Đặt vấn đề Đất đai là nền tảng của mọi quá trình hoạt động của con người, là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh quốc phòng. Điều đó cho chúng ta nhận thấy rõ vai trò và tầm quan trọng của đất đai trong đời sống kinh tế, xã hội. Do vậy, quản lý đất đai là nhiệm vụ vô cùng quan trọng mang tính chiến lược của Đảng và Nhà nước ta, đòi hỏi chúng ta phải có những biện pháp nắm chắc và quản lý quỹ đất đai của quốc gia nhằm bảo vệ quyền sở hữu đất đai của chế độ xã hội chủ nghĩa, đảm bảo lợi ích của người sử dụng đất đai, phát triển kinh tế xã hội và bảo vệ môi trường sinh thái Chính vì vậy, đất đai đang là đối tượng quan tâm của mọi người dân, Nhà nước và toàn xã hội. Nhà nước giao trách nhiệm cho ngành Tài nguyên và Môi trường phối hợp với chính quyền các cấp thực hiện hàng loạt các biện pháp đo đạc, đánh giá, phân loại đất đai, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quản lý hoạt động chuyển quyền sử dụng đất v.v… để quản lý tốt và thống nhất toàn bộ quỹ đất đai trên phạm vi cả nước.
Luật đất đai 2013 được Quốc hội thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013, có hiệu lực thi hành từ ngày 1 tháng 7 năm 2014 cùng các văn bản hướng dẫn thi hành kèm theo đã giúp đáp ứng được nhu cầu quản lý đất đai của Nhà nước ta. Đó là cơ sở pháp lý vô cùng quan trọng giúp các cơ quan chuyên môn và Nhà nước nắm chắc và quản lý tốt toàn bộ quỹ đất đai, đồng thời giúp cho người sử dụng đất thực hiện đúng quyền lợi và nghĩa vụ của mình. Hiện nay hoạt động chuyển quyền sử dụng đất giữa các chủ sử dụng đất diễn ra mạnh mẽ trên phạm vi cả nước, nhất là các khu vực thành thị, khu vực n 2 đất đai có giá trị chuyển nhượng cao, đòi hỏi chúng ta phải quản lý tốt hoạt động này. Bên cạnh những thành tích đã đạt được, công tác quản lý hoạt động chuyển quyền sử dụng đất theo Luật đất đai 2013 còn gặp nhiều khó khăn đặc biệt là việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, nghĩa vụ về tài chính và thuế trong chuyển quyền sử dụng đất.
Phường Phan Thiết là một phường trong số 8 phường trong thành phố Tuyên Quang, là phường trọng điểm của thành phố. Trong những năm qua, công tác quản lý đất đai nói chung, trong đó có lĩnh vực quản lý hoạt động chuyển quyền sử dụng đất đã đạt được những kết quả đáng khen ngợi, song còn không ít những tồn tại trong việc thực hiện Luật Đất đai 2013, vì vậy, chúng ta cần xem xét và đánh giá một cách khách quan những kết quả đạt được và những mặt hạn chế tồn tại để từ đó rút ra được những bài học kinh nghiệm nhằm quản lý tốt hoạt động chuyển quyền sử dụng đất cũng như toàn bộ hoạt động quản lý nhà nước về đất đai. Xuất phát từ thực tế đó, được sự nhất trí của ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên, trường Đại học Nông lâm Thái nguyên, dưới sự giúp đỡ, hướng dẫn trực tiếp, tận tình của thầy giáo PGS. TS Nguyễn Khắc Thái Sơn, em tiến hành nghiên cứu và triển khai đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại phường Phan Thiết, thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang giai đoạn 2011- 2015”.
Mục tiêu của đề tài 1. Mục tiêu tổng quát Đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại phường Phan Thiết, thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang giai đoạn 2011-2015. Mục tiêu cụ thể - Ðánh giá được điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội và tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn phường Phan Thiết. n 3 - Đánh giá được kết quả của từng hình thức chuyển quyền được thực hiện tại địa phương giai đoạn 2011-2015 - Đánh giá được sự hiểu biết của người dân và tổ trưởng các tổ dân phố về các hình thức chuyển QSDĐ.
- Chỉ ra được những kết quả đã đạt được, những tồn tại của công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn phường và đưa ra một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển QSDĐ ở địa phương. n 4 Phần 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 2. Cơ sở khoa học của đề tài 2. Cơ sở lý luận của đề tài Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai.
Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước đến nay luôn có sự biến động do chuyển QSDĐ. Mặc dù, trong Luật Đất đai 1987 Nhà nước chỉ quy định phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho phép chuyển quyền sử dụng với đất nông nghiệp, như chuyển đổi, còn chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất hầu như bị cấm đoán. Nhưng thực tế các quyền này vẫn diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự quản lý của Nhà nước. Đến Luật Đất đai 1993, Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai toàn diện.
Nhà nước đã thừa nhận quyền sử dụng đất đai có giá trị và coi nó là một hàng hóa đặc biệt, cho phép người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSDĐ. Qua 2 lần sửa đổi, bổ sung Luật Đất dai 1993 đã thêm hình thức chuyển QSDĐ thứ 6 là góp vốn bằng giá trị QSDĐ. Từ ngày 01 tháng 07 năm 2004, Luật Đất đai 2003 có hiệu lực, tiếp tục mở rộng thêm 2 hình thức chuyển QSDĐ là: tặng cho QSDĐ và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ. Như vậy, Luật Đất đai 2003 và các văn bản dưới luật quy định người sử dụng đất có 8 hình thức chuyển QSDĐ như sau: 1- Chuyển đổi quyền sử dụng đất 2- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất 3- Cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất 4- Thừa kế quyên sử dụng đất n 5 5- Tặng cho quyền sử dụng đất 6- Thế chấp bằng quyền sử dụng đất 7- Bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất 8- Góp vốn bằng quyền sử dụng đất( Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2015) [11].
Do người sử dụng đất hiểu biết chưa hết về ngữ nghĩa của từ “bảo lãnh” nên trong khi thực hiện Luật Đất đai 2003 ở một số địa phương xảy ra việc kẻ xấu lừa người có có QSDĐ bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ cho chúng vay tiền rồi bỏ trốn. Vì vậy, từ ngày 01 tháng 07 năm 2014, Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực, đã sửa hình thức “bảo lãnh bằng QSDĐ” thành hình thức “thế chấp bằng QSDĐ có bên thứ ba tham gia”. Như vậy, đến khi thực hiện Luật Đất đai năm 2013 chỉ có 7 hình thức chuyển quyền sử dụng đất là: 1- Chuyển đổi quyền sử dụng đất 2- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất 3- Cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất 4- Thừa kế quyền sử dụng đất 5- Tặng cho quyền sử dụng đất 6- Thế chấp bằng quyền sử dụng đất 7- Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2015)[11]. Trong công tác chuyển QSDĐ Nhà nước tiếp tục bổ sung thêm các trường hợp được nhận quyền sử dụng đất (Điều 169 Luật Đất đai 2013)[2], trong đó có bổ sung quy định doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn là giá trị quyền sử dụng đất (điểm b khoản 1), người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở (điểm đ khoản 1).
n 6 - Bổ sung quy định trong Luật đất đai quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề (Điều 171 Luật Đất đai 2013)[2]. Việc xác lập quyền đối với trường hợp này được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự và phải thực hiện đăng ký theo quy định tại điều 95 của Luật đất đai 2013. Cơ sở thực tiễn của đề tài Để hội nhập quốc tế, nước ta đang dần đổi mới với xu thế hiện đại hóa đất nước. Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày càng trở nên sôi động.
Vì vậy nhu cầu chuyển QSDĐ của người sử dụng cũng như công tác quản lý nhà nước về lĩnh vực này là một tất yếu khách quan nhằm đạt tới sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của người sử dụng cũng như toàn xã hội. Phường Phan Thiết là trung tâm của thành phố Tuyên Quang, trong quá trình phát triển còn gặp nhiều khó khăn trong công tác quản lý đất đai. Tình hình kinh tế - xã hội của phường đang có nhiều chuyển biến mạnh mẽ, dẫn đến nhu cầu sử dụng đất cho các ngành, các lĩnh vực kinh tế - xã hội, an ninh tăng nhanh. Chính nhu cầu thực tiễn này mà chuyển QSDĐ đã trở thành vấn đề quan tâm lớn không chỉ của người dân mà còn của các cấp, các ngành nhất là cơ quan quản lý đất đai ở địa phương.
Trong thời gian qua, kể từ khi Luật Đất đai 2013 ra đời và có hiệu lực, đã tạo cơ sở pháp lý chặt chẽ cho việc quản lý và SDĐ trên cơ sở hoàn thiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai cũng như hoàn thiện điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai. Luật Đất đai 2013 ra đời và có hiệu lực với nhiều nội dung đổi mới quan trọng, đã khắc phục và giải quyết được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật Đất đai năm 2003. Các cấp lãnh đạo UBND phường cùng các ngành liên quan đã triển khai trên địa bàn phường,xây dựng nhiều kế hoạch cho các hoạt động trong các lĩnh vực đất đai nhằm đẩy mạnh hoạt động chuyển QSDĐ tại địa phương, từ đó góp phần vào sự nghiệp phát triển kinh tế- xã hội nói chung cũng như sự phát triển thị trường đất đai nói riêng.