CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1. Cơ sở khoa học của tặng cho quyền sử dụng đất 1. Cơ sở lí luận của công tác tặng cho quyền sử dụng đất Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển dịch quyền sử dụng đất từ chủ thể sử dụng này sang chủ thể sử dụng khác theo qui định của pháp luật. Vì đất đai là một loại tài sản dân sự đặc biệt nên việc chuyển quyền sử dụng đất đã có từ xa xưa theo hình thức thừa kế.
Ở nước ta, trước khi Luật Đất đai 1993 ra đời, pháp luật chỉ công nhận 3 trường hợp chuyển quyền sử dụng đất, đó là: thừa kế; xã viên hợp tác xã vào hoặc ra hợp tác xã thì họ góp quyền sử dụng đất vào hoặc lấy quyền sử dụng đất ra khỏi hợp tác xã; hợp tác xã đổi đất cho nhau cho tiện canh tác. Từ ngày 15 tháng 10 năm 1993, Luật Đất đai năm 1993 cụ thể hóa Hiến pháp năm 1992 có hiệu lực, quyền sử dụng đất được Nhà nược thừa nhận có giá trị được tính bằng tiền. Từ đó, pháp luật đất đai qui định người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất rộng rãi theo 5 hình thức [2] sau: 1- Chuyển đổi quyền sử dụng đất; 2- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất; 3- Cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất; 4- Thừa kế quyền sử dụng đất; 5- Thế chấp bằng quyền sử dụng đất; Qua hai lần sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 1993 đã thêm hình thức chuyển quyền sử dụng đất thứ sáu là góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Từ ngày 01 tháng 7 năm 2004, Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực, tiếp tục mở rộng thêm hai hình thức chuyển quyền sử dụng đất là: tặng cho quyền sử dụng đất và bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất.
Như vậy, Luật Đất đai c 5 năm 2003 và các văn bản dưới luật qui định người sử dụng đất có 8 hình thức chuyển quyền sử dụng đất [10] như sau: 1- Chuyển đổi quyền sử dụng đất; 2- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất; 3- Cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất; 4- Thừa kế quyền sử dụng đất; 5- Cho tặng quyền sử dụng đất; 6- Thế chấp bằng quyền sử dụng đất; 7- Bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất; 8- Góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Do người sử dụng đất hiểu biết chưa hết về ngữ nghĩa của từ “bảo lãnh” nên trong khi thực hiện Luật Đất đai 2003 ở một số địa phương xẩy ra việc kẻ xấu lừa người có quyền sử dụng đất bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất cho chúng vay tiền rồi bỏ trốn. Vì vậy, từ ngày 01 tháng 7 năm 2014, Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực, đã sửa hình thức “bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất” thành hình thức “thế chấp bằng quyền sử dụng đất có bên thứ ba tham gia”. Như vậy, đến khi thực hiện Luật Đất đai năm 2013 chỉ có 7 hình thức chuyển quyền sử dụng đất [11] là: 1- Chuyển đổi quyền sử dụng đất; 2- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất; 3- Cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất; 4- Thừa kế quyền sử dụng đất; 5- Cho tặng quyền sử dụng đất; 6- Thế chấp bằng quyền sử dụng đất; 7- Góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; văn bản thừa c 6 kế quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất do các bên liên quan lập nhưng không trái với quy định của pháp luật dân sự. Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê hoặc thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng chung của hộ gia đình phải được tất cả các thành viên có đủ năng lực hành vi dân sự trong hộ gia đình đó thống nhất và ký tên hoặc có văn bản uỷ quyền theo quy định của pháp luật về dân sự. Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê hoặc thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng chung của nhóm người sử dụng đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm thống nhất và ký tên hoặc có văn bản uỷ quyền theo quy định của pháp luật về dân sự. Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê hoặc thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng Đăng ký đất đai.
Thứ tự ưu tiên thanh toán nghĩa vụ liên quan đến quyền sử dụng đất được xác định theo thứ tự đăng ký tại Văn phòng Đăng ký đất đai. Hiệu lực của di chúc hoặc biên bản chia thừa kế, văn bản cam kết tặng cho quyền sử dụng đất thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự. Cần chú ý, để ít xẩy ra tranh chấp sau này, tránh tình trạng sau này những người tham gia chuyển quyền sử dụng đất “cãi” không công nhận việc chuyển quyền đó thì cán bộ địa chính cấp xã hoặc cán bộ công chứng nên yêu cầu các bên tham gia chuyển quyền sử dụng đất kí tươi trước mặt mình. Có thể khái quát 7 hình thức chuyển quyền sử dụng đất này như sau: c 7 - Chuyển đổi quyền sử dụng đất Chuyển đổi quyền sử dụng đất là một hình thức của chuyển quyền sử dụng đất, mà thực chất là “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay.
Hình thức này là phương thức đơn giản nhất của chuyển quyền sử dụng đất. Một trường hợp đặc biệt của chuyển đổi quyền sử dụng đất là “dồn điền, đổi thửa” khắc phục tình trạng manh mún ruộng đất. Trường hợp này chính là chuyển đổi quyền sử dụng đất nhưng theo chủ trương của Nhà nước. Vì vậy, được thực hiện đồng loạt ở những địa phương đồng bằng.
Hiện nay, pháp luật đất đai hạn chế hình thức chuyển đổi quyền sử dụng đất, vì vậy chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp với hộ gia đình, cá nhân trong cùng một đơn vị cấp xã. Một trường hợp đặc biệt của chuyển đổi quyền sử dụng đất là là dồn điền, đổi thửa. Thực tế, các địa phương rất ít làm thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân (trừ trường hợp dồn điền, đổi thửa thành đợt theo chủ trương của chính quyền địa phương). Luật Đất đai năm 1993 cho phép hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi quyền sử dụng đất đối với tất cả các loại đất.
Từ Luật Đất đai năm 2003 đến Luật Đất đai năm 2013, hình thức này bị hạn chế hơn, chỉ cho chuyển đổi đối với đất nông nghiệp trong cùng đơn vị cấp xã. Như vậy, theo pháp luật đất đai hiện hành thì hai chủ sử dụng các loại đất không phải là đất nông nghiệp liền kề nhau muốn đổi với nhau cho vuông vắn để tiện sử dụng là không được mà hai bên đều phải làm thủ tục chuyển nhượng cho nhau phần diện tích đất muốn đổi. Có thể nói, quy định này của pháp luật đất đai hiện hành là chưa phù hợp với thực tiễn. c 8 - Chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hình thức phổ thông nhất của chuyển quyền sử dụng đất, mà thực chất là “đổi quyền sử dụng đất lấy tiền hoặc hiện vật tương đương không thời hạn”, tức là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác trên cơ sở có giá trị.
Với hình thức này, người được nhận quyền sử dụng đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật đương với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất khác với việc mua bán đất đai ở chỗ: - Đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền sử dụng chỉ được thực hiện trong thời gian được giao quyền sử dụng, cũng như trong phạm vi hạn mức mà pháp luật qui định. - Nhà nước có quyền điều tiết địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất (khi chuyển đất nông nghiệp sang dùng vào các mục đích khác). Cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất Cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất là một hình thức của chuyển quyền sử dụng đất, mà thực chất là “đổi quyền sử dụng đất lấy tiền hoặc hiện vật tương đương trong một khoảng thời gian nhất định”, tức là việc người sử dụng đất nhường quyền sử dụng đất của mình cho người khác dùng để thu tiền hoặc hiện vật theo sự thoả thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo qui định của pháp luật.
Pháp luật đất đai qui định các đối tượng được Nhà nước cho phép cho đối tượng khác thuê quyền sử dụng đất hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất của mình bao gồm: hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế; tổ chức nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư. Trường hợp muốn cho thuê lại quyền sử dụng đất thì thời gian đã trả tiền thuê đất phải còn không dưới 5 năm. c 9 Cho thuê khác với cho thuê lại về nguồn gốc đất. Trường hợp cho thuê là đất không có nguồn gốc từ thuê của Nhà nước; trường hợp cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê của Nhà nước.
Để tránh tình trạng các đối tượng thuê đất của Nhà nước không sử dụng mà tìm người cho thuê lại để hưởng chênh lệch, pháp luật đất đai qui định chỉ được cho thuê lại quyền sử dụng đất với trường hợp người sử dụng thuê của Nhà nước đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận.