Chương 1 MOT SO VAN DE LÝ LUẬN VE ĐĂNG KY DAT DAI, NHÀ Ở VÀ TÀI SAN KHÁC GAN LIEN VỚI ĐẮT VA VE PHAP LUẬT VE ĐĂNG KY ĐÁT DAI, NHÀ Ở VÀ TÀI SAN KHAC GẮN LIEN VỚI ĐẮT Ở VIỆT NAM 11. Lý luận về đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất LLL Khái niệm đăng lý và đăng ly đắt dai 1) Khái niêm về đăng is Trong đời sống hang ngày, đăng ký là một thuật ngữ được sử dung phổ biển, ví dụ: Đăng ký hô khẩu, đăng ký nhâp học, đăng ký đi du lịch, đăng ký. kết hôn, đăng ký nghĩa vu quân sự v. Vậy đăng ky lả gi? Theo Nguyễn Minh Tuân “Đăng it có thé hiểu theo nghia thông thường là việc ghi vào số những sự kiện, yêu cầu do người khác đưa ra, nhằm chudn bị thực hiện công việc được tốt hoặc dé giải quyết các yên cẩu đó theo a Thứ tự da ght vào số Theo Từ điển tiếng Việt thi đăng ký la ghi vào số của cơ quan quản ly* Nhu vậy, theo từ điển, đăng ký bao gồm hai cơ bản M6t la, hoạt đông.
ghỉ chép của cá nhân vào phương tiện đùng để lưu lại nội dung ghỉ chép là số sách, Hai ia, cơ quan quản ly số sách đó đang quan lý sự việc đã ghi trong số đó. Tùy theo nội dung đăng ký mã cơ quan có trách nhiệm sẽ giễi quyết công việc theo thẩm quyền do pháp luật quy định. Hoạt động đăng ky có một số đặc điểm co ban sau đây: ~ Hanh vi ghi vào số của cơ quan, tổ chức, cá nhân. ~ Mục đích ghi vào sé để công nhận một sự việc, quyền lợi đã khai báo, yêu cầu.
- Để quan lý hoặc giải quyết nội dung đã ghi vào sé. ˆ Ngyễn Me hỗn G01), Đăng bự 3BS- Nong vất Ê ý luớt vã ục nấu Ngô Cin wi de gh, TRÀ Nôi l0 om Te din tổng Vit G000),Xob Đã Nẵng, i) Khải niềm đăng lý đắt đai Đăng ký đất đai la một nội dung của hoạt động quản lý nha nước về đất dai được ghi nhân trong Luật Bat đai năm 2013 như sau. “Đăng igs đắt dea, nhà 6, tài sản khác gắn liền với đắt là việc kê khơi và ght nbd tinh trang pháp if về quyên sử dung đắt, quyền sở hiữu nhà6, tài sân khác gắn liền với đắt và quyén quan If đắt đối với một thừa đắt vào hỗ sơ địa chính “” Bên cạnh các đặc điểm của đăng ký tai sản nói chung, đăng ký dat đai con có một số đặc điểm riêng chủ yếu sau đây: -Một là, đăng ky đất dai là một nội dung của quản ly nhả nước về đất dai do cơ quan quan lý nha nước có thẩm quyển về đất dai tiên hành Điều này có nghữa là không phải bat cứ tổ chức, cá nhân nao cũng được thực hiện đăng ký đất đai mà chỉ các cơ quan quản lý đắt đai có thẩm quyển theo quy định của. pháp luật dit đai mới có chức năng lam việc này.
Theo Luật Bat đai năm 2013, cơ quan nhả nước có thẩm quyên đăng ký đất đai là hệ thông Văn. phòng đăng ký đất đai cấp tinh va Chi nhánh VPĐIĐĐ cấp huyện. Hat là, đăng ký đất dai 1a hoạt động dựa trên cơ sỡ quyên lực nha nước. Điều này có nghĩa là trong hoạt đông đăng ký dat đai, cơ quan đăng ký đất dai phải tuên thủ các quy định của pháp luất song cơ quan nay cũng có quyền ban hành văn bản hướng dẫn về quy trình, thủ tục thực hiện việc đăng kỹ đất đai Ba là.
đăng ky đất đai là hoạt động vừa mang tính pháp lý vita mang tính kỹ thuật nghiệp vụ. Có nghĩa là đăng ký đất dai phải tuên thủ các tiêu chỉ tiêu chuẩn do Bộ TN va MT ban hành dưới hình thức văn bản quy phạm pháp luật 1a quyết định, thông tư. Mặt khác, đăng ký dat đai phải do tổ chức, cá nhân có di năng lực, chứng chỉ chuyên môn thực hiện va tuân theo các biện pháp nghiệp vu, định mức kỹ thuật cũng như các quy định của pháp luật Thgän 15 Đền3 mật Đ anima 2013 13 Bén ia đăng ký dat đai không chỉ là một kênh cung cấp thông tin day đũ về thữa đất, sư biển đông vé đất đai. để xây dựng hệ thông thông tin, cơ sỡ dữ liệu về đất đai phục vu cổng tác quản lý nha nước vé đất đai.
Két quả của hoạt động đăng ký đất đai là căn cử, cơ sỡ rat quan trong để cơ quan nhà nước có thẩm quyên cắp GCNQSDD cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cơ sử tôn giáo, cộng đông dan cư sử đụng dat - cơ sở pháp lý quan trong để tổ chức, hộ gia định, cá nhân thực hiện các quyển của người sử dụng đất do pháp luật quy định Mien là. đăng ký đất đai là hoạt động đăng ký xác lâp quyển của người sử dụng đất. Có nghĩa là người sử dụng đất khi đăng ký các thông tin, số liệu về thửa đất vao Số địa chính là cơ sở để cơ quan quản ly đất dai bảo hộ quyền. và lợi ich hợp pháp của ho thông qua việc cấp GCQSDD.
Muc dich và ý nghia của đăng ký đất dai 1) Muc dich của đãng kỷ đắt đai MGt là, đăng ký đất dai nhằm xác nhên hiện trang của đất dai và xác lập quyền sử đụng đất. GO nước ta chưa có đạo luật về đăng ký BĐS nói chung va đăng ky đất dai nói riêng, Các quy đính về đăng ký BĐS (trong đỏ có đăng ký đất đai) được ban hành ở nhiễu văn bản khác nhau như Bộ luật dân sự năm 2015, Luật Đất dai năm 2103, Luật Nha ở năm 2014, Luật Xây dựng năm 2014 va Luật Lâm nghiệp năm 2017 v. Pháp luật Việt Nam chưa tách biết rổ giữa ding ký đất dai để quan lý nha nước vẻ dat dai và xác lập, hạn chế các quyền đối với đất đai. Vì vậy, đăng ký đất đai nhằm kết hợp cã hai mục dich trên.
Khi sử đụng đất, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nghĩa vụ phải đăng ký đất đai tại 'VPPIKĐĐ kê khai các thông tin vẻ thửa đất như diện tích, vi trí, mục đích sử dụng đất, chủ sử dụng đất, thời han sử dung đất, nguồn gốc đất va các giầy từ về thửa dat. Những thông tin nay được cán bộ VPĐKĐĐ ghi vào Số dia chính hoặc nhập vào hệ thống cơ sở dữ liệu điên tử phục vụ cho việc quân lý vả sử dụng đất. 14 Hat là, đăng ký đất đai nhằm xác nhận va bảo vệ quyền và lợi ich hợp pháp của chủ sử dụng đất và các chủ thể khác liên quan và đối kháng với người thứ ba. BĐS nói chung và đất đai nói riêng cổ định về vi tí dia lý, không di đời được.
Khi thực hiện giao dich chuyển quyền sử dụng đất, bên. chuyển quyển chuyển giao quyển quan lý, quyền sử dụng dat cho bên nhận chuyển quyển Bên nhân chuyển quyên phải sang tén/ đăng ky đứng tên chủ. sử dụng đối với mãnh đất. Chỉ đến khi bên nhân chuyển nhương thực hiện xong các thủ tục đăng ký sang tên thì họ mới đứng tên chủ sử dụng đất hop phải được ghi vào sé địa chính.
Biéu này tao diéu kiến gop phân nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước vẻ đất đai. Bởi lẽ, thông qua việc nắm bắt được thông tin vẻ dat đai nói chung vả thông tin vẻ biển động đất đai nói riêng, cơ quan nhả nước có thẩm quyển nắm chắc được hiện trạng sử dụng đất vả. những biến động trong quá trình sử dụng đất. Trên cơ sở đó, cơ quan nhà nước có thẩm quyển dua ra phương thức quản ly, xây đựng chế độ, chính sách về dat đai phù hợp.
it) Ÿ ngiữa của đăng ijt đất đai Tren đối với việc quan lý nha nước. Đăng ký đất dai giúp cơ quan quản lý nhà nước vé đất dai nắm bất được các thông tin vé đất dai va gúp phan nâng cao hiệu quả quản lý nha nước về đất đai. Bối lẽ, đăng ký đất đai giúp Nhà nước có được thông tin chính sắc, trung thực về vi tr, diện tích, mục dich sử dung đất, nguôn gốc sử dụng đất, giây từ pháp lý và chủ sử dụng của từng thửa đất v.v làm cơ sở xây dựng cơ sở dữ liệu thông tin ban đầu về đắt đai. Bên cạnh đó, thông qua đăng ký biến đông trong quả trình sử dụng đắt, Nhà nước nắm được số lượng, diên tích đất ‘bi chuyển mục dich sử dung dat, số lượng các giao dịch chuyển đổi, cho thuê, 15 chuyển nhượng, tăng cho quyển sử dung dat, số lượng các thửa dat sử dung hợp pháp và chưa hợp pháp v.
Dựa trên cơ sở đó, Nhà nước điều chỉnh, thay đổi, bổ sung chính sách, pháp luật cho phù hợp với thực tiễn sử dụng đất. Mặt khác, thông qua đăng ký đất dai, Nha nước sẽ đông viên nguồn thu từ đất đai vào ngân sách nhà nước thông qua thuế sử dụng đắt, thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhương BĐS, lệ phí trước ba vẻ nhà đất v. Đảng thời, Nhà nước kiểm soát được các giao địch về quyền sử dung dat hợp pháp va bat hợp pháp. Tir đó có những biển pháp khống chế, từng bước đẩy lùi tỉnh trạng "mua bán” đất dai “ngâm" (mua ban đất không chỉnh thức) Thứ hai, đôi với thi trường BĐS.
Đăng ký đất đai nhắm công khai hóa các quyển liên quan dén BĐS nói chung va dat đai nói riêng, trên cơ sở đó góp phần thúc đẩy phát triển thi trường BĐS theo hướng công khai minh bạch Thông qua ding ký đất dai, thông tin vé BĐS nói chung và đất đai nói riêng cung cấp cho các chủ thé tham gia giao dich nắm được tinh trang pháp lý của đất đai hoặc BĐS để đưa ra quyết định có tham gia giao dich hay không. Hay nói cach, đăng ký đắt đai 1ä một trong những cách thức “đóng gói” đất đai - BĐS hàng hóa trước khí phân phổi ra thị trường nhằm đáp ứng nhu cẩu của khách hàng Mặt khác, đăng ký đất đai nhằm đối kháng quyển với người thứ ba vả làm cho thi trường BĐS minh bach, lành mạnh, qua đó, han chế rồi ro khi chuyển nhượng, cho thuê, thé chấp và góp vén bằng quyền sử dụng đất. Hơn đăng ký đất đai giúp kiểm soát các giao dịch trên thi trường BĐS, dim bảo đất dai có day đủ, chính xác thông tin trước khi tham gia giao dich va hạn chế tỉnh trang “mua bán” dat trao tay, không có giấy tờ hợp pháp.