Đặt vấn đề Đất đai được xác định là tài sản vô giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt. Ta có thể thấy trong quá trình sản xuất, tồn tại và phát triển của xã hội loài người thì đất đai có ý nghĩa đặc biệt quan trọng. Xã hội càng phát triển thì nhu cầu sử dụng đất của con người ngày càng tăng khi mà đất đai không thể sinh ra thêm cả về chất lẫn về lượng. Sự chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng này sang chủ thể sử dụng khác là một quy luật vận động tất yếu.
Từ khi Luật Đất đai 1993 cho phép chuyển quyền sử dụng đất là một bước đột phá quan trọng trong việc quy định các quyền của người sử dụng đất. Tuy nhiên trong giai đoạn này chuyển quyền sử dụng đất mới được quy định một cách có hệ thống về các hình thức chuyển quyền cũng như các trình tự, thủ tục thực hiện chúng. Khi đưa vào áp dụng luật còn nhiều điểm hạn chế mặc dù đã được sửa đổi bổ sung hai lần vào năm 1998 và 2001. Để giải quyết những vấn đề trên thì trong quá trình thực hiện và sửa đổi bổ sung Luật Đất đai 2003 ra đời hoàn thiện hơn và khắc phục được những tồn tại của Luật Đất đai 1993.
Bên cạnh đó, trong quá trình thực hiện Luật Đất Đai 2003 vẫn bộc lộ những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành luật. Để khắc phục những tồn tại, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về đất đai thì đến năm 2013 Luật Đất Đai 2013 ra đời được sửa đổi bổ sung dựa trên nguyên tắc tiếp tục kế thừa, luật hóa những quy định còn phù hợp đã và đang đi vào cuộc sống của Luật Đất đai 2003, nhưng đồng thời cũng sửa đổi bổ sung một số quy định mới nhằm tháo gỡ những hạn chế, bất cập nhất định của Luật Đất đai 2003. Chuyển quyền sử dụng đất thực chất là việc nhà nước công nhận tính hợp pháp trong hành vi tự điều chỉnh đất đai giữa người sử dụng đất để tạo e 2 lập quyền sử dụng cho chủ thể mới. Chuyển quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013 bao gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê và cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
Huyện Hàm Yên tỉnh Tuyên Quang trong những năm qua, việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của Nhà nước đại diện chủ sở hữu và chủ sử dụng đất trong quản lý và sử dụng đất đai đã đạt được nhiều thành tích đáng kể song vẫn gặp nhiều khó khăn nhất định trong quá trình thực hiện Luật Đất đai. Do đó, để thấy được những mặt tồn tại và yếu kém trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và trong việc đảm bảo quyền lợi cũng như nghĩa vụ của Nhà nước và chủ sở hữu trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai. Từ đó, rút ra những bài học kinh nghiệm nhằm quản lý và sử dụng đất đai một cách hiệu quả nhất. Xuất phát từ thực tiễn và nhu cầu trên, được sự nhất trí của Ban giám hiệu Nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của Giảng viên ThS.
Vương Vân Huyền, em tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất của huyện Hàm Yên, tỉnh Tuyên Quang giai đoạn 2011 - 2013”. Mục đích của đề tài - Tìm hiểu tình hình chuyển QSDĐ trên địa bàn huyện. - Tìm hiểu những thủ tục, quy định của pháp luật trong công tác chuyển QSDĐ. - Làm rõ được những thành tựu đạt được và những hạn chế còn tồn tại trong công tác chuyển quyền sử dụng đất cũng như công tác quản lý Nhà nước về đất đai.
- Phân tích rõ những nguyên nhân xác định những thuận lợi khó khăn trong việc thực hiện chuyển QSDĐ. Từ đó đề xuất các biện pháp nhằm hoàn e 3 thiện công tác quản lý Nhà nước về đất đai cũng như công tác chuyển quyền sử dụng đất. Yêu cầu của đề tài - Nắm vững nội dung của công tác chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2003, hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai từ Trung ương đến địa phương - Từ các văn bản, tài liệu và số liệu thu thập được, rút ra những thuận lợi và những hạn chế trong việc chuyển QSDĐ, đồng thời đánh giá một cách xác thực và đưa ra các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác chuyển QSDĐ. - Mẫu phiếu điều tra mang tính xác thực và hiệu quả cao.
- Đánh giá mức độ quan tâm và hiểu biết của cán bộ địa chính huyện và người dân về chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hàm Yên 1. Ý nghĩa của đề tài Ý nghĩa về học tập: Giúp sinh viên tiếp cận với các công việc thực tế tại địa phương. Từ đó hoàn thiện hơn các kiến thức đã học trong Nhà trường cho bản thân, đồng thời học hỏi các kiến thức thực tế và tiếp xúc trực tiếp với công tác chuyển QSDĐ trong thực tế. Ý nghĩa trong thực tế: Học hỏi các kiến thức thực tế đồng thời đề xuất các giải pháp phù hợp cho công tác đánh giá hoạt động chuyển quyền sử dụng đất nói riêng và công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung được tốt hơn.
e 4 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2. Cơ sở khoa học của đề tài 2. Cơ sở lý luận của đề tài Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp Luật Đất đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến động do chuyển QSDĐ.
Mặc dù, trong Luật Đất đai 1987 Nhà nước chỉ quy định một phạm vi hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho phép chuyển QSDĐ đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất khác hầu như bị cấm đoán. Nhưng thực tế các quyền này diễn ra khá sôi động và trốn tránh sự quản lý của Nhà nước. Đến Luật Đất đai 1993, Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó là một loại hàng hóa đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền chuyển quyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dưới các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSDĐ.
Các quyền này được quy định tại Điều 73 Luật Đất đai 1993. Tuy vậy Luật Đất đai 1993 đã được soạn với tinh thần đổi mới của Hiến pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung 2 lần (vào năm 1998 và 2001) cho phù hợp. Sau 10 năm thực hiện đã thu được những kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tác quản lý Nhà nước về đất đai trong thời kì đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển. Song, trong quá trình thực hiện Luật Đất đai năm 1993 còn nhiều điểm chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước trong thời kỳ công nghiệp hóa - hiện đại hóa.
Để khắc phục những hạn chế của Luật Đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về đất đai, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XI thông qua Luật Đất đai 2003. e 5 Đến Luật Đất đai 2003, Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được chuyển QSDĐ của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993, nhưng cụ thể hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền dưới hình thức tặng cho QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ và thủ tục cũng như nhiều vấn đề khác có liên quan. Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất. Nhà nước chỉ không cho phép chuyển QSDĐ trong 3 trường hợp sau: + Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp + Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển quyền sử dụng + Đất đang có tranh chấp 2.
Cơ sở pháp lý của đề tài Trên cơ sở Luật Đất đai 2013 đã xác định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà Nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. Một số các văn bản được Nhà nước ban hành trong vài năm gần đây liên quan tới công tác chuyển quyền sử dụng đất - Hiến pháp 1992 - Hiến pháp 2013 - Bộ Luật Dân sự 2005 - Luật Đất đai 2003 - Luật Đất đai 2013 - Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003. - Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ về quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013. e 6 - Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 của Chính phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDĐ và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
- Thông tư 23/2006/TT-BTC ngày 24/03/2006 của Bộ Tài chính hướng dẫn về việc xác định tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc ngân sách Nhà nước theo quy định của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. - Thông tư 20/2001/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. - Thông tư 03/2001/TTLT-BTP-BTNMT ngày 14/03/2001 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/06/2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất. - Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất.
- Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính - Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.