Đề án: Xác định giá trị bất động sản bồi thường GPMB quận Hai Bà Trưng

Chuyên đề thực tập xác định giá trị bất động sản khi bồi thường giải phóng mặt bằng, phân tích thực trạng đền bù tại quận Hai Bà Trưng Hà Nội.

• Chuyên ngành: Thẩm định giá
• Đề tài: Xác định giá trị bất động sản khi bồi thường giải phóng mặt bằng, thực trạng đền bù giải phóng trên địa bàn quận Hai Bà Trưng Hà Nội
• Loại tài liệu: Đề án môn học

Tóm tắt

I. Tổng quan định giá bất động sản khi bồi thường giải phóng mặt bằng

Quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ tại các thành phố lớn của Việt Nam. Nhu cầu thu hồi đất xây dựng hạ tầng kỹ thuật và khu đô thị gia tăng nhanh chóng. Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng đóng vai trò then chốt trong mọi dự án đầu tư. Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai thông qua các quyết định thu hồi. Việc bồi thường phải bảo đảm nguyên tắc dân chủ, công khai và đúng pháp luật. Định giá bất động sản là khâu kỹ thuật mang tính quyết định đến sự đồng thuận của người dân. Nếu mức giá bồi thường quá thấp so với thị trường, khiếu nại sẽ bùng phát. Dự án có thể bị đình trệ nhiều năm do thiếu mặt bằng sạch. Luật Đất đai và các nghị định hướng dẫn đã tạo khung pháp lý tương đối hoàn thiện. Tuy nhiên, việc áp dụng giá đất vào thực tiễn vẫn bộc lộ nhiều khoảng cách giữa quy định và thị trường. Sự phối hợp giữa chính quyền, chủ đầu tư và người có đất thu hồi cần được củng cố. Công tác thẩm định giá độc lập giúp xác lập mức giá đền bù hợp lý, bảo vệ quyền lợi chính đáng cho mọi chủ thể liên quan.

1.1. Cơ sở pháp lý và chính sách thu hồi đất

Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ tái định cư. Luật Đất đai cùng các nghị định hướng dẫn thi hành xác định rõ thẩm quyền và trình tự thu hồi đất. Các quy định bảo đảm quyền lợi tài sản cho người bị ảnh hưởng. Chính sách đền bù bao gồm bồi thường quyền sử dụng đất, công trình xây dựng và cây trồng vật nuôi. Ngoài ra, chính quyền còn áp dụng chính sách hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp, ổn định sinh kế. Việc ban hành quyết định thu hồi phải tuân thủ nghiêm ngặt quy hoạch đã được phê duyệt. Cơ sở pháp lý vững chắc tạo nền tảng minh bạch cho công tác giải phóng mặt bằng.

1.2. Vai trò của định giá bất động sản trong đền bù

Định giá bất động sản là bước trung tâm trong toàn bộ quy trình giải phóng mặt bằng. Kết quả thẩm định quyết định trực tiếp đến số tiền đền bù của từng hộ gia đình. Mức giá chuẩn xác tạo sự tin tưởng giữa người dân và chính quyền địa phương. Khi người dân đồng thuận, công tác di dời diễn ra nhanh chóng, giảm thiểu xung đột xã hội. Ngược lại, định giá thiếu thực tế sẽ dẫn đến tranh chấp kéo dài, gây thất thoát ngân sách và lãng phí cơ hội đầu tư. Hoạt động định giá chuyên nghiệp còn cân bằng lợi ích kinh tế giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người sử dụng đất.

II. Thực trạng đền bù giải phóng mặt bằng tại quận Hai Bà Trưng

Quận Hai Bà Trưng là địa bàn có tốc độ đô thị hóa cao với nhiều dự án nâng cấp hạ tầng trọng điểm. Số lượng dự án thu hồi đất gia tăng tạo áp lực lớn lên bộ máy hành chính địa phương. Quá trình giải phóng mặt bằng tại quận ghi nhận nhiều thành quả nhưng cũng đối mặt với không ít rào cản. Chênh lệch giữa bảng giá đất nhà nước ban hành và giá giao dịch thực tế trên thị trường là nguyên nhân sâu xa dẫn đến vướng mắc. Nhiều người dân không đồng ý bàn giao đất vì cho rằng mức đền bù không đủ để mua nhà ở mới hoặc tái tạo sinh kế. Tình trạng đơn thư khiếu nại, tố cáo diễn biến phức tạp tại một số phường trung tâm. Công tác xác định nguồn gốc đất gặp khó khăn do hồ sơ địa chính qua nhiều thời kỳ chưa đồng bộ. Nhiều trường hợp lấn chiếm, chuyển nhượng không phép tồn tại từ trước khiến việc đo đạc, kiểm đếm kéo dài. Năng lực của một số cán bộ thẩm định giá chưa đáp ứng được tính chất phức tạp của thị trường bất động sản đô thị.

2.1. Chênh lệch giữa bảng giá nhà nước và thị trường

Khung giá đất do Ủy ban nhân dân thành phố ban hành thường thấp hơn nhiều so với giá giao dịch thực tế. Tại quận Hai Bà Trưng, mật độ dân cư đông đúc khiến giá trị thương mại của đất ở vị trí mặt phố rất cao. Khi thu hồi đất, phương án bồi thường tính theo hệ số điều chỉnh vẫn chưa tiệm cận mức giá tự do. Sự chênh lệch lớn tạo tâm lý thiệt thòi cho người dân bị thu hồi đất. Người dân lo ngại không thể ổn định chỗ ở sau khi nhận tiền đền bù. Đây là rào cản lớn nhất cản trở tiến độ bàn giao mặt bằng cho các dự án giao thông và công trình công cộng.

2.2. Vướng mắc trong xác minh nguồn gốc đất đai

Nhiều thửa đất tại quận Hai Bà Trưng có lịch sử sử dụng phức tạp qua nhiều thế hệ. Hồ sơ địa chính lưu trữ thiếu tính liên tục và chưa được số hóa hoàn toàn. Tình trạng mua bán viết tay, xen kẹt, lấn chiếm đất công xảy ra phổ biến trong quá khứ. Khi tiến hành giải phóng mặt bằng, việc phân loại đất ở và đất nông nghiệp gặp rất nhiều tranh chấp. Hội đồng bồi thường mất nhiều thời gian để thẩm tra tính hợp pháp của từng giấy tờ. Việc chậm trễ xác nhận nguồn gốc đất trực tiếp kéo dài thời gian lập phương án bồi thường và phát sinh nhiều đơn thư kiến nghị.

III. Phương pháp định giá bất động sản bồi thường giải phóng mặt bằng

Xác định giá trị bất động sản bồi thường đòi hỏi áp dụng linh hoạt các phương pháp thẩm định giá theo tiêu chuẩn quốc gia. Phương pháp so sánh trực tiếp là công cụ phổ biến nhất đối với bất động sản đô thị. Thẩm định viên thu thập thông tin giao dịch của ít nhất ba tài sản tương đồng trên cùng khu vực. Các yếu tố so sánh bao gồm vị trí, diện tích, mặt tiền và điều kiện pháp lý. Đối với các khu đất có tiềm năng phát triển hoặc xây dựng lại, phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư được kết hợp để ước tính giá trị đất thô. Phương pháp thu nhập áp dụng cho bất động sản tạo ra dòng tiền cho thuê ổn định. Việc áp dụng đúng kỹ thuật giúp xác lập mức giá bồi thường phản ánh sát thực tế thị trường. Cơ quan định giá cần thiết lập cơ sở dữ liệu giao dịch minh bạch để loại bỏ yếu tố cảm tính. Báo cáo định giá phải nêu rõ các giả định, bằng chứng thị trường và công thức tính toán cụ thể.

3.1. Kỹ thuật so sánh trực tiếp trong định giá đất ở

Phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên quy luật giá trị thị trường và nguyên tắc thay thế. Thẩm định viên tiến hành khảo sát thực địa các bất động sản có đặc điểm tương đồng vừa chuyển nhượng thành công. Các tiêu chí điều chỉnh bao gồm ngõ rộng, mặt tiền, hạ tầng và pháp lý sổ đỏ. Biên độ điều chỉnh giá giữa các tài sản mẫu không vượt quá mức cho phép trong tiêu chuẩn thẩm định. Kỹ thuật này phản ánh sát giá thị trường khi có đủ dữ liệu giao dịch tin cậy. Kết quả thu được cung cấp căn cứ vững chắc cho hội đồng giải phóng mặt bằng ban hành đơn giá bồi thường đất ở.

3.2. Thuê tổ chức thẩm định giá độc lập khách quan

Sự tham gia của tổ chức thẩm định giá độc lập giúp tách rời chức năng quản lý nhà nước và định giá chuyên môn. Doanh nghiệp thẩm định giá chịu trách nhiệm pháp lý đối với chứng thư định giá ban hành. Các chuyên gia độc lập thực hiện khảo sát không chịu sức ép từ chủ đầu tư hay mục tiêu giảm chi phí bồi thường. Quy trình này nâng cao tính khách quan và minh bạch của toàn bộ phương án đền bù. Chứng thư thẩm định giá độc lập là cơ sở pháp lý thuyết phục người dân bàn giao mặt bằng, hạn chế tối đa nguy cơ khiếu kiện kéo dài gây đình trệ dự án.

IV. Giải pháp định giá bất động sản bồi thường tại quận Hai Bà Trưng

Hoàn thiện công tác xác định giá trị bất động sản bồi thường là chìa khóa tháo gỡ điểm nghẽn hạ tầng tại quận Hai Bà Trưng. Chính quyền địa phương cần xây dựng cơ chế đối thoại công khai ngay từ giai đoạn khảo sát ban đầu. Mọi thông tin về quy hoạch, đơn giá đền bù và quỹ nhà tái định cư cần được niêm yết rộng rãi tại các nhà sinh hoạt cộng đồng. Đội ngũ cán bộ địa chính và định giá viên cần được đào tạo chuyên sâu về kỹ năng điều tra thị trường bất động sản. Chủ đầu tư chỉ giữ vai trò bảo đảm nguồn vốn bồi thường, không trực tiếp can thiệp vào hoạt động thẩm định giá. Địa phương cần chủ động tạo quỹ đất tái định cư đồng bộ về hạ tầng trước khi ban hành quyết định thu hồi đất. Sự phối hợp chặt chẽ giữa ban bồi thường và các tổ chức chính trị - xã hội giúp nắm bắt kịp thời tâm tư của người dân. Việc bảo đảm nguyên tắc người bị thu hồi đất có chỗ ở bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ là thước đo hiệu quả cao nhất của chính sách giải phóng mặt bằng.

4.1. Đẩy mạnh công khai minh bạch và tham vấn cộng đồng

Công khai hóa thông tin là yếu tố then chốt tạo dựng niềm tin cho người có đất bị thu hồi. Ban bồi thường cần tổ chức họp dân trực tiếp để giải thích chi tiết phương án và đơn giá áp dụng. Mọi thắc mắc của từng hộ dân phải được trả lời bằng văn bản rõ ràng, có căn cứ luật định. Sự tham gia giám sát của Mặt trận Tổ quốc và các đoàn thể giúp hạn chế tiêu cực và sai sót trong kiểm đếm. Quy trình minh bạch hóa giúp ngăn ngừa nguy cơ tham nhũng, giảm thiểu khiếu nại vượt cấp và đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng.

4.2. Hoàn thiện chính sách tái định cư và an sinh xã hội

Chính sách tái định cư cần đi trước một bước nhằm bảo đảm cuộc sống ổn định cho người dân sau thu hồi đất. Khu tái định cư phải hoàn thiện cơ sở hạ tầng giao thông, trường học và trạm y tế trước khi bàn giao. Chính quyền cần bố trí quỹ kinh phí đào tạo nghề, giới thiệu việc làm cho người lao động mất đất sản xuất. Việc hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất cần được chi trả kịp thời, đúng đối tượng. Những biện pháp an sinh đồng bộ sẽ giảm bớt gánh nặng kinh tế cho các hộ gia đình bị thu hồi đất, tạo sự đồng thuận bền vững trong xã hội.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG I CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ VẤN ĐỀ GIÁ ĐẤT .gi¸ quyÒn sö dông ®Êt( hay gäi lµ gi¸ ®Êt) 1) §Þnh nghÜa gi¸ ®Êt Lµ sè tiÒn trªn mét ®¬n vÞ diÖn tÝch ®Êt do nhµ níc quy ®Þnh hoÆc ®îc h×nh thµnh trong giao dÞch QSD§.§èi víi chÕ ®é x· héi ë níc ta, chóng ta chØ thõa nhËn quyÒn sö dông ®Êt vµ quyÒn së h÷u tµi s¶n trªn ®Êt, theo HiÕn ph¸p n¨m 1992: "®Êt ®ai thuéc quyÒn së h÷u toµn d©n vµ Nhµ Níc lµ ngêi ®¹i diÖn thèng nhÊt qu¶n lý.Còng nh gi¸ bÊt cø mét lo¹i tµi s¶n nµo kh¸c, gi¸ thÞ trêng QSD§ ®îc x¸c ®Þnh trªn c¬ së lîi Ých dù kiÕn trong t¬ng lai mµ viÖc sö dông QSD§ ®ã cã thÓ sinh ra ®îc. Kh¶ n¨ng sinh lîi cña viÖc sö dông ®Êt tïy thuéc vµo ®Æc tÝnh cña ®Êt, môc ®Ých sö dông ®Êt, cêng ®é sö dông , ®Æc biÖt ®ã lµ vÞ trÝ cña nã so víi c¸c khu trung t©m nh: trung t©m th¬ng m¹i, khu ®« thÞ, gÇn c¸c trêng häc, bÖnh viÖn.) Ngoµi ra nã cßn phô thuéc vµo quy ®Þnh vÒ x©y dùng vµ quy ho¹ch ®« thÞ, thêi gian sö dông ®Êt, møc thu nhËp æn ®Þnh vµ hoµn c¶nh gia ®×nh. Do ®ã kh¶ n¨ng sinh lîi cña viÖc sö dông ®Êt ®îc x¸c ®Þnh b»ng gi¸ tèi ®a cã thÓ ®îc tr¶ ®Ó mua QSD§ hoÆc gi¸ thÞ trêng( do b¸n ®Êu gi¸) cña QSD§ ®ã. Gi¸ ®Êt lu«n ®îc xem nh vèn cè ®Þnh.§èi víi c¸c doanh nghiÖp liªn doanh,cæ phÇn th× viÖc x¸c ®Þnh gÝa ®Êt ®Ó tham gia gãp vèn ®îc coi lµ mét phÇn vèn lín, quan träng tham gia vµo qu¸ tr×nh s¶n xuÊt kinh doanh.

Theo c¸ch ®Þnh nghÜa ë trªn ta sÏ ph©n chia thµnh hai lo¹i gi¸: (+)Gi¸ ®Êt mµ Nhµ Níc ®a ra: theo nghÞ ®Þnh 188/2004/N§- CP ngµy 16-11-2004 vÒ ph¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt vµ khung gi¸ c¸c lo¹i ®Êt .ChÝnh phñ ®a ra nghÞ ®Þnh nµy nh»m gióp cho chÝnh quyÒn ®Þa ph¬ng lµm c¨n cø x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt t¹i ®Þa ph¬ng m×nh, cho c«ng t¸c quy ho¹ch sö dông ®Êt cña c¸c dù ¸n ®Çu t x©y dùng .Gi¸ Nhµ Níc ®a ra ®îc x¸c ®Þnh rÊt khoa häc vµ chÝnh 3 Đề án môn học Thẩm định giá x¸c nhng nã thiÕu mét yÕu tè quan träng quyÕt ®Þnh ®ã lµ yÕu tè thÞ trêng. Do thêi ®iÓm ®Þnh gi¸ cña Nhµ Níc kh«ng theo sù biÕn ®éng vÒ nhu cÇu gi¸ c¶ cña thÞ trêng do vËy gi¸ nµy phi thùc tÕ, phi thÞ trêng. Nhµ níc lu«n cè g¾ng lµm sao cho gi¸ cña m×nh ®a ra s¸t víi gi¸ thÞ trêng nhng ®iÒu nµy kh«ng thÓ lµm ®îc nã chØ gióp nhµ níc lµm c¨n cø ®Ó tÝnh thuÕ sö dông ®Êt, thuÕ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt, c¸c phÝ vµ lÖ phÝ (+) Gi¸ thÞ trêng: lµ møc gi¸ ®îc c¶ ngêi mua - ngêi b¸n chÊp nhËn trong ®iÒu kiÖn ®«i bªn ®Òu cã th«ng tin ®Çy ®ñ vµ quyÒn b×nh ®¼ng nh nhau. NghÜa lµ møc gi¸ nµy ®îc chÊp nhËn khi ngêi mua tháa m·n nhu cÇu sö dông, thu nhËp cña c¸ nh©n vµ ®èi víi ng- êi b¸n th× hä c¶m thÊy tháa m·n víi lîi nhuËn mµ hä lÊy ®îc tõ viÖc b¸n m¶nh ®Êt ®ã.

Víi quan niÖm thÞ trêng vÒ QSD§ th× gi¸ ®Êt lµ biÓu hiÖn b»ng tiÒn cña tæng c¸c luång thu nhËp mang l¹i tõ viÖc sö dông QSD§ mµ ngêi sö dông cã ®îc.Luång thu nhËp cã thÓ ®em lîi Ých trùc tiÕp hay lîi Ých k× väng cho ngêi sö dông ®Êt. Qua viÖc ®¸nh gi¸ trªn th× chóng ta thÊy r»ng sù kh¸c nhau gi÷a gi¸ Nhµ Níc vµ gi¸ thÞ trêng lµ kh¸ lín chóng kh«ng thÓ ®ång nhÊt v× m«i trêng ®Þnh gi¸ vµ c¬ së tÝnh to¸n lµ kh¸c nhau: *M«i trêng ®Þnh gi¸: -M«i trêng ®Þnh gi¸ cña Nhµ Níc: lµ c¸c tµi s¶n vÒ ®Êt cña Nhµ Níc ®ang n¾m gi÷, mang tÝnh chÊt x· héi, m«i trêng æn ®Þnh hÇu nh Ýt thay ®æi. -M«i trêng ®Þnh gi¸ cña thÞ trêng ®ã lµ th«ng qua c¸c quan hÖ cung- cÇu trªn thÞ trêng vµ mang tÝnh chÊt c¸ nh©n , tæ chøc nµo ®Êy, lu«n thay ®æi theo sù biÕn ®«ng cña thÞ trêng *C¬ së tÝnh to¸n - C¬ së tÝnh to¸n cña gi¸ Nhµ Níc: lÊy tõ c¸c sè liÖu thèng kª mua-b¸n cña ngêi mua- ngêi b¸n th«ng qua c¬ quan chuyªn tr¸ch cña nhµ níc nh Bé tµi nguyªn- m«i trêng, Bé x©y dùng, Bé tµi chÝnh vµ díi nã lµ c¸c së ë ®Þa ph¬ng. Khi c¸c giao dÞch nµy diÔn ra tríc 4 Đề án môn học Thẩm định giá sù chøng kiÕn cña c¬ quan ®¹i diÖn Ph¸p LuËt th× ngêi mua-ngêi b¸n sÏ tháa thuËn víi nhau gi¶m gi¸ trÞ cña ®Êt ®Ó tr¸nh nép thuÕ chuyÓn QSD§ cao,c¸c lÖ phÝ , phÝ tríc b¹ …V× vËy ®©y lµ nguyªn nh©n g©y ra t×nh tr¹ng gi¸ ®Êt cña Nhµ Níc ®a ra kh«ng ®óng víi gi¸ thùc tÕ cña m¶nh ®Êt trªn thÞ trêng.

-C¬ së tÝnh to¸n cña gi¸ thÞ trêng:lµ c¸c giao dÞnh mua-b¸n diÔn ra trªn thÞ trêng, lµ sù hîp lÝ vµ tho¶ m·n nhu cÇu cña c¶ ®«i bªn. 2) Nh÷ng quy ®Þnh vÒ h×nh thµnh gi¸ ®Êt Theo §iÒu 55 cña luËt ®Êt ®ai n¨m 2003 nãi vÒ gi¸ ®Êt ®îc h×nh thµnh do: + UBND tØnh , thµnh phè trùc thuéc TW quy ®Þnh gi¸ theo quy ®Þnh cña Nhµ Níc. + Do ®Êu gi¸ quyÓn sö dông ®Êt hoÆc ®Êu thÇu dù ¸n cã sö dông ®Êt. +Do ngêi sö dông ®Êt tháa thuËn vÒ gi¸ ®Êt víi nh÷ng ngêi cã liªn quan khi thùc hiÖn c¸c quyÒn chuyÓn nhîng, cho thuª, cho thuª l¹i QSD§, gãp vèn b»ng QSD§.

Ta so s¸nh kho¶n mét víi kho¶n hai vµ kho¶n ba cña ®iÒu nµy th× thÊy ®· cã sù kh¸c biÖt vÒ c¸ch ®Þnh gi¸, nhµ níc kh«ng thèng nhÊt trong c¸ch ®Þnh gi¸ vÉn t¹o ®iÒu kiÖn ®Ó cho hai lo¹i gi¸ cïng tån t¹i song song. Nã ®îc biÓu hiÖn th«ng qua hai quan niÖm ®Þnh gi¸ kh¸c nhau: + Mét bªn theo quy ®Þnh cña Nhµ Níc vµ mang tÝnh chñ quan , phi thÞ trêng. + Mét bªn theo sù biÕn ®éng cña thÞ trêng, ph¶n ¸nh ®îc thùc tÕ gi¸ trÞ cña m¶nh ®Êt vµ nhu cÇu cña ngêi sö dông. Nhng ta l¹i thÊy cã mét ®iÓm t¬ng ®ång lín nhÊt ®ã lµ th«ng qua hai c¸ch ®Þnh gi¸ trªn th× c¶ hai bªn ®Òu muèn thÓ hiÖn gi¸ trÞ cao nhÊt tõ viÖc sö dông ®Êt hay nãi c¸ch kh¸c nguån thu nhËp 5 Đề án môn học Thẩm định giá mang l¹i tõ viÖc sö dông m¶nh ®Êt ®ã trong hiÖn t¹i vµ t¬ng lai ph¶i lµ cao nhÊt.

3) Ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ QSD§ + Kh¸i niªm ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n : lµ viÖc x¸c ®Þnh gi¸ trÞ bÊt ®éng s¶n th«ng qua viÖc ®¸nh gi¸ nguån lîi mang l¹i tõ bÊt ®éng s¶n ®ã t¹i mét thêi ®iÓm cô thÓ. + Sù cÇn thiÕt ph¶i ®Þnh gi¸ quyÓn sö dông ®Êt: ®Êt ®ai lµ mét tµi s¶n v« cïng quý gi¸, t liÖu s¶n xuÊt tham gia vµo qu¸ tr×nh s¶n xuÊt ra cña c¶i vËt chÊt cho x· héi. Cïng víi sù ph¸t triÓn cña nÒn kinh tÕ, thÞ trêng ®Êt ®ai ngµy cµng ®îc ph¸t triÓn nã lµ mét bé phËn cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n. §Êt ®ai lµ mét hµng hãa ®Æc biÖt vµ ®îc sö dông vµo nhiÒu môc ®Ých kh¸c nhau nh ®Ó x©y dùng nhµ ë, khu c«ng nghiÖp, khu ®« thÞ, khu c«ng nghÖ cao hay ®Ó s¶n xuÊt n«ng nghiÖp.

MÆt kh¸c do ®Êt ®ai cã h¹n nhng ®Ó më réng ®Çu t s¶n xuÊt cña mét ngµnh nµo ®ã chóng ta ph¶i chuyÓn ®æi môc ®Ých sö dông hoÆc gi÷a nh÷ng ngêi mua- b¸n trªn thÞ trêng hä muèn biÕt xem gi¸ trÞ thùc vÒ m¶nh ®Êt cña hä lµ bao nhiªu vµ lîi Ých hay luång thu nhËp sÏ mang l¹i khi sö dông m¶nh ®Êt ®ã. §Æc biÖt khi Nhµ Níc muèn thu thuÕ cña ngêi sö dông ®Êt th× ®Òu ph¶i ®Þnh gi¸ quyÒn sö dông ®Êt tõ ®ã lµm c¨n cø ®¸nh gi¸ ®îc lîi Ých ®em l¹i cña m¶nh ®Êt cho ngêi sö dông còng nh chi phÝ c¬ héi mµ ngêi b¸n ®· thùc hiÖn. + Nguyªn t¾c ®Þnh gi¸ quyÒn sö dông ®Êt : *S¸t víi gi¸ chuyÓn nhîng quyÓn sö dông ®Êt thùc tÕ trªn thÞ tr- êng trong ®iÒu kiÖn b×nh thêng; khi cã chªnh lÖch so víi gi¸ chuyÓn nhîng quyÒn sö dông ®Êt thùc tÕ trªn thÞ trêng th× ph¶i ®iÒu chØnh cho phï hîp. *C¸c thöa ®Êt liÒn kÒ nhau, cã ®iÒu kiÖn tù nhiªn, KT-XH, kÕt cÊu h¹ tÇng nh nhau, cã cïng môc ®Ých sö dông hiÖn t¹i, cïng môc ®Ých sö dông theo quy ho¹ch th× møc gi¸ nh nhau.

6 Đề án môn học Thẩm định giá *§Êt t¹i khu vùc gi¸p ranh gi÷a c¸c tØnh thµnh phè trùc thuéc TW cã ®iÒu kiÖn tù nhiªn, kÕt cÊu h¹ tÇng nh nhau, cã cïng môc ®Ých sö dông hiÖn t¹i, cïng môc ®Ých sö dông theo quy ho¹ch th× møc gi¸ nh nh nhau. Víi nguyªn t¾c thø nhÊt chóng ta nhËn thÊy r»ng ®Ó ®Þnh gi¸ QSD§ s¸t víi gi¸ chuyÓn nhîng QSD§ thùc tÕ trªn thÞ trêng trong ®iÒu kiÖn b×nh thêng ®iÒu nµy lµ rÊt khã kh¨n vµ hÇu nh lµ kh«ng thùc hiÖn ®îc bëi v× thÞ trêng trong níc vµ quèc tÕ lu«n biÕn ®éng : *§èi víi quèc tÕ ®· diÔn ra mét cuéc biÕn ®éng rÊt lín vÒ gi¸ dÇu má ( tõ 20-73$/thïng) nhiÒu cuéc néi chiÕn vÒ s¾c téc cña mét sè níc nh: Pakistan,Ên ®é, Ucraina, tranh chÊp ®Êt ®ai vÒ vïng biªn giíi (Pakistan- Ên ®é), khñng ho¶ng h¹t nh©n (Iran, Céng hoµ d©n chñ nh©n d©n TriÒu Tiªn) ®· lµm cho t×nh h×nh kinh tÕ cña toµn cÇu bÞ ¶nh hëng cã thÓ kÐo sù ph¸t triÓn cña toµn cÇu l¹i trong mét vµi n¨m, c¸c nhµ ®Çu t thËn träng h¬n trong viÖc x¸c ®Þnh vïng ®Êt mµ m×nh bá vèn vµo kinh doanh. Tiªu chÝ ®Æt lªn hµng dÇu lµ :"An ninh x· héi ®îc ®¶m b¶o , t×nh h×nh chÝnh trÞ æn ®Þnh, nÒn kinh tÕ th«ng tho¸ng". NÕu níc nµo ®¶m b¶o ®îc c¸c yÕu tè trªn th× sÏ thu hót ®îc mét lîng vèn rÊt lín cña c¸c nhµ ®Çu t níc ngoµi lµm thóc ®Èy KT-XH ph¸t triÓn.

*§èi víi ViÖt Nam lµ mét níc ®ang trong qu¸ tr×nh H§H-CNH ®Êt níc, KT-CN ®ang ®îc tõng bíc ¸p dông ®Ó c¬ giíi ho¸ nÒn s¶n xuÊt n«ng nghiÖp truyÒn thèng, víi mét bÒ dµy vÒ lÞch sö, mét x· héi æn ®Þnh vÒ an ninh chÝnh trÞ, víi mét chÝnh s¸ch kinh tÕ ®ang tõng b- íc c¶i thiÖn ®Ó thu hót c¸c nhµ ®Çu t níc ngoµi gióp cho qu¸ tr×nh CNH-HDH ®i tíi thµnh c«ng. MÆc dï tÝnh h×nh thÕ giíi biÕn ®éng rÊt m¹nh nhng nÒn kinh tÕ VN vÉn t¨ng trëng nhanh, n¨m 2004 ®¹t 7,5%, n¨m 2005 k× väng ®¹t 8,5 % ®©y lµ mét thµnh tÝch mµ toµn §¶ng , toµn d©n sÏ thùc hiÖn trong giai ®o¹n 10 n¨m lÇn thø nhÊt (2000-2010)®Ó tõng bíc t¹o ®µ cho cuéc c«ng nghiÖp hãa ®Êt níc 7 Đề án môn học Thẩm định giá thµnh c«ng.