Chương 1 NHUNG VAN DE LÝ LUẬN VE ĐĂNG KÝ DAT DAI, NHÀ Ở VÀ TAI SAN KHAC GAN LIEN VOI DAT VA VE PHAP LUAT VE DANG KY DAT DAI, NHA O VA TAI SAN KHAC GAN LIEN VOI DAT O VIET NAM 1. Những van đề lý luận về đăng ký dat dai, nhà ở và các tài sản khác gan liền với đất ở Việt Nam 1. Khái niệm đăng ký đất đai, nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất Khái niệm quyền sử dụng đất: Trong thuật ngữ hàng ngày, khái niệm đăng ký đất đai được xét ở ba góc độ: (i) Dang ký dat dai là những yêu cầu của tô chức, cá nhân đưa ra và việc ghi vào số của cơ quan Nhà nước có thâm quyền đối với quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài san gan liền với dat; (ii) Đăng ký đất đai làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của người thực hiện đăng ký, mục đích ghi vào số địa chính dé công nhận một sự việc, quyền lợi đã khai báo, yêu cầu; (iii) những thông tin được ghi vào số của cơ quan có thâm quyền trong đăng ký đăng ký đất đai là những sự kiện không thê chối cãi, được công nhận và bảo vệ. Đất đai trong thời kỳ nền kinh tế nước ta đang trong cơ chế quản lý tập trung, kế hoạch hoá chỉ được coi là phúc lợi xã hội, không được khang định giá trị.
Ở thời kỳ này, đất đai được Nhà nước phân phối với các nhu cầu sử dụng khác nhau của con người. Pháp luật đất dai ở thời kỳ này: “Nghiêm cấm việc mua, bán, lan, chiếm đất dai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác, làm huỷ hoại đất dai” [D5, 42]. Quyền tài sản là quyền sử dụng đất ở thời kỳ này chưa được thừa nhận. Sau khi đất nước chuyền sang nền kinh tế thị trường, Nhà nước đã tiễn hành giao dat và cho thuê đất cho tô chức, hộ gia đình và cá nhân dé sử dụng đất lâu dài.
Trong quá trình này, Nhà nước cần đảm bảo quyền sử dụng đất của người dân về mặt pháp lý bằng cách cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Điều này giúp người sử dụng đất yên tâm sử dụng và tăng cường hiệu quả 10 sử dụng đất thông qua việc cải tạo và nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Có thê thấy, trong giai đoạn này, quyền sử dung đất đã được xem như một quyên tài sản quan trọng của người sử dụng đất. Theo Từ điển Luật học của Viện Khoa học Pháp lý: “Quyên sử dụng đất là quyên của các chủ thé được khai thác công dụng hưởng hoa lợi, lợi ích từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ những chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho,.
từ những chủ thể khác có quyên sử dung dat” [59]. Điều 189 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Quyên sử dung là quyên khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản; Quyền sử dụng có thể được chuyển giao cho người khác theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật” [49]. Pháp luật Việt Nam quy định về quyền của người sử dụng đất bao gồm quyền đối với vật (hay còn được gọi là vật quyền). Theo đó, vật quyền được hiểu theo hai nghĩa là chủ quan và khách quan.
Theo nghĩa chủ quan, vật quyền là quyền của một chủ thê nhất định đối với một tài sản nhất định, cho phép chủ thể này được thực hiện một cách trực tiếp các quyền năng đối với tài sản đó được pháp luật thừa nhận. Theo nghĩa khách quan, “vat quyên là toàn bộ các quy phạm pháp luật quy định về vật với tư cách là đối tượng của vật quyên, về các loại vật quyên, về căn cứ phát sinh, cham dứt các loại vật quyên, về nguyên tắc thực hiện, bảo vệ vật quyén, về các hạn chế mà người có vật quyên phải tuân thủ khi thực hiện các quyên năng của mình,. Ngoài ra, “người có vật quyên thực hiện quyên của mình mà không can sự hợp tác hay hỗ trợ của người khác, ké cả người đang nam giữ tài sản. Tat cả mọi người, ké cả người đang nắm giữ tài sản với tư cách là chủ sở hữu déu phải tôn trọng quyên của người có vật quyên doi với tài sản” [21, tr.
Có thê thấy, ở nước ta mặc dù đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Tuy nhiên trên thực tế, Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất ôn định lâu dài cho người sử dụng đất. Như vậy, quyền sử dụng đất phát sinh từ quyền sở hữu toàn dân về đất đai, nhưng dần dần nó đã tách rời khỏi quyền sở hữu này và trở thành một quyền năng độc lập 11 tương đối. Việc ra đời GCNQSDĐ là sự công nhận và bảo hộ pháp lý của Nhà nước đối với quyền tài sản của người sử dụng đất.
Khái niệm Đăng ký quyền sử dụng dat, đăng ký đất đai, nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất: Khoản 16, Điều 4, Luật Dat dai năm 2003 quy định: “Đăng hy’ quyển sử dung dat là việc ghi nhận quyên sử dụng dat hợp pháp doi với một thửa đất xác định vào ho sơ địa chính nhằm xác lập quyên và nghĩa vụ của người sử dung dat” [49]. Luật Đất đai 2013 ra đời đã đưa ra một khái niệm rộng hơn so với Luật đất đai 2003. Điểm 15, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liên với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng dat, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn lién với dat và quyên quản lý đất đối với một thửa đất vào hô sơ địa chính” [49]. Việc đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính bắt buộc đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cư sử dụng đất.
Thực hiện việc đăng ký quyền sử dụng đất đồng nghĩa với việc bảo đảm một quyền tai sản đặc biệt có giá tri. Đăng ký quyền sử dụng đất vừa là trách nhiệm vừa là nghĩa vụ, đồng thời là quyền lợi nên việc đăng ký quyền sử dụng đất gắn bó mật thiết đối với mọi tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong quá trình sản xuất, kinh doanh và phục vụ đời sống. Hoạt động đăng ký đất đai đích thực là một thủ tục hành chính nhằm thiết lập hồ sơ địa chính day đủ và cap GCNQSDD cho người sử dung đất theo đúng quy định pháp luật. Qua việc đăng ký GCNQSDĐ, quyền sử dụng đất của người sử dụng đất được công nhận và trao quyền sử dụng.
GCNQSDĐ là một tài liệu pháp lý khang định mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Đặc biệt, đăng ký đất đai là nền tảng cho Nhà nước quản lý nghiêm ngặt toàn bộ quỹ đất trên lãnh thổ quốc gia theo quy định pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất. Đặc điểm đăng ký đất đai, nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất Đất đai mang bản chất là một loại tài nguyên thiên nhiên nhưng đồng thời đất đai cũng là một thứ tài sản đặc biệt. Đất đai được quản lý theo quy chế quản lý bất động sản của Bộ luật Dân sự năm 2015.
Việc đăng ký đất đai và quyền sử dụng 12 đất là một quyền tài sản phát sinh từ quyền sở hữu. Theo Hiến pháp năm 2013, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và quản lý trên toàn quốc. Một số đặc điểm của đăng ký đất đai, nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất cụ thể như sau: Thứ nhất, đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất là một hoạt động phải tuân thủ các quy định của pháp luật Việt Nam. Đề đảm bảo tính hợp pháp, quy trình đăng ký quyền sử dung đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất phải tuân thủ các quy định của pháp luật đất đai về đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Đồng thời, nó cũng phải tuân theo các quy định chung của pháp luật dân sự về việc đăng ký tài sản. Trong đó, Luật đất đai là nguồn quan trọng nhất của đăng ký đất đai, tiếp theo là các Quyết định, Nghị định, Thông tư của cơ quan Nhà nước có thâm quyên. Tất cả các Quy định trong những văn bản quy phạm pháp luật đất đai đều mang tính bắt buộc và phải phù hợp với các quy định của Hiến pháp và Pháp luật. Thứ hai, đăng ky đất dai mang tính đặc thù của quản lý Nhà nước về đất dai.
Điều này có nghĩa là không phải bất kỳ tổ chức, cá nhân nào cũng được thực hiện đăng ký đất đai mà chỉ các cơ quan quản lý đất đai có thâm quyền theo quy định của pháp luật thì mới có chức năng làm việc này. Luật Đất đai năm 2013 quy định về cơ quan nhà nước có thâm quyền đăng ký đất đai là hệ thong VPĐKĐĐ cấp tỉnh va Chi nhánh VPĐKĐĐ cấp huyện. Người sử dụng đất bắt buộc phải thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, điều này thiết lập mối quan hệ ràng buộc về pháp lý giữa một bên là Nhà nước và một bên là những người sử dụng đất trong quán trình khai thác và sử dụng đất đai. Kết quả của hoạt động đăng ký đất đai là căn cứ, cơ sở quan trọng để cơ quan Nhà nước có thâm quyền cấp GCN quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và đây cũng là cơ sở pháp lý để họ thực hiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất do pháp luật quy định.
Ngoài ra, do xuất phát từ tính đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai nên các chủ thể sử dụng đất thực hiện hoạt động đăng ký đất đai là những chủ thể không có quyền sở hữu đất mà là chủ thể được chủ sở hữu đại điện là Nhà nước trao quyền sử dụng đất. Vì vậy, đăng ký đất 13 đai về bản chất vừa là đăng ký quyền sử dụng đất vừa là quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.