Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Bất động sản giữ vị trí đặc biệt quan trọng trong nền kinh tế, tác động trực tiếp hoặc gián tiếp đến các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, đầu tư, thế chấp tín dụng, quản lý tài sản công và quản lý thuế. Do đó, định giá bất động sản được xem là hoạt động trung tâm trong nền kinh tế thị trường, hỗ trợ các cơ quan nhà nước, doanh nghiệp và cá nhân đưa ra các quyết định kinh tế chính xác, minh bạch hóa giao dịch và giảm thiểu rủi ro tài chính. Trong bối cảnh hội nhập kinh tế quốc tế, việc xây dựng và chuẩn hóa hệ thống tiêu chuẩn, nguyên tắc và phương pháp định giá bất động sản là một xu hướng tất yếu.

Công ty Cổ phần Giám định và Định giá Phương Đông (OVI., JSC) là một trong những doanh nghiệp cung cấp dịch vụ giám định, thẩm định giá tài sản và bất động sản tại Việt Nam. Doanh nghiệp đã thiết lập hệ thống tiêu chuẩn và quy trình nghiệp vụ nhằm áp dụng các phương pháp định giá vào từng loại hình tài sản. Tuy nhiên, thực tiễn thực hiện công tác định giá bất động sản tại doanh nghiệp trong giai đoạn gần đây vẫn bộc lộ một số khó khăn và tồn tại nhất định xuất phát từ cả yếu tố thị trường lẫn nội tại tổ chức. Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Nguyễn Bá Mạnh tập trung làm rõ thực trạng này nhằm đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động định giá tại doanh nghiệp.

Nhiệm vụ và mục tiêu nghiên cứu của đề tài bao gồm:

  1. Hệ thống hóa cơ sở lý luận và khung pháp lý chung về công tác định giá bất động sản.
  2. Khảo sát, phân tích và đánh giá thực trạng công tác định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần Giám định và Định giá Phương Đông.
  3. Đề xuất hệ thống giải pháp và kiến nghị cụ thể nhằm hoàn thiện công tác định giá bất động sản tại công ty cũng như góp phần phát triển thị trường định giá.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

  • Đối tượng nghiên cứu: Công tác định giá Bất Động Sản.
  • Phạm vi không gian: Tập trung vào các thương vụ và hồ sơ định giá bất động sản do Công ty Cổ phần Giám định và Định giá Phương Đông thực hiện (trọng tâm tại địa bàn Hà Nội và một số địa phương lân cận).
  • Phạm vi thời gian: Số liệu và thực tiễn hoạt động định giá bất động sản từ cuối năm 2020 đến năm 2023.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khóa luận được xây dựng dựa trên hệ thống cơ sở lý luận chuyên ngành về kinh tế bất động sản và các quy định pháp lý hiện hành của Việt Nam:

  • Khái niệm bất động sản: Tiếp cận theo quy định tại Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015, xác định bất động sản bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai và các tài sản khác gắn liền với đất đai theo quy định của pháp luật.
  • Khái niệm định giá: Tổng hợp các quan điểm học thuật quốc tế (Từ điển Oxford, GS. W. Seabrooke, Fred Peter Marrone, Greg Mc.Namara) và tiếp cận theo quy định tại Khoản 15 Điều 4 Luật Giá năm 2012 (thay thế Pháp lệnh Giá số 40/2002/PL-UBTVQH), xác định định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng xác định giá trị bằng tiền của tài sản phù hợp với giá thị trường tại địa điểm, thời điểm nhất định và phục vụ mục đích cụ thể theo tiêu chuẩn thẩm định giá.
  • Hệ thống 11 nguyên tắc định giá bất động sản: Bao gồm nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất; nguyên tắc cung - cầu; nguyên tắc thay đổi; nguyên tắc thay thế; nguyên tắc cân bằng; nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm; nguyên tắc phân phối thu nhập; nguyên tắc đóng góp; nguyên tắc phù hợp; nguyên tắc cạnh tranh; nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai.
  • Quy trình và phương pháp định giá: Dựa trên hệ thống Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam, đặc biệt là Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 05 (TĐGVN 05) ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC, kết hợp cùng TĐGVN số 01, 02, 04, 07, 08, Thông tư 36/2014/TT-BTNMT và Thông tư 45/2013/TT-BTC.

Phương pháp nghiên cứu được tác giả áp dụng trong công trình:

  • Phương pháp phân tích và tổng hợp tài liệu: Khai thác, hệ thống hóa các văn bản pháp quy, tài liệu nội bộ, hồ sơ năng lực và ngân hàng dữ liệu thẩm định giá của Công ty CP Giám định và Định giá Phương Đông.
  • Phương pháp thống kê và so sánh: Tổng hợp cơ cấu nhân sự, phân loại trình độ, đối chiếu các bước thực hiện trên thực tế với quy trình chuẩn của Bộ Tài chính.
  • Phương pháp quan sát thực địa và tham khảo ý kiến chuyên gia: Ghi nhận thực tế quá trình khảo sát tài sản tại doanh nghiệp và tham khảo ý kiến hướng dẫn của giảng viên cùng các thẩm định viên giàu kinh nghiệm.

Nội dung chính theo từng chương

CHƯƠNG I: Cơ sở lý luận về công tác định giá bất động sản

Chương I tập trung hệ thống hóa toàn diện các lý thuyết nền tảng về định giá bất động sản, phân tích mục đích định giá phục vụ cho quản lý nhà nước (tính thuế, bồi thường giải phóng mặt bằng, đấu giá tài sản công, phát mãi tài sản) và phục vụ giao dịch dân sự (chuyển nhượng, cho thuê, vay thế chấp ngân hàng, góp vốn, bảo hiểm, hợp nhất doanh nghiệp).

Tác giả phân tích chi tiết quy trình 6 bước theo Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 05 (TĐGVN 05):

  1. Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và loại hình giá trị làm cơ sở thẩm định giá (thị trường hoặc phi thị trường).
  2. Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá.
  3. Bước 3: Khảo sát hiện trường và thu thập thông tin (pháp lý, kinh tế - kỹ thuật, giao dịch thị trường).
  4. Bước 4: Phân tích thông tin (thị trường, cung cầu, phân tích việc sử dụng tốt nhất và tối ưu).
  5. Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá dựa trên các phương pháp thẩm định giá thích hợp.
  6. Bước 6: Lập báo cáo và phát hành chứng thư thẩm định giá.

Chương này cũng trình bày nguyên lý, công thức tính toán và phạm vi ứng dụng của 5 phương pháp định giá bất động sản:

Phương pháp Khái niệm & Cơ sở lý luận Trường hợp áp dụng chủ yếu Ưu điểm & Nhược điểm chính
So sánh trực tiếp Phân tích mức giá của các bất động sản tương tự đã giao dịch/trúng đấu giá để điều chỉnh mức giá cho tài sản cần định giá (tối thiểu 03 tài sản so sánh trong vòng không quá 02 năm). Bất động sản có tính đồng nhất, giao dịch phổ biến trên thị trường (nhà ở, căn hộ chung cư, đất trống). Ưu: Đơn giản về kỹ thuật, phản ánh sát thực tế giao dịch.
Nhược: Phụ thuộc vào tính chuẩn xác của dữ liệu thị trường; dễ bị lạc hậu khi thị trường biến động nhanh.
Thu nhập Ước tính giá trị dựa trên các khoản thu nhập tương lai (Vốn hóa trực tiếp: $V = \frac{I}{R}$; Chiết khấu dòng tiền: $V = \sum \frac{CF_t}{(1+r)^t} + \frac{V_n}{(1+r)^n}$). Bất động sản tạo ra dòng tiền thu nhập ổn định (văn phòng cho thuê, khách sạn, thương mại). Ưu: Tiếp cận trực tiếp lợi ích kinh tế của tài sản.
Nhược: Việc dự báo dòng tiền tương lai và xác định tỷ suất chiết khấu phức tạp, độ nhạy cao.
Thặng dư Xác định giá trị đất có tiềm năng phát triển bằng cách lấy Tổng doanh thu phát triển trừ đi Tổng chi phí đầu tư phát triển ($V = DT - CP$). Đất trống quy hoạch phát triển dự án hoặc đất có công trình cần cải tạo, phá dỡ xây mới. Ưu: Thích hợp định giá dự án đầu tư phát triển.
Nhược: Ước tính tổng mức đầu tư và doanh thu phụ thuộc nhiều vào giả định tương lai.
Chi phí Đo lường giá trị dựa trên chi phí hiện hành để tạo ra tài sản tương đương trừ đi giá trị hao mòn lũy kế (hao mòn hữu hình và vô hình). Bất động sản chuyên dùng, ít giao dịch thị trường (bệnh viện, trường học, nhà máy, phục vụ bảo hiểm). Ưu: Dễ tính toán khi có dữ liệu suất vốn đầu tư mới.
Nhược: Chi phí không phải lúc nào cũng tương đương giá trị thị trường; việc xác định hao mòn mang tính chủ quan.
Chiết trừ Loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản để xác định giá trị quyền sử dụng đất. Thửa đất có tài sản gắn liền với đất khi có dữ liệu về các bất động sản tương tự đã giao dịch. Ưu: Hỗ trợ định giá đất khi thiếu dữ liệu về đất trống thuần túy.
Nhược: Người định giá phải am hiểu sâu về suất vốn đầu tư xây dựng và chi phí khấu hao.

Chương I khép lại với việc phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến kết quả định giá, gồm các yếu tố chủ quan (năng lực cán bộ, quy trình - phương pháp, mô hình tổ chức quản lý) và các yếu tố khách quan (khung chính sách pháp luật, biến động thị trường, vị trí tương đối và tuyệt đối, hạ tầng kỹ thuật, dòng tiền, pháp lý tài sản).

CHƯƠNG II: Thực trạng công tác định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần Giám định và Định giá Phương Đông

Chương II phản ánh cơ cấu tổ chức và thực tế triển khai nghiệp vụ tại Công ty Cổ phần Giám định và Định giá Phương Đông (OVI., JSC). Doanh nghiệp được thành lập vào tháng 06/2015 theo Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 0106879528 do Sở Kế hoạch và Đầu tư TP. Hà Nội cấp ngày 15/06/2015 (đăng ký thay đổi lần 2 ngày 06/08/2018), trụ sở chính đặt tại BT5, số 52 đường Lĩnh Nam, phường Mai Động, quận Hoàng Mai, Hà Nội.

Cơ cấu tổ chức của OVI., JSC gồm: Hội đồng quản trị, Tổng Giám đốc, Phòng Kế toán, Phòng Hành chính, Phòng Kinh doanh, Phòng Thẩm định, Phòng Kiểm soát, các Văn phòng đại diện và đội ngũ Cộng tác viên.

Về quy mô và chất lượng nguồn nhân lực, công ty có 24 cán bộ nhân viên với cơ cấu phân bổ như sau:

Tiêu chí phân loại Số lượng (Người) Tỷ lệ / Ghi chú
Phân theo vị trí công tác:
- Cán bộ quản lý 06 Ban điều hành và lãnh đạo phòng ban
- Cán bộ chuyên môn nghiệp vụ 15 Phụ trách thẩm định, kiểm soát, giám định
- Cán bộ phòng ban khác 03 Hành chính, kế toán, văn phòng
Phân theo trình độ & chứng chỉ:
- Trình độ Đại học trở lên 24 100% nhân sự có trình độ đại học
- Thẻ Thẩm định viên về giá (Bộ Tài chính) 07 Đủ điều kiện ký chứng thư thẩm định giá
- Chứng nhận đào tạo thẩm định giá 10 Đang tích lũy nghiệp vụ chuyên môn
- Chứng chỉ định giá xây dựng 05 Hỗ trợ tính toán phương pháp chi phí/chiết trừ
- Chứng chỉ giám sát 07 Thực hiện công tác giám định kỹ thuật
- Chứng chỉ định giá đất 03 Hỗ trợ nghiệp vụ định giá đất đai

Quy trình định giá bất động sản nội bộ tại OVI., JSC được vận hành theo sơ đồ chuẩn hóa gồm 10 bước:

  1. Tiếp nhận yêu cầu khách hàng: Tiếp nhận trực tiếp qua tổng đài hoặc nhận chuyển tiếp từ chi nhánh/văn phòng đại diện.
  2. Phân tích yêu cầu: Phòng Kiểm định đánh giá tính khả thi và sơ bộ mức độ phù hợp với giá thị trường.
  3. Lập kế hoạch thẩm định giá: Phân công thẩm định viên và xác định tiến độ triển khai.
  4. Nghiên cứu hồ sơ và lựa chọn phương pháp: Kiểm tra tính đầy đủ của hồ sơ pháp lý, lựa chọn phương pháp định giá phù hợp.
  5. Thu thập thông tin: Khảo sát thực địa bất động sản mục tiêu và thu thập thông tin các bất động sản so sánh.
  6. Lập báo cáo thẩm định giá: Tổng hợp số liệu, tính toán mức giá chỉ dẫn và lập dự thảo báo cáo.
  7. Trình lãnh đạo duyệt: Trình cấp quản lý kiểm tra tính chặt chẽ của hồ sơ và phương pháp tính toán.
  8. Phát hành chứng thư: Phát hành chứng thư chính thức sau khi hồ sơ đạt chuẩn kiểm duyệt.
  9. Tiếp nhận phản hồi của khách hàng: Bộ phận chăm sóc khách hàng ghi nhận ý kiến phản hồi.
  10. Kết thúc quy trình định giá: Lưu trữ 01 bản hồ sơ giấy (bản cứng) và 01 bản mềm vào hệ thống ngân hàng dữ liệu của công ty.

Về phương pháp thực hiện, OVI., JSC sử dụng phổ biến nhất là phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp chiết trừ. Tác giả dẫn chứng trường hợp thực tế: Thẩm định giá Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại Thửa đất số 34, tờ bản đồ số PL11, diện tích 1.044 m² (trong đó gồm 388 m² đất ở lâu dài, 252 m² đất trồng cây lâu năm đến tháng 12/2043, 180 m² đất trồng cây hàng năm đến tháng 12/2063) thuộc hộ ông Vũ Thừa Kiểm và bà Nguyễn Thị Bích tại thôn Sọng Hạ (nay là thôn Sọng Nội Lẻ), xã Liêm Sơn, huyện Thanh Liêm, tỉnh Hà Nam, phục vụ công tác thi hành án dân sự của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Thanh Liêm.

Đánh giá thực trạng tại công ty:

  • Kết quả đạt được: Bộ máy tổ chức chuyên môn hóa rõ ràng; đội ngũ nhân sự có trình độ cao và sở hữu đầy đủ chứng chỉ chuyên ngành; quy trình kiểm soát chất lượng nội bộ chặt chẽ giúp kết quả định giá có độ tin cậy cao.
  • Hạn chế và tồn tại: Khối lượng công việc có tính mùa vụ cao dẫn đến áp lực quá tải trong các tháng cao điểm, trong khi 3 tháng đầu năm và tháng 7 âm lịch lượng việc lại giảm sút; quy mô nhân sự 24 người là tương đối mỏng so với định hướng mở rộng thị trường; dữ liệu thị trường tại các khu vực ven đô thường xuyên biến động bất thường do tình trạng đầu cơ thổi giá, gây khó khăn cho việc thu thập tài sản so sánh khách quan.

CHƯƠNG III: Giải pháp hoàn thiện công tác định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần Giám định và Định giá Phương Đông

Dựa trên các tồn tại đã chỉ ra ở Chương II, Chương III đề xuất hệ thống giải pháp ở hai cấp độ:

  1. Giải pháp hoàn thiện nội bộ doanh nghiệp:

    • Bổ sung số lượng và nâng cao chất lượng đội ngũ chuyên viên thẩm định: Tuyển dụng thêm nhân sự chính thức và xây dựng mạng lưới cộng tác viên chuyên môn nhằm giải tỏa áp lực quá tải mùa vụ; đẩy mạnh đào tạo chuyên sâu về kỹ năng điều tra thực địa và đạo đức nghề nghiệp.
    • Xây dựng quy định chung hướng dẫn định giá bằng các phương pháp: Chuẩn hóa văn bản hướng dẫn nội bộ đối với từng phương pháp định giá cụ thể (so sánh, chiết trừ, chi phí, thặng dư), xây dựng tiêu chí sàng lọc và kiểm tra chéo thông tin tài sản so sánh.
    • Xây dựng định hướng và kế hoạch dài hạn: Thiết lập chiến lược phát triển mở rộng quy mô kinh doanh đi đôi với đầu tư hiện đại hóa ngân hàng dữ liệu định giá số của doanh nghiệp.

  2. Kiến nghị với các cơ quan quản lý Nhà nước:

    • Hoàn thiện hành lang pháp lý: Kịp thời ban hành, sửa đổi và bổ sung các văn bản quy phạm pháp luật nhằm giải quyết những điểm chồng chéo giữa Luật Giá, Luật Đất đai, Luật Xây dựng và Luật Nhà ở.
    • Thắt chặt quản lý thông tin thị trường: Tăng cường minh bạch hóa thông tin giao dịch đất đai, kiểm soát tình trạng đầu cơ thổi giá ảo trên thị trường để tạo lập môi trường dữ liệu tham chiếu tin cậy cho các tổ chức định giá.
    • Tăng cường công tác đào tạo và cấp thẻ thẩm định viên: Nâng cao chất lượng các khóa bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên sâu, thắt chặt quy trình sát hạch và quản lý hoạt động hành nghề của thẩm định viên về giá.

Kết quả và đóng góp

  • Hệ thống hóa số liệu tổ chức và nhân sự: Khóa luận ghi nhận chi tiết cơ cấu 24 cán bộ nhân viên tại OVI., JSC (100% tốt nghiệp đại học, 07 thẩm định viên về giá được cấp thẻ, 10 chứng nhận đào tạo thẩm định giá, 05 chứng chỉ định giá xây dựng, 07 chứng chỉ giám sát, 03 chứng chỉ định giá đất), chỉ rõ ưu thế chuyên môn cũng như áp lực nhân sự khi mở rộng kinh doanh.
  • Chuẩn hóa mô tả quy trình nghiệp vụ: Khóa luận mô tả chi tiết quy trình 10 bước định giá bất động sản tại OVI., JSC từ khâu tiếp nhận yêu cầu, phân tích hồ sơ, khảo sát thực địa, kiểm soát nội bộ đến lưu trữ kép (bản cứng và ngân hàng số).
  • Phân tích minh chứng điển hình: Đưa ra ví dụ cụ thể về hồ sơ định giá thửa đất 1.044 m² tại Thanh Liêm (Hà Nam) phục vụ thi hành án, làm rõ phương thức phối hợp giữa các phương pháp định giá trên thực tế.
  • Đóng góp về mặt giải pháp: Đề xuất được 3 nhóm giải pháp nội bộ gắn với tính chất công việc theo mùa vụ của doanh nghiệp định giá độc lập và 3 nhóm kiến nghị vĩ mô gửi đến cơ quan quản lý nhà nước.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

  • Hạn chế: Phạm vi khảo sát thực tế của đề tài chủ yếu tập trung vào dữ liệu hoạt động của một doanh nghiệp đơn lẻ (OVI., JSC) trên địa bàn Hà Nội và một số khu vực lân cận trong giai đoạn 2020 - 2023, chưa đối chiếu so sánh sâu với mô hình hoạt động của các doanh nghiệp thẩm định giá có vốn nhà nước hoặc doanh nghiệp định giá quốc tế.
  • Hướng nghiên cứu tiếp: Mở rộng nghiên cứu so sánh quy trình định giá giữa nhiều doanh nghiệp thẩm định giá tư nhân và công lập; nghiên cứu ứng dụng công nghệ thông tin và chuyển đổi số trong việc xây dựng cơ sở dữ liệu định giá bất động sản tự động tại Việt Nam.

Giá trị tham khảo

  • Đối tượng sử dụng: Sinh viên, học viên các ngành Bất động sản, Thẩm định giá, Kinh tế tài nguyên, Quản lý đất đai và Tài chính - Ngân hàng; các chuyên viên phân tích, thẩm định viên tài sản bảo đảm tại các ngân hàng thương mại và công ty định giá độc lập.
  • Nội dung giá trị: Khung hệ thống 11 nguyên tắc định giá, bảng hướng dẫn kỹ thuật 5 phương pháp định giá bất động sản và mô hình vận hành quy trình nghiệp vụ 10 bước thực tế tại một doanh nghiệp thẩm định giá.

Câu hỏi thường gặp

1. Công ty Cổ phần Giám định và Định giá Phương Đông (OVI., JSC) được thành lập khi nào và có cơ cấu nhân sự ra sao?
Công ty thành lập vào tháng 06/2015 theo Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 0106879528 do Sở Kế hoạch và Đầu tư TP. Hà Nội cấp ngày 15/06/2015 (thay đổi lần 2 ngày 06/08/2018). Đội ngũ công ty gồm 24 cán bộ nhân viên (06 cán bộ quản lý, 15 cán bộ chuyên môn, 03 nhân sự phòng ban khác), trong đó 100% có trình độ đại học, 07 người sở hữu thẻ thẩm định viên về giá và nhiều chứng chỉ chuyên môn liên quan.

2. Hai phương pháp định giá bất động sản nào được Công ty Phương Đông áp dụng nhiều nhất?
Phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp chiết trừ là hai phương pháp được công ty áp dụng phổ biến nhất do tính phù hợp cao với đặc điểm các tài sản bất động sản dân sự và đất đai có tài sản gắn liền trên địa bàn hoạt động.

3. Quy trình định giá bất động sản tại Công ty Phương Đông gồm bao nhiêu bước?
Quy trình định giá nội bộ tại công ty bao gồm 10 bước: (1) Tiếp nhận yêu cầu; (2) Phân tích yêu cầu; (3) Lập kế hoạch thẩm định; (4) Nghiên cứu hồ sơ và lựa chọn phương pháp; (5) Thu thập thông tin; (6) Lập báo cáo thẩm định giá; (7) Trình lãnh đạo duyệt; (8) Phát hành chứng thư; (9) Tiếp nhận phản hồi; (10) Kết thúc quy trình và lưu trữ hồ sơ.

4. Khóa luận nêu ví dụ thực tế nào về hồ sơ định giá bất động sản của công ty?
Khóa luận dẫn chứng hồ sơ định giá Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại Thửa đất số 34, tờ bản đồ PL11, diện tích 1.044 m² tại xã Liêm Sơn, huyện Thanh Liêm, tỉnh Hà Nam của hộ ông Vũ Thừa Kiểm và bà Nguyễn Thị Bích nhằm cung cấp căn cứ cho Chi cục Thi hành án dân sự huyện Thanh Liêm thực hiện công tác thi hành án.

5. Tác giả đã chỉ ra những nguyên nhân chính nào dẫn đến khó khăn trong hoạt động định giá của công ty?
Nguyên nhân gồm: sự biến động bất thường của giá bất động sản tại một số khu vực do hiện tượng đầu cơ thổi giá; tính chất công việc biến động theo mùa vụ dẫn đến quá tải trong mùa cao điểm; và quy mô nhân sự còn mỏng so với nhu cầu mở rộng thị trường của doanh nghiệp.

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Nguyễn Bá Mạnh đã hệ thống hóa đầy đủ khung lý thuyết và hệ thống văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh hoạt động định giá bất động sản tại Việt Nam. Thông qua việc phân tích thực tế hoạt động tại Công ty Cổ phần Giám định và Định giá Phương Đông giai đoạn 2020 - 2023, công trình đã làm rõ ưu điểm trong quy trình vận hành và chỉ ra những điểm nghẽn về nhân lực cũng như dữ liệu thị trường. Các giải pháp và kiến nghị được xây dựng có tính khả thi, góp phần nâng cao chất lượng dịch vụ định giá tại doanh nghiệp và hỗ trợ công tác quản lý thị trường bất động sản.