Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VÀ QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN TRÊN ĐẤT ĐỂ THI HÀNH ÁN DÂN SỰ 1. Khái quát chung về đấu giá quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất và pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất để thi hành án dân sự 1. Khái niệm về đấu giá tài sản Trong lịch sử phát triển của việc mua bán, trao đổi giữa các chủ thể với nhau thì hình thức đấu giá sơ khai đã được áp dụng cho việc mua bán trao đổi hàng hóa giữa người mua và người bán. Ví dụ như thời kỳ chiếm hữu nô lệ, nô lệ đã được đưa ra chợ bán công khai như một hàng hóa và hình thức chủ yếu là bán cho ai trả giá cao nhất, đó chính là việc bán thông qua đấu giá.
Nhưng từ khi việc trao đổi mua bán hàng hóa, lượng cung và cầu có sự khác biệt và chênh lệch thì đấu giá được sử dụng là một phương pháp thực sự hữu hiệu. Nó giúp cho người cần mua và người cần bán tìm đến được điểm chung, tạo điều kiện cho hàng hóa được trả ở mức cao nhất, đáp ứng được nhu cầu của mỗi bên. Đấu giá tài sản xem xét trên cơ sở góc độ về phương diện kinh tế thì đấu giá tài sản là phương pháp xác định giá trị của một hàng hóa cụ thể. Thông qua việc đấu giá, hàng hóa sẽ được mua và bán với giá trị gần đúng giá trị thực của nó hoặc cao hơn giá trị thực của nó [ 22, tr.
Việc xác định giá trị hàng hóa trong đấu giá tài sản có thể tự bên bán hoặc bên có tài sản định giá tài sản cần đưa ra bán đấu giá. Nhưng nhìn chung thì tài sản được xác định giá dựa trên nhu cầu của xã hội, dựa trên các yếu tố tạo nên sản phẩm, dựa trên giá trị thương hiệu của nó. Ngày nay, kinh tế học hiện đại xác định giá tài sản đã ngày càng bài bản và chuyên nghiệp hơn. Điều này đã làm cho việc xác định giá tài sản được chính xác hơn, gần với giá trị thực của tài sản hơn khi được đưa ra bán đấu giá.
Xem xét, nhìn nhận đấu giá tài sản trong quan hệ pháp luật dân sự, bán đấu giá tài sản có thể hiểu là hình thức bán hàng đặc biệt để cho người mua tự trả giá, 6 không thấp hơn giá thấp nhất do người bán quy định. Người nào trả giá cao nhất sẽ là người mua được tài sản đấu giá. Việc mua bán tài sản thông qua đấu giá cũng phải tuân theo các quy định được pháp luật dân sự quy định như về trách nhiệm của các bên mua và bán tài sản, hợp đồng về mua bán tài sản, quyền và nghĩa vụ của các bên trong quá trình bán đấu giá tài sản. Có thể nhận thấy, đấu giá tài sản chính là một quá trình mua và bán bằng cách đưa ra món hàng cần đấu giá, ra giá và sau đó bán món hàng cho người ra giá cao nhất.
Món hàng mà cả bên bán và bên mua đều có sự quan tâm đến việc thực hiện mục đích của mình. Đó là bên bán sẽ muốn thu về khoản tiền càng nhiều càng tốt đối với tài sản của mình. Ngược lại, bên mua cũng muốn mua món hàng đó nhưng với mục đích là hàng hóa đáp ứng được nhu cầu của mình và càng rẻ càng tốt. Hàng hóa ở đây là một hàng hóa cụ thể mà cả bên mua và bên bán đều phải biết rõ và điều quan trọng nhất là món hàng sẽ được bán cho người trả giá cao nhất.
Từ những cách hiểu về đấu giá tài sản trên những góc độ khác nhau, có thể đưa ra khái niệm về đấu giá tài sản như sau: “ Đấu giá tài sản là hình thức bán tài sản có từ hai người trở lên tham gia đấu giá theo nguyên tắc, trình tự và thủ tục được quy định tại Luật đấu giá” [ 22, tr. Như vậy, có thể thấy khái niệm về đấu giá tài sản đã có từ lâu, tuy được nhìn nhận dưới nhiều góc độ khác nhau. Nhưng xét về bản chất khái niệm về đấu giá tài sản cho đến ngày nay vẫn không có gì thay đổi, suy cho cùng đấu giá tài sản là việc bên bán có món hàng cần bán và bên mua với số lượng nhiều người có nhu cầu mua món hàng đó, cho nên việc đưa tài sản ra bán đấu giá cho người trả giá cao nhất là một điều tất yếu. Việc bán đấu giá tài sản với các trình tự, thủ tục theo quy định sẽ giúp cho nhiều người có nhu cầu biết được về tài sản mà mình có nhu cầu, để từ đó đăng ký tham gia đấu giá và việc đấu giá tài sản cũng giúp cho người có tài sản được hưởng những giá trị cao nhất mà tài sản đưa ra bán đấu giá mang lại cho mình.
Khái niệm về đấu giá quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất để thi hành án dân sự 7 Trong hoạt động thi hành án dân sự đấu giá tài sản để thi hành án nói chung và đấu giá QSDĐ & TSGLTĐ để thi hành án nói riêng là khâu cuối cùng trong chuỗi hoạt động của cơ quan thi hành án mà đại diện là Chấp hành viên trong quá trình xử lý tài sản kê biên để đảm bảo thi hành án. Về khái niệm đấu giá QSDĐ & TSGLTĐ để thi hành án dân sự bản chất cũng không khác nhiều so với khái niệm đấu giá nói chung, nó cũng có người mua, người bán theo trình tự, thủ tục nhất định. Nhưng bán đấu giá tài sản để thi hành án dân sự có sự khác biệt so với bán đấu giá tài sản thông thường. Đó là: Bán đấu giá tài sản để thi hành án là việc Chấp hành viên cơ quan thi hành án dân sự tự mình hoặc thông qua các tổ chức bán đấu giá để bán công khai tài sản của người phải thi hành án đã bị kê biên theo trình tự, thủ tục pháp luật về thi hành án.
So với bán đấu giá tài sản thông thường người có tài sản hay nói cách khác là chủ sở hữu của tài sản là người chủ động tự đưa tài sản của mình ra bán đấu giá hoặc thông qua tổ chức dịch vụ bán đấu giá tài sản để thực hiện việc bán đấu giá tài sản của mình. Nhưng trong trường hợp bán đấu giá tài sản để thi hành án hoặc bán đấu giá QSDĐ & TSGLTĐ để thi hành án, người có tài sản tức người phải thi hành án bị hạn chế quyền của mình trong việc đưa tài sản ra bán. Ở đây, Chấp hành viên chính là người có quyền đưa tài sản bị kê biên của người phải thi hành án ra bán đấu giá theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự. Quá trình để xử lý tài sản kê biên thông qua đấu giá phải trải qua những trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về thi hành án.
Việc đấu giá tài sản để thi hành án nhằm đảm bảo quyền, lợi ích chính đáng của Nhà nước ( trường hợp thi hành án chủ động), của tổ chức và cá nhân trong trường hợp thi hành án theo đơn yêu cầu. Cơ sở để thi hành án phải bắt buộc phải có bản án hoặc quyết định của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật hoặc trừ một số trường hợp khác và quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án thụ lý giải quyết vụ việc. Khi Chấp hành viên, người được phân công giải quyết hồ sơ thi hành án, căn cứ vào điều kiện thi hành án của người phải thi hành án trong quá trình xác minh điều kiện thi hành án, nếu đã hết thời hạn tự nguyện thi hành án mà có điều kiện thi 8 hành thì căn cứ theo quy định của pháp luật sẽ tiến hành ra quyết định kê biên tài sản của người phải thi hành án, kể cả tài sản của người phải thi hành án đang do người thứ ba giữ, sau đó thực hiện việc kê biên, định giá tài sản kê biên và cuối cùng nếu người phải thi hành án vẫn chưa thi hành thì tiến hành bán tài sản kê biên thông qua đấu giá. Có thể thấy việc quy định Chấp hành viên có quyền đưa tài sản là QSDĐ & TSGLTĐ của người phải thi hành án ra bán đấu giá là nhằm đảm bảo cho việc thi hành án khi mà người phải thi hành án có điều kiện nhưng không thi hành.
Tài sản của người phải thi hành án ở đây là QSDĐ & TSGLTĐ, nó có thể là tài sản riêng của người phải thi hành án hoặc tài sản chung của người phải thi hành án. Trong việc xác minh điều kiện thi hành án của người phải thi hành án thì QSDĐ & TSGLTĐ là một tài sản lớn và có giá trị đối với người phải thi hành án. Do đó, trong thi hành án dân sự theo quy định của pháp luật người phải thi hành án không còn tài sản nào khác để thi hành án, khi đó Chấp hành viên cơ quan thi hành án dân sự mới tiến hành kê biên, xử lý tài sản là QSDĐ & TSGLTĐ của người phải thi hành án để đảm bảo cho việc thi hành án. Tuy nhiên, QSDĐ & TSGLTĐ của người phải thi hành án không phải lúc nào cũng kê biên được.
Theo quy định của Luật thi hành án dân sự, Chấp hành viên chỉ kê biên QSDĐ của người phải thi hành án thuộc trường hợp được chuyển quyền theo quy định của pháp luật về đất đai. Trong trường hợp mà QSDĐ của người phải thi hành án chưa được cấp giấy chứng nhận QSDĐ mà thuộc trường hợp được cấp giấy chứng nhận QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc thuộc diện quy hoạch phải thu hồi đất, nhưng chưa có quyết định thu hồi đất thì vẫn được kê biên, xử lý quyền sử dụng đất đó. Cơ cấu pháp luật của đấu giá quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất để thi hành án dân sự Theo quy định của pháp luật về đấu giá tài sản hiện nay để điều chỉnh hoạt động đấu giá tài sản đã có Luật đấu giá tài sản được Quốc hội thông qua ngày 17 /11/2016, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2017. Luật đấu giá tài sản đã quy định 9 một cách cụ thể, chi tiết về trình tự, thủ tục đấu giá tài sản, làm rõ các khái niệm liên quan đến đấu giá tài sản, nêu các nguyên tắc về đấu giá tài sản.