Đặt vấn đề Từ xưa đến nay không ai có thể phủ nhận vai trò của đất đai, nó là nguồn tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi Quốc gia, là yếu tố mang tính quyết định sự tồn tại, phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất. Các Mác đã viết: “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông, lâm nghiệp”. Luật Đất đai 1993 cũng đã khẳng định: “Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá là một tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống. Là địa bàn phân bố của các khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng”.
Đúng vậy, đất đai là điều kiện đầu tiên và cần thiết đối với tất cả các ngành sản xuất và hoạt động của con người, nếu không có đất đai thì sẽ không có bất kỳ ngành sản xuất nào, con người cũng không thể tiến hành quá trình sản xuất để tạo ra của cải vật chất duy trì cuộc sống, giống nòi đến ngày nay. Đất đai còn là nguồn của cải, QSDĐ lại là nguyên liệu của thị trường nhà đất, nó là tài sản đảm bảo sự an toàn về tài chính, có thể chuyển nhượng qua các thế hệ. Tài sản quý giá ấy nhiều thế hệ cha ông ta đã phải tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay. Ý thức được tầm quan trọng của đất đai, nhà nước ta đã sớm ban hành và hoàn thiện các văn bản pháp luật để quản lý tài nguyên này.
Và chuyển QSDĐ là một trong những nội dung cơ bản được đề cập đến trong luật đất đai, nó được nhà nước công nhận từ năm 1993, cho đến nay nó đã được sửa đổi, bổ sung hoàn chỉnh hơn để phục vụ nhu cầu của người sử dụng đất. Lộc Bình là huyện miền núi nằm ở phía Đông Nam của tỉnh Lạng Sơn, cách thành phố Lạng Sơn 23 km. Huyện có nhiều yếu tố thuận lợi cho phát triển e 2 kinh tế như : khu kinh tế cửa khẩu Chi Ma, khu công nghiệp thị trấn Na Dương, khu du lịch nghỉ mát Mẫu Sơn… Nhờ đó các hoạt động thương mại dịch vụ, giao lưu trao đổi hàng hóa phát triển ngày càng sôi động, đặc biệt là thị trấn Lộc Bình – trung tâm văn hóa, kinh tế, chính trị của huyện. Sự phát triển đó đã kéo theo những vấn đề liên quan trực tiếp đến đất đai.
Trong những năm trở lại đây việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của Nhà nước đại diện chủ sở hữu và chủ SDĐ trong quản lý và SDĐ đai đã đạt nhiều thành tích đáng kể, tuy nhiên vẫn gặp nhiều khó khăn nhất định trong quá trình thực hiện Luật Đất đai, đặt ra nhiều thách thức cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và công tác thực hiện các quyền của các chủ thể SDĐ nói riêng. Do đó, để thấy được những mặt tồn tại và yếu kém trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và trong việc đảm bảo quyền lợi cũng như nghĩa vụ của Nhà nước, chủ sử dụng trong quá trình quản lý và SDĐ đai, ta cần phải đánh giá một cách khách quan những kết quả đã đạt được, từ đó rút ra những bài học kinh nghiệm nhằm quản lý và SDĐ đai một cách hiệu quả nhất. Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn, được sự nhất trí của Ban giám hiệu trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của thầy giáo TS. Phan Đình Binh, em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Lộc Bình - huyện Lộc Bình-Tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2012 - 6/ 2014” để có cái nhìn đúng đắn về công tác chuyển QSDĐ, phát huy điểm mạnh và khắc phục điểm yếu trong công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thị trấn Lộc Bình trong thời gian tới.
Mục tiêu của đề tài * Mục tiêu tổng quan - Đánh giá thực trạng công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn thị trấn Lộc Bình giai đoạn 2012 – 6/2014. - Xác định những kết quả đạt được và những tồn tại, yếu kém trong công tác chuyển QSDĐ tại địa phương. e 3 - Đề ra giải pháp khắc phục những tồn tại yếu kém đó, điều chỉnh cho phù hợp với sự phát triển của thị trấn. * Mục tiêu cụ thể - Điều tra được điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và tình hình SDĐ trên địa bàn thị trấn Lộc Bình.
- Đánh giá được kết quả của từng hình thức chuyển QSDĐ giai đoạn từ năm 2012 đến tháng 6 năm 2014 trên địa bàn thị trấn Lộc Bình. - Đánh giá đươ ̣c mức độ quan tâm của người dân về công tác chuyển QSDD. Yêu cầu của đề tài - Nắm vững hệ thống các văn bản pháp luật về đất đai mà Nhà nước đã ban hành, đặc biệt là các văn bản có liên quan đến công tác chuyển QSDĐ. - Số liệu, tài liệu điều tra phải chính xác, đầy đủ, đảm bảo cơ sở pháp lý, đảm bảo tính khách quan.
- Đối chiếu, so sánh được giữa lý thuyết đã học với thực tế, vận dụng để củng cố và nâng cao kiến thức. - Những giải pháp và kiến nghị đưa ra phải phù hợp với điều kiện địa phương. Ý nghĩa của đề tài 1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học - Bổ sung hoàn thiện kiến thức đã được học trong nhà trường cho bản thân đồng thời tiếp cận và thấy được những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển QSDĐ tại địa phương - Nắm vững những quy định của Luật Đất đai năm 2003 và những văn bản dưới Luật về đất đai của Trung ương và địa phương về công tác chuyển QSDĐ.
Ý nghĩa trong thực tiễn - Rút ra những kinh nghiệm trong công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung và công tác chuyển QSDĐ nói riêng. - Đề xuất ý kiến nhằm cơ quan chức năng ở địa phương có những phương hướng trong việc giải quyết những khó khăn, vướng mắc ở địa phương. e 4 Phần 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2. Cơ sở khoa học của đề tài 2.
Cơ sở pháp lý của đề tài * Một số văn bản pháp quy của Nhà nước quy định liên quan tới công tác chuyển quyền sử dụng đất - Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992; - Luật Đất đai 2003, ngày 26/11/2003 được Quốc hội thông qua; - Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của chính phủ về thu tiền SDĐ; - Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai 2003. - Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/11/2006 của chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị định 181/2004/NĐ-CP. - Thông tư 29/2004/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi Trường về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính; - Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất; - Bộ luật Dân Sự 2005; - Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT ngày 18/04/2005 hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ của người SDĐ thực hiện nghĩa vụ tài chính; - Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/06/2005 của Bộ tư pháp và Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ, tài sản gắn liền với đất; e 5 - Thông tư 01/2005/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi Trường về việc hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai 2003; - Thông tư 23/2006/TT-BTC của Bộ tài chính về việc hướng dẫn xác định tiền SDĐ, tiền nhận chuyển nhượng QSDĐ đã trả có nguồn gốc ngân sách Nhà nước theo quy định của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai; - Thông tư liên tịch 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT của Bộ tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất; - Thông tư liên tịch 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người SDĐ; - Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006 của Bộ tài nguyên và Môi trường về việc ban hành Quy định về GCN QSDĐ; - Quyết định số 93/2007/TTCP ngày 22/6/2007 của Thủ tướng Chính phủ về việc ban hành quy chế thực hiện theo cơ chế “Một cửa liên thông” tại cơ quan hành chính nhà nước tại địa phương; - Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ tài nguyên và Môi trường Quy định về GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; - Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; - Thông tư 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18 tháng 11 năm 2011 của Bộ tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn đăng ký thế chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất; e 6 - Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ về việc ban hành Quy định bổ sung về việc cấp GCN QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai; - Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính. Cơ sở lý luận của đề tài Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai.
Trong quá trình SDĐ đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến động do chuyển QSDĐ. Mặc dù, trong Luật Đất đai năm 1987 Nhà nước đã quy định một phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho phép chuyển quyền sử dụng đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất khác hầu như bị cấm đoán. Nhưng thực tế các quyền này diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự quản lý của Nhà nước.