Chương 1: Một số vấn đề lý luận về tranh chấp đất đai và pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai bằng Tòa án. Chương 2: Thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai bằng Tòa án và thực tiễn thực hiện tại Tòa án nhân dân huyện Lạng Giang, tỉnh Bắc Giang. Chương 3: Định hướng, kiến nghị và giải pháp hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai bằng Tòa án và nâng cao hiệu quả thực hiện tại Tòa án nói chung, Tòa án nhân dân huyện Lạng Giang, tỉnh Bắc Giang nói riêng. 7 Chƣơng 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI VÀ PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI BẰNG TÒA ÁN 1.
Lý luận về tranh chấp đất đai 1. Khái niệm, đặc điểm tranh chấp đất đai 1. Khái niệm tranh chấp đất đai Để làm rõ nội hàm khái niệm TCĐĐ thì cần phải hiểu “tranh chấp” là gì?. Theo Từ điển tiếng Việt thì tranh chấp nói chung được hiểu là việc “Giành nhau một cách giằng co cái không rõ thuộc về bên nào” 1.
Theo từ điển tiếng Việt thông dụng: “Tranh chấp: 1. Giành giật, giằng co nhau cái không rõ thuộc về bên nào; 2. Bất đồng, trái ngược nhau”2. Theo Từ điển giải thích từ ngữ luật học, tranh chấp trong các lĩnh vực dân sự, kinh doanh, hợp đồng được khái quát với các nội dung sau: Tranh chấp dân sự có thể hiểu là những mâu thuẫn, bất hòa về quyền và nghĩa vụ hợp pháp giữa các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật dân sự.
Tranh chấp kinh doanh là những mâu thuẫn, bất đồng, xung đột giữa những chủ thể kinh doanh với nhau trong các hoạt động kinh doanh … hay tranh chấp hợp đồng được hiểu là những xung đột, bất đồng, mâu thuẫn giữa các bên về việc thực hiện hoặc không thực hiện các quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng3. Theo Từ điển Giải thích Thuật ngữ luật học: "Tranh chấp đất đai: tranh chấp phát sinh giữa các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật đất đai về quyền và nghĩa vụ trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai"4. Theo Luật đất đai năm 2013: "Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai" 5. 1 Từ điển Tiếng Việt – Trang 989 2 Từ điển Tiếng Việt thông dụng – Trang 808 3 Từ điển giải thích từ ngữ luật học - Trang 35 4 Trường Đại học Luật Hà Nội (1999), Từ điển Giải thích Thuật ngữ Luật học (Luật đất đai, Luật lao động, Tư pháp quốc tế), Nxb Công an nhân dân, Hà Nội, tr.
5 Khoản 24 Điều 3 Luật đất đai năm 2013. 8 Theo Sổ tay thuật ngữ pháp lý thông dụng: "Tranh chấp đất đai: tranh chấp phát sinh giữa các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật đất đai về quyền và nghĩa vụ trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai"6 v. Theo nghĩa rộng, tranh chấp đất đai là biểu hiện sự mâu thuẫn, bất đồng trong việc xác định quyền quản lý, quyền chiếm hữu, quyền sử dụng đối với đất đai, phát sinh trực tiếp hoặc gián tiếp trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai. Theo nghĩa hẹp, tranh chấp đất đai là tranh chấp phát sinh giữa các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật đất đai về quyền và nghĩa vụ trong quá trình quản lý, sử dụng đất đai.
Trên thực tế, tranh chấp đất đai được hiểu là sự tranh chấp về quyền quản lý, quyền sử dụng xung quanh một khu đất cụ thể mà mỗi bên đều cho rằng mình phải được quyền đó do pháp luật quy định và bảo hộ. Vì vậy, họ không thể cùng nhau tự giải quyết các tranh chấp đó, mà phải yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết. Trong lĩnh vực đất đai, khi các chủ thể tham gia các quan hệ pháp luật đất đai không phải lúc nào cũng nhất trí với nhau về tất cả các vấn đề trong quan hệ pháp luật, vì vậy sẽ xuất hiện những ý kiến khác nhau, mâu thuẫn, bất đồng. Theo đó, hiện tượng này phát sinh manh nha từ những bất đồng, mâu thuẫn giữa những người sử dụng đất với nhau hoặc giữa họ với tổ chức, cá nhân khác về quyền và nghĩa vụ hay lợi ích trong quá trình quản lý, sử dụng đất.
Và dựa trên những khái niệm cơ bản về “tranh chấp” nêu trên có thể gọi hiện tượng đó là TCĐĐ. Từ đó, ta có thể đưa ra khái niệm: Tranh chấp đất đai là sự bất đồng, mẫu thuẫn hay xung đột về mặt lợi ích về quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thể tham gia vào quan hệ đất đai trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai. Đặc điểm của tranh chấp đất đai Tranh chấp đất đai là một dạng của tranh chấp dân sự vì vậy, ngoài những đặc điểm chung của một tranh chấp dân sự thông thường thì nó cũng mang những đặc điểm riêng nhằm phân biệt với những tranh chấp dân sự khác, cụ thể: Thứ nhất, về chủ thể của tranh chấp đất đai 6 Nguyễn Duy Lãm (chủ biên) (1996), Sổ tay Thuật ngữ pháp lý thông dụng, Nxb Giáo dục, Hà Nội, tr. 9 Chế độ sở hữu đất đai ở nước ta là: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (gọi chung là người sử dụng đất) sử dụng ổn định, lâu dài hoặc công nhận quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất.
Chính vì vậy, người sử dụng đất chỉ có thể là chủ thể quản lý hoặc sử dụng đất đai. Thứ hai, về đối tượng tranh chấp đất đai Do điểm đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai ở nước ta nên đối tượng của tranh chấp đất đai chỉ giới hạn trong phạm vi tranh chấp về quyền và nghĩa vụ trong quản lý, sử dụng đất đai. Điều này có nghĩa là pháp luật chỉ thừa nhận và giải quyết các tranh chấp về quản lý đất đai hoặc tranh chấp về sử dụng đất đai. Như vậy, có thể hiểu đối tượng của tranh chấp đất đai là quyền quản lý, sử dụng một loại tài sản đặc biệt không thuộc quyền sở hữu của các bên tranh chấp mà thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước là đại diện chủ sở hữu.
Thứ ba, nội dung của các tranh chấp đất đai Nội dung của tranh chấp đất đai rất đa dạng và phức tạp. Hoạt động quản lý, sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường diễn ra rất đa dạng, phong phú với việc sử dụng đất vào nhiều mục đích khác nhau, với diện tích, nhu cầu sử dụng khác nhau. Trong nền kinh tế thị trường, việc quản lý, sử dụng đất không đơn thuần chỉ là việc quản lý, sử dụng một tư liệu sản xuất mà đất đai đã trở thành một loại hàng hóa đặc biệt, có giá trị thương mại. Giá đất lại biến động theo quy luật cung cầu trên thị trường, nên việc quản lý và sử dụng nó không đơn thuần chỉ là việc khai thác giá trị sử dụng mà còn bao gồm cả giá trị sinh lời của đất, giá trị cao, phong phú hơn thì những mâu thuẫn, bất đồng xung quanh đó càng trở nên gay gắt, trầm trọng hơn.
Thứ tư, quan hệ đất đai liên quan đến lợi ích của nhiều đối tượng trong xã hội: Nhà nước, cộng đồng dân cư, tổ chức, cá nhân, hộ gia đình, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam. Do đó, tranh chấp đất đai phát sinh không chỉ liên quan đến lợi ích của một bên mà còn liên quan đến lợi ích của nhiều bên liên đới. Thứ năm, người có quyền sử dụng đất hợp pháp dù không có quyền sở hữu nhưng vẫn có quyền định đoạt quyền sử dụng đất trong phạm vi quy định của pháp 10 luật. Do đó, tùy theo mối quan hệ giữa các bên trong quan hệ TCĐĐ mà việc áp dụng pháp luật, thẩm quyền để giải quyết tranh chấp đất đai sẽ khác nhau.
Thứ sáu, quan hệ đất đai có liên quan đến những quan hệ xã hội khác thuộc phạm vi điều chỉnh của một số luật như Bộ luật dân sự, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật kinh doanh bất động sản, Luật Bảo vệ môi trường,… Trên thực tế, TCĐĐ xảy ra liên quan đến nhà ở, cây cối, lâm lộc, công trình xây dựng và vật kiến trúc khác, các tài sản trên đất nên khi giải quyết TCĐĐ, cơ quan nhà nước có thẩm quyền không chỉ áp dụng Luật đất đai mà còn áp dụng các luật khác có liên quan để xem xét, giải quyết. Thứ bẩy, tranh chấp đất đai phát sinh gây hậu quả xấu về nhiều mặt, gây mất ổn định về chính trị, phá vỡ mối quan hệ xã hội, làm mất đoàn kết trong nội bộ nhân dân, phá vỡ trật tự quản lý đất đai, ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích không những của bản thân các bên tranh chấp mà còn gây thiệt hại đến lợi ích của Nhà nước và xã hội. Phân loại tranh chấp đất đai Dựa trên những tiêu chí khác nhau, TCĐĐ sẽ được phân loại thành các dạng khác nhau. * Căn cứ vào chủ thể: Ta có thể phân loại TCĐĐ thành các dạng chủ yếu là tranh chấp giữa cá nhân với cá nhân; TCĐĐ giữa hộ gia đình, cá nhân với tổ chức và TCĐĐ giữa tổ chức với tổ chức.
* Căn cứ vào đối tượng tranh chấp có thể nêu lên những dạng TCĐĐ chủ yếu như sau: Thứ nhất, tranh chấp về chuyển quyền sử dụng đất bao gồm: tranh chấp về chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.