Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống và là địa bàn phân bố dân cư cùng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng. Quản lý nhà nước về đất đai là nhiệm vụ chiến lược nhằm xác lập và bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời thúc đẩy thị trường bất động sản vận hành minh bạch. Khi nền kinh tế chuyển dịch mạnh mẽ theo hướng công nghiệp hóa và hiện đại hóa, các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất diễn ra sôi động, đặc biệt tại các đô thị có giá trị đất đai tăng cao.

Luật Đất đai năm 2013 được Quốc hội thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013 và chính thức có hiệu lực từ ngày 01 tháng 07 năm 2014, cùng hệ thống văn bản hướng dẫn thi hành, đã tạo lập khung pháp lý mới thay thế Luật Đất đai năm 2003. Tuy nhiên, việc thực thi các quy định mới ở cấp cơ sở còn gặp không ít trở ngại, đặc biệt trong việc thực hiện quyền, nghĩa vụ tài chính và thủ tục hành chính của hộ gia đình, cá nhân. Phường Phan Thiết là một trong 8 phường nội thành trọng điểm của thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang. Tốc độ đô thị hóa nhanh chóng khiến nhu cầu sử dụng và dịch chuyển đất đai phục vụ đời sống, kinh doanh thương mại tăng mạnh. Để đánh giá thực chất kết quả đạt được cũng như các mặt tồn tại trong việc thực thi pháp luật đất đai tại địa phương, đề tài khóa luận "Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại phường Phan Thiết, thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang giai đoạn 2011-2015" đã được thực hiện.

Mục tiêu tổng quát của đề tài: Đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại phường Phan Thiết, thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang giai đoạn 2011-2015.

Mục tiêu cụ thể được văn bản xác định gồm 4 nội dung:

  1. Đánh giá được điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn phường Phan Thiết.
  2. Đánh giá được kết quả của từng hình thức chuyển quyền được thực hiện tại địa phương giai đoạn 2011-2015.
  3. Đánh giá được sự hiểu biết của người dân và tổ trưởng các tổ dân phố về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất.
  4. Chỉ ra được những kết quả đã đạt được, những tồn tại của công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường và đưa ra một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất ở địa phương.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

  • Đối tượng nghiên cứu: Các hoạt động liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; hồ sơ, số liệu thống kê kết quả chuyển quyền; hệ thống văn bản quy phạm pháp luật và thực tiễn quản lý hoạt động chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Phan Thiết.
  • Phạm vi không gian: Địa bàn phường Phan Thiết, thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang.
  • Phạm vi thời gian: Thu thập số liệu quản lý và giao dịch đất đai trong giai đoạn 5 năm từ năm 2011 đến năm 2015 (thời gian tác giả thực hiện điều tra thực địa tại UBND phường Phan Thiết từ ngày 17/8/2015 đến ngày 29/11/2015).
  • Phạm vi nội dung: Tập trung vào các hình thức chuyển quyền sử dụng đất của đối tượng hộ gia đình, cá nhân theo quy định pháp luật.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khóa luận làm rõ sự tiến triển của chế định chuyển quyền sử dụng đất qua các thời kỳ lập pháp đất đai tại Việt Nam:

  • Luật Đất đai năm 1987: Quy định phạm vi chuyển quyền rất hạn hẹp, chỉ cho phép chuyển đổi đối với đất nông nghiệp; các hành vi chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế hầu như bị cấm đoán.
  • Luật Đất đai năm 1993: Đánh dấu bước ngoặt khi chính thức thừa nhận quyền sử dụng đất có giá trị và là một loại hàng hóa đặc biệt, cho phép người sử dụng đất thực hiện 5 quyền (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp). Sau hai lần sửa đổi, bổ sung đã mở rộng thêm quyền thứ 6 là góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
  • Luật Đất đai năm 2003: Mở rộng lên 8 hình thức chuyển quyền sử dụng đất (bổ sung hình thức tặng cho và bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất).
  • Luật Đất đai năm 2013: Định hình lại còn 7 hình thức chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê hoặc cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Luật đã sửa đổi hình thức "bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất" thành "thế chấp bằng quyền sử dụng đất có bên thứ ba tham gia" để khắc phục tình trạng lừa đảo chiếm dụng vốn. Đồng thời, luật bổ sung quy định doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn là giá trị quyền sử dụng đất (Điều 169) và quy định quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề (Điều 171).

Cơ sở pháp lý của đề tài bao gồm Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013; các Nghị định của Chính phủ: Nghị định số 176/1999/NĐ-CP (lệ phí trước bạ), Nghị định số 181/2004/NĐ-CP (thi hành Luật Đất đai 2003), Nghị định số 182/2004/NĐ-CP (xử phạt vi phạm hành chính), Nghị định số 188/2004/NĐ-CP (phương pháp xác định giá đất), Nghị định số 198/2004/NĐ-CP và Nghị định số 120/2010/NĐ-CP (thu tiền sử dụng đất), Nghị định số 142/2005/NĐ-CP (thu tiền thuê đất), Nghị định số 84/2007/NĐ-CP, Nghị định số 88/2009/NĐ-CP (cấp giấy chứng nhận), Nghị định số 45/2011/NĐ-CP (lệ phí trước bạ), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013); Quyết định số 93/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ về cơ chế một cửa; các Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài chính (Thông tư số 117/2004/TT-BTC) và Bộ Tài nguyên và Môi trường (Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT, Thông tư số 20/2010/TT-BTNMT, Thông tư số 16/2011/TT-BTNMT, Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT, Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT, Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT, Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT). Trình tự, thủ tục hành chính giải quyết theo cơ chế một cửa tại cấp xã/phường được đối chiếu theo Điều 78 (dồn điền đổi thửa), Điều 79 (chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, cho thuê), và Điều 80 (xóa đăng ký thuê, góp vốn) của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.

Phương pháp nghiên cứu thực tế được tác giả áp dụng bao gồm:

  • Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp: Thực hiện điều tra xã hội học bằng bảng hỏi trực tiếp với tổng số 50 phiếu khảo sát, chia thành 2 nhóm đối tượng: Nhóm 1 gồm 30 hộ gia đình, cá nhân sinh sống tại phường Phan Thiết; Nhóm 2 gồm 20 tổ trưởng tổ dân phố trên địa bàn phường.
  • Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp: Thu thập các tài liệu báo cáo về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, hiện trạng sử dụng đất, các báo cáo chuyên đề và sổ theo dõi đăng ký biến động chuyển quyền sử dụng đất giai đoạn 2011-2015 tại UBND phường Phan Thiết và Chi nhánh Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Tuyên Quang.
  • Phương pháp tổng hợp, xử lý và phân tích số liệu: Ứng dụng phần mềm Microsoft Word, Microsoft Excel để phân loại, tổng hợp số liệu thống kê biến động qua từng năm, tính toán tỷ lệ phần trăm và so sánh kết quả thực hiện với hệ thống chỉ tiêu pháp luật quy định.

Nội dung chính theo từng chương

Phần 1: Mở đầu

Phần này trình bày tính cấp thiết của công tác quản lý chuyển quyền sử dụng đất trong giai đoạn triển khai Luật Đất đai năm 2013 tại một địa bàn đô thị trung tâm. Tác giả xác lập rõ ràng mục tiêu tổng quát, 4 mục tiêu cụ thể, đối tượng nghiên cứu, phạm vi nghiên cứu cả về không gian (phường Phan Thiết), thời gian nghiên cứu (giai đoạn 2011-2015) và nội dung nghiên cứu gắn liền với các quyền giao dịch của hộ gia đình, cá nhân.

Phần 2: Tổng quan tài liệu nghiên cứu

Nội dung chương tập trung hệ thống hóa cơ sở khoa học, cơ sở lý luận và cơ sở pháp lý về chuyển quyền sử dụng đất. Phân tích bản chất kinh tế - pháp lý của từng hình thức chuyển quyền; các điều kiện luật định để người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển quyền (Điều 188 Luật Đất đai năm 2013), thời điểm được thực hiện quyền (Điều 168), và các đối tượng được phép nhận quyền sử dụng đất (Điều 190). Đồng thời, tác giả mô tả chi tiết quy định về hồ sơ, quy trình luân chuyển xử lý hồ sơ hành chính theo cơ chế một cửa tại UBND cấp xã và Văn phòng Đăng ký đất đai theo Nghị định số 43/2014/NĐ-CP. Chương này cũng điểm lược tình hình chuyển quyền sử dụng đất tại Việt Nam (việc triển khai phần mềm quản lý VILIS), số liệu tổng quan đất đai của tỉnh Tuyên Quang năm 2013 (tổng diện tích tự nhiên 586.732,71 ha, trong đó nhóm đất nông nghiệp chiếm 90,47%, đất phi nông nghiệp chiếm 7,53%, đất chưa sử dụng chiếm 2,00%) và công tác chỉ đạo điều hành tại thành phố Tuyên Quang.

Phần 3: Đối tượng, nội dung và phương pháp nghiên cứu

Xác định đối tượng nghiên cứu là các quan hệ chuyển quyền sử dụng đất, số liệu giao dịch và văn bản quản lý tại địa phương. Địa điểm thực hiện nghiên cứu là UBND phường Phan Thiết trong thời gian từ ngày 17/8/2015 đến ngày 29/11/2015. Khung nội dung nghiên cứu gồm 4 phần: tình hình cơ bản của phường; đánh giá công tác chuyển quyền theo từng hình thức qua các năm 2011-2015; đánh giá mức độ hiểu biết của 50 đối tượng điều tra (30 người dân và 20 tổ trưởng tổ dân phố); tổng hợp kết quả, tồn tại và đề xuất giải pháp. Nêu rõ phương pháp thu thập số liệu sơ cấp, số liệu thứ cấp, kỹ thuật phân tích số liệu trên Excel và phương pháp biểu đạt trực quan bằng đồ thị, bảng biểu.

Phần 4: Kết quả nghiên cứu

Đây là chương nội dung trọng tâm của khóa luận, phản ánh toàn diện các dữ kiện thực địa:

  1. Đặc điểm địa bàn và hiện trạng sử dụng đất: Phường Phan Thiết có diện tích tự nhiên là 137,77 ha, phân bố tại 36 tổ dân phố. Địa bàn có 2.583 hộ với 10.057 nhân khẩu (số hộ nông nghiệp chỉ có 56 hộ), quy tụ 13 dân tộc cùng sinh sống. Hoạt động kinh tế chủ đạo là kinh doanh thương mại, dịch vụ. Toàn phường có 25 cơ quan, đơn vị, trường học, bệnh viện. Về công tác quản lý nhà nước, địa phương đã triển khai 13 nội dung quản lý theo Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2013, hoàn thành đo đạc bản đồ địa chính kỹ thuật số, lập bản đồ hành chính, kiểm kê đất đai định kỳ 5 năm và công khai quy trình một cửa.
STT Chỉ tiêu sử dụng đất Mã Diện tích (ha) Cơ cấu (%)
I Tổng diện tích đất tự nhiên 137,77 100,00
1 Đất nông nghiệp NNP 18,02 13,08
1.1 Đất sản xuất nông nghiệp SXN 15,96 11,59
- Đất trồng cây hàng năm CHN 10,53 7,64
- Trong đó: Đất trồng lúa LUA 6,52 4,73
- Đất trồng cây hàng năm khác HNK 4,00 2,90
- Đất trồng cây lâu năm CLN 5,43 3,94
1.2 Đất nuôi trồng thủy sản NTS 2,06 1,50
2 Đất phi nông nghiệp PNN 118,75 86,19
2.1 Đất ở tại đô thị ODT 48,00 34,84
2.2 Đất chuyên dùng CDG 61,52 44,65
- Đất xây dựng trụ sở cơ quan TSC 13,28 9,64
- Đất an ninh CAN 2,82 2,05
- Đất xây dựng công trình sự nghiệp DSN 11,21 8,14
- Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp CSK 1,91 1,39
- Đất có mục đích công cộng CCC 32,30 23,44
2.3 Đất có mặt nước chuyên dùng MNC 9,23 6,70
3 Đất chưa sử dụng (đất bằng chưa sử dụng) CSD/BCS 1,00 0,78
  1. Thực trạng thực hiện các hình thức chuyển quyền sử dụng đất (2011-2015):
STT Hình thức chuyển quyền Số lượng đăng ký (trường hợp) Diện tích thực hiện (m²) Tỷ lệ hoàn thành thủ tục (%)
1 Chuyển đổi quyền sử dụng đất 0 0 0
2 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất 470 42.885,68 100,00
3 Cho thuê, cho thuê lại đất 0 0 0
4 Thừa kế quyền sử dụng đất 33 2.503,10 100,00
5 Tặng cho quyền sử dụng đất 123 21.773,89 100,00
6 Thế chấp quyền sử dụng đất 26 2.704,41 100,00
Tổng Giao dịch phát sinh chính thức 652 69.867,08 100,00

Phân tích chi tiết từng hình thức cho thấy:

  • Chuyển đổi: 0 trường hợp. Nguyên nhân do người dân tự thỏa thuận miệng để đổi ruộng gần nhà canh tác, ngại làm thủ tục giấy tờ; tâm lý giữ đất nông nghiệp chờ thu hồi đền bù dự án cơ sở hạ tầng; và tâm lý gìn giữ đất đai hương hỏa tổ tiên.
  • Chuyển nhượng: Phổ biến nhất với 470 trường hợp (diện tích 42.885,68 m²). Biến động qua các năm: năm 2011 đạt 59 trường hợp (583,70 m²); năm 2012 tăng vọt lên 118 trường hợp (11.625,33 m²); năm 2013 đạt 114 trường hợp (11.260,06 m²); năm 2014 đạt 109 trường hợp (10.587,00 m²); năm 2015 giảm xuống 70 trường hợp (8.829,59 m²). 100% hồ sơ tiếp nhận đều được giải quyết đúng pháp luật.
  • Cho thuê, cho thuê lại: 0 trường hợp do địa bàn không còn quỹ đất công ích hoặc đất trống để thuê.
  • Thừa kế: 33 trường hợp với diện tích 2.503,10 m² (năm 2011: 1 trường hợp; năm 2012: 10 trường hợp; năm 2013: 6 trường hợp; năm 2014: 9 trường hợp; năm 2015: 7 trường hợp). Đối tượng nhận thừa kế chủ yếu là vợ, chồng hoặc con ruột; loại đất thừa kế là đất ở và đất trồng cây lâu năm. Do quan hệ nhân thân phức tạp, thủ tục xử lý thường kéo dài hơn các hình thức khác.
  • Tặng cho: 123 trường hợp với diện tích lớn 21.773,89 m² (năm 2011: 6 trường hợp; năm 2012: 31 trường hợp; năm 2013: 40 trường hợp; năm 2014: 23 trường hợp; năm 2015: 23 trường hợp). Chủ yếu là cha mẹ tặng cho con cái khi lập gia đình và tách hộ khẩu ra ở riêng.
  • Thế chấp: Đạt 26 trường hợp với diện tích 2.704,41 m² (năm 2011: 10 trường hợp; năm 2012: 8 trường hợp; năm 2013: 6 trường hợp; năm 2014: 1 trường hợp; năm 2015: 1 trường hợp). Số vụ đăng ký giảm dần do ngân hàng siết chặt quản trị rủi ro tín dụng. Hồ sơ thế chấp hay bị chậm do người dân thiếu giấy tờ photo công chứng (sổ hộ khẩu, CMND, GCNQSDĐ, trích lục) và do Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất chỉ bố trí 01 cán bộ phụ trách trực tiếp nhận hồ sơ vào thứ Hai hàng tuần.
  1. Khảo sát xã hội học và giải pháp: Khảo sát 50 phiếu cho thấy tổ trưởng tổ dân phố nắm bắt quy định pháp luật tốt hơn người dân; người dân còn hạn chế hiểu biết về hồ sơ thuế và nghĩa vụ tài chính. Tác giả đề xuất các giải pháp: tăng cường nhân sự chuyên trách cho bộ phận một cửa, nâng cao tinh thần trách nhiệm cán bộ, và đẩy mạnh tuyên truyền pháp luật đất đai qua hệ thống loa truyền thanh liên xóm, nhà văn hóa tổ dân phố.

Phần 5: Kết luận và đề nghị

Đưa ra kết luận tổng hợp về tình hình quản lý, các mặt tích cực và điểm nghẽn hành chính trong công tác chuyển quyền sử dụng đất tại phường Phan Thiết giai đoạn 2011-2015; kiến nghị UBND thành phố và cơ quan tài nguyên môi trường tăng cường biên chế, hoàn thiện cơ chế phối hợp liên thông một cửa.

Kết quả và đóng góp

Về kết quả định lượng thực tế:

  • Công tác quản lý đất đai tại phường Phan Thiết đã giải quyết 100% hồ sơ đăng ký hợp lệ với tổng cộng 652 lượt giao dịch chuyển quyền sử dụng đất trong giai đoạn 2011-2015, luân chuyển tổng diện tích 69.867,08 m².
  • Cơ cấu giao dịch phân bố rõ rệt: Chuyển nhượng là hình thức chủ đạo chiếm 72,09% về số lượt giao dịch (470 trường hợp) và 61,38% về diện tích (42.885,68 m²); tặng cho chiếm 18,87% số trường hợp (123 trường hợp) nhưng chiếm tới 31,16% diện tích (21.773,89 m²); thừa kế chiếm 5,06% số trường hợp (33 trường hợp, 2.503,10 m²); thế chấp quyền sử dụng đất chiếm 3,99% số trường hợp (26 trường hợp, 2.704,41 m²). Hình thức chuyển đổi và cho thuê không phát sinh hồ sơ hành chính.

Về giải pháp đề xuất từ tác giả:

  • Kiện toàn tổ chức bộ máy tiếp nhận hồ sơ: Bố trí tăng cường thêm nhân sự chuyên trách phụ trách công tác đăng ký thế chấp và chuyển nhượng tại bộ phận một cửa của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, khắc phục tình trạng quá tải do chỉ bố trí 01 cán bộ trực tiếp nhận vào ngày thứ Hai hàng tuần.
  • Nâng cao năng lực và trách nhiệm chuyên môn của đội ngũ cán bộ địa chính phường trong việc hướng dẫn kê khai, kiểm tra thực địa, tránh để người dân phải đi lại bổ sung hồ sơ nhiều lần.
  • Đa dạng hóa công tác tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật đất đai: Khai thác hiệu quả tủ sách pháp luật, hệ thống loa truyền thanh cơ sở, niêm yết công khai thủ tục, thành phần hồ sơ và các khoản thuế, phí tại trụ sở UBND phường và nhà văn hóa 36 tổ dân phố.

Về đóng góp thực tiễn của công trình: Khóa luận đã tổng hợp và phản ánh chân thực bức tranh biến động chuyển quyền sử dụng đất tại một phường trung tâm đô thị thuộc tỉnh miền núi trong giai đoạn bản lề chuyển giao giữa Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2013. Tác giả đã làm rõ thực trạng giao dịch ngầm trong việc chuyển đổi đất nông nghiệp và chỉ ra chính xác điểm nghẽn nhân sự trong quy trình một cửa giải quyết hồ sơ thế chấp tín dụng tại địa phương.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

Hạn chế của khóa luận:

  • Phạm vi nghiên cứu mới chỉ dừng lại ở phạm vi một đơn vị hành chính cấp cơ sở (phường Phan Thiết), chưa mở rộng so sánh tương quan với các xã, phường khác trong cùng thành phố Tuyên Quang.
  • Quy mô mẫu điều tra xã hội học còn tương đối nhỏ (50 phiếu: 30 hộ gia đình, cá nhân và 20 tổ trưởng tổ dân phố), chưa phản ánh toàn diện ý kiến của toàn bộ cộng đồng dân cư thuộc 36 tổ dân phố.
  • Dữ liệu nghiên cứu kết thúc ở thời điểm năm 2015, giai đoạn Luật Đất đai năm 2013 mới đi vào cuộc sống được hơn 1 năm, nên chưa đánh giá được đầy đủ tác động dài hạn của các văn bản dưới luật mới ban hành.
  • Khóa luận chưa thu thập được số liệu cụ thể về hình thức bảo lãnh/thế chấp có bên thứ ba tham gia và góp vốn bằng quyền sử dụng đất do thực tế địa bàn chưa phát sinh hoặc hồ sơ lồng ghép.

Hướng nghiên cứu tiếp theo:

  • Mở rộng phạm vi khảo sát liên phường trên địa bàn thành phố Tuyên Quang nhằm so sánh sự biến động giao dịch đất đai giữa các khu vực nội thành phát triển và các khu vực ven đô.
  • Nghiên cứu sâu về hiệu quả ứng dụng cơ sở dữ liệu số và phần mềm quản lý đất đai (như hệ thống thông tin đất đai VILIS) trong việc liên thông giải quyết thủ tục giữa cơ quan tài nguyên môi trường và cơ quan thuế.
  • Đánh giá cơ chế giám sát và giải pháp chính sách nhằm chính thức hóa các giao dịch chuyển đổi đất nông nghiệp tự phát giữa các hộ nông dân tại các vùng đang đô thị hóa.

Giá trị tham khảo

Khóa luận là nguồn tài liệu hữu ích cho:

  • Sinh viên, học viên chuyên ngành Quản lý đất đai, Quản lý tài nguyên, Luật kinh tế - đất đai tham khảo về phương pháp phân tích số liệu biến động đất đai cấp cơ sở và cách thức xây dựng phiếu điều tra xã hội học về nhận thức pháp luật.
  • Cán bộ địa chính - xây dựng cấp xã, phường và cán bộ Văn phòng Đăng ký đất đai tham khảo mô hình đánh giá quy trình giải quyết thủ tục hành chính theo cơ chế một cửa theo Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.
  • Các nhà nghiên cứu và quản lý chính sách địa phương tham khảo dữ liệu thực tế về tập quán chuyển nhượng, tặng cho, và hiện tượng chuyển đổi ruộng đất ngầm trong cộng đồng dân cư đô thị.

Các nội dung có giá trị tham khảo kỹ thuật cao gồm: Bảng tổng hợp hiện trạng sử dụng đất phân theo mục đích năm 2014; hệ thống bảng tổng hợp số liệu 5 năm về chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp; và phần phân tích nguyên nhân chậm trễ hồ sơ thế chấp tại bộ phận một cửa.

Câu hỏi thường gặp

1. Cơ cấu hiện trạng sử dụng đất của phường Phan Thiết năm 2014 có đặc điểm gì nổi bật? Theo số liệu kiểm kê đất đai năm 2014, phường Phan Thiết có tổng diện tích tự nhiên là 137,77 ha. Trong đó, đất phi nông nghiệp chiếm tỷ trọng áp đảo với 118,75 ha (86,19% diện tích tự nhiên), chủ yếu gồm đất chuyên dùng (61,52 ha, chiếm 44,65%) và đất ở đô thị (48,00 ha, chiếm 34,84%). Đất nông nghiệp chỉ còn 18,02 ha (13,08%), chủ yếu là đất sản xuất nông nghiệp (15,96 ha). Đất chưa sử dụng còn rất ít với 1,00 ha (0,78%), cho thấy quỹ đất của địa phương đã được khai thác triệt để cho phát triển đô thị.

2. Trong giai đoạn 2011-2015, hình thức chuyển quyền sử dụng đất nào diễn ra nhiều nhất tại địa phương? Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức diễn ra sôi động và chiếm khối lượng lớn nhất, với tổng cộng 470 trường hợp đăng ký và diện tích chuyển nhượng đạt 42.885,68 m². Tất cả các năm trong giai đoạn đều ghi nhận lượng giao dịch cao, trong đó năm 2012 đạt đỉnh với 118 trường hợp (11.625,33 m²) và năm 2013 đạt 114 trường hợp (11.260,06 m²). 100% hồ sơ đăng ký chuyển nhượng đều được cơ quan chức năng hoàn thành thủ tục theo quy định.

3. Vì sao tại phường Phan Thiết không ghi nhận trường hợp nào đăng ký chuyển đổi quyền sử dụng đất trong suốt giai đoạn 2011-2015? Khóa luận chỉ ra ba nguyên nhân: Thứ nhất, người dân tự thỏa thuận đổi ruộng đất cho nhau bằng miệng để tiện canh tác, rất ngại thực hiện các thủ tục pháp lý hành chính; thứ hai, người dân có tâm lý giữ đất nông nghiệp chờ các dự án mở rộng hạ tầng đô thị của tỉnh và thành phố để nhận bồi thường giải phóng mặt bằng; thứ ba, yếu tố tâm lý truyền thống coi đất đai là tài sản hương hỏa của tổ tiên để lại nên không muốn chuyển đổi chính thức.

4. Khâu giải quyết thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất tại địa phương gặp phải những vướng mắc cụ thể nào? Quá trình thụ lý hồ sơ thế chấp bị chậm trễ do hai nguyên nhân chính: Thứ nhất, người dân lần đầu đi làm thủ tục còn thiếu hiểu biết, không sao y công chứng đầy đủ các giấy tờ bắt buộc như sổ hộ khẩu, chứng minh nhân dân, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bản trích lục, dẫn đến việc phải đi lại bổ sung nhiều lần. Thứ hai, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất chỉ bố trí duy nhất 01 cán bộ trực tiếp nhận hồ sơ vào thứ Hai hàng tuần tại bộ phận một cửa, vừa phải tiếp nhận, thẩm định hồ sơ vừa cập nhật sổ biến động trong điều kiện khối lượng công việc lớn.

5. Điểm khác biệt căn bản giữa Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2013 đối với hình thức bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất là gì? Luật Đất đai năm 2003 quy định hình thức "bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất". Do người dân chưa hiểu hết bản chất pháp lý, thực tế đã xảy ra nhiều vụ việc kẻ xấu lợi dụng lừa người có đất bảo lãnh vay vốn ngân hàng rồi bỏ trốn. Để khắc phục kẽ hở này, Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực từ ngày 01/07/2014 đã bãi bỏ thuật ngữ bảo lãnh và chuyển thành hình thức "thế chấp bằng quyền sử dụng đất có bên thứ ba tham gia".

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Bùi Thị Hạnh đã cung cấp bức tranh dữ liệu hệ thống, chi tiết và xác thực về công tác chuyển quyền sử dụng đất tại phường Phan Thiết, thành phố Tuyên Quang trong giai đoạn 2011-2015. Kết quả phân tích khẳng định các giao dịch chuyển nhượng và tặng cho chiếm ưu thế tuyệt đối trong cơ cấu luân chuyển quyền sử dụng đất đô thị, trong khi các hình thức chuyển đổi và cho thuê hầu như không phát sinh hồ sơ hành chính chính thức. Công trình làm nổi bật những chuyển biến tích cực trong việc áp dụng Luật Đất đai năm 2013 và cơ chế một cửa tại địa phương, đồng thời nhận diện chuẩn xác các bất cập về nhân lực tiếp nhận và mức độ am hiểu thủ tục của người dân. Các kiến nghị về kiện toàn biên chế bộ phận một cửa và đổi mới công tác phổ biến pháp luật đất đai có giá trị thực tiễn đối với công tác quản lý nhà nước về đất đai tại cấp cơ sở.