chương I sẽ trình bày khái quát các khía cạnh chung thức và hiểu nhất của thẩm định giá nhằm trang bị cho sinh viên các kiến đặc biết căn bản về khái niệm thẩm định giá trong nền kinh tế thị trường, thâm định giá. trưng và chức năng của thẩm định giá, về cơ sở giá trị của thâm định giá ở Việt Ngoài ra, các vấn đề về sự hình thành và phát triển của tiên này. Nam cũng sẽ được đề cập một cách khái quát ở chương đầu 1. KHÁI NIỆM THẢM ĐỊNH GIÁ 1.1 Thâm định giá là gì? về thâm định giá Trên thực tế, tổn tại khá nhiều định nghĩa khác nhau đầy đủ nào về các định (appraising).
Hiện tại, không có một sự thống kê nghĩa thâm định giá. nghĩa hay các tiếp cận khác nhau trong phát biểu định thâm định giá trong các Có thể liệt kê một số tiếp cận dưới đây về khái niệm bài viết của một số tác giả và tổ chức. thâm định giá được Trong cuốn 7ự dién Oxford (Anh Quốc), thuật ngữ vật, của một tài san”; “la định nghĩa “là sự ước tính giá trị bằng tiền của một doanh”. sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh Vương quốc Anh), Theo GS.Seabrooke, (Viện Đại học Portmouth, quyền sở hữu tài sản cụ thé thẩm định giá “là sự ước tính giá trị của các được xác định”.
bang hinh thai tiền tệ cho một mục đích đã giá “là việc xác định giá trị Theo ông F. Marrone, Australia, thấm định chất của bất động sản và của bất động sản tại một thời điểm có tính đến bản các dữ liệu thị trường và so sánh mục đích của thâm định giá; là phân tích thành giá trị của chúng”. với tài sản được yêu cầu thấm định giá đề hình GS. Lim Lan Yuan (Trường Xây dựng và Bắt động sản, Đại học Quốc gia Singapore) cho rằng, thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn.
Cuối cùng, theo Pháp lệnh giá của Việt Nam (Điều 4, Pháp lệnh giá, ban hành ngày 8/4/2002), thâm định giá “là đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.” Từ các cách tiếp cận trên đây, có thể khái quát hóa: Thẩm định giá là sự ước tỉnh giá trị hiện tại của tài sản hoặc quyền về tời sản dưới hình thái tiền tệ ở một thời gian và một địa điểm cụ thể, có mục đích nhất định và sử dụng dữ liệu, các yễu tổ thị trường. Tham định giá là một nghệ thuật định giá tài sản (động sản và bat động sản), trên cơ sở xem xét những đặc điểm riêng biệt của từng tài sản với những đặc điểm chung của từng tài sản đó (ví dụ như hình dạng của thửa đất, kích thước của ngôi nhà.) cũng như xem xét các yếu tố rủi ro vô hình (rủi ro gắn với khả năng sinh lời tương lai.) và những yếu tổ luật pháp (quyền sở hữu, giấy phép.) ảnh hưởng đến giá trị tài sản.2 Các đặc trưng của thâm định giá Thứ nhất, thẳm định giá nghiên cứu có lựa chọn vào một khu vực thị trường một loại hình tài sản/hàng hóa nhất định. Trong phạm vi của một hoạt động thẩm định giá cụ thể, thẩm định viên không thể thực hiện thẩm định giá cho nhiều loại hình tài sản khác nhau ở các khu vực thị trường khác nhau. , Thứ hải, thẩm định giá thu thập số liệu/dữ liệu thích đáng.
Thắm định giá đòi hỏi sử dụng một số lượng lớn đa dạng phong phú các dữ liệu làm cơ sở cho việc đánh giá giá trị của tài sản. Các dữ liệu này có thể có sẵn hoặc chưa có. Thâm định viên phải tiến hành thu thập, phân loại và đánh giá để có được các dữ liệu thích hợp cho mục đích thấm định giá và chứng minh được rằng các dữ liệu có nguồn gốc xuất xứ rõ ràng, có căn cứ và đảm bảo độ tin cậy cho mục đích thẩm định giá. Thứ ba, thẩm định giá sử dụng những kỹ thuật phân tích phù hợp.
Đánh giá giá trị không thể dựa trên các đánh giá định tính mà phải là các đánh giá định lượng. Thâm định giá sử dụng các phương pháp phân tích tài chính, thống kê và các kỹ thuật phân tích khác để đưa ra các kết quả đánh giá có căn cứ khoa học và thực tiễn. Trên phương điện này, thẩm định giá là hoạt động đòi hỏi thẩm định viên phải đạt được trình độ nhất định về khả năng sử dụng các kỹ thuật phân tích phức tạp trong quá trình thẩm định giá. Thứ tr, thâm định giá vận dụng kiến thức, kinh nghiệm chuyên môn trong quá trình thẩm định giá.
Các kiến thức được sử dụng trong thấm định giá bao hàm nhiều lĩnh vực như tài chính, kinh tế học, thống kê, pháp luật. Đặc biệt, thẩm định viên phải có một kinh nghiệm chuyên môn nhất định về các lĩnh vực hay đối tượng liên quan. Thử năm, thẩm định giá cung cấp cho khách hàng ý kiến về giá trị tài sản thể hiện thông qua những bằng chứng xác đáng trên thị trường. Tham định viên phải là những người tư vấn cho các khách hàng về mức giá mà họ có thé tra hay bán cho một tải sản được đánh giá giá trị hoặc thu nhập mà họ có thể nhận được từ các quyền mà họ có được.
Thẩm định giá giúp người mua tương lai đưa ra giá đề nghị mua, người bán tương lai đưa ra giá bán chấp nhận được hay giúp cả hai bên xác định giá cho một giao dịch; thâm định giá lập cơ sở cho cải tổ hay hợp nhất quyền sở hữu của nhiều loại tài sản. Tóm lại, thâm định giá là một nghề mang tính chuyên nghiệp, do những cá nhân được đào tạo chuyên biệt thực hiện. Hơn thế nữa, thẩm định giá là lĩnh vực được quản lý một cách chặt chẽ bởi nhà nước.3 Đối tượng của thâm định giá Đối tượng của thâm định giá là các tài sản và quyền về tài sản 1.1 Tài sản Nếu không có việc nhận dạng hay định chuẩn chỉ tiết hơn, cụm từ tdi sản có thể xem như tất cả hay bất cứ tài sản nào trong những loại tài sản nay. Vì thẩm định viên thường đối diện với những công việc liên quan đến những tài sản khác ngoài tài sản bất động sản hoặc những tài sản mà giá trị bao hàm nhiều loại tài sản khác nên sự am hiểu mỗi loại tài sản và phân biệt đặc tính của chúng là cần thiết.
Mặc dù việc phân chia tài sản ra làm bốn loại phân biệt đã có từ lâu, nhưng trong những năm gần đây một số tài sản và công cụ mới đã xuất hiện và phát triển nhanh chóng. Cần có một khung tham khảo phủ hợp với các loại tải sản này và việc hiểu rõ các loại tài sản và lợi ích chuyên dụng trong công tác thâm định giá. Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC 2005) công nhận bốn loại tài sản sau: tài sản (quyên tài sản) bắt động sản, động sản, doanh nghiệp và các lợi ích tài chính.1 Thuật ngữ bá: động sản (realty) đôi khi được dùng để phân biệt giữa quyền tài sản bất động sản (real property) hoặc bất động san (real estate) với thuật ngữ quyển tài sản động sản (personal property), hay động sản.2 Quyển tài sản động sản đề cập đến quyền sở hữu của những tài sản, lợi ích khác với bất động sản, có thể là tài sản hữu hình như các động sản, hay vô hình như khoản nợ hay bằng sáng chế. Động sản hữu hình tiêu biểu cho những tài sản không thường xuyên hay cố định với bất động sản và có đặc tính có thê đi chuyển được.
Động sản bao gồm những tài sản sau: - Những tài sản hữu hình có thể nhận biết, đi chuyển được như đồ vật trang trí, đồ sưu tập hay vật đụng của cá nhân. Quyền sở hữu vốn lưu động của doanh nghiệp, hàng tồn kho và vật liệu cung cấp được xem là động sản. - Tài sản cố định không phải là bất động sản, còn được xem là tài sản trong kinh doanh hay tài sản cố định của người thuê (tài sản cố định và máy móc), được người thuê lắp đặt vào bất động sản và sử dụng trong sản xuất kinh doanh. - Vốn lưu động và chứng khoán hay tài sản hiện hành là tổng số tài sản lưu động trừ đi nợ ngắn hạn.
Vốn lưu động có thể bao gồm tiền mặt, chứng khoán có khả năng giao dịch và hàng tồn kho trừ đi các khoản nợ hiện có như nợ ngắn hạn và các khoản phải trả. - Tài sản vô hình là các lợi ích có được từ những thực thể vô hình. Những ví dụ về lợi ích vô hình bao gồm quyền thu hồi một khoản nợ và thu lợi từ một ý tưởng. Đó là quyền được thu hay hưởng lợi từ khoản nợ hay ý tưởng, nó khác biệt với bản thân tài sản vô hình và nó được tính vào giá trị của tài san vô hình đó.
Tài sản vô hình là loại tài sản tự thể hiện các đặc tính kinh tế của chúng không có hình thái vật chất; chúng mang lại các quyền và ưu thế cũng như tạo ra thu nhập cho chủ sở hữu. Tài sản vô hình có thể phân loại theo: quyền, mối quan hệ, tài sản vô hình không tách biệt, hay quyền sở hữu trí tuệ, Tài sản vô hình được coi là động sản vô hình, có thể bao gồm kỹ năng quản lý và tiếp thị, xếp hạng tín nhiệm, danh tiếng và các quyền hay công cụ pháp lý khác (bằng sáng chế, nhãn hiệu, bản quyền, đặc quyền đại lý và hợp đồng). Danh tiếng bao gồm hai phần riêng biệt: lợi thế kinh doanh của tài sản của công ty, hay lợi thế kinh doanh vốn có của tài sản và danh tiếng cá nhân của người chủ hay người quản lý.3 Doanh nghiệp là bất kỳ một đơn vị thương mại, công nghiệp, dịch vụ hay đầu tư theo đuổi một hoạt động kinh tế. Theo Luật Doanh nghiệp, doanh nghiệp là tổ chức kinh tế có hoặc không có tên riêng, có tai sản, có trụ sở giao dịch ổn định, được đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật nhằm mục đích thực hiện các hoạt động kinh doanh.