Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Ngành xây dựng giữ vị trí then chốt trong nền kinh tế quốc dân, đóng vai trò tạo lập cơ sở vật chất kỹ thuật và thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội. Cùng với tốc độ đô thị hóa nhanh chóng tại Hà Nội, nhu cầu về công trình dân dụng, nhà ở, văn phòng và các khu thương mại, nghỉ dưỡng gia tăng liên tục. Điều này mở ra cơ hội lớn nhưng cũng đặt ra yêu cầu nâng cao tính chuyên nghiệp, chất lượng và hiệu quả trong công tác đầu tư xây dựng đối với các doanh nghiệp tư vấn và thi công.

Công ty Cổ phần Hà Thành Quang Minh là doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực xây lắp, sản xuất vật liệu và tư vấn đầu tư xây dựng. Trong quá trình vận hành, công tác lập dự án đầu tư đóng vai trò quyết định đến tính khả thi, khả năng huy động vốn cũng như hiệu quả kinh tế của các dự án mà công ty trực tiếp đầu tư hoặc nhận tư vấn cho đối tác. Nhằm giải quyết các yêu cầu thực tiễn trong quản trị và nâng cao chất lượng hồ sơ dự án, đề tài "Hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư tại Công ty Cổ phần Hà Thành Quang Minh" được thực hiện với các nhiệm vụ cụ thể:

  1. Hệ thống hóa cơ sở lý luận về dự án đầu tư và công tác lập dự án đầu tư trong doanh nghiệp.
  2. Phân tích, đánh giá thực trạng công tác lập dự án đầu tư tại Công ty Cổ phần Hà Thành Quang Minh giai đoạn 2016 – 2020, chỉ ra các ưu điểm và hạn chế còn tồn tại.
  3. Đề xuất hệ thống giải pháp hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư tại công ty giai đoạn 2021 – 2025.
  • Đối tượng nghiên cứu: Công tác lập dự án đầu tư tại doanh nghiệp.
  • Khách thể nghiên cứu: Công ty Cổ phần Hà Thành Quang Minh.
  • Phạm vi thời gian: Số liệu thực trạng giai đoạn 2016 – 2020; định hướng và giải pháp đề xuất cho giai đoạn 2021 – 2025.
  • Phạm vi không gian: Hoạt động lập dự án đầu tư xây dựng tại trụ sở và các dự án thực hiện trên địa bàn Hà Nội và các khu vực lân cận.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khung lý thuyết và khái niệm nền tảng

Nghiên cứu vận dụng khái niệm dự án đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư năm 2014: "Dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định". Dự án đầu tư được xem xét trên các phương diện:

  • Về mặt hình thức: Là tập hồ sơ tài liệu trình bày chi tiết, có hệ thống các hoạt động và chi phí theo kế hoạch để đạt mục tiêu trong tương lai.
  • Về góc độ quản lý: Là công cụ quản lý sử dụng các nguồn lực vốn, vật tư, lao động.
  • Về góc độ kế hoạch hóa: Là công cụ thể hiện kế hoạch chi tiết của một công cuộc đầu tư sản xuất kinh doanh, là đơn vị kinh tế nhỏ nhất trong kế hoạch hóa nền kinh tế.
  • Về mặt nội dung: Là tổng thể các hoạt động và chi phí được bố trí theo lịch trình, địa điểm xác định nhằm tạo mới, cải tạo hoặc mở rộng cơ sở vật chất.

Cấu trúc một dự án đầu tư gồm 4 thành phần chính: Mục tiêu (mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội và mục tiêu trực tiếp của chủ đầu tư), Các kết quả, Các hoạt động và Các nguồn lực.

Quy trình lập dự án đầu tư theo lý thuyết trải qua 3 giai đoạn:

  1. Nghiên cứu và phát hiện cơ hội đầu tư.
  2. Nghiên cứu tiền khả thi.
  3. Nghiên cứu khả thi.

Phương pháp nghiên cứu

Khóa luận sử dụng kết hợp các phương pháp chuyên ngành Kinh tế đầu tư:

  • Phương pháp lập dự án theo trình tự: Phân tích logic từ nghiên cứu vĩ mô, thị trường, kỹ thuật, tổ chức quản lý, đến lập dự toán tài chính (tổng mức đầu tư, dòng tiền, hiệu quả tài chính).
  • Phương pháp thu thập và xử lý thông tin: Thu thập dữ liệu thứ cấp từ tài liệu pháp quy, báo cáo tài chính nội bộ công ty, các dự án mẫu và khảo sát thực địa địa chất, hạ tầng.
  • Phương pháp so sánh, đối chiếu: So sánh các chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật với quy chuẩn, định mức hiện hành và các dự án tương đương; đối chiếu căn cứ pháp lý và đơn giá định mức.
  • Phương pháp dự báo: Ứng dụng ngoại suy thống kê, hồi quy tương quan để dự báo nhu cầu thị trường, giá cả, công suất vận hành, doanh thu và dòng tiền.
  • Phương pháp kế hoạch hóa thời gian và tiến độ: Ứng dụng sơ đồ mạng công việc, phương pháp đường găng (CPM), kỹ thuật đánh giá dự án (PERT) và biểu đồ GANTT.
  • Phương pháp phân tích độ nhạy: Kiểm định độ vững chắc của các chỉ tiêu hiệu quả tài chính (NPV, IRR, thời gian hoàn vốn $T$) trước biến động của tỷ lệ lạm phát, chi phí đầu vào và lãi suất vay vốn.

Nội dung chính theo từng chương

Chương I: Cơ sở lý luận về công tác lập dự án đầu tư tại doanh nghiệp

Chương này tập trung xây dựng nền tảng lý luận toàn diện về hoạt động lập dự án đầu tư:

  • Căn cứ lập dự án: Bao gồm hệ thống văn bản pháp lý (chủ trương, quy hoạch ngành, vùng, luật chuyên ngành); hệ thống tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật (đất đai, xây dựng, môi trường); cùng các điều ước quốc tế, thông lệ thương mại và tín dụng.
  • Quy trình 3 bước lập dự án: Phân định rõ mục tiêu và sản phẩm của từng bước từ nghiên cứu cơ hội đầu tư (sơ bộ, chi phí thấp), nghiên cứu tiền khả thi (lập luận chứng tiền khả thi ở trạng thái tĩnh) đến nghiên cứu khả thi (báo cáo nghiên cứu khả thi chi tiết kèm thiết kế cơ sở ở trạng thái động).
  • Các nội dung phân tích cốt lõi:
    1. Điều kiện vĩ mô và quy hoạch phát triển.
    2. Phân tích và nghiên cứu thị trường (phân đoạn thị trường, thị trường mục tiêu, dự báo cung - cầu, khả năng cạnh tranh).
    3. Phân tích khía cạnh kỹ thuật (địa điểm, công suất, dây chuyền công nghệ, nguyên vật liệu, cơ sở hạ tầng giao thông, điện, nước, giải pháp kết cấu).
    4. Phân tích tổ chức quản lý và nhân sự.
    5. Phân tích khía cạnh tài chính (tổng mức đầu tư, nguồn vốn, dòng tiền, độ an toàn tài chính).
    6. Đánh giá khía cạnh kinh tế - xã hội.
  • Tiêu chí đánh giá và nhân tố ảnh hưởng: Đánh giá chất lượng lập dự án qua tiến độ thời gian, định mức chi phí lập dự án (theo Quyết định 958/QĐ-BXD của Bộ Xây dựng) và mức độ đầy đủ, chính xác của hồ sơ. Các nhân tố tác động gồm: cơ chế chính sách nhà nước, trình độ đội ngũ cán bộ, chất lượng nguồn tin và hệ thống phương tiện kỹ thuật hỗ trợ.

Chương II: Thực trạng công tác lập dự án đầu tư tại Công ty Cổ phần Hà Thành Quang Minh giai đoạn 2016 – 2020

Chương II trình bày bức tranh toàn diện về doanh nghiệp và thực tế triển khai công tác lập dự án:

1. Tổng quan doanh nghiệp và kết quả kinh doanh

Công ty Cổ phần Hà Thành Quang Minh được thành lập ngày 09/04/2008 (Giấy phép kinh doanh: 0102717533), trụ sở tại Ô số 9 Lô E, khu DTM Đại Kim – Định Công, Quận Hoàng Mai, Hà Nội; do ông Lương Văn Dũng làm Giám đốc đại diện pháp luật. Đội ngũ nhân sự gồm hơn 50 kiến trúc sư và kỹ sư. Vốn đăng ký của doanh nghiệp là 29.000 triệu đồng.

Khoản mục Năm 2018 Năm 2019 Năm 2020
Doanh thu thuần (triệu VNĐ) 18.000 Tăng mạnh Tăng trưởng ổn định (~75%/năm)
Lợi nhuận thuần (triệu VNĐ) 1.508 Tăng trưởng Duy trì tăng trưởng >50%/năm
Thuế phải nộp Nhà nước (triệu VNĐ) 357,627 - -
Lợi nhuận sau thuế (triệu VNĐ) 981,881 Tăng trưởng Ổn định

Đặc điểm tài chính: Năm 2019, chi phí tài chính (chủ yếu là chi phí lãi vay) tăng hơn gấp 3 lần so với năm 2018 do công ty vay vốn mở rộng đầu tư máy móc, thiết bị kỹ thuật phục vụ năng lực cạnh tranh trong tư vấn xây dựng.

2. Danh mục các dự án tiêu biểu đã lập

Công ty tập trung chủ yếu vào các dự án đầu tư xây dựng nhóm B và nhóm C với quy mô từ vài chục đến hàng trăm tỷ đồng:

STT Tên dự án Quy mô vốn Lĩnh vực Địa điểm thực hiện Thời gian
1 Dự án xây dựng Zen Resort 220 tỷ đồng Đầu tư xây dựng Xã Yên Bài, Ba Vì, Hà Nội 2011
2 Dự án TTTM và dịch vụ giải trí Anh Phong 150 tỷ đồng Đầu tư xây dựng Xuân Mai, Hà Nội 2013
3 Dự án xây dựng khu nhà ở Bamboo Garden 57 tỷ đồng Đầu tư xây dựng Xã Sài Sơn, Quốc Oai, Hà Nội 2015
4 Cải tạo, nâng cấp Trung tâm bồi dưỡng chính trị quận Tây Hồ 10,7 tỷ đồng Đầu tư xây dựng 657 Lạc Long Quân, Xuân La, Tây Hồ, Hà Nội 05/2020

3. Quy trình lập dự án thực tế tại công ty

Quy trình lập hồ sơ dự án tại Công ty Cổ phần Hà Thành Quang Minh được chuẩn hóa qua 12 bước:

  1. Tìm kiếm cơ hội đầu tư: Ban Giám đốc, Phòng Đầu tư và các phòng chức năng.
  2. Giao nhóm lập dự án: Trưởng Phòng Kế hoạch ra phiếu giao việc, cử chủ trì dự án trình lãnh đạo duyệt.
  3. Lập kế hoạch - tiến độ: Chủ trì nhóm lập bảng tiến độ, phân công nhiệm vụ và hạn nộp hồ sơ.
  4. Phê duyệt kế hoạch: Ban Giám đốc phê duyệt văn bản.
  5. Thu thập tài liệu liên quan: Thu thập hồ sơ cơ sở từ khách hàng và dữ liệu nội bộ.
  6. Lập đề cương dự án: Phòng Kế hoạch soạn thảo theo quy chuẩn hiện hành.
  7. Phê duyệt đề cương: Giám đốc hoặc Phó Giám đốc phụ trách duyệt.
  8. Thực hiện lập báo cáo dự án hoàn chỉnh: Soạn thuyết minh, tính khái toán vốn và hiệu quả tài chính.
  9. Kiểm tra và duyệt hồ sơ: Ban Giám đốc kiểm tra toàn bộ hồ sơ.
  10. In xuất bản hồ sơ: Phòng Kế hoạch thực hiện.
  11. Giao hồ sơ cho khách hàng: Giao file cứng và bàn giao file mềm (dạng PDF/Photoshop trước khi thẩm tra; xuất đĩa CD sau khi thẩm tra nghiệm thu).
  12. Quản lý và bảo quản hồ sơ: Lưu trữ bản cứng và file mềm tại Kho lưu trữ.

4. Phân tích kỹ thuật và phương pháp tính dự toán tài chính

  • Thực tế nghiên cứu các giai đoạn: Đối với các dự án nhóm B và C (nhà ở, chung cư, khu nghỉ dưỡng), công ty thường tinh giản hoặc bỏ qua bước nghiên cứu cơ hội và tiền khả thi để đi thẳng vào Báo cáo nghiên cứu khả thi.
  • Căn cứ kỹ thuật áp dụng: Áp dụng hệ thống quy chuẩn, tiêu chuẩn nghiêm ngặt gồm: TCVN 2737-1995 (Tải trọng và tác động), TCXDVN 336-2005 (Kết cấu bê tông cốt thép), TCXD 205-1998 (Móng cọc), TCXD 198-1997 / TCXDVN 332-2004 (Nhà cao tầng), TCVN 4447-87 (Công tác đất), TCVN 4513-1998 / TCVN 7957-2008 (Cấp thoát nước), TCVN 6160-1996 / TCVN 2622-1995 (PCCC), TCXD 46-84 (Chống sét), QCXDVN 40-2005 (Sử dụng năng lượng hiệu quả), TCVN 5687-2015 (Thông gió, điều hòa không khí).
  • Phương pháp xác định chi phí xây dựng trong Tổng mức đầu tư:
    • Chi phí trực tiếp ($T$): $$T = VL + NC + M + TT$$ Trong đó:
      • Chi phí vật liệu ($VL$): $VL = a_1 + D_{vl}$ (với $a_1$ là giá gốc, $D_{vl}$ là chênh lệch giá vật liệu đến chân công trình theo công bố liên sở hoặc Quyết định 37/2017/QĐ-UBND tỉnh Bình Định).
      • Chi phí nhân công ($NC$): $NC = (b_1 + b_2 + b_3 + b_4 + ...) \times K_{nc}$ (tính kèm các khoản phụ cấp khu vực $b_1'$, lưu động $b_3$ theo TT 05/2005/TT-BLĐTBXH, phụ cấp độc hại $b_4$ theo TT 04/2005/TT-BLĐTBXH).
      • Chi phí máy thi công ($M$): $M = m_1 + D_m$ (với $m_1$ là giá gốc ca máy, $D_m$ là chênh lệch ca máy).
      • Trực tiếp phí khác ($TT$): $TT = (VL + NC + M) \times K_x$.
    • Chi phí chung ($C$): $C = T \times P%$ ($P%$ là định mức theo loại công trình).
    • Thu nhập chịu thuế tính trước ($TL$): $TL = (T + C) \times L%$.
    • Chi phí xây dựng trước thuế ($G$): $G = T + C + TL$.
    • Thuế GTGT: $GTGT = G \times T_{gtgt}$.
    • Chi phí xây dựng sau thuế ($G_{xpcpr}$): $G_{xpcpr} = G + GTGT$.
    • Chi phí nhà tạm để ở và điều hành thi công ($G_{xdnt}$): $$G_{xdnt} = G \times L_T \times (1 + T_{gtgt})$$ (Định mức tỷ lệ $L_T = 2%$ đối với công trình xây dựng theo tuyến; $L_T = 1%$ đối với các công trình còn lại).

Chương III: Một số giải pháp hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư tại Công ty Cổ phần Hà Thành Quang Minh

Dựa trên mục tiêu chiến lược giai đoạn 2021 – 2025, chương này đề xuất các nhóm giải pháp hoàn thiện:

  • Bổ sung và tăng cường chất lượng nghiên cứu thị trường, tránh hiện tượng dự báo sai lệch giá cả và nhu cầu gây rủi ro tài chính khi đưa công trình vào khai thác.
  • Hoàn thiện khâu lập kế hoạch và phân bổ chi phí, thời gian lập dự án theo đúng hướng dẫn của Bộ Xây dựng.
  • Tăng cường công tác đào tạo chuyên môn cho đội ngũ kỹ sư, cán bộ lập dự án về quản trị tài chính, cập nhật đơn giá, định mức và ứng dụng phần mềm chuyên ngành.
  • Nâng cấp hệ thống lưu trữ dữ liệu, quản lý hồ sơ và đầu tư trang thiết bị khảo sát, đo đạc phục vụ khâu thiết kế cơ sở.

Kết quả và đóng góp

Kết quả nghiên cứu chính

  • Khóa luận làm rõ bức tranh hoạt động và quy trình lập dự án đầu tư tại một doanh nghiệp xây dựng tư nhân với quy mô vốn 29.000 triệu đồng và doanh thu tăng trưởng trung bình xấp xỉ 75%/năm trong giai đoạn 2018 – 2020.
  • Khái quát hóa quy trình quản lý hồ sơ dự án 12 bước chặt chẽ, từ khâu nắm bắt cơ hội, giao nhiệm vụ, lập đề cương, duyệt báo cáo đến giao nhận và lưu trữ tài liệu.
  • Phản ánh trung thực thực tế lập dự án nhóm B và C tại doanh nghiệp: thường bỏ qua bước nghiên cứu tiền khả thi để đi thẳng vào nghiên cứu khả thi nhằm tiết kiệm thời gian và chi phí.
  • Hệ thống hóa các công thức toán - kinh tế chi tiết và hệ thống chỉ số định mức dùng để bóc tách dự toán xây dựng, tính toán chi phí trực tiếp, chi phí chung, thuế và chi phí phụ trợ nhà tạm.

Đóng góp thực tiễn

Đề tài cung cấp cái nhìn chi tiết về cách thức một doanh nghiệp xây dựng quy mô vừa vận dụng hệ thống quy chuẩn kỹ thuật quốc gia (TCVN, TCXD) kết hợp với các thông tư hướng dẫn của Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính và đơn giá địa phương vào việc lập báo cáo nghiên cứu khả thi cho các công trình thực tế.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

  • Hạn chế: Nghiên cứu chỉ tập trung vào dữ liệu thứ cấp và các dự án nhóm B, nhóm C tại một doanh nghiệp đơn lẻ (Công ty Cổ phần Hà Thành Quang Minh) trong giai đoạn 2016 – 2020; các số liệu khảo sát thị trường chưa đi sâu vào phân tích định lượng vi mô bằng bảng hỏi diện rộng.
  • Hướng phát triển: Mở rộng nghiên cứu quy trình lập dự án cho các dự án nhóm A hoặc các dự án công trình sử dụng vốn đầu tư công, vốn ODA; nghiên cứu sâu hơn về mô hình phân tích rủi ro định lượng và mô phỏng tài chính trong bối cảnh biến động kinh tế vĩ mô.

Giá trị tham khảo

Tài liệu là nguồn tham khảo hữu ích cho:

  • Sinh viên chuyên ngành Kinh tế đầu tư, Quản lý dự án, Kinh tế xây dựng khi thực hiện chuyên đề tốt nghiệp hoặc khóa luận liên quan đến quy trình lập dự án đầu tư xây dựng tại doanh nghiệp.
  • Cán bộ quản lý, kỹ sư định giá, nhân viên phòng kế hoạch - kỹ thuật tại các doanh nghiệp tư vấn đầu tư xây dựng cần tham khảo quy trình phối hợp liên phòng ban và phương pháp xác định tổng mức đầu tư theo quy chuẩn pháp luật.

Câu hỏi thường gặp

1. Quy trình lập dự án tại Công ty Cổ phần Hà Thành Quang Minh gồm những bước nào?

Quy trình gồm 12 bước liên hoàn: Tìm kiếm cơ hội đầu tư $\rightarrow$ Giao nhóm lập dự án $\rightarrow$ Lập kế hoạch, tiến độ $\rightarrow$ Phê duyệt kế hoạch $\rightarrow$ Thu thập tài liệu $\rightarrow$ Lập đề cương $\rightarrow$ Phê duyệt đề cương $\rightarrow$ Lập báo cáo dự án hoàn chỉnh $\rightarrow$ Kiểm tra và duyệt hồ sơ $\rightarrow$ In xuất bản $\rightarrow$ Giao hồ sơ cho khách hàng $\rightarrow$ Quản lý, bảo quản hồ sơ trong kho lưu trữ.

2. Chi phí nhà tạm phục vụ thi công được tính toán như thế nào trong dự toán dự án?

Chi phí nhà tạm để ở và điều hành thi công được xác định theo công thức: $$G_{xdnt} = G \times L_T \times (1 + T_{gtgt})$$ Trong đó $G$ là chi phí xây dựng trước thuế, $T_{gtgt}$ là mức thuế suất thuế GTGT, và $L_T$ là định mức tỷ lệ (bằng 2% đối với công trình xây dựng theo tuyến như giao thông, đường ống, đường dây; bằng 1% đối với các loại công trình còn lại).

3. Tại sao công ty thường không thực hiện bước nghiên cứu tiền khả thi?

Do đặc thù các dự án công ty tiếp nhận và thực hiện chủ yếu thuộc dự án nhóm B và nhóm C (nhà ở dân dụng, cải tạo công trình, khu nghỉ dưỡng quy mô vừa và nhỏ) có mức độ phức tạp kỹ thuật không quá cao, nên doanh nghiệp thường đi thẳng vào giai đoạn Báo cáo nghiên cứu khả thi để tối ưu hóa thời gian và chi phí chuẩn bị đầu tư.

4. Chi phí tài chính của công ty trong năm 2019 có biến động gì đặc biệt?

Trong năm 2019, chi phí tài chính (chủ yếu là chi phí lãi vay) của doanh nghiệp tăng hơn gấp 3 lần so với năm 2018. Nguyên nhân do công ty tăng cường vay vốn tín dụng ngân hàng để đầu tư mở rộng trang thiết bị, máy móc nhằm đáp ứng yêu cầu cạnh tranh trên thị trường.

Kết luận

Chuyên đề tốt nghiệp của tác giả Phạm Thị Luyến đã hệ thống hóa đầy đủ cơ sở lý thuyết và quy định pháp lý về công tác lập dự án đầu tư xây dựng. Bằng việc phân tích chi tiết dữ liệu thực tế tại Công ty Cổ phần Hà Thành Quang Minh giai đoạn 2016 – 2020, nghiên cứu đã phản ánh rõ nét thực trạng quản lý hồ sơ, phương pháp lập dự toán kỹ thuật - tài chính và quy trình phối hợp giữa các phòng ban. Các giải pháp được đề xuất mang tính đồng bộ, gắn liền với định hướng phát triển 2021 – 2025, tạo cơ sở nâng cao chất lượng công tác chuẩn bị đầu tư cho doanh nghiệp.