Thực trạng và Giải pháp Thẩm định Giá Khách Sạn tại Công Ty TNHH Thẩm Định Giá EIC Việt Nam

Luận văn phân tích thực trạng thẩm định giá khách sạn tại EIC Việt Nam, cung cấp cái nhìn sâu sắc về quy trình và hiệu quả hoạt động.

• Người hướng dẫn: TS. Nguyễn Ngọc Quang
• Trường học: Công ty TNHH thẩm định giá EIC
• Chuyên ngành: Thẩm định giá
• Đề tài: Thực trạng hoạt động thẩm định giá khách sạn tại công ty TNHH thẩm định giá EIC Việt Nam (EIC Valuation)
• Loại tài liệu: Chuyên đề tốt nghiệp thực tập

Mục lục chi tiết

• LỜI MỞ ĐẦU
• 1. Chương I: NHỮNG LÝ LUẬN CHUNG VỀ TĐG KHÁCH SẠN
• 1.1. KHÁI QUÁT VỀ KHÁCH SẠN
• 1.1.1. Một số khái niệm, định nghĩa
• 1.1.1.1. Khái niệm khách sạn
• 1.1.2. Phân loại khách sạn
• 1.1.2.1. Phân loại khách sạn theo quy mô
• 1.1.2.2. Phân loại khách sạn theo thị trường mục tiêu
• 1.1.2.3. Phân loại khách sạn theo mức độ phục vụ
• 1.1.2.4. Phân loại khách sạn theo mức độ liên kết và quyền sở hữu
• 1.2. TỔNG QUAN VỀ TĐG KHÁCH SẠN
• 1.2.1. Một số khái niệm trong định giá BĐS
• 1.2.1.1. Quyền sở hữu
• 1.2.1.2. Giá trị
• 1.2.1.3. Giá trị thị trường
• 1.2.1.4. Giá trị phi thị trường
• 1.2.1.5. Chi phí
• 1.2.1.6. Thu nhập
• 1.2.2. Các yếu tố tác động đến giá trị khách sạn
• 1.2.3. Nguyên tắc hoạt động định giá khách sạn
• 1.2.3.1. Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất
• 1.2.3.2. Nguyên tắc thay thế
• 1.2.3.3. Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai
• 1.2.3.4. Nguyên tắc đóng góp
• 1.2.3.5. Nguyên tắc cung-cầu
• 1.2.3.6. Một số nguyên tắc khác
• 1.2.4. Quy trình định giá khách sạn
• 1.2.5. Các phương pháp định giá khách sạn
• 1.2.5.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
• 2. Chương II: Thực trạng định giá khách sạn tại công ty TNHH thẩm định giá EIC Việt Nam (EIC Valuation)
• 3. Chương III: Hoàn thiện hoạt động TĐG khách sạn tại công ty TNHH thẩm định giá EIC

Tóm tắt

I. Tổng quan về thẩm định giá khách sạn tại EIC Việt Nam

Thẩm định giá khách sạn là một lĩnh vực quan trọng trong ngành du lịch và bất động sản. Tại EIC Việt Nam, hoạt động này không chỉ giúp xác định giá trị thực của khách sạn mà còn hỗ trợ các nhà đầu tư trong việc đưa ra quyết định đầu tư chính xác. Sự phát triển của ngành du lịch đã tạo ra nhu cầu cao về dịch vụ thẩm định giá, đặc biệt là trong bối cảnh cạnh tranh ngày càng gia tăng.

1.1. Khái niệm và vai trò của thẩm định giá khách sạn

Thẩm định giá khách sạn là quá trình xác định giá trị của một khách sạn dựa trên nhiều yếu tố như vị trí, quy mô, và chất lượng dịch vụ. Vai trò của thẩm định giá là cung cấp thông tin chính xác cho các nhà đầu tư và quản lý trong việc ra quyết định.

1.2. Tình hình thẩm định giá khách sạn tại EIC Việt Nam

EIC Việt Nam đã thực hiện nhiều dự án thẩm định giá khách sạn, từ các khách sạn nhỏ đến lớn. Tình hình hiện tại cho thấy nhu cầu thẩm định giá đang tăng cao, đặc biệt là trong các thành phố lớn.

II. Thách thức trong thẩm định giá khách sạn tại EIC Việt Nam

Mặc dù thẩm định giá khách sạn tại EIC Việt Nam đã có những bước tiến đáng kể, nhưng vẫn còn nhiều thách thức cần phải vượt qua. Các yếu tố như sự biến động của thị trường, sự cạnh tranh gay gắt và sự thay đổi trong nhu cầu của khách hàng đang tạo ra áp lực lớn cho các chuyên gia thẩm định.

2.1. Biến động thị trường và ảnh hưởng đến giá trị khách sạn

Thị trường khách sạn thường xuyên biến động do nhiều yếu tố như tình hình kinh tế, chính trị và xã hội. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của khách sạn và yêu cầu các chuyên gia thẩm định phải cập nhật thông tin thường xuyên.

2.2. Cạnh tranh trong ngành thẩm định giá

Sự gia tăng số lượng công ty thẩm định giá đã tạo ra một môi trường cạnh tranh khốc liệt. EIC Việt Nam cần phải cải thiện chất lượng dịch vụ và áp dụng các công nghệ mới để giữ vững vị thế trên thị trường.

III. Phương pháp thẩm định giá khách sạn hiệu quả tại EIC Việt Nam

Để nâng cao hiệu quả thẩm định giá khách sạn, EIC Việt Nam đã áp dụng nhiều phương pháp khác nhau. Các phương pháp này không chỉ giúp xác định giá trị chính xác mà còn tối ưu hóa quy trình làm việc.

3.1. Phương pháp so sánh trực tiếp trong thẩm định giá

Phương pháp so sánh trực tiếp là một trong những phương pháp phổ biến nhất trong thẩm định giá khách sạn. Phương pháp này dựa trên việc so sánh giá trị của khách sạn với các khách sạn tương tự đã giao dịch trên thị trường.

3.2. Phương pháp thu nhập trong thẩm định giá

Phương pháp thu nhập tập trung vào việc dự đoán thu nhập mà khách sạn có thể tạo ra trong tương lai. Đây là một phương pháp quan trọng giúp các nhà đầu tư đánh giá khả năng sinh lời của khách sạn.

IV. Ứng dụng thực tiễn của thẩm định giá khách sạn tại EIC Việt Nam

Thẩm định giá khách sạn không chỉ là một quy trình kỹ thuật mà còn có nhiều ứng dụng thực tiễn trong ngành du lịch và bất động sản. Tại EIC Việt Nam, các kết quả thẩm định giá đã được áp dụng để hỗ trợ các quyết định đầu tư và quản lý khách sạn.

4.1. Hỗ trợ quyết định đầu tư cho nhà đầu tư

Kết quả thẩm định giá giúp các nhà đầu tư đưa ra quyết định chính xác hơn trong việc đầu tư vào khách sạn. Thông tin chi tiết về giá trị và tiềm năng sinh lời của khách sạn là rất quan trọng.

4.2. Cải thiện quản lý khách sạn

Thông qua thẩm định giá, các nhà quản lý có thể hiểu rõ hơn về giá trị tài sản của mình và từ đó đưa ra các chiến lược quản lý hiệu quả hơn.

V. Kết luận và triển vọng tương lai của thẩm định giá khách sạn tại EIC Việt Nam

Thẩm định giá khách sạn tại EIC Việt Nam đang trên đà phát triển mạnh mẽ. Với sự gia tăng nhu cầu và sự cạnh tranh trong ngành, EIC cần tiếp tục cải tiến quy trình và áp dụng công nghệ mới để đáp ứng tốt hơn nhu cầu của thị trường.

5.1. Triển vọng phát triển của ngành thẩm định giá

Ngành thẩm định giá khách sạn dự kiến sẽ tiếp tục phát triển trong tương lai. Sự gia tăng du lịch và đầu tư vào bất động sản sẽ tạo ra nhiều cơ hội cho các công ty thẩm định giá.

5.2. Đề xuất cải tiến quy trình thẩm định giá

EIC Việt Nam cần xem xét việc áp dụng công nghệ mới và cải tiến quy trình làm việc để nâng cao hiệu quả và độ chính xác trong thẩm định giá khách sạn.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Trong bối cảnh toàn cầu hóa, sự chuyển đổi của nền kinh tế thị trường cùng sự phát triển mạnh mẽ của khoa học kỹ thuật, đời sống xã hội và mức sống của người dân ngày càng được nâng cao. Nhu cầu du lịch nghỉ dưỡng trở nên phổ biến, thúc đẩy ngành du lịch phát triển và kéo theo sự nâng cấp hạ tầng, tạo việc làm cũng như mở rộng giao lưu văn hóa trong và ngoài nước. Đi cùng xu hướng đó, hoạt động kinh doanh khách sạn tại Việt Nam tăng trưởng nhanh chóng với nhiều quy mô khác nhau, đặc biệt tại các đô thị lớn, dẫn đến mức độ cạnh tranh ngày càng gay gắt.

Để phục vụ hiệu quả cho các quyết định đầu tư, phương án quản lý và nâng cao năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp, công tác thẩm định giá khách sạn giữ vai trò trọng yếu. Đề tài "Thực trạng hoạt động thẩm định giá khách sạn tại công ty TNHH thẩm định giá EIC Việt Nam (EIC Valuation)" được tác giả thực hiện trong quá trình thực tập tại doanh nghiệp dưới sự hướng dẫn chuyên môn của TS. Nguyễn Ngọc Quang.

Nhiệm vụ nghiên cứu được xác định theo 3 mục tiêu cụ thể:

1. Hệ thống hóa một số vấn đề lý luận cơ bản về khách sạn và hoạt động thẩm định giá khách sạn.
2. Khảo sát, phân tích thực trạng hoạt động thẩm định giá khách sạn tại Công ty TNHH Thẩm định giá EIC Việt Nam.
3. Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động thẩm định giá khách sạn tại Công ty TNHH Thẩm định giá EIC Việt Nam.

• Đối tượng nghiên cứu: Những vấn đề lý luận và thực tiễn liên quan đến hoạt động thẩm định giá bất động sản khách sạn.
• Phạm vi nghiên cứu: Hoạt động nghiệp vụ thẩm định giá tại Công ty TNHH Thẩm định giá EIC Việt Nam (EIC Valuation), tập trung vào các hồ sơ và tình huống thẩm định thực tế phát sinh tại doanh nghiệp.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khung lý thuyết và cơ sở pháp lý

Nghiên cứu được xây dựng dựa trên hệ thống Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam (TĐGVN) và các văn bản quy phạm pháp luật chuyên ngành:

• Hệ thống Tiêu chuẩn Thẩm định giá: Tiêu chuẩn số 01 (Giá trị thị trường làm cơ sở cho TĐG tài sản - Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC); Tiêu chuẩn số 02 (Giá trị phi thị trường - Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC); Tiêu chuẩn số 07 (Phương pháp so sánh - Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC); Tiêu chuẩn số 08 (Phương pháp chi phí); Tiêu chuẩn số 09 (Phương pháp thu nhập); Tiêu chuẩn số 10 (Phương pháp thặng dư); Tiêu chuẩn số 11 (Phương pháp lợi nhuận).
• Pháp luật về giá, đất đai và bất động sản: Pháp lệnh Giá số 40/2002/PL-UBTVQH10; Nghị định 101/2005/NĐ-CP; Luật Đất đai số 13/2003/QH11; Luật Kinh doanh Bất động sản số 63/2006/QH11; Luật Nhà ở số 56/2005/QH11; Nghị định 188/2004/NĐ-CP và Nghị định 123/2007/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất; Thông tư 145/2007/TT-BTC; Quyết định số 124/2009/QĐ-UBND của UBND TP. Hà Nội quy định bảng giá đất năm 2010.
• Pháp luật về xây dựng: Luật Xây dựng số 16/2003/QH11; Nghị định 12/2009/NĐ-CP; Nghị định 112/2009/NĐ-CP về quản lý chi phí đầu tư xây dựng; Quyết định số 411/QĐ-BXD về suất vốn đầu tư xây dựng công trình năm 2009; Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 4391:2009 về khách sạn - xếp hạng.

Phương pháp nghiên cứu

• Phương pháp phân tích - tổng hợp: Nghiên cứu hệ thống giáo trình, tài liệu chuyên ngành, thông tin thị trường để khái quát hóa lý luận và xây dựng luận cứ đề xuất giải pháp.
• Phương pháp thống kê, so sánh: Phân tích các chỉ tiêu định lượng, so sánh tỷ lệ phần trăm, số tương đối và số tuyệt đối giữa các tài sản so sánh và tài sản thẩm định.
• Phương pháp thu thập thông tin: Kết hợp khảo sát thực địa hiện trạng tài sản, ghi nhận thông tin nội bộ tại công ty trong kỳ thực tập, đối chiếu chéo số liệu sơ cấp và thứ cấp từ thị trường giao dịch thực tế.
• Mô hình toán tài chính: Ứng dụng mô hình chiết khấu dòng tiền (DCF) và công thức thặng dư ($V = DT - CP$) để định lượng giá trị tài sản đầu tư phát triển.

Nội dung chính theo từng chương

Chương I: Những lý luận chung về thẩm định giá khách sạn

Chương này tổng kết toàn diện các khái niệm học thuật, đặc thù kinh doanh lưu trú và nguyên lý định giá bất động sản khách sạn. Khách sạn được nhận diện theo TCVN 4391:2009 là cơ sở lưu trú du lịch có quy mô từ 10 buồng ngủ trở lên, bảo đảm chất lượng cơ sở vật chất, trang thiết bị và dịch vụ.

Tiêu chí phân loại	Các nhóm phân loại cụ thể
Quy mô	- Nhỏ: 10 - 15 buồng ngủ - Vừa: 50 - 100 buồng ngủ - Lớn: Trên 100 buồng ngủ
Thị trường mục tiêu	Khách sạn công vụ, hàng không, du lịch, căn hộ, sòng bạc
Mức độ phục vụ	Mức cao cấp, mức trung bình, mức bình dân
Liên kết & Sở hữu	- Liên kết: Độc lập, tập đoàn - Sở hữu: Tư nhân, nhà nước, liên doanh, 100% vốn nước ngoài, cổ phần

Tác giả phân tích cơ sở xác lập giá trị tài sản dựa trên 4 yếu tố cấu thành: tính hữu ích, tính khan hiếm, nhu cầu có khả năng thanh toán và tính có thể chuyển giao về mặt pháp lý. Hoạt động thẩm định giá khách sạn phải tuân thủ các nguyên tắc kinh tế cốt lõi:

• Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất: Đánh giá dựa trên 4 khía cạnh: vật chất, pháp luật, hiệu quả sử dụng (cho thu nhập ròng lớn nhất) và thời gian duy trì thu nhập.
• Nguyên tắc thay thế, dự kiến lợi ích tương lai, đóng góp, cung - cầu, cạnh tranh, cân bằng.

Về kỹ thuật thẩm định, chương I hệ thống hóa quy trình chuẩn 6 bước và 5 phương pháp định giá:

1. Phương pháp so sánh trực tiếp (TĐGVN 07): Phân tích giao dịch của các bất động sản tương tự trên thị trường để tìm mức giá chỉ dẫn sau khi điều chỉnh các yếu tố khác biệt.
2. Phương pháp chi phí (TĐGVN 08): Tính tổng giá trị ước tính của lô đất trống cộng với chi phí tái tạo/thay thế công trình xây dựng sau khi trừ đi giá trị hao mòn lũy kế.
3. Phương pháp thặng dư (TĐGVN 10): Xác định giá trị thị trường bất động sản có tiềm năng phát triển bằng hiệu số giữa tổng doanh thu phát triển giả định ($DT$) và tổng chi phí đầu tư phát triển ($CP$).
4. Phương pháp thu nhập (TĐGVN 09): Chuyển đổi dòng thu nhập ròng tương lai về giá trị hiện tại thông qua vốn hóa trực tiếp ($V = I/R$) hoặc chiết khấu dòng tiền (DCF).
5. Phương pháp lợi nhuận (TĐGVN 11): Ước tính giá trị tài sản dựa trên khả năng sinh lời thực tế từ hoạt động kinh doanh sau khi khấu trừ chi phí vận hành, quản lý và lợi nhuận nhà đầu tư.

Chương II: Thực trạng định giá khách sạn tại công ty TNHH Thẩm định giá EIC Việt Nam (EIC Valuation)

Chương II phân tích cơ cấu tổ chức, năng lực pháp lý và thực tế triển khai nghiệp vụ tại Công ty TNHH Thẩm định giá EIC Việt Nam — đơn vị thành viên của Tổng Công ty Công nghệ Năng lượng Dầu khí Việt Nam (PV EIC) thuộc Tập đoàn Dầu khí Quốc gia Việt Nam (Petro Vietnam), hoạt động theo Thông báo số 47/TB-BTC và 48/TB-BTC ngày 21/01/2011 của Bộ Tài chính.

Quy trình thẩm định giá khách sạn tại EIC được chuẩn hóa thành 7 bước:

• Bước 1: Tiếp nhận yêu cầu và phân tích sơ bộ hồ sơ pháp lý, kinh tế kỹ thuật.
• Bước 2: Lập và trình phê duyệt kế hoạch thẩm định.
• Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin thị trường và ước tính giá trị.
• Bước 4: Tổng hợp kết quả sơ bộ, tổ chức họp tổ thẩm định và trình duyệt người soát xét.
• Bước 5: Lập hồ sơ báo cáo kết quả và phát hành chứng thư thẩm định giá.
• Bước 6: Bàn giao kết quả và tiếp nhận ý kiến phản hồi từ khách hàng.
• Bước 7: Hoàn thiện và lưu trữ hồ sơ nghiệp vụ.

Trọng tâm của chương là hồ sơ thẩm định giá thực tế tại Khách sạn Tây Hồ (số 58 đường Tây Hồ, phường Quảng An, quận Tây Hồ, Hà Nội) theo Hợp đồng số 695/HĐ-ĐG/NV1 ngày 19/7/2010 nhằm phục vụ Công ty TNHH Hồ Tây Một thành viên đàm phán hợp tác liên doanh:

• Hiện trạng tài sản: Diện tích đất $31.285,6\text{ m}^2$ (giao không thu tiền sử dụng đất); diện tích xây dựng $5.248\text{ m}^2$, diện tích sàn $15.949\text{ m}^2$ (mật độ 18%, hệ số sử dụng đất 0,5 lần), gồm các khối nhà nghỉ A (46 phòng), B (54 phòng), C (30 phòng) cùng hệ thống hội trường, nhà hàng, sân tennis, bể bơi được xây dựng từ năm 1989-1991 và cải tạo qua nhiều giai đoạn.
• Định hướng quy hoạch phát triển mới: Xây dựng tổ hợp khách sạn 5 sao (350 phòng, 20 tầng nổi, 2 tầng hầm) và khối căn hộ cao cấp cho thuê (470 căn bình quân $110\text{ m}^2/\text{căn}$, 20 tầng nổi, 2 tầng hầm, trung tâm thương mại).

Quá trình định giá kết hợp các phương pháp cụ thể:

Hạng mục định giá	Phương pháp áp dụng	Dữ liệu so sánh & Thông số tính toán chính	Kết quả tính toán
Giá đất ở tiêu chuẩn ($100\text{ m}^2$)	So sánh trực tiếp	4 BĐS so sánh tại phố Tô Ngọc Vân, Đặng Thai Mai, đường ven hồ Tây; điều chỉnh vị trí, kích thước, hạ tầng.	$264.000.000\text{ đ/m}^2$
Lợi thế vị trí địa lý khu đất ($31.285,6\text{ m}^2$)	Chiết khấu dòng tiền (DCF) & chênh lệch giá	- Tỷ lệ quy mô thửa lớn: $80%$ thửa chuẩn. - Tỷ lệ giá đất SXKD/đất ở: $43,5%$ (theo QĐ 124/2009/QĐ-UBND). - Tỷ suất chiết khấu: $14%$; Thời hạn: 50 năm.	$246\text{ tỷ đồng}$ (làm tròn)
Doanh thu phòng khách sạn 5 sao	So sánh trực tiếp	So sánh với KS Sheraton, Sofitel Plaza, Intercontinental, Horison ($143 - 150\text{ USD/đêm}$). Điều chỉnh vị trí, quy mô, tiện nghi, môi trường.	$135\text{ USD/phòng/đêm}$ (Tỷ lệ lấp đầy: $65%$)
Doanh thu dịch vụ phụ trợ khách sạn	Tỷ lệ doanh thu	Căn cứ hoạt động khách sạn 5 sao tương đương.	$30%$ doanh thu phòng
Doanh thu căn hộ cao cấp cho thuê	So sánh trực tiếp	So sánh với Skyline Tower, Fraser Suites, Sedona Suites ($31 - 36\text{ USD/m}^2/\text{tháng}$).	$32\text{ USD/m}^2/\text{tháng}$ (Tỷ lệ lấp đầy: $95%$)
Doanh thu thương mại, dịch vụ văn phòng	So sánh trực tiếp	So sánh với Syrena Tower, Machinco Building, 249A Thụy Khuê ($30 - 34\text{ USD/m}^2/\text{tháng}$).	$37\text{ USD/m}^2/\text{tháng}$ (Tỷ lệ lấp đầy: $80%$)
Doanh thu tầng hầm để xe	Định mức & đơn giá quy định	720 ô tô ($800.000\text{ đ/tháng}$), 6.000 xe máy ($45.000\text{ đ/tháng}$); theo QĐ 107/2009/QĐ-UBND.	$9\text{ tỷ đồng/năm}$ (hệ số lấp đầy $90%$)
Chi phí vận hành	Tỷ lệ phần trăm doanh thu	- Khách sạn: $25%$ doanh thu KS. - Căn hộ & thương mại: $20%$ doanh thu. - Trông giữ xe: $15%$ doanh thu gửi xe.	Khấu trừ theo từng khối kinh doanh
Tổng doanh thu phát triển dự án	Mô hình thặng dư & DCF	Lãi suất vốn hóa/chiết khấu: $15%$/năm; Chu kỳ khai thác: 50 năm; Suất vốn đầu tư hạ tầng theo QĐ 411/QĐ-BXD ($487.000\text{ đ/m}^2$).	Tổng hợp dòng tiền $V = DT - CP$

Chương III: Hoàn thiện hoạt động TĐG khách sạn tại công ty TNHH Thẩm định giá EIC

Dựa trên kết quả khảo sát thực trạng quy trình nghiệp vụ và các bài toán định giá dự án phức hợp, chương III định hướng nhóm giải pháp hoàn thiện:

• Nâng cao tính chính xác trong việc thu thập và kiểm chứng cơ sở dữ liệu thị trường khách sạn và căn hộ dịch vụ cao cấp.
• Chuẩn hóa quy trình phân tích và ước tính tỷ suất chiết khấu, tỷ suất vốn hóa phù hợp với biến động thị trường vốn.
• Hoàn thiện công tác phối hợp liên ngành giữa chuyên viên thẩm định giá với các chuyên gia kỹ thuật xây dựng trong việc bóc tách suất vốn đầu tư và chi phí hạ tầng.

Kết quả và đóng góp

Kết quả chính

• Hệ thống hóa đầy đủ cơ sở lý thuyết định giá bất động sản du lịch, làm rõ mối quan hệ giữa các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam với các quy định pháp luật về đất đai, xây dựng tại thời điểm nghiên cứu.
• Minh họa chi tiết quy trình tính toán định giá một dự án khách sạn quy mô lớn ($31.285,6\text{ m}^2$) bằng phương pháp thặng dư kết hợp so sánh trực tiếp và chiết khấu dòng tiền DCF.
• Đưa ra hệ thống bảng biểu so sánh cụ thể với các hệ số điều chỉnh định lượng về vị trí, quy mô, mức độ tiện nghi và môi trường cho từng phân khúc: giá đất ở ($264.000.000\text{ đ/m}^2$), giá thuê phòng khách sạn 5 sao ($135\text{ USD/phòng/đêm}$), giá thuê căn hộ cao cấp ($32\text{ USD/m}^2/\text{tháng}$) và giá thuê mặt bằng thương mại ($37\text{ USD/m}^2/\text{tháng}$).

Đóng góp thực tiễn

• Báo cáo cung cấp tài liệu mô tả chi tiết quy trình 7 bước thẩm định giá tại một doanh nghiệp thẩm định giá thuộc khối doanh nghiệp nhà nước (PV EIC / Petro Vietnam).
• Cung cấp mô hình tham chiếu thực tiễn cho việc giải quyết bài toán xác định lợi thế thương mại và lợi thế vị trí địa lý của khu đất thuê kinh doanh phi nông nghiệp có quy mô lớn khi tham gia liên doanh, liên kết.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

• Hạn chế: Phạm vi khảo sát tập trung chủ yếu vào hoạt động nội bộ tại Công ty TNHH Thẩm định giá EIC Việt Nam và một trường hợp điển hình tại Hà Nội (Khách sạn Tây Hồ). Các số liệu tài chính, lãi suất vay ngân hàng ($14% - 15%$) và bảng giá đất phản ánh đặc thù thị trường giai đoạn năm 2009 - 2010.
• Hướng nghiên cứu tiếp: Mở rộng nghiên cứu áp dụng các phương pháp định giá hiện đại cho các mô hình bất động sản nghỉ dưỡng mới (condotel, resort phức hợp); cập nhật hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá và Luật Giá, Luật Đất đai ở các giai đoạn sửa đổi tiếp theo.

Giá trị tham khảo

Tài liệu là nguồn tham khảo hữu ích cho:

• Sinh viên và học viên chuyên ngành Thẩm định giá, Quản trị Bất động sản, Tài chính - Ngân hàng: Tham khảo phương pháp xây dựng báo cáo thực tập tốt nghiệp, cấu trúc bảng điều chỉnh so sánh bất động sản và kỹ thuật lập mô hình thặng dư kết hợp DCF.
• Thẩm định viên và chuyên viên tư vấn đầu tư: Tham khảo cách thức xử lý dữ liệu thực tế khi thẩm định giá các tổ hợp bất động sản thương mại - dịch vụ quy mô lớn có công năng hỗn hợp (khách sạn kết hợp căn hộ dịch vụ và bán lẻ).

Câu hỏi thường gặp

1. Mục đích và thời điểm thẩm định giá Khách sạn Tây Hồ trong nghiên cứu là gì?

Tài sản được thẩm định tại thời điểm tháng 8 năm 2010 theo Hợp đồng thẩm định giá số 695/HĐ-ĐG/NV1 ký ngày 19/7/2010, nhằm phục vụ Công ty TNHH Hồ Tây Một thành viên làm cơ sở tham khảo thương thảo, ký kết hợp đồng hợp tác liên doanh đầu tư.

2. Giá trị lợi thế vị trí địa lý của khu đất Khách sạn Tây Hồ được xác định là bao nhiêu?

Lợi thế vị trí địa lý và thương mại của khu đất $31.285,6\text{ m}^2$ tại số 58 đường Tây Hồ được xác định (làm tròn) là $246\text{ tỷ đồng}$, dựa trên mô hình chiết khấu dòng tiền DCF với tỷ suất chiết khấu $14%$/năm trong thời hạn 50 năm sau khi điều chỉnh từ đơn giá đất ở thị trường ($264.000.000\text{ đ/m}^2$) về đất sản xuất kinh doanh theo tỷ lệ $43,5%$.

3. Những khách sạn 5 sao nào được lựa chọn làm tài sản so sánh để ước tính giá thuê phòng tại Khách sạn Tây Hồ?

Nghiên cứu sử dụng 4 khách sạn tiêu chuẩn 5 sao trên địa bàn Hà Nội làm tài sản so sánh: Khách sạn Sheraton (11 Xuân Diệu), Khách sạn Sofitel Plaza (1 Thanh Niên), Khách sạn Intercontinental (1A Nghi Tàm) và Khách sạn Horison (40 Cát Linh), qua đó xác định mức giá thuê bình quân chỉ dẫn là $135\text{ USD/phòng/đêm}$.

4. Quy trình thẩm định giá khách sạn tại Công ty EIC gồm những bước nào?

Quy trình gồm 7 bước: (1) Tiếp nhận yêu cầu và phân tích sơ bộ; (2) Lập và trình kế hoạch thẩm định; (3) Thu thập thông tin và ước tính giá trị; (4) Lên kết quả sơ bộ và trình duyệt người soát xét; (5) Lập hồ sơ báo cáo, chứng thư thẩm định giá; (6) Cung cấp kết quả và tiếp nhận phản hồi; (7) Hoàn thiện và lưu trữ hồ sơ.

5. Phương pháp chủ đạo nào được sử dụng để xác định giá trị dự án phát triển mới tại Khách sạn Tây Hồ?

Phương pháp chủ đạo là Phương pháp thặng dư ($V = DT - CP$), trong đó tổng doanh thu phát triển ($DT$) và tổng chi phí ($CP$) được tổng hợp từ các thành phần ứng dụng phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chi phí và phương pháp chiết khấu dòng tiền (DCF) với lãi suất vốn hóa $15%$/năm trong thời hạn khai thác 50 năm.

Kết luận

Chuyên đề tốt nghiệp đã hệ thống hóa toàn diện cơ sở lý luận và pháp lý về thẩm định giá bất động sản khách sạn theo hệ thống Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam. Thông qua khảo sát thực tế tại Công ty TNHH Thẩm định giá EIC Việt Nam, tác giả đã làm rõ quy trình tác nghiệp 7 bước và phân tích chuyên sâu hồ sơ định giá Khách sạn Tây Hồ bằng sự kết hợp chặt chẽ giữa các phương pháp so sánh, chi phí và thặng dư. Đây là công trình học thuật có tính thực tiễn cao, phản ánh sát thực kỹ thuật thẩm định giá dự án bất động sản phức hợp trong giai đoạn 2010 - 2011.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương I: NHỮNG LÝ LUẬN CHUNG VỀ TĐG KHÁCH SẠN 1. KHÁI QUÁT VỀ KHÁCH SẠN 1. Một số khái niệm, định nghĩa 1.Khái niệm khách sạn Thuật ngữ “Hotel” – khách sạn có nguồn gốc từ tiếng Pháp. Tuỳ theo mức độ cung cấp dịch vụ, sự phát triển của hoạt động kinh doanh ở mỗi quốc gia mà khách sạn được định nghĩa ở nhiều cách khác nhau: Theo nhà nghiên cứu về du lịch và khách sạn Morcel Gotie thì : “Khách sạn là nơi lưu trú tạm thời của du khách.

Cùng với các buồng ngủ còn có các nhà hàng với nhiều chủng loại khách sạn khác nhau.” Khoa du lịch trường Đại học kinh tế quốc dân trong cuốn sách : “Giải thích thuật ngữ du lịch và khách sạn” đã bổ sung 1 định nghĩa có tầm khái quát cao và có thể được sử dụng trong học thuật và nhận biết về khách sạn ở Việt Nam: “Khách sạn là cơ sở cung cấp các dịch vụ lưu trú (với đầy đủ tiên nghi) dịch vụ ăn uống, dịch vụ vui chơi giải trí và các dịch vụ cần thiết khác cho khách lưu trú lại qua đêm và thường được xây dựng tại các điểm du lịch.” Cùng với nhà nghỉ, khách sạn còn được định nghĩa chung là “một công trình xây dựng hoặc nhóm các công trình xây dựng, được thiết kế nhằm đáp ứng nhu cầu khách du lịch, vãng lai với các du lịch đỗ xe ô tô, nghỉ ngơi, giải trí, điện thoại, thức ăn và đồ uống, mua sắm….” Theo tiêu chuẩn quốc gia TCVN 4391:2009 thì khách sạn được định nghĩa như sau: “Khách sạn là cơ sở lưu trú du lịch có quy mô từ 10 buồng ngủ trở lên, đảm bảo chất lượng về cơ sở vật chất, trang thiết bị và dịch vụ cần thiết phục vụ khách”. Như vậy khách sạn là một loại hình lưu trú mà bất cứ người nào trả tiền là có thể được ngủ đêm ở đó. Ngoài các dịch vụ buồng ngủ với đầy đủ tiện nghi tuỳ theo từng cấp hạng thì khách sạn còn phải có thêm các dịch vụ bổ sung như giặt là, massage, bể bơi, … 1. Phân loại khách sạn Ngày nay do sự phát triển phong phú và đa dạng của các khách sạn nên việc phân loại khách sạn không đơn giản và dễ dàng.

Tuy vậy người ta vẫn dựa vào bốn tiêu chí cơ bản để phân loại khách sạn. 3 Chuyên đề tốt nghiệp thực tập 1. Phân loại khách sạn theo quy mô Việc phân loại này chủ yếu dựa vào số lượng buồng ngủ trong khách sạn. Mỗi quốc gia và khu vực có cách đánh giá khác nhau về quy mô của khách sạn.

Xét về công tác quản lý và điều hành tại các khách sạn Việt Nam, các khách sạn có thể chia làm các hạng cỡ sau: - Khách sạn loại nhỏ: Có từ 10 đến 15 buồng ngủ; - Khách sạn loại vừa: Có từ 50 đến 100 buồng ngủ; - Khách sạn loại lớn: Có trên 100 buồng ngủ. Phân loại khách sạn theo thị trường mục tiêu Thị trường mục tiêu là đối tượng khách chính mà khách sạn định hướng thu hút và phục vụ. Tuỳ thuộc vào sự hoạt động kinh doanh của các khách sạn, mỗi loại hình khách sạn có một thị trường mục tiêu khác nhau. Các loại hình khách sạn phổ biến nhất bao gồm: - Khách sạn công vụ; - Khách sạn hàng không; - Khách sạn du lịch; - Khách sạn căn hộ; - Khách sạn sòng bạc.

Phân loại khách sạn theo mức độ phục vụ Mức độ phục vụ là thước đo về quyền lợi mà khách sạn mang lại cho khách. Các khách sạn có quy mô và loại hình khách sạn khác nhau thì mức độ phục vụ khác nhau.