Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1. Khái quát về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Thu hồi đất Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của Luật đất đai hiện hành. Bồi thường Bồi thường là đền bù những tổn hại đã gây ra.
Đền bù là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao. Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất. Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất Hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất là việc nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới. Tái định cư Tái định cư được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về đất, tài sản, di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc sống, thu nhập, cơ sở vật chất, tinh thần tại đó.
Hiện nay ở nước ta, người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Nghị định này mà phải di chuyển chỗ ở thì được bố trí tái định cư bằng một trong các hình thức sau: 1. Bồi thường bằng nhà ở. Bồi thường bằng giao đất ở mới. Bồi thường bằng tiền để tự lo chỗ ở mới.
Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, GPMB 1. Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật Các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai của Nhà nước đã tạo cơ sở pháp lý quan trọng trong việc tổ chức thực hiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai, giải quyết tốt mối quan hệ đất đai ở khu vực nông thôn, bước đầu đã đáp ứng được quan hệ đất đai mới hình thành trong quá trình CNH, HĐH. Hệ thống pháp luật đất đai luôn luôn đổi mới, ngày càng phù hợp hơn với yêu cầu phát triển kinh tế, bảo đảm quốc phòng, an ninh và ổn định xã hội [5]. Việc áp dụng luật còn thiếu dân chủ, thiếu công khai, công bằng ở các địa phương, chính là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà đầu tư và ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ giải phóng mặt bằng [3].
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Đất đai là có hạn, không gian sử dụng đất đai cũng có hạn, để tồn tại và duy trì cuộc sống của mình con người phải dựa vào đất đai, khai thác và sử dụng đất đai để sinh sống. Thông qua quy hoạch sử dụng đất, nhà nước can thiệp vào các quan hệ đất đai, khắc phục những nhược điểm do lịch sử để lại hay giải quyết những vấn đề mà quá trình phát triển đặt ra [11]. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng trên hai khía cạnh: - Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng nhất để thực hiện các việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà theo quy định của luật đất đai năm 2003, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng [16]; - Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, từ đó tác động đến giá đất bồi thường. Đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Theo quy định của luật đất đai, người sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý khẳng định quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đối với thửa đất, làm căn cứ cho việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất và giải quyết các tranh chấp liên quan tới quyền sử dụng đất [14]. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ để xác định đối tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất bồi thường. Yếu tố giá đất và định giá đất Hiện nay ở nước ta giá cả đất đai dựa trên giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành địa tô nhiều hơn.
Thực tế cho thấy giá đất để tính bồi thường vẫn thấp hơn nhiều so với giá thực tế, dẫn đến phát sinh hàng loạt các khiếu kiện về bồi thường, giải phóng mặt bằng tại các địa phương. Việc xác định giá đất được thực hiện theo nguyên tắc sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường sẽ tạo ra sự công bằng đối với người sử dụng đất bị thu hồi, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho công tác bồi thường giải phóng mặt bằng. Theo kết quả kiểm tra của Bộ tài nguyên và môi trường năm 2007 về việc thi hành luật đất đai cho thấy trong 17.480 đơn khiếu nại về đất đai thì nội dung đơn khiếu kiện và giải phóng mặt bằng chiếm 70.64% mà khiếu kiện về giá đất bồi thường thấp so giá đất thị trường chiếm 70% đơn khiếu kiện về giải phóng mặt bằng [3]. Thị trường bất động sản Thị trường bất động sản được tác động vào công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng trên một số nội dung chủ yếu sau.
n 8 - Thị trường bất động sản là nơi giải quyết quan hệ về cung cầu bất động sản trong một thời gian và không gian nhất định. Việc hình hành và phát triển thị trường bất động sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư, người bị thu hồi đất có thể tự mua hoặc thuê đất đai, nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách tái định cư và bồi thường. - Giá cả bất động sản được hình thành trên thị trường và nó sẽ tác động tới giá đất tính bồi thường [19]. Tổng quan chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng của một số nước trong khu vực và một số tổ chức ngân hàng 1.
Trung Quốc Ở Trung Quốc có hai hình thức sở hữu đất đai gồm: Sở hữu nhà nước và sở hữu tập thể. Đất đai ở khu vực thành thị và đất xây dựng thuộc sở hữu nhà nước. Đất ở khu vực nông thôn và đất nông nghiệp thuộc sở hữu tập thể, nông dân lao động. Đất đai thuộc sở hữu nhà nước được giao cho các tổ chức, cá nhân sử dụng theo các hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất (cấp đất), giao đất có thu tiền sử dụng đất và cho thuê đất.
Các đối tượng được nhà nước cấp đất gồm: Đất sử dụng cho cơ quan nhà nước, phục vụ mục đích công cộng, xây dựng cơ sở hạ tầng và mục đích quốc phòng an ninh. Đất sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh thì được Nhà nước giao đất theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc là cho thuê đất. Về trách nhiệm bồi thường: Người nào sử dụng đất thì người đó có trách nhiệm bồi thường, tiền bồi thường bao gồm các khoản như lệ phí sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước và các khoản tiền trả cho người có đất bị thu hồi. Các khoản phải trả cho người bị thu hồi đất gồm tiền bồi thường đất đai, tiền trợ cấp tái định cư, tiền bồi thường hoa màu và tài sản trên đất.
Thái Lan Năm 1987 Thái Lan ban hành luật về trưng dụng BĐS áp dụng cho việc trưng dụng đất ở sử dụng vào các mục đích xây dựng tiện ích công cộng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên hoặc các lợi ích khác cho đất nước. Phát triển đô thị, nông nghiệp, công nghiệp, cải tạo đất đai vào các mục đích công cộng. Luật quy định những nguyên tắc về trưng dụng đất, nguyên tắc tính giá trị bồi thường các tài sản bị thiệt hại, căn cứ vào đó, từng ngành đưa ra các quy định cụ thể về trình tự tiến hành bồi thường tái định cư, nguyên tắc cụ thể xác định giá trị bồi thường, các bước lập và phê duyệt dự án bồi thường, thủ tục thành lập các cơ quan, ủy ban tính toán bồi thường tái định cư, trình tự đàm phán, nhận tiền bồi thường, quyền khiếu nại quyền khởi kiện đưa ra tòa án. Ngân hàng thế giới và ngân hàng phát triển Châu Á Ngân hàng thế giới (WB) là một trong những tổ chức tài trợ quốc tế đầu tiên đưa ra chính sách về tái định cư bắt buộc.
Như chúng ta đã biết, khi nhà nước thu hồi đất và tái định cư thì những người bị ảnh hưởng là những người mà do hậu quả của dự án họ phải chịu thiệt hại toàn bộ hay một phần tài sản vật chất và phí vật chất, bao gồm nhà cửa, cộng đồng, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Các phương tiện sản xuất bao gồm đất đai, nguồn thu nhập, kế sinh nhai do đất đai tạo ra, đặc trưng văn hóa và tiềm năng về sự hỗ trợ lẫn nhau để đảm bảo đời sống, tài nguyên cho sinh tồn và hệ sinh thái. Nhìn chung phương châm của ADB cũng tương tự như của WB đều có xu hướng giảm thiểu đến mức thấp nhất các tác động của việc thu hồi đất, đồng thời có chính sách thỏa đáng, phù hợp đảm bảo cho người bị ảnh hưởng không gặp phải bắt lợi trong cuộc sống, khôi phục, cải thiện chất lượng cuộc sống, nguồn sống. Kinh nghiệm về lý thuyết cũng như thực tiễn cho thấy, các yếu tố đảm bảo cho bồi thường, tái định cư thành công là những chính sách phù hợp của Chính phủ: Nguồn tài chính đầu tư, khâu tổ chức thực hiện của n 10 chính quyền địa phương và trình độ nhận thức, hiểu biết pháp luật của nhân dân.
Bên cạnh đó, sự kiểm soát, giám sát chặt chẽ của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền là yếu tố đồng hành trong quá trình thực hiện các dự án [2].