Chương I: NHỮNG LÝ LUẬN CHUNG VỀ TĐG KHÁCH SẠN 1. KHÁI QUÁT VỀ KHÁCH SẠN 1. Một số khái niệm, định nghĩa 1.Khái niệm khách sạn Thuật ngữ “Hotel” – khách sạn có nguồn gốc từ tiếng Pháp. Tuỳ theo mức độ cung cấp dịch vụ, sự phát triển của hoạt động kinh doanh ở mỗi quốc gia mà khách sạn được định nghĩa ở nhiều cách khác nhau: Theo nhà nghiên cứu về du lịch và khách sạn Morcel Gotie thì : “Khách sạn là nơi lưu trú tạm thời của du khách.
Cùng với các buồng ngủ còn có các nhà hàng với nhiều chủng loại khách sạn khác nhau.” Khoa du lịch trường Đại học kinh tế quốc dân trong cuốn sách : “Giải thích thuật ngữ du lịch và khách sạn” đã bổ sung 1 định nghĩa có tầm khái quát cao và có thể được sử dụng trong học thuật và nhận biết về khách sạn ở Việt Nam: “Khách sạn là cơ sở cung cấp các dịch vụ lưu trú (với đầy đủ tiên nghi) dịch vụ ăn uống, dịch vụ vui chơi giải trí và các dịch vụ cần thiết khác cho khách lưu trú lại qua đêm và thường được xây dựng tại các điểm du lịch.” Cùng với nhà nghỉ, khách sạn còn được định nghĩa chung là “một công trình xây dựng hoặc nhóm các công trình xây dựng, được thiết kế nhằm đáp ứng nhu cầu khách du lịch, vãng lai với các du lịch đỗ xe ô tô, nghỉ ngơi, giải trí, điện thoại, thức ăn và đồ uống, mua sắm….” Theo tiêu chuẩn quốc gia TCVN 4391:2009 thì khách sạn được định nghĩa như sau: “Khách sạn là cơ sở lưu trú du lịch có quy mô từ 10 buồng ngủ trở lên, đảm bảo chất lượng về cơ sở vật chất, trang thiết bị và dịch vụ cần thiết phục vụ khách”. Như vậy khách sạn là một loại hình lưu trú mà bất cứ người nào trả tiền là có thể được ngủ đêm ở đó. Ngoài các dịch vụ buồng ngủ với đầy đủ tiện nghi tuỳ theo từng cấp hạng thì khách sạn còn phải có thêm các dịch vụ bổ sung như giặt là, massage, bể bơi, … 1. Phân loại khách sạn Ngày nay do sự phát triển phong phú và đa dạng của các khách sạn nên việc phân loại khách sạn không đơn giản và dễ dàng.
Tuy vậy người ta vẫn dựa vào bốn tiêu chí cơ bản để phân loại khách sạn. 3 Chuyên đề tốt nghiệp thực tập 1. Phân loại khách sạn theo quy mô Việc phân loại này chủ yếu dựa vào số lượng buồng ngủ trong khách sạn. Mỗi quốc gia và khu vực có cách đánh giá khác nhau về quy mô của khách sạn.
Xét về công tác quản lý và điều hành tại các khách sạn Việt Nam, các khách sạn có thể chia làm các hạng cỡ sau: - Khách sạn loại nhỏ: Có từ 10 đến 15 buồng ngủ; - Khách sạn loại vừa: Có từ 50 đến 100 buồng ngủ; - Khách sạn loại lớn: Có trên 100 buồng ngủ. Phân loại khách sạn theo thị trường mục tiêu Thị trường mục tiêu là đối tượng khách chính mà khách sạn định hướng thu hút và phục vụ. Tuỳ thuộc vào sự hoạt động kinh doanh của các khách sạn, mỗi loại hình khách sạn có một thị trường mục tiêu khác nhau. Các loại hình khách sạn phổ biến nhất bao gồm: - Khách sạn công vụ; - Khách sạn hàng không; - Khách sạn du lịch; - Khách sạn căn hộ; - Khách sạn sòng bạc.
Phân loại khách sạn theo mức độ phục vụ Mức độ phục vụ là thước đo về quyền lợi mà khách sạn mang lại cho khách. Các khách sạn có quy mô và loại hình khách sạn khác nhau thì mức độ phục vụ khác nhau. Có 3 mức phục vụ cơ bản - Mức độ phục vụ cao cấp: Thường là những khách sạn hiện đại và đối tượng khách là các thành viên cao cấp trong hội đồng quản trị, những chính trị gia nổi tiếng, các quan chức trong chính phủ, những người giàu có… Các tiện nghi dành cho đối tượng khách này như các nhà hàng, phòng khách, phòng họp, các tiện nghi trong buồng ngủ có chất lượng hàng đầu và cực kỳ sang trọng. khách sạn còn dành cả thang máy riêng, phòng khách riêng, tỷ lệ nhân viên phục vụ cao và thậm chí một số thủ tục như đăng ký khách sạn , thanh toán cho khách được thực hiện tại buồng khách cho đối tượng khách này.
Mọi yêu cầu của khách đều được đáp ứng hiệu quả nhất và nhanh nhất. - Mức độ phục vụ trung bình: Thường là các khách sạn loại vừa và đối tượng khách chủ yếu là khách du lịch theo đoàn hoặc tự do, khách gia đình, các thương gia nhỏ… Khách sạn cung cấp mức độ dịch vụ khiêm tốn nhưng khá đầy đủ. 4 Chuyên đề tốt nghiệp thực tập - Mức độ bình dân: Thường là các khách sạn nhỏ và chủ yếu là khách gia đình, khách đoàn đi theo tour, khách thương gia tìm thị trường để lập nghiệp, khách hội nghị nhỏ… Khách sạn cung cấp cho khách thuê buồng với mức giá khiêm tốn, chỗ ở sạch sẽ và những tiện nghi cần thiết cho sinh hoạt hằng ngày. Phân loại khách sạn theo mức độ liên kết và quyền sở hữu - Phân loại khách sạn theo mức độ liên kết: Căn cứ vào mức độ liên kết giữa các khách sạn người ta phân chia khách sạn thành hai loại cơ bản: khách sạn độc lập và khách sạn tập đoàn.
Khách sạn độc lập; Khách sạn tập đoàn. - Phân loại khách sạn theo hình thức sở hữu: Căn cứ vào hình thức sở hữu người ta chia các khách sạn theo các loại sau: Khách sạn tư nhân; Khách sạn nhà nước; Khách sạn liên doanh với nước ngoài; Khách sạn 100% vốn nước ngoài; Khách sạn cổ phần. TỔNG QUAN VỀ TĐG KHÁCH SẠN 2. Một số khái niệm trong định giá BĐS 2.Quyền sở hữu Gồm có các quyền - Quyền chiếm hữu: Là quyền được nắm giữ, quản lý tài sản.
- Quyền sử dụng: Là quyền khai thác những công dụng hữu ích của tài sản, quyền được hưởng những lợi ích mà tài sản có thể mang lại. - Quyền định đoạt: Là quyền được chuyển giao sự sở hữu, trao đổi, biếu tặng, cho, cho vay, để thừa kế,… hoặc không thực hiện các quyền đó. Quyền của chủ thể đối với tài sản là sự quy định về mặt pháp lý, cho phép chủ thể khai thác những lợi ích mà tài sản có thể mang lại. Quyền của chủ thể đối với tài sản mà càng lớn thì khả năng khai thác được nhiều lợi ích từ tài sản càng cao.
Vì vậy, khi định giá, cần phải xem xét đến quyền của chủ thể nói chung, quyền sở hữu tài sản nói riêng hay nói cách khác là xem xét đến tình trạng pháp lý của tài sản.Giá trị 5 Chuyên đề tốt nghiệp thực tập Giá trị của tài sản biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định. Giá trị của hàng hóa dịch vụ được tạo và duy trì bởi mối quan hệ của 4 yếu tố gắn liền với nhau: tính hữu ích, tính khan hiếm, có nhu cầu và tính có thể chuyển giao. Thiếu một trong 4 yếu tố đó thì giá trị thị trường của hàng hóa đó không tồn tại. - Tính hữu ích của tài sản thể hiện ở giá trị sử dụng của tài sản, hàng hóa, dịch vụ có khả năng thỏa mãn nhu cầu của con người.
Đối với từng loại tài sản tính hữu ích có sự khác nhau, nó quyết định đến giá trị của tài sản. - Tính khan hiếm của tài sản, hàng hóa thể hiện ở khả năng cung ứng, không đáp ứng đủ nhu cầu có khả năng thanh toán trên thị trường tại một thời điểm hay một thời kỳ nào đó. Tính khan hiếm quyết định tới giá trị của tài sản và có tính tương đối. Trên thị trường sự khan hiếm của tài sản, hàng hóa sẽ có giá trị cạnh tranh cao hơn.
- Tính có nhu cầu có nghĩa là tài sản đó cần thiết cho đối tượng sử dụng. Trong nền kinh tế thị trường, cầu luôn tỷ lệ thuận với giá trị của tài sản, hàng hóa trong điều kiện nguồn cung không thay đổi. Như vậy giá trị của tài sản, hàng hóa tăng khi nhu cầu tăng và ngược lại. - Tính có thể chuyển giao là một điều kiện quan trọng trong một nền kinh tế có chủ sở hữu khác nhau (có nhiều thành phần kinh tế), là một yêu cầu có tính pháp lý.
Đây là một đặc tính rất quan trọng của giá trị đối với tài sản, đặc biệt đối với động sản. Sự chuyển giao không có nghĩa là sự di chuyển về địa điểm, về vật chất mà là sự chuyển giao về quyền sở hữu, quyền sử dụng của tài sản.Giá trị thị trường Nội dung giá trị thị trường (theo tiêu chuẩn số 01 “Gía trị thị trường làm cơ sở cho TĐG tài sản” ban hành kèm theo Quyết định số 24/2005/QĐ- BTC ngày 18/ 44 / 2005 của Bộ Tài Chính về việc ban hành 03 tiêu chuẩn TĐG Việt Nam). Định nghĩa: “Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường”. - Giá trị thị trường thể hiện mức giá hình thành trên thị trường công khai và cạnh tranh.
Thị trường này có thể là thị trường trong nước hoặc thị 6 Chuyên đề tốt nghiệp thực tập trường quốc tế, có thể bao gồm nhiều người mua, người bán hoặc bao gồm một số lượng hạn chế người mua, người bán. - Giá trị thị trường thể hiện mức giá ước tính mà trên cơ sở đó, bên bán và bên mua thoả thuận tại một thời điểm sau khi cả hai bên đã khảo sát, cân nhắc đầy đủ các cơ hội và lựa chọn tốt nhất cho mình từ các thông tin trên thị trường trước khi đưa ra quyết định mua hoặc quyết định bán một cách hòan tòan tự nguyện, không nhiệt tình mua hoặc nhiệt tình bán quá mức. Giá trị thị trường được xác định thông qua các căn cứ sau: - Những thông tin, dữ liệu về mặt kỹ thuật và về mặt pháp lý của tài sản; giá chuyển nhượng về tài sản thực tế có thể so sánh được trên thị trường. - Mức độ sử dụng tốt nhất có khả năng mang lại giá trị cao nhất, có hiệu quả nhất cho tài sản.
Việc đánh giá mức độ sử dụng tốt nhất phải căn cứ vào những dữ liệu liên quan đến tài sản trên thị trường. - Kết quả khảo sát thực tế.
