng: Định giá BĐS chính xác giúp tối ưu hóa hiệu quả kinh doanh, rút ngắn thời gian phê duyệt hồ sơ, hạn chế rủi ro thất thoát vốn khi phải phát mại TSBĐ để thu hồi nợ xấu, đồng thời ngăn chặn các vi phạm đạo đức nghề nghiệp của CBTD. Ngược lại, định giá sai lệch (thổi phồng hoặc dìm giá) sẽ làm suy giảm chất lượng tín dụng, gây tranh chấp pháp lý và xói mòn uy tín của tổ chức tín dụng.

Chương II: Thực trạng Định giá Bất động sản thế chấp làm tài sản bảo đảm trong nghiệp vụ cấp tín dụng tại Ngân hàng Agribank Chi nhánh Lam Sơn Thanh Hóa

Chương II phản ánh bức tranh thực tiễn thông qua việc phân tích hồ sơ và dữ liệu kinh doanh tại chi nhánh giai đoạn 2020 – 2022:

  • Tổng quan hoạt động và danh mục tín dụng: Trình bày lịch sử hình thành, chức năng hoạt động và cơ cấu huy động vốn theo Bảng 2.1. Thống kê dư nợ tín dụng theo hình thức bảo đảm qua Bảng 2.4, phản ánh BĐS là loại hình TSBĐ chủ chốt của chi nhánh.
  • Quy trình và phương pháp định giá thực tế:
    • Quy trình cấp tín dụng và thẩm định tài sản được thực hiện bởi đội ngũ CBTD kiêm nhiệm.
    • Về phương pháp xác định giá: Chi nhánh áp dụng cứng nhắc Bảng giá đất nông nghiệp huyện Thọ Xuân (Bảng 2.2) và Bảng giá xây dựng mới nhà ở trên địa bàn tỉnh (Bảng 2.3) do UBND tỉnh Thanh Hóa ban hành, sau đó áp tỷ lệ cho vay theo quy định nội bộ của Agribank.
  • Đối chiếu thực nghiệm và đánh giá chất lượng:
    • Bảng 2.5 đối chiếu giá trị BĐS do Agribank Lam Sơn xác định với giá trị thị trường do tác giả tính toán độc lập bằng phương pháp so sánh thị trường, chỉ ra độ lệch đáng kể (giá định giá của ngân hàng thấp hơn nhiều so với giá giao dịch thực tế).
    • Hình 2.1 tổng hợp ý kiến đánh giá của khách hàng vay vốn, ghi nhận sự không hài lòng về hạn mức định giá và thời gian xử lý hồ sơ khi phải thuê thẩm định giá bên thứ ba.
  • Hạn chế và nguyên nhân:
    • Hạn chế: Phương pháp định giá đơn điệu; phụ thuộc hoàn toàn vào khung giá hành chính của Nhà nước; thiếu cơ sở dữ liệu thị trường cập nhật; chưa có bộ phận thẩm định giá độc lập tách rời khỏi phòng tín dụng.
    • Nguyên nhân: Nhận thức của cấp quản lý xem định giá chỉ là thủ tục phòng ngừa rủi ro thụ động; trình độ chuyên môn sâu về định giá BĐS của CBTD còn hạn chế; môi trường pháp lý và hệ thống thông tin dữ liệu đất đai địa phương chưa đồng bộ.

Chương III: Những giải pháp và khuyến nghị nhằm hoàn thiện công tác định giá Bất động sản thế chấp làm tài sản bảo đảm trong nghiệp vụ cấp tín dụng tại Ngân hàng Agribank Chi nhánh Lam Sơn Thanh Hóa

Chương III xây dựng hệ thống khuyến nghị nhằm tháo gỡ các nút thắt đã phát hiện:

  • Giải pháp nội bộ đối với Agribank Chi nhánh Lam Sơn:
    1. Đổi mới nhận thức lãnh đạo: Xem định giá BĐS là một khâu kỹ thuật độc lập, hướng tới giá trị thị trường thay vì chỉ dựa vào khung giá Nhà nước.
    2. Chuẩn hóa quy trình nghiệp vụ: Tái thiết lập quy trình định giá khoa học, phân định rõ trách nhiệm giữa khâu quan hệ khách hàng và khâu thẩm định giá tài sản (thể hiện qua Hình 3.1).
    3. Đào tạo nhân lực: Bồi dưỡng kiến thức chuyên sâu về xây dựng, pháp lý BĐS, kỹ năng định giá và đạo đức nghề nghiệp cho CBTD.
    4. Đa dạng hóa phương pháp định giá: Từng bước áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chi phí và phương pháp thu nhập đối với các BĐS tạo dòng tiền.
    5. Xây dựng hệ thống thông tin nội bộ: Thiết lập kho dữ liệu giá đất thị trường, lưu trữ lịch sử giao dịch BĐS trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa.
    6. Định kỳ tái thẩm định BĐS thế chấp: Thiết lập cơ chế đánh giá lại giá trị TSBĐ theo chu kỳ biến động của thị trường BĐS địa phương.
  • Khuyến nghị đối với cơ quan quản lý và các bên liên quan:
    • Đối với Chính phủ: Hoàn thiện khung khổ pháp lý về định giá đất đai tiệm cận giá thị trường; xây dựng cổng thông tin đăng ký giao dịch BĐS công khai.
    • Đối với Ngân hàng Nhà nước: Ban hành quy chế chuẩn hóa hoạt động định giá TSBĐ áp dụng thống nhất cho toàn hệ thống TCTD; ban hành hướng dẫn quản trị rủi ro định giá.
    • Đối với tổ chức thẩm định giá độc lập và khách hàng: Nâng cao tính chuẩn xác, minh bạch của chứng thư thẩm định và tăng cường sự phối hợp, minh bạch thông tin pháp lý tài sản từ phía người vay.

Kết quả và đóng góp

Tổng hợp các phương pháp định giá BĐS trong chuyên đề

Phương pháp định giá Bản chất kỹ thuật Ưu điểm cốt lõi Hạn chế chính Điều kiện áp dụng phù hợp
Phương pháp so sánh Phân tích mức giá giao dịch thực tế của 3–6 BĐS tương đồng để ước tính giá trị BĐS mục tiêu qua điều chỉnh sai biệt. Phản ánh trực tiếp giá trị thị trường; đơn giản, trực quan, cung cấp cơ sở tin cậy cao. Khó tìm tài sản so sánh tương đồng; các tỷ lệ điều chỉnh mang tính chủ quan của người định giá. BĐS có tính đồng nhất cao, giao dịch thị trường phổ biến (đất nền, nhà phố liền kề, căn hộ chung cư).
Phương pháp chi phí Cộng dồn giá trị quyền sử dụng đất với chi phí tạo lập mới công trình tương đương trừ đi hao mòn lũy kế. Áp dụng hiệu quả khi thiếu dữ liệu thị trường hoặc BĐS không tạo ra thu nhập trực tiếp. Phương pháp cộng dồn dễ sai lệch; việc ước tính tỷ lệ khấu hao, hao mòn mang nặng tính chủ quan. Công trình mới xây dựng, BĐS chuyên dùng, BĐS công cộng hoặc phục vụ thế chấp ngân hàng.
Phương pháp thu nhập Chuyển đổi dòng thu nhập ròng ổn định ước tính trong tương lai về giá trị hiện tại theo tỷ suất vốn hóa. Cơ sở toán học chặt chẽ; đo lường chính xác giá trị sinh lời thực tế của tài sản. Đòi hỏi nhiều giả định dự báo về doanh thu, chi phí vận hành và tỷ suất chiết khấu trong tương lai. BĐS thương mại, dịch vụ, văn phòng cho thuê, khách sạn, nhà xưởng cho thuê.
Phương pháp thặng dư Lấy tổng giá trị phát triển giả định của BĐS theo phương án tối ưu trừ đi toàn bộ chi phí đầu tư phát triển. Đánh giá được tiềm năng sinh lời trong tương lai của BĐS chưa khai thác tối ưu. Phụ thuộc hoàn toàn vào các giả định quy hoạch, chi phí xây dựng và biến động giá thị trường tương lai. Đất trống quy hoạch dự án, BĐS cần cải tạo thay đổi công năng sử dụng.

Đóng góp thực tiễn của đề tài

  1. Hệ thống hóa mối liên kết hữu cơ giữa kỹ thuật thẩm định giá BĐS với quy trình kiểm soát rủi ro tín dụng tại NHTM.
  2. Cung cấp bằng chứng thực nghiệm tại Agribank Chi nhánh Lam Sơn Thanh Hóa giai đoạn 2020 – 2022, chứng minh việc phụ thuộc vào bảng giá đất hành chính của địa phương dẫn đến tình trạng định giá thấp hơn giá thị trường, gây bất lợi cho khách hàng vay vốn lớn và giảm sức cạnh tranh của ngân hàng.
  3. Đề xuất hệ thống giải pháp đồng bộ kết hợp giữa kỹ thuật định giá, quy trình tổ chức nhân sự nội bộ và kiến nghị hoàn thiện thể chế quản lý nhà nước.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

  • Hạn chế của nghiên cứu: Do giới hạn về dữ liệu tiếp cận tại một chi nhánh ngân hàng (Agribank Lam Sơn) trong phạm vi địa bàn tỉnh Thanh Hóa, các kết quả khảo sát và đối chiếu thực nghiệm chưa bao quát toàn bộ hệ sinh thái tín dụng của Agribank trên quy mô toàn quốc. Khoảng thời gian nghiên cứu (2020 – 2022) chịu ảnh hưởng của các giai đoạn thị trường đặc thù, có thể tạo ra độ lệch nhất định khi thị trường bước vào chu kỳ điều chỉnh mới.
  • Hướng nghiên cứu mở rộng:
    • Mở rộng phạm vi khảo sát, so sánh đối chiếu thực tiễn định giá BĐS thế chấp giữa nhóm NHTM có vốn Nhà nước (Agribank, Vietcombank, BIDV, VietinBank) và nhóm NHTM cổ phần tư nhân.
    • Xây dựng mô hình định lượng đánh giá mức độ ảnh hưởng của sai số định giá BĐS thế chấp tới tỷ lệ nợ xấu phát sinh trong danh mục cho vay trung và dài hạn.

Giá trị tham khảo

Báo cáo chuyên đề mang lại giá trị học thuật và thực tiễn cho nhiều nhóm đối tượng:

  • Sinh viên và học viên chuyên ngành: Là tài liệu tham khảo hoàn chỉnh cho sinh viên ngành Bất động sản, Kinh tế tài nguyên, Thẩm định giá, Tài chính - Ngân hàng trong việc cấu trúc một nghiên cứu ứng dụng về định giá tài sản bảo đảm.
  • Cán bộ tín dụng và định giá viên ngân hàng: Cung cấp tài liệu tham khảo hữu ích về quy trình đối chiếu giữa các phương pháp định giá theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam với khung giá đất nhà nước ban hành, giúp tối ưu hóa công tác xử lý hồ sơ thế chấp.
  • Nhà quản trị ngân hàng: Cung cấp góc nhìn thực tiễn về việc tái cấu trúc bộ phận định giá tài sản bảo đảm theo hướng độc lập nhằm giảm thiểu rủi ro hoạt động và nâng cao năng lực cạnh tranh tín dụng.

Câu hỏi thường gặp

1. Mục tiêu nghiên cứu chính của chuyên đề thực tập này là gì?

Mục tiêu nghiên cứu chính của chuyên đề là đánh giá hoạt động định giá bất động sản thế chấp làm tài sản bảo đảm trong nghiệp vụ cấp tín dụng tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam (Agribank) Chi nhánh Lam Sơn – Thanh Hóa trong giai đoạn 2020 – 2022.

2. Tác giả đã hệ thống hóa những phương pháp định giá bất động sản nào trong phần cơ sở lý luận?

Tác giả đã hệ thống hóa 4 phương pháp định giá kỹ thuật cơ bản gồm: Phương pháp so sánh (theo Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 8), Phương pháp chi phí, Phương pháp thu nhập, và Phương pháp thặng dư, kèm theo các bước thực hiện, công thức tính toán, ưu điểm và hạn chế cụ thể của từng phương pháp.

3. Thực trạng định giá BĐS thế chấp tại Agribank Chi nhánh Lam Sơn có điểm gì đặc thù?

Thực tế tại Agribank Chi nhánh Lam Sơn, việc định giá BĐS thế chấp chủ yếu áp dụng cứng nhắc Bảng giá đất và Bảng giá xây dựng mới do UBND tỉnh Thanh Hóa ban hành thay vì sử dụng dữ liệu so sánh thị trường. Điều này dẫn đến kết quả định giá thường thấp hơn giá trị thị trường thực tế, khiến hạn mức cấp tín dụng cho khách hàng thấp hơn mong đợi.

4. Hạn mức cấp tín dụng thế chấp bằng BĐS được xác định dựa trên công thức nào trong chuyên đề?

Hạn mức tín dụng được xác định dựa trên giá trị BĐS định giá thông qua công thức: $$\text{Giá trị khoản vay (Hạn mức tín dụng)} = \text{Giá trị thị trường của BĐS} \times \text{Tỷ lệ cho vay}$$

5. Tác giả đề xuất những nhóm giải pháp trọng tâm nào đối với Agribank Chi nhánh Lam Sơn?

Tác giả đề xuất 6 nhóm giải pháp trọng tâm: (1) Thay đổi quan điểm tiếp cận định giá của Lãnh đạo; (2) Hoàn thiện quy định về quy trình định giá; (3) Đào tạo và phát triển nhân lực định giá; (4) Chú trọng nghiên cứu và áp dụng đa dạng các phương pháp định giá khác; (5) Củng cố hệ thống thông tin dữ liệu định giá; (6) Thường xuyên tái thẩm định BĐS thế chấp theo biến động thị trường.

Kết luận

Chuyên đề tốt nghiệp của tác giả Phùng Lê Diệu Linh đã hệ thống hóa một cách chặt chẽ cơ sở lý luận về định giá BĐS thế chấp gắn liền với an toàn tín dụng tại các ngân hàng thương mại. Thông qua dữ liệu thực tế giai đoạn 2020 – 2022 tại Agribank Chi nhánh Lam Sơn Thanh Hóa, công trình đã chỉ rõ những bất cập của việc phụ thuộc vào bảng giá đất hành chính địa phương và sự cần thiết phải tiếp cận theo giá trị thị trường. Các giải pháp và khuyến nghị được đề xuất mang tính đồng bộ, thiết thực, đóng góp cơ sở dữ liệu hữu ích cho việc nâng cao chất lượng tín dụng và chuẩn hóa công tác quản trị rủi ro tài sản bảo đảm trong hệ thống ngân hàng.