Đặt vấn đề “Tấc đất tấc vàng” - câu ngạn ngữ từ ngàn xưa càng ngẫm càng thấy đúng. Tuy nhiên, không phải ai cũng hiểu giá trị đích thực của từng loại đất. Mà khi đã không hiểu ngọn ngành về điều này, dễ đi đến những quyết sách sai lạc về quản lý và sử dụng dạng tài nguyên đặc biệt thuộc sở hữu của Nhà nước này. Ý thức được tầm quan trọng của công tác quản lý và sử dụng đất đai một cách phù hợp và hiệu quả, Nhà nước ta đã sớm ban hành và hoàn thiện các văn bản luật để quản lý tài nguyên quý giá này: Luật đất đai 1993 cho phép chuyển quyền sử dụng đất là một bước đột phá quan trọng trong việc quy định các quyền của người sử dụng đất, mở ra thời kỳ mới tạo điều kiện thuận lợi cho các quan hệ đất đai vận động phù hợp với cơ chế thị trường.
Trong quá trình thực hiện và sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013 ra đời, hoàn thiện hơn khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 2003, những vấn đề về chuyển quyền sử dụng đất được quy định chặt chẽ và cụ thể về số hình thức chuyển quyền và trình tự thủ tục chuyển quyền cũng như những vấn đề liên quan đến công tác chuyển quyền. Chuyển quyền sử dụng đất là một trong những quyền lợi cơ bản của người sử dụng đất. Trên thực tế, hoạt động chuyển quyền sử dụng đất là một hoạt động diễn ra từ xưa đến nay và tồn tại dưới nhiều hình thức rất đa dạng. Trong quá trình thực hiện và sau 2 lần sửa đổi, bổ xung (vào năm 1998, 2001) hoạt động chuyển quyền sử dụng đất thu được những thành tựu đáng kể góp phần hoàn thiện công tác quản lí nhà nước về đất đai, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển.
Luật Đất Đai 2013 quy định có 8 hình thức chuyển quyền sử dụng đất đó là: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế , thế e 2 chấp ,tặng cho quyền sử dụng đất ,góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất. Đồng Hỷ là một huyện miền núi phía đông bắc tỉnh Thái Nguyên. Diện tích 457,75 km2, dân số 114.608 người (tháng 7 năm 2008), gồm có 18 đơn vị hành chính trực thuộc. Trong những năm qua, đặc biệt là nhiều năm trở lại đây việc thực hiện quyền và nghĩa vụ đối với Nhà nước trong quản lý và sử dụng đất đai đã đạt được nhiều thành tích đáng kể song vẫn gặp nhiều khó khăn trong quá trình thực hiện Luật Đất đai.
Do đó, để thấy được những mặt tồn tại và yếu kém trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và trong việc đảm bảo quyền lợi cũng như nghĩa vụ của Nhà nước trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai, ta cần đánh giá một cách khách quan trong những kết quả đã đạt được, từ đó rút ra bài học kinh nghiệm nhằm quản lý và sử dụng đất đai một cách hiệu quả nhất Xuất phát từ thực tiễn và nhu cầu trên, được sự nhất trí của Ban giám hiệu Nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của cô giáo TS. Nguyễn Thị Lợi, em tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đồng Hỷ, Thái Nguyên, giai đoạn 2012 - 2014”. Mục đích của đề tài - Đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại Huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2012 - 2014, nhằm đưa ra thành quả đạt được và những hạn chế còn tồn tại trong công tác chuyển quyền sử dụng đất tại huyện. - Tìm ra biện pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước trong việc chuyển quyền sử dụng đất tại địa bàn.
- Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn để giúp công tác quản lý được tốt hơn. Mục tiêu của đề tài - Đánh giá được điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn huyện Đồng hỷ. - Đánh giá được thực trạng việc chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đồng hỷ.trong giai đoạn 2012 – 2014. - Xác định được tính đa dạng của các hình thức chuyển quyền (theo 8 hình thức) trên địa bàn huyện Đồng hỷ.
- Xác định được tình hình triển khai về trình tự thủ tục trong hoạt động chuyển QSDĐ trên địa bàn huyện Đồng hỷ. - Xác định được sự hiểu biết của người dân và cán bộ về hoạt động chuyển QSDĐ thông qua bộ câu hỏi điều tra 1. Ý nghĩa của đề tài nghiên cứu - Ý nghĩa khoa học: Làm rõ các quy định của pháp luật hiện hành trong việc chuyển quyền sử dụng đất, thực trạng và tồn tại trong lĩnh vực trên nhằm đề xuất các giải pháp phù hợp. - Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu giúp sinh viên củng cố và nắm chắc hơn các kiến thức được học trong nhà trường, thông qua đó giúp tác giả khi ra trường không bỡ ngỡ với công việc.
- Ý nghĩa thực tiễn: Việc đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất sẽ giúp sinh viên hiểu rõ về công tác quản lý Nhà nước về đất đai tại địa phương, từ đó có thể đưa ra những giải pháp khả thi để giải quyết những khó khăn và hoàn thiện công tác quản lý Nhà nước về đất đai trong thời gian tiếp theo. Giúp cơ quan quản lý nắm chắc, quản chặt các giao dịch về đất đai, giảm khiếu kiện về đất đai, giảm các giao dịch phi chính thức và tăng thu cho ngân sách nhà nước. e 4 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2. Cơ sở khoa học của đề tài 2.
Cơ sở pháp lý của đề tài 2. Các văn bản của cơ quan nhà nước - Luật đất đai 2003. - Nghị định số 181/2004/NĐ - CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 về hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003. - Nghị định số 198/2004/NĐ - CP ngày 3 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.
- Nghị định số 142/2005/NĐ - CP ngày 14 tháng 01 năm 2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước. - Nghị định 197/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính Phủ về bồi thường thiệt hại, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. - Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính Phủ bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư. - Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 quy định bổ sung về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất; trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27 tháng 1 năm 2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ- CP về thi hành Luật Đất đai 2013. - Thông tư số 2074/2001/TT - TCĐC ngày 14/01/2001 của Tổng cục Địa chính hướng dẫn về trình tự lập, xét duyệt hồ sơ giao đất, thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân trong nước. e 5 - Thông tư 14/2009/TT – BTNMT ngày 01 tháng 10 năm 2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất. Các văn bản của tỉnh Thái Nguyên Trên cơ sở các văn bản của nhà nước, UBND tỉnh ra một số văn bản để áp dụng riêng đối với tỉnh Thái Nguyên : - Quyết định số 1883/2005/QĐ - UB ngày 16 tháng 09 năm 2005 của UBND tỉnh Thái Nguyên V/v ban hành quy định về hạn mức đất ở khi giao đất và hạn mức công nhận đất ở đối với trường hợp thửa đất có vườn ao khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình cá nhân trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
- Quyết định số 867/2007/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân tỉnh về việc ban hành quy định về thu hồi đất, quản lý quỹ đất đã thu hồi; trình tự, thủ tục xin giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên. - Quyết định số 30/2011/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân tỉnh về việc ban hành Quy định về đơn giá thuê đất, thuê mặt nước trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên. - Quyết định số 33/2010/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân tỉnh về việc Ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất khi nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên. Cơ sở lý luận của đề tài Đề tài là công trình khoa học nghiên cứu có hệ thống về các chính sách pháp luật về đất đai, đặc biệt là chính sách chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đồng Hỷ và đề xuất giải pháp thực hiện.
Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước đến nay luôn có sự biến động do chuyển QSDĐ. Mặc dù, trong Luật Đất đai 1987 Nhà nước chỉ quy định e 6 phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho phép chuyển quyền sử dụng với đất nông nghiệp, như chuyển đổi, còn chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất hầu như bị cấm đoán. Nhưng thực tế các quyền này vẫn diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự quản lý của Nhà nước.
Đến Luật Đất đai 1993, Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận QSD đất đai có giá trị và coi nó là một hàng hóa đặc biệt, cho phép người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSDĐ. Cơ sở thực tiễn của đề tài Cùng với sự phát triển của Thế Giới, Việt Nam cũng đang dần đổi mới với xu thế hiện địa hóa đất nước để hội nhập quốc tế. Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày càng trở nên sôi động.
Vì vậy nhu cầu chuyển QSDĐ của người sử dụng cũng như công tác quản lý nhà nước về lĩnh vực này là một tất yếu khách quan nhằm đạt tới sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của người sử dụng cũng như toàn xã hội.