CHƯƠNG I:CO SỞ LÝ LUẬN VE CÔNG TÁC ĐỊNH GIA BAT ĐỘNG SAN. Khái niệm, mục dich và sự cần thiết của công tac định giá bat động sản 1. Một số khái niệm chung 1. Khái niệm về bat động sản Khái niệm “bat động sản” mang tính đặc thù của riêng từng quốc gia, từng khu vực và cho thấy tư duy về phân loại các vấn đề liên quan.
Do đó, định nghĩa trên thị trường của cụm từ này là khác nhau, tùy vào đặc tha pháp luật ở mỗi khu vực. Bên cạnh tên gọi là bất động sản, địa ốc hay nhà đất cũng là một thuật ngữ được dùng đề chỉ những tài sản liên quan đến đất đai bất dịch khỏi mảnh đất Chủ sở hữu bất động sản có quyền hạn được phép sử dụng tài sản đó, có quyền chuyên nhượng chủ sở hữu, cho thuê lại, lập di chúc cho người thừa kế được tiếp tục thừa hưởng hoặc giữ nguyên bắt động sản. Khái niệm về “bat động sản” tại Việt Nam Cụ thê ở Việt Nam, bất động sản là gì, được luật pháp quy định ra sao? Luật Dân sự Việt Nam năm 2015 đã viết “bất động sản bao gồm: Dat đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, ké cả các tài sản gắn liền với nha, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”. Theo đó, luật phap nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam công nhận bất động san hay còn được biết đến là địa ốc, nhà đất là những tài sản như đất đai và những gì thuộc về mảnh đất đó như nhà ở, gara.
ở trên hay dầu khí, khoáng chất ở dưới. Trong khi đó, những tài sản có thể tháo rời thì không được tính là bất động sản. Khái niệm về định giá Định giá : Khi nghiên cứu về thâm định giá, giới nghiên cứu học thuật trên thế giới đã đưa ra nhiều định nghĩa khác nhau. e Theo từ điên Oxford: “Định giá là sự ước tính giá trị băng tiên của một vật, của một tài sản”; là sự ước tính giá trị hiện hành cua tai sản trong kinh doanh”.
Khai niệm định giá này đưa ra vẫn còn rất chung, chỉ mang tính chất giải thích một cách khái quát từ ngữ mà chưa đưa ra được bản chất của thâm định giá. e Cũng tương đồng như từ điển Oxford, giáo sư W.seabrooke- Viện đại học Portsmaouth, Vương quốc Anh đưa ra định nghĩa: “Định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tải sản cụ thể băng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định.” e Theo Ong Fred Peter Marrone — Giám đốc Marketing của A VO, Uc “Định giá là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm có tính đến bản chất của bat động sản và mục đích của thâm định giá. Do vậy, định giá là áp dụng các dữ liệu của thị trường so sánh mà các thầm định viên thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tải sản được yêu câu định giá đê hình thành giá trị của chúng”. e Một định nghĩa khác được đưa ra từ ông Greg Mc.Namara- nguyên Chủ tịch Hiệp hội Định giá Quốc tế: “Định giá là việc xác định giá trị của tài sản tại một thời điểm có tính đến bản chất của tài sản và mục đích của định giá tài sản.
Do vậy, định giá là áp dụng các dữ liệu thị trường so sánh mà các nhà định giá thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu định giá dé hình thành giá trị của chúng.” Bắt đầu từ khái niệm này, chúng ta dần thấy được bản chất thực sự của khái niệm thâm định giá, ở đây, chúng ta đã nhận thức được định giá là một hoạt động xác định giá trị tài sản. e Ở Việt Nam khái niệm định giá lần đầu tiên được biết đến khi quy định trong Pháp lệnh Giá số 40/2002/PL-UBTVQH sau đó được thay bằng Luật giá năm 2012. Khái niệm định giá được quy định tại khoản 15, Điều 4 Luật giá 2012: Định giá là VIỆC co quan, tô chức có chức năng định giá xác định giá tri bang tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thâm định giá. e So với những định nghĩa đã được đưa ra ở trên, định nghĩa định giá theo Luật Giá 2012 đã thê hiện được sự bao quát về cả chủ thé, đối tượng và bản chất của thâm định giá, vừa phù hợp với định nghĩa của các nhà chuyên môn nước ngoài đưa ra vừa phù hợp với hoạt động định gia của nước ta.
Như vậy, từ những định nghĩa trên, ta có thê hiểu khái quát về định giá như sau: Định giá là việc của các cá nhân, tô chức có chức năng định giá xác định giá trị băng tiên của các loại tài sản có xem xét dén các yêu tô vê địa diém và thời diém, tiêu chuẩn định giá nhăm phục vụ cho một mục đích nhất định. Liên quan đến khái niệm thẩm định giá, cần có sự phân biệt với khái niệm định giá, đây là hai khái niệm được định nghĩa hoàn toàn khác nhau, định giá là việc chủ thể có chức năng định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản dựa trên yếu tố địa điểm và thời điểm, tiêu chuẩn định giá nhằm phục vụ cho một mục đích nhất định. Chủ thé của hoạt động định giá có thé là cơ quan, tổ chức có chức năng định giá và chỉ những có quan có chức năng định giá mới được thực hiện việc xác định giá tri tai sản. Trong khi đó, định giá là việc co quan nha nước có thâm quyền hoặc tổ chức, cá nhân sản xuất kinh doanh quy định giá cho hàng hóa dịch vụ.
Như vậy, định giá là việc xác định giá của người có quyền và lợi ích liên quan đến tài sản và việc cơ quan nhà nước có thâm quyền, t6 chức, cá nhận định giá mang tinh áp đặt chủ quan, không tuân theo tiêu chuân, nguyên tặc nảo. Từ định nghĩa của hai khái niệm trên có thé phân biệt dựa trên một số khía cạnh về bản chất, mục đích, phương pháp xác định giá trị tài sản, chủ thé thực hiện. Mục dich của công tác định giá bat động sản Mục đích của việc định giá bất động sản trong bắt kỳ xã hội nào trước hết là nhằm phục vụ cho các lợi ích của nhà nước, làm căn cứ dé thu thuế và các khoản lệ phí, điều chỉnh thu nhập của các tầng lớp dân cư và của người lao động trong xã hội thông qua các chính sách tài chính, sau đó là nhằm đáp ứng các nhu cầu của người chủ sở hữu bắt động sản, những người có quyền và lợi ích liên quan cần biết gia tri thực tế của bat động sản trong việc thực hiện các chuyên đôi, chuyên nhượng, thừa kế, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng giá trị sử dụng đất, đền bù giải phóng mặt băng, giải quyết các tranh chấp về giá trị bất động sản. Bất động sản có nhiều loại, có loại dùng để ở (nhà ở, đất ở), có loại dùng vào việc kinh doanh dịch vụ, nhằm thu lợi nhuận (khách sạn, nhà hàng), có loại dùng vào công sở, trường học.
- Định giá BĐS để chuyển giao quyền sở hữu: giúp cho người bán xác định giá bán có thể chấp nhận được; giúp cho người mua quyết định giá mua có thê chấp nhận được; thiết lập cơ sở cho sự trao đôi các BĐS với nhau. - Định giá BĐS cho mục đích tài chính và tín dụng: sử dụng BĐS cho việc vay thế chấp; xác định giá trị cho các hợp đồng bảo hiểm BĐS. - Định giá BĐS để xác định số tiền cho thuê theo hợp đồng: giúp cho việc đặt ra mức tiên thuê; xây dựng các điêu khoản cho thuê. - Định giá BĐS để phát triển BĐS và đầu tư: so sánh với cơ hội đầu tư vào các BĐS khác; quyết định khả năng thực hiện đầu tư.
- Định giá BĐS trong doanh nghiệp: lập báo cáo tài chính hàng năm, xác định giá thị trường của vốn đầu tư; xác định giá trị doanh nghiệp; mua bán, hợp nhất, thanh ly các BĐS của công ty; có phương án xử lý BĐS khi cải cách DNNN. - Định giá BĐS nhằm đáp ứng các yêu cầu có tính pháp lý: tìm ra giá trị tính thuế hàng năm đối với BĐS; xác định giá trị bồi thường khi Nhà nước thu hồi BĐS; tính thuế khi một BĐS được bán hoặc đề thừa kế; tòa án ra quyết định phân chia BĐS khi xét xử các vụ án; xác định giá sàn phục vụ việc đấu thầu, đấu giá các BĐS công; xác định giá sàn phục vụ phát mãi các BĐS bị tịch thu, xung công quỹ. Sự cần thiết của công tác định giá bat động sản Định giá bat động san là lĩnh vực được nhiều quốc gia trên thế giới, kế cả các nước phát triển cũng như đang phát triển đầu tư nghiên cứu từ nhiều thập kỷ qua. Tại các nước như Mỹ, Thuy Điển, Anh, Pháp, Uc, Malaysia, Singapore.dinh giá đất và bat động sản đã trở thành một ngành quan trọng của nền kinh tế.
Các kết quả nghiên cứu về giá đất, các nguyên tắc và phương pháp định giá bất động sản đã được đưa vào ứng dụng rộng rãi trong hoạt động định giá, tạo điều kiện cho các giao dich dân sự trên thị trường bất động sản như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp bất động sản diễn ra thuận lợi. Hiện nay, hoạt động định giá đât và bât động sản tại nhiêu nước trên thê giới vừa là một công cụ của quản lý nhà nước đôi với thị trường bât động sản, vừa là một loại dịch vụ phô biên trong nên kinh tê thị trường năm trong sự kiêm soát của nhà nước. Mặc dù có sự khác nhau về hình thức và tổ chức bộ máy nhà nước nhưng nội dung định giá và quản lý nhà nước đối với hoạt động định giá đất và bất động sản nói chung tại nhiều nước trên thế giới có những điểm rất giống nhau, và đây là những điểm mà nước ta có thé áp dụng dé kìm ham tình trang giá bat động sản đang bị tha nôi như hiện nay. Đa sô luật liên quan đên bât động sản và môi giới bât động sản của các nước đều chỉ rõ định giá và quản lý hoạt động định giá đất được xác định là một trong những nội dung chính của hoạt động quản lý nhà nước.