Khóa luận tốt nghiệp tài chính hoàn thiện công tác định giá tài sản bảo đảm là bất động sản phục vụ cho vay tại ngân hàng indovina chi nhánh đống đa hà nội

Khóa luận phân tích công tác định giá tài sản bảo đảm bất động sản phục vụ cho vay tại ngân hàng Indovina chi nhánh Đống Đa Hà Nội.

• Tác giả: Trần Thanh Huyền
• Người hướng dẫn: NSƯT.TS Mai Thanh Quế
• Trường học: Học viện Ngân hàng
• Chuyên ngành: Tài chính
• Đề tài: Hoàn thiện công tác định giá tài sản bảo đảm là bất động sản phục vụ cho vay tại ngân hàng Indovina – chi nhánh Đống Đa, Hà Nội
• Loại tài liệu: khóa luận tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2020
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CẢM ƠN
• LỜI CAM ĐOAN
• DANH SÁCH TỪ VIẾT TẮT
• DANH MỤC BẢNG BIỂU
• LỜI MỞ ĐẦU
• 1. CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
• 1.1. Tổng quan về tài sản bảo đảm là bất động sản tại NHTM
• 1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của bất động sản
• 1.1.2. Khái niệm và đặc điểm của tài sản bảo đảm
• 1.1.3. Cho vay có tài sản bảo đảm của NHTM
• 1.2. Nội dung công tác định giá bất động sản phục vụ cho vay của NHTM
• 1.2.1. Khái niệm định giá bất động sản và thẩm định giá bất động sản
• 1.2.2. Sự cần thiết của định giá TSBĐ là bất động sản trong nghiệp vụ cho vay
• 1.2.3. Nguyên tắc định giá bất động sản
• 1.2.4. Quy trình thực hiện định giá bất động sản
• 1.2.5. Phương pháp định giá bất động sản
• 1.3. Các chỉ tiêu chất lượng và nhân tố ảnh hưởng đến công tác định giá bất động sản trong cho vay của NHTM
• 1.3.1. Các chỉ tiêu chất lượng
• 1.3.2. Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác định giá bất động sản trong cho vay của NHTM
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG INDOVINA – CHI NHÁNH ĐỐNG ĐA, HÀ NỘI
• 2.1. Tổng quan về ngân hàng Indovina
• 2.1.1. Khái quát quá trình hình thành và phát triển Ngân hàng Indovina
• 2.1.2. Các sản phẩm dịch vụ của IVB
• 2.1.3. Cơ cấu tổ chức
• 2.1.4. Kết quả hoạt động kinh doanh của Ngân hàng Indovina
• 2.1.5. Thực trạng cho vay có tài sản bảo đảm là bất động sản
• 2.2. Thực trạng công tác định giá tài sản bảo đảm là bất động sản phục vụ cho vay của Ngân hàng INDOVINA chi nhánh Đống Đa, Hà Nội
• 2.2.1. Chính sách định giá tài sản bảo đảm là bất động sản phục vụ cho vay tại Chi nhánh
• 2.2.2. Công tác định giá tài sản bảo đảm là bất động sản phục vụ cho vay tại ngân hàng INDOVINA chi nhánh Đống Đa
• 2.2.3. Phân tích các chỉ tiêu chất lượng định giá tài sản bảo đảm là bất động sản
• 2.3. Đánh giá chung
• 2.3.1. Kết quả đạt được
• 2.3.2. Những hạn chế và nguyên nhân
• 3. CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG INDOVINA CHI NHÁNH ĐỐNG ĐA, HÀ NỘI
• 3.1. Định hướng chung và mục tiêu hoạt động của ngân hàng Indovina trong năm 2020
• 3.2. Giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá bất động sản tại Chi nhánh
• 3.2.1. Vận dụng linh hoạt và tổng hợp các phương pháp định giá
• 3.2.2. Hoàn thiện quy trình định giá
• 3.2.3. Hoàn thiện công tác tổ chức định giá bất động sản là tài sản bảo đảm
• 3.2.4. Nâng cao năng lực và trách nhiệm của đội ngũ thẩm định viên chuyên nghiệp, phát triển lực lượng chuyên gia BĐS theo cả chiều rộng và chiều sâu. Đẩy mạnh công tác thiết lập thông tin, xây dựng cơ sở dữ liệu chính thống nội bộ ngân hàng
• 3.2.5. Đầu tư phát triển công nghệ phục vụ công tác định giá
• 3.2.6. Tăng cường liên kết hợp tác với các cơ quan, đơn vị hỗ trợ công tác định giá
• 3.3. Những kiến nghị
• 3.3.1. Kiến nghị với IVB
• 3.3.2. Kiến nghị với cơ quan nhà nước
• 3.3.3. Kiến nghị với khách hàng
• KẾT LUẬN

Tóm tắt

I. Tổng quan về tài sản bảo đảm là bất động sản tại NHTM

Trong bối cảnh ngân hàng thương mại, định giá tài sản bảo đảm là một yếu tố quan trọng trong quy trình cho vay. Bất động sản được coi là tài sản bảo đảm chủ yếu do giá trị cao và tính ổn định của nó. Việc cho vay ngân hàng dựa trên tài sản bảo đảm giúp ngân hàng giảm thiểu rủi ro tín dụng. Đặc điểm của tài sản bảo đảm bao gồm tính cố định về vị trí địa lý, tính bền vững và tính khan hiếm. Những yếu tố này ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản và quyết định khả năng cho vay của ngân hàng. Theo đó, ngân hàng cần có quy trình định giá bất động sản rõ ràng và chính xác để đảm bảo quyền lợi của mình trong các giao dịch cho vay.

1.1 Khái niệm và đặc điểm của bất động sản

Bất động sản được định nghĩa là tài sản không thể di dời, bao gồm đất đai và các công trình xây dựng gắn liền với nó. Đặc điểm nổi bật của bất động sản là tính cố định về vị trí và tính bền vững. Điều này có nghĩa là giá trị của bất động sản không chỉ phụ thuộc vào vị trí mà còn vào các yếu tố môi trường xung quanh. Tính khan hiếm của bất động sản cũng là một yếu tố quan trọng, vì diện tích đất có hạn và nhu cầu ngày càng tăng. Do đó, việc định giá tài sản bất động sản cần phải xem xét kỹ lưỡng các yếu tố này để đưa ra giá trị chính xác nhất.

1.2 Khái niệm và đặc điểm của tài sản bảo đảm

Tài sản bảo đảm là tài sản được sử dụng để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ trong các giao dịch cho vay. Tài sản thế chấp thường là bất động sản, vì giá trị của nó có thể được xác định và dễ dàng quản lý. Đặc điểm của tài sản bảo đảm bao gồm khả năng sinh lời và tính ổn định trong giá trị. Ngân hàng cần phải thực hiện thẩm định giá chính xác để đảm bảo rằng tài sản bảo đảm có giá trị đủ lớn để bù đắp cho khoản vay trong trường hợp khách hàng không trả nợ. Việc này không chỉ bảo vệ quyền lợi của ngân hàng mà còn giúp khách hàng có được khoản vay với lãi suất hợp lý.

II. Thực trạng định giá bất động sản phục vụ cho vay tại ngân hàng Indovina Chi nhánh Đống Đa Hà Nội

Ngân hàng Indovina – Chi nhánh Đống Đa đã thực hiện nhiều biện pháp để nâng cao chất lượng định giá tài sản bảo đảm là bất động sản. Quy trình cho vay ngân hàng tại đây được thiết kế để đảm bảo tính chính xác và minh bạch trong việc định giá. Ngân hàng đã áp dụng các phương pháp định giá hiện đại, kết hợp với việc thu thập thông tin từ thị trường để đưa ra giá trị chính xác cho bất động sản. Tuy nhiên, vẫn còn một số hạn chế trong quy trình này, như việc thiếu thông tin đầy đủ về thị trường và sự biến động của giá cả. Điều này có thể ảnh hưởng đến quyết định cho vay và khả năng thu hồi nợ của ngân hàng.

2.1 Chính sách định giá tài sản bảo đảm là bất động sản phục vụ cho vay tại Chi nhánh

Chính sách định giá tại ngân hàng Indovina được xây dựng dựa trên các quy định của pháp luật và thực tiễn thị trường. Ngân hàng đã thiết lập các tiêu chí rõ ràng để đánh giá giá trị của bất động sản. Điều này bao gồm việc xem xét vị trí, tình trạng pháp lý và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị bất động sản. Ngân hàng cũng thường xuyên cập nhật thông tin về thị trường để điều chỉnh chính sách định giá cho phù hợp. Việc này không chỉ giúp ngân hàng bảo vệ quyền lợi mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng trong việc tiếp cận vốn vay.

2.2 Thực trạng công tác định giá tài sản bảo đảm là bất động sản phục vụ cho vay

Công tác định giá bất động sản tại ngân hàng Indovina đã đạt được nhiều kết quả tích cực. Ngân hàng đã áp dụng các phương pháp định giá đa dạng, từ phương pháp so sánh đến phương pháp chi phí. Tuy nhiên, vẫn còn tồn tại một số vấn đề như thiếu hụt thông tin và sự không đồng nhất trong quy trình thẩm định. Điều này có thể dẫn đến việc định giá không chính xác, ảnh hưởng đến quyết định cho vay. Ngân hàng cần cải thiện quy trình này bằng cách tăng cường đào tạo cho đội ngũ thẩm định viên và xây dựng cơ sở dữ liệu thông tin thị trường đầy đủ hơn.

III. Giải pháp hoàn thiện công tác định giá tài sản bảo đảm là bất động sản phục vụ cho vay tại ngân hàng Indovina Chi nhánh Đống Đa Hà Nội

Để nâng cao chất lượng định giá tài sản bảo đảm, ngân hàng Indovina cần thực hiện một số giải pháp quan trọng. Đầu tiên, ngân hàng nên đầu tư vào công nghệ thông tin để xây dựng hệ thống quản lý dữ liệu bất động sản hiệu quả. Thứ hai, việc đào tạo và nâng cao năng lực cho đội ngũ thẩm định viên là rất cần thiết. Họ cần được trang bị kiến thức về thị trường và các phương pháp định giá hiện đại. Cuối cùng, ngân hàng cũng nên tăng cường hợp tác với các cơ quan chức năng và các tổ chức khác để thu thập thông tin và chia sẻ kinh nghiệm trong lĩnh vực định giá bất động sản.

3.1 Vận dụng linh hoạt và tổng hợp các phương pháp định giá

Ngân hàng cần áp dụng linh hoạt các phương pháp định giá bất động sản để phù hợp với từng loại tài sản và điều kiện thị trường. Việc kết hợp nhiều phương pháp sẽ giúp tăng độ chính xác trong việc xác định giá trị tài sản. Ngân hàng cũng nên thường xuyên đánh giá và điều chỉnh các phương pháp này dựa trên phản hồi từ thực tiễn và sự biến động của thị trường. Điều này không chỉ giúp ngân hàng bảo vệ quyền lợi mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng trong việc tiếp cận vốn vay.

3.2 Hoàn thiện quy trình định giá

Quy trình định giá tài sản cần được hoàn thiện để đảm bảo tính chính xác và minh bạch. Ngân hàng nên xây dựng một quy trình rõ ràng từ khâu thu thập thông tin, thẩm định giá đến việc đưa ra quyết định cho vay. Việc này không chỉ giúp ngân hàng giảm thiểu rủi ro mà còn tạo niềm tin cho khách hàng. Ngân hàng cũng nên thường xuyên tổ chức các buổi đào tạo để cập nhật kiến thức và kỹ năng cho đội ngũ thẩm định viên, từ đó nâng cao chất lượng công tác định giá.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Trong hệ thống tài chính, ngân hàng thương mại giữ vai trò trung gian huyết mạch thực hiện chức năng dẫn vốn từ nơi thừa sang nơi thiếu. Với đặc thù huy động để cho vay, hoạt động cấp tín dụng của ngân hàng luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro, trong đó rủi ro tín dụng là nguyên nhân chính dẫn đến các tổn thất tài chính nếu khách hàng mất khả năng thanh toán. Nhằm thiết lập nguồn thu nợ thứ hai và ràng buộc trách nhiệm trả nợ của bên vay, việc áp dụng biện pháp cho vay có tài sản bảo đảm là nguyên tắc quản trị rủi ro cơ bản. Trong danh mục tài sản bảo đảm, bất động sản luôn chiếm tỷ trọng áp đảo nhờ tính ổn định và giá trị kinh tế cao. Tuy nhiên, thị trường bất động sản thường xuyên biến động, thiếu tính minh bạch thông tin, đặt ra yêu cầu phải xác định chính xác giá trị tài sản thế chấp nhằm phòng ngừa rủi ro nợ xấu và bảo toàn vốn tín dụng. Khóa luận tập trung nghiên cứu thực tế hoạt động này tại Ngân hàng Trách nhiệm hữu hạn Indovina – Chi nhánh Đống Đa, Hà Nội.

Khóa luận xác định các mục tiêu nghiên cứu cụ thể sau:

1. Hệ thống hóa cơ sở lý luận về định giá bất động sản, quy trình và phương pháp định giá trên phương diện lý thuyết tại ngân hàng thương mại.
2. Làm rõ thực tế áp dụng quy trình và phương pháp định giá bất động sản phục vụ cho vay tại Ngân hàng Indovina – Chi nhánh Đống Đa.
3. Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao chất lượng quy trình, phương pháp định giá và đưa ra các kiến nghị đối với các cơ quan chức năng có liên quan.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu được xác lập như sau:

• Đối tượng nghiên cứu: Công tác định giá tài sản bảo đảm là bất động sản phục vụ cho vay tại Ngân hàng Indovina – Chi nhánh Đống Đa, Hà Nội.
• Phạm vi nghiên cứu: Các tài sản bất động sản thuộc địa bàn thành phố Hà Nội; dữ liệu hoạt động và số liệu tài chính được thu thập trong giai đoạn 3 năm từ năm 2017 đến năm 2019.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khóa luận vận dụng hệ thống cơ sở pháp lý và chuẩn mực chuyên môn sau:

• Khung pháp lý quốc gia: Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015 (quy định phân loại bất động sản); Luật Đất đai năm 2013 (phân loại đất nông nghiệp, phi nông nghiệp, đất chưa sử dụng); Luật Giá số 11/2012/QH13 (định nghĩa và nguyên tắc hành nghề thẩm định giá); Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 về giao dịch bảo đảm (khoản 7 Điều 3, Điều 4); Nghị định số 178/1999/NĐ-CP về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng.
• Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam: Tiêu chuẩn số 04 ban hành kèm theo Thông tư 158/2014/TT-BTC (hệ thống 11 nguyên tắc định giá); Tiêu chuẩn số 05 (quy trình thẩm định giá 6 bước); Tiêu chuẩn số 08 ban hành kèm theo Thông tư 126/2015/TT-BTC (cách tiếp cận từ thị trường - phương pháp so sánh); Tiêu chuẩn số 09 (cách tiếp cận từ chi phí - phương pháp chi phí tái tạo và chi phí thay thế); Tiêu chuẩn số 10 (cách tiếp cận từ thu nhập và phương pháp thặng dư).

Phương pháp nghiên cứu được tác giả triển khai bao gồm:

• Phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử để nhìn nhận các mối quan hệ kinh tế trong trạng thái vận động và tương tác.
• Phương pháp phân tích, so sánh, đối chiếu, tổng hợp số liệu thống kê dựa trên báo cáo thường niên, báo cáo tài chính nội bộ do Ngân hàng Indovina cung cấp.
• Phương pháp kế thừa các kết quả nghiên cứu học thuật trước đó về lĩnh vực định giá bất động sản.
• Phương pháp đánh giá thực tiễn và phỏng vấn trực tiếp cán bộ tín dụng, cán bộ định giá tại ngân hàng.

Nguồn dữ liệu sử dụng là dữ liệu thứ cấp trích xuất từ Báo cáo tài chính, Báo cáo hoạt động thường niên của Ngân hàng Indovina giai đoạn 2017 – 2019 và các tài liệu hồ sơ định giá mẫu tại Chi nhánh Đống Đa.

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Cơ sở lý luận về định giá tài sản bảo đảm là bất động sản phục vụ cho vay tại ngân hàng thương mại

Chương 1 làm rõ các khái niệm nền tảng về bất động sản, tài sản bảo đảm và bản chất của cho vay thế chấp. Tác giả phân tích 9 đặc điểm kinh tế - kỹ thuật đặc thù của bất động sản: tính cố định vị trí địa lý; tính bền vững; tính khan hiếm; tính khác biệt cá biệt; chịu ảnh hưởng tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội; tính tương tác ảnh hưởng lẫn nhau; giá trị kinh tế cao; chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật; phụ thuộc vào năng lực quản lý. Bất động sản nhận thế chấp phải đáp ứng đầy đủ điều kiện về tính pháp lý (thuộc quyền sở hữu hợp pháp, không tranh chấp, được phép giao dịch) và có tính thanh khoản trên thị trường.

Khóa luận trình bày chi tiết 11 nguyên tắc thẩm định giá theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 04:

1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.
2. Nguyên tắc cung - cầu.
3. Nguyên tắc thay đổi.
4. Nguyên tắc thay thế.
5. Nguyên tắc cân bằng.
6. Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm.
7. Nguyên tắc phân phối thu nhập.
8. Nguyên tắc đóng góp.
9. Nguyên tắc phù hợp.
10. Nguyên tắc cạnh tranh.
11. Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai.

Quy trình định giá gồm 6 bước chuẩn hóa theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05:

• Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định cơ sở giá trị thị trường/phi thị trường.
• Bước 2: Lên kế hoạch thẩm định giá (phân công nhân sự, ấn định thời gian).
• Bước 3: Khảo sát thực tế hiện trường và thu thập thông tin thị trường, pháp lý.
• Bước 4: Phân tích, sàng lọc thông tin thu thập được.
• Bước 5: Áp dụng các phương pháp định giá thích hợp để xác định giá trị tài sản.
• Bước 6: Lập báo cáo thẩm định giá và phát hành chứng thư định giá.

Bốn phương pháp định giá chính được phân tích chi tiết:

• Phương pháp so sánh trực tiếp: Dựa trên việc phân tích giao dịch của các bất động sản tương đồng trên thị trường (từ 3 đến 6 tài sản so sánh) và thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt.
• Phương pháp chi phí (chi phí tái tạo và chi phí thay thế): Xác định giá trị bằng tổng giá trị quyền sử dụng đất cộng với giá trị còn lại của công trình xây dựng sau khi trừ hao mòn lũy kế: $$\text{Giá trị hiện tại của công trình} = \text{Giá trị xây mới tại thời điểm thẩm định} - \text{Phần giá trị hao mòn}$$
• Phương pháp thu nhập: Chuyển đổi dòng tiền thu nhập thuần dự kiến trong tương lai về giá trị hiện tại thông qua tỷ suất chiết khấu hoặc tỷ suất vốn hóa: $$V_0 = \sum_{t=1}^{n} \frac{F_t}{(1 + i)^t} \quad \text{hoặc} \quad V = \frac{I}{r}$$
• Phương pháp thặng dư: Dựa trên nguyên tắc đóng góp, áp dụng cho bất động sản có tiềm năng phát triển: $$\text{Giá trị thặng dư} = \text{Giá trị phát triển gộp} - \text{Tổng chi phí phát triển (gồm lợi nhuận nhà đầu tư)}$$

Các chỉ tiêu chất lượng công tác định giá bao gồm: thời gian và chi phí định giá; tỷ lệ giá trị định giá trên giá trị thị trường; tỷ lệ giá trị thế chấp trên giá trị thanh lý; tỷ lệ giá trị thế chấp trên giá trị đánh giá lại định kỳ (3 - 6 tháng/lần). Các nhân tố ảnh hưởng được phân chia thành nhóm nhân tố chủ quan thuộc ngân hàng (quan điểm tín dụng, quy trình, hệ thống dữ liệu, đạo đức và trình độ cán bộ) và nhóm nhân tố khách quan bên ngoài (điều kiện tự nhiên, môi trường pháp lý, môi trường kinh tế, sự vận hành của thị trường bất động sản và thị trường tài chính).

Chương 2: Thực trạng định giá bất động sản phục vụ cho vay tại Ngân hàng Indovina – Chi nhánh Đống Đa, Hà Nội

Ngân hàng Trách nhiệm hữu hạn Indovina (IVB) là ngân hàng liên doanh đầu tiên tại Việt Nam, thành lập ngày 21/11/1990 theo Giấy phép số 135/GP của Ủy ban Nhà nước về Hợp tác và Đầu tư và Giấy phép số 08/NH-GP do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cấp ngày 29/10/1992. Ngân hàng là liên doanh giữa Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam (VietinBank) và Ngân hàng Cathay United (CUB - Đài Loan) với vốn điều lệ 193 triệu USD (mỗi bên góp 50%, tương đương 96,5 triệu USD). Hội sở chính đặt tại Thành phố Hồ Chí Minh cùng mạng lưới 13 Chi nhánh và 20 Phòng giao dịch. Chi nhánh Đống Đa thành lập ngày 01/01/2007 tại Tầng 1, Tòa nhà VIT, số 519 phố Kim Mã, phường Ngọc Khánh, quận Ba Đình, Hà Nội. Ngân hàng vận hành hệ thống phần mềm quản trị Flexcube kết nối mạng toàn hệ thống.

Kết quả hoạt động kinh doanh của IVB giai đoạn 2017 – 2019 ghi nhận sự tăng trưởng về lợi nhuận:

Chỉ tiêu	Năm 2017 (USD)	Năm 2018 (USD)	Năm 2019 (USD)
Thu nhập lãi thuần và các khoản tương tự	64.178.000	70.997.000	70.818.000
Lãi thuần từ hoạt động dịch vụ	1.585.000	1.859.000	2.383.000
Hoạt động kinh doanh ngoại hối (lỗ thuần)	(2.917.000)	(2.917.000)	(3.055.000)
Lãi thuần mua bán chứng khoán kinh doanh	5.500.000	8.800.000	7.650.000
Hoạt động mua bán chứng khoán đầu tư	4.015.000	(8.477.000)	1.574.000
Chi phí hoạt động	(21.500.000)	(24.200.000)	(26.100.000)
Lợi nhuận thuần trước dự phòng rủi ro	48.700.000	41.776.000	54.058.000
Lợi nhuận trước thuế	29.607.437	35.772.731	43.651.940

Lợi nhuận trước thuế năm 2018 tăng 20,82% so với năm 2017; năm 2019 tiếp tục tăng 22,03% đạt 43.651.940 USD. Về chất lượng tín dụng, năm 2018 nợ xấu ở mức 0,85% trên tổng dư nợ cho vay khách hàng, giảm so với mức 1,77% của năm 2017 (nợ nhóm 4 và nhóm 5 giảm 49,4%). Đến năm 2019, tổng tài sản, dư nợ cho vay và vốn huy động tiếp tục tăng trưởng, tuy nhiên nợ dưới tiêu chuẩn tăng gấp 13,31 lần và nợ nghi ngờ tăng trên 70% so với năm trước. Trong danh mục tài sản bảo đảm, bất động sản luôn là loại hình chiếm tỷ trọng cao nhất.

Về công tác định giá tại Chi nhánh Đống Đa: Chi nhánh đã áp dụng quy trình thẩm định giá phục vụ cho vay và sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp làm phương pháp chủ đạo đối với bất động sản thổ cư, căn hộ. Khóa luận phân tích ca thẩm định giá cụ thể thông qua việc điều chỉnh các yếu tố khác biệt (vị trí ngõ/mặt phố, chiều rộng mặt tiền, diện tích, hình dáng thửa đất, pháp lý) của 3 bất động sản so sánh để xác định đơn giá đất mục tiêu.

Đánh giá thực trạng cho thấy các kết quả đạt được: quy trình định giá được ban hành bằng văn bản, giúp quản lý rủi ro cho vay, bảo đảm an toàn tín dụng. Tuy nhiên, công tác định giá tại chi nhánh vẫn còn tồn tại hạn chế:

• Phương pháp định giá còn đơn điệu, chủ yếu phụ thuộc vào phương pháp so sánh, chưa áp dụng linh hoạt phương pháp thu nhập và chi phí cho các tài sản đặc thù.
• Cơ sở dữ liệu thông tin giá đất nội bộ chưa được số hóa đầy đủ, nguồn thông tin khảo sát ngoài thị trường phụ thuộc vào tính chủ quan của chuyên viên định giá.
• Năng lực chuyên môn sâu về kỹ thuật xây dựng và pháp lý đất đai của một bộ phận cán bộ còn chưa đồng đều.

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện công tác định giá tài sản bảo đảm là bất động sản phục vụ cho vay tại Ngân hàng Indovina – Chi nhánh Đống Đa, Hà Nội

Trên cơ sở định hướng năm 2020 của IVB, tác giả đề xuất 6 nhóm giải pháp:

1. Vận dụng linh hoạt và tổng hợp các phương pháp định giá: Kết hợp phương pháp so sánh với phương pháp chi phí hoặc phương pháp thu nhập đối với tài sản hỗn hợp (nhà xưởng, tòa nhà văn phòng, dự án kinh doanh) thay vì chỉ sử dụng đơn lẻ một phương pháp so sánh.
2. Hoàn thiện quy trình định giá: Rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ, chuẩn hóa bảng tiêu chí chấm điểm các yếu tố điều chỉnh bất động sản mục tiêu để hạn chế sai lệch do định kiến chủ quan của cán bộ.
3. Hoàn thiện công tác tổ chức định giá: Thiết lập sự phân định độc lập giữa bộ phận quản lý khách hàng (kinh doanh) và bộ phận thẩm định/định giá tài sản nhằm đảm bảo tính khách quan.
4. Nâng cao năng lực và trách nhiệm đội ngũ cán bộ định giá: Tổ chức đào tạo nghiệp vụ chuyên sâu về thẩm định giá, pháp lý bất động sản, đồng thời quy định rõ trách nhiệm cá nhân trong việc xác định giá trị tài sản.
5. Đẩy mạnh xây dựng cơ sở dữ liệu nội bộ và đầu tư công nghệ: Số hóa dữ liệu các giao dịch bất động sản đã định giá, cập nhật thường xuyên biến động giá thị trường theo từng địa bàn quận/huyện tại Hà Nội lên hệ thống dữ liệu tập trung.
6. Tăng cường liên kết, hợp tác với các đơn vị định giá độc lập: Ký kết hợp đồng hợp tác với các công ty thẩm định giá chuyên nghiệp được Bộ Tài chính cấp phép để đối chiếu giá trị các tài sản quy mô lớn, phức tạp.

Tác giả đưa ra 3 nhóm kiến nghị cụ thể:

• Kiến nghị với IVB: Ban hành cẩm nang hướng dẫn định giá chi tiết cho từng loại hình bất động sản; đầu tư nâng cấp hạ tầng công nghệ thông tin phục vụ thẩm định.
• Kiến nghị với Cơ quan Nhà nước: Minh bạch hóa thị trường bất động sản; hoàn thiện cơ chế đăng ký giao dịch bảo đảm điện tử; công khai thông tin quy hoạch đô thị và kế hoạch sử dụng đất để ngân hàng tra cứu thuận tiện.
• Kiến nghị với Khách hàng: Cung cấp đầy đủ, trung thực hồ sơ pháp lý và hiện trạng bất động sản; hợp tác trong quá trình khảo sát hiện trường.

Kết quả và đóng góp

Khóa luận đã tổng hợp kết quả hoạt động kinh doanh và phản ánh thực trạng nhận tài sản bảo đảm tại Ngân hàng Indovina:

• Khái quát bức tranh tài chính của IVB giai đoạn 2017 – 2019 với lợi nhuận trước thuế tăng trưởng liên tục từ 29.607.437 USD (2017) lên 35.772.731 USD (2018) và đạt 43.651.940 USD (2019).
• Chứng minh bất động sản là loại hình tài sản bảo đảm chủ lực bảo đảm cho các khoản cấp tín dụng tại chi nhánh.
• Mô phỏng quy trình thẩm định giá bất động sản thực tế tại Chi nhánh Đống Đa qua bảng tính điều chỉnh đơn giá đất từ các tài sản so sánh.
• Đề xuất hệ thống 6 giải pháp có tính ứng dụng thực tiễn nhằm hoàn thiện công tác định giá tại ngân hàng thương mại liên doanh.

Về đóng góp học thuật và thực tiễn: Công trình đã hệ thống hóa các quy định pháp luật (Luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013, Luật Giá 2012) và các Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam (số 04, 05, 08, 09, 10) gắn kết trực tiếp với nghiệp vụ tín dụng ngân hàng, đồng thời chỉ ra các hạn chế cụ thể trong khâu thu thập thông tin và dữ liệu giá tại chi nhánh để đưa ra giải pháp khắc phục.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

Khóa luận có các giới hạn nghiên cứu sau:

• Giới hạn không gian: Phạm vi khảo sát thực tế chỉ tập trung vào địa bàn thành phố Hà Nội và gói gọn tại Ngân hàng Indovina – Chi nhánh Đống Đa, chưa mở rộng so sánh với các chi nhánh khác trong toàn hệ thống IVB hoặc các ngân hàng thương mại cổ phần khác.
• Giới hạn thời gian: Chuỗi số liệu phân tích tài chính và định giá dừng lại ở giai đoạn 2017 – 2019.
• Hướng nghiên cứu mở rộng: Nghiên cứu tiếp theo có thể mở rộng khảo sát các mô hình định giá tự động (AVM) ứng dụng trong ngân hàng số, hoặc phân tích sâu hơn về định giá các loại hình bất động sản hình thành trong tương lai và dự án đầu tư phức tạp.

Giá trị tham khảo

Khóa luận là tài liệu tham khảo cho:

• Sinh viên, học viên ngành Tài chính - Ngân hàng, Thẩm định giá: Tham khảo cấu trúc phân tích thực trạng định giá tài sản thế chấp tại ngân hàng thương mại, cách vận dụng các Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam vào bài toán thực tế.
• Chuyên viên tín dụng, thẩm định viên tài sản tại ngân hàng: Tham khảo quy trình 6 bước, các bảng tiêu chí điều chỉnh đơn giá theo phương pháp so sánh và các giải pháp tổ chức bộ máy thẩm định độc lập nhằm hạn chế rủi ro nợ xấu.

Nội dung đáng chú ý nhất để tham khảo là Chương 1 (hệ thống hóa toàn diện 11 nguyên tắc và 4 phương pháp định giá theo quy định của Bộ Tài chính) và Chương 2 (ca phân tích định giá thực tế bất động sản mục tiêu).

Câu hỏi thường gặp

1. Cơ cấu sở hữu và quy mô vốn điều lệ của Ngân hàng Indovina (IVB) được xác định như thế nào?
Ngân hàng Indovina là ngân hàng liên doanh giữa Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam (VietinBank) và Ngân hàng Cathay United (Cathay United Bank – CUB) của Đài Loan. Vốn điều lệ của IVB là 193 triệu USD, trong đó mỗi bên góp 50% (tương đương 96,5 triệu USD mỗi bên).

2. Lợi nhuận trước thuế của IVB trong giai đoạn 2017 – 2019 biến động ra sao theo báo cáo tài chính?
Lợi nhuận trước thuế của IVB tăng trưởng liên tục trong cả 3 năm: năm 2017 đạt 29.607.437 USD; năm 2018 đạt 35.772.731 USD (tăng 20,82% so với năm 2017); năm 2019 đạt 43.651.940 USD (tăng 22,03% so với năm 2018).

3. Khóa luận căn cứ vào những Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam nào để xây dựng khung lý thuyết?
Khóa luận căn cứ vào: Tiêu chuẩn số 04 (11 nguyên tắc thẩm định giá), Tiêu chuẩn số 05 (quy trình thẩm định giá 6 bước) trong Thông tư 158/2014/TT-BTC; Tiêu chuẩn số 08 (phương pháp so sánh), Tiêu chuẩn số 09 (phương pháp chi phí), Tiêu chuẩn số 10 (phương pháp thu nhập) trong Thông tư 126/2015/TT-BTC của Bộ Tài chính.

4. Bốn phương pháp định giá bất động sản được phân tích trong khóa luận là gì?
Bốn phương pháp gồm: Phương pháp so sánh trực tiếp (so sánh với bất động sản tương đồng đã giao dịch), Phương pháp chi phí (chi phí tái tạo và chi phí thay thế trừ đi hao mòn), Phương pháp thu nhập (chiết khấu dòng tiền thu nhập thuần tương lai về hiện tại), và Phương pháp thặng dư (lấy giá trị phát triển gộp trừ đi tổng chi phí phát triển).

5. Hạn chế chủ yếu trong công tác định giá tại Chi nhánh Đống Đa được tác giả chỉ ra là gì?
Hạn chế chính gồm việc áp dụng phương pháp định giá còn đơn điệu (chủ yếu dựa vào phương pháp so sánh), cơ sở dữ liệu giá bất động sản nội bộ chưa hoàn thiện, việc điều chỉnh giá còn chịu ảnh hưởng bởi yếu tố chủ quan của cán bộ thẩm định, và sự liên kết với các đơn vị định giá độc lập chưa được đẩy mạnh.

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Trần Thanh Huyền đã hệ thống hóa đầy đủ cơ sở lý luận về định giá tài sản bảo đảm là bất động sản trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại theo các chuẩn mực thẩm định giá hiện hành. Công trình phản ánh trung thực thực trạng hoạt động kinh doanh và nghiệp vụ định giá tài sản thế chấp tại Ngân hàng Indovina – Chi nhánh Đống Đa giai đoạn 2017 – 2019. Trên cơ sở nhận diện các điểm hạn chế về dữ liệu và phương pháp thẩm định tại chi nhánh, tác giả đã đề xuất hệ thống giải pháp đồng bộ từ quy trình, công nghệ đến đào tạo nhân lực nhằm nâng cao chất lượng định giá và bảo đảm an toàn tín dụng.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1. TỔNG QUAN VỀ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NHTM 1. Khái niệm và đặc điểm của bất động sản 1. Khái niệm Bất động sản Bất động sản là một khái niệm được sử dụng phổ biến ở hầu khắp các quốc gia trên thế giới.

Trong tiếng Anh người ta dùng từ: “Real estate” (tài sản bất động). Trong tiếng Pháp, khái niệm về bất động sản được thể hiện bằng từ “Immobilie”; Trung quốc dùng thuật ngữ “Địa sản” (tài sản gắn liền với đất đai). Ở Việt nam khái niệm về bất động sản được thể hiện trong điều 107, Bộ luật dân sự 20151 : “Bất động sản là các tài sản bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.” Như vậy, có thể tựu chung lại cách nhìn nhận phổ biến về bất động sản là: Bất động sản là những tài sản vật chất khó di dời, tồn tài ổn định lâu dài. Một tài sản được coi là bất động sản khi thỏa mãn các điều kiện sau.

 Là một yếu tố vật chất có ích cho con người.  Có thể đo lường bằng giá trị nhất định  Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của nó không thay đổi.  Tồn tại lâu dài. 1 Bộ luật dân sự 2015 - Quy định địa vị pháp lý, chuẩn mực pháp lý về cách ứng xử của cá nhân, pháp nhân; quyền, nghĩa vụ về nhân thân và tài sản của cá nhân, pháp nhân trong các quan hệ được hình thành trên cơ sở bình đẳng, tự do ý chí, độc lập về tài sản và tự chịu trách nhiệm.

Bộ luật này có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 01 năm 2017. 3 Việc phân định các tài sản là động sản hay bất động sản thường không phải đơn giản. Những khó khăn này thường làm cho người kinh doanh hoặc định giá bất động sản có cái nhìn sai lệch về giá trị đích thực của các bất động sản cần xem xét. Để tránh những sai lầm trong đánh giá bất động sản, chúng ta cần phải nghiên cứu để chỉ ra các đặc trưng riêng có của bất động sản, những tiêu chí để phân biệt giữa bất động sản và động sản, và các tài sản khác.

Đặc điểm của bất động sản2 a) Bất động sản có tính cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có khả năng di dời được Do tính cố định về mặt địa lý nên bất động sản là tài sản không có khả năng di dời, vị trí của bất động sản cũng được xác định bởi một tọa độ nhất định. Chính vì đặc tính cố định mà bất động sản không thể di chuyển từ nơi thừa sang nơi thiếu. Vì vậy, trong ngắn hạn, khi xảy ra mất cân đối cung cầu về một loại bất động sản nào đó thì khó có thể điều chỉnh kịp thời. Đồng thời, giá trị của bất động sản cũng bị ảnh hưởng rất lớn bởi vị trí và môi trường xung quanh.

b) Bất động sản là loại hàng hóa có tính bền vững Đất đai là tài sản được thiên nhiên ban tặng và có thể xem như không thể bị mất đi. Đồng thời, các công trình và kiến trúc trên đất sau khi được xây dựng và sử dụng một thời gian thì sẽ được cải tạo, nâng cấp và có thể tồn tại lâu dài.