CHƯƠNG I. CƠ SỞ LÝ LUẬN QUAN LÝ NHÀ NƯỚC VE ĐÁT ĐÔ THỊ 1. Tống quan về đất Đô thị Đất đai có vai trò rất quan trọng trong sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội đất nước, đó là tư liệu sản xuất trực tiếp của kinh tế nông, lâm, ngư nghiệp, là địa bàn để phát triển kinh tế công nghiệp và dịch vụ, là nhu cầu thiết yếu cho sinh hoạt của con người, đất đai đóng vai trò quan trọng trong sự nghiệp bảo vệ môi trường. Khái niệm về đô thị và dat đô thị 1.
Khái niệm đô thị: Đô thị là nơi tập trung đông dân cư, lao động, mà chủ yếu là lao động phi nông nghiệp, những người này sống và làm việc theo một phong cách, lỗi sống thành thị - đó là lối sống đặc trưng bởi một số đặc điểm như: lao động chủ yếu trong các ngành phi nông nghiệp, nhu cầu về đời sống tỉnh thần cao, có điều kiện để tiếp thu nhanh chóng nền văn minh tiên tiến của nhân loại, là nơi được đầu tư cao về hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật và dịch vụ công cộng nhằm đảm bảo sinh hoạt thuận tiện. Như vậy, Đô thị phải có các yếu tố cơ bản sau: * Là trung tâm tổng hợp hay trung tâm chuyên ngành, có vai trò thúc đây sự phát triển kinh tế xã hội của một vùng nhất định. * Quy mô dân số nhỏ nhất là 4. * Ty lệ lao động phi nông nghiệp > 60% tổng số lao động trong Đô thị, là nơi có cơ sở sản xuât và dịch vụ thương mại phát triên.
* Có cơ sở hạ tầng kỹ thuật và các công trình công cộng phục vụ dân cư Đô thị tương đối đồng bộ. * Có mật độ dân cư được xác định tuỳ từng loại Đô thị phù hợp với đặc điểm từng vùng. Hiện nay, cả nước có khoảng 600 Đô thị, trong đó có 4 Đô thị trực thuộc Trung ương, Thành phó, Thị xã thuộc tỉnh và trên 500 thị trấn. Căn cứ Quyết Định số 132/HĐBT ngày 05/05/1990 của Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng (nay là Thủ tướng Chính phủ) các Đô thi nước ta được phân thành 5 loại, trong đó có 2 Đô thị loại I, 6 Đô thị loại II, 13 Đô thị loại III, 67 Đô thị loi IV, còn lại là các Đô thị loại V.
SV: Phan Huy Hoàng Lớp: Kinh tế và quản lý đô thị Chuyên đề thực tập 4 GVHD: Bùi Thị Hoàng Lan - Đô thị loại I: là những Đô thị lớn, đó là những trung tâm kinh tế, văn hoá - xã hội, khoa học kỹ thuật, dịch vụ, du lịch, giao thông vận tải, công nghiệp thương mại và giao lưu quốc tế; nó có vai trò thúc đây sự phát triển của cả nước, có quy mô dân số trên 1 triệu dân, có tỷ lệ lao động phi nông nghiệp trên 90% trong tổng số lao động, có cơ sở hạ tầng kỹ thuật và mạng lưới công trình công cộng được xây dựng đồng bộ, có mật độ dân cư bình quân 15.000 người/km2. - Đô thi loại II: là những Đô thị lớn, là trung tâm kinh tế, văn hoá - xã hội, sản xuất công nghiệp, du lịch dịch vụ, giao thông vận tải, giao dịch quốc tế, có vai trò thúc đây sự phát triển của một vùng lãnh thổ, dân số có qui mô từ 35 vạn đến dưới | triệu người, tỷ lệ lao động phi nông nghiệp từ 90% trở lên trong tong s6 lao động, có cơ sở ha tầng kỹ thuật và mạng lưới công trình công cộng được xây dựng nhiều và gần đồng độ. Mật độ cư trú bình quân 12.000 người/km”. - Đô thị loại III: là Đô thị trung bình lớn, là trung tâm chính tri, văn hoá - xã hội, là nơi sản xuất công nghiệp, tiêu thủ công nghiệp tập trung, du lịch dịch vụ, nó có vai trò thúc đây sự phát triển kinh tế - xã hội của một tỉnh.
Quy mô dân số từ 10 vạn đến 35 vạn. Sản xuất hàng hoá tương đối phát triển, tỷ lệ lao động phi nông chiếm từ 80% trở lên trong tổng số lao động trong độ tuôi lao động. Có cơ sở hạ tầng kỹ thuật Đô thị và mạng lưới công trình công cộng được đầu tư xây dựng từng phần. Mật độ cư trú khoảng 10.000 người/km2 (vùng núi có thé thấp hơn).
- Đô thị loại IV: là những Đô thị trung bình nhỏ, đó là trung tâm tổng hợp chính trị, kinh tế, văn hoá - xã hội, hoặc trung tâm sản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương nghiệp, có vai trò thúc đây sự phát triển của một tỉnh hay một vùng trong tỉnh, dân số có từ 3 vạn đến dưới 10 vạn người, là nơi sản xuất hàng hoá và có tỷ lệ lao động phi nông nghiệp từ 70% trở lên trong tổng số lao động, đã và đang đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật và các công trình công cộng. Mật độ cư trú bình quân khoảng 8.000 người/km”. - Đô thị loại V: là những Đô thị nhỏ, đó là trung tâm tông hợp kinh tế xã hội hoặc trung tâm sản xuất tiêu thủ công nghiệp, có vai trò thúc đây sự phát triển của một huyện hay một vùng trong huyện. Dân số có từ 4.000 người đến dưới 3 vạn người, có tỷ lệ lao động phi nông nghiệp từ 60% trở lên trong tổng số lao động.
Mật độ cư trú bình quân 6.000 người/km?. Bước đầu xây dựng cơ sở hạ tầng Đô thị và một số công trình công cộng. SV: Phan Huy Hoàng Lớp: Kinh tế và quản lý đô thị Chuyên đề thực tập 5 GVHD: Bùi Thị Hoàng Lan 1. Khái niệm về dat đô thi: Theo điều 55 Luật đất đai năm 1993 và Điều 1 Nghị định 88/CP ngày 17/08/1994 của Chính phủ về quản lý đất Đô thị thì: Dat Đô thị là dat nội thành, nội thi xã, thi trân được sử dụng dé xây dựng nhà ở, trụ sở các cơ quan, tô chức, các cơ sở sản xuât, kinh doanh, cơ sở hạ tâng phục vụ công cộng, quôc phòng, an ninh và các mục đích khác.
Dat ngoại thành, ngoại thị đã có quy hoạch được cơ quan Nha nước có thâm quyền phê duyệt dé phát trién Đô thị cũng được quản lý như dat Đô thị. Trên cơ sở quy định đó, đất Đô thị bao gồm đất nội thành, nội thị, đất ven đô đã được Đô thị hoá, gắn với phần đất nội thành, nội thị một cách hữu cơ về chức năng hoạt động, cơ sở hạ tang và cơ cấu quy hoạch không gian Đô thị, các vùng đất sẽ Đô thị hoá nằm trong phạm vi, ranh giới quy hoạch xây dựng Đô thị đã được cơ quan Nhà nước có thâm quyên phê duyệt. Tuỳ theo các quy định đặc thù của mỗi địa phương, đất tư cũng phải được trao quyền sử dụng cho mục đích công như quyền di qua, quyền thông thoáng, quyền đặt các đường ống kỹ thuật. Chức năng sử dung đất thì do các nhà quy hoạch phân vùng phân định, mọi thay đổi đều phải xin phép Thành phố.
Các hoạt động xây dựng biến đổi cấu trúc sử dụng đất và công trình, cây xanh trên đó đều phải được hệ thống pháp luật quy định và kiểm soát chặt chẽ. Đất tư cũng chịu quyền cưỡng chế và quyền mua lại của Nhà nước khi nó cần cho một dự án xây dựng công cộng. Do vậy, ở nhiều nước việc thuê đất ồn định trong một thời gian dài 55 năm hoặc 99 năm với khả năng kéo dài hợp đồng cũng tương đương với sở hữu suốt đời của một lô đất. Phân loại đất đô thị Dựa vào mục đích sử dụng, đât Đô thị được chia ra làm các loại sau: * Đất sử dụng vào mục đích công cộng: đó là diện tích đất được sử dụng dé xây dựng các công trình phục vụ các lợi ích công cộng.
* Đất sử dụng cho mục đích quốc phòng, an ninh: là diện tích đất chuyên dùng được Nhà nước giao cho đơn vi vũ trang nhân dân sử dụng vào mục dich quốc phòng, an ninh. * Dat ở Đô thị: là diện tích đất Đô thị được sử dụng vào mục đích dé xây dựng nhà ở, các công trình phục vụ nhu cầu ở và khuôn viên (nếu có), phù hợp với quy hoạch đã được cơ quan Nhà nước có thâm quyền (UBND Tỉnh, Thành phó trực thuộc Trung ương hoặc Chính phủ) phê duyệt. SV: Phan Huy Hoàng Lớp: Kinh tế và quản lý đô thị Chuyên đề thực tập 6 GVHD: Bùi Thị Hoàng Lan * Đất chuyên dùng: là diện tích nội thành, nội thị xã, thị tran được sử dụng vào các mục đích không phải là nông nghiệp, lâm nghiệp, làm nhà ở. * Đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp: là đất nội thành, nội thị xã, thị trấn được sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp (trồng cây hàng năm, cây lâu năm, chăn nuôi thuỷ hải sản,.) và lâm nghiệp (rừng cây, lâm viên, vườn ươm cây,.
* Dat chưa sử dụng: là phần đất đã được quy hoạch dé phát triển Đô thị nhưng chưa được sử dụng đến bao bồm đất chưa sử dụng và đất không thể sử dụng được. Trong Đô thị phần đất này thường còn với tỷ lệ thấp. Những đặc trưng cơ bản của đất đô thị - Đặc trưng thứ nhất: đất Đô thị có nguồn gốc từ đất tự nhiên hoặc đất nông nghiệp được chuyền đổi mục đích sử dụng khi đã có quy hoạch va dự án đầu tư. - Đặc trưng thứ hai: tính giới hạn về mặt bằng đất và không gian xây dựng, nhưng lại có giá tri và giá tri sử dụng lớn hơn so với các loại đất khác.
Đất Đô thị là đất nội thành, nội thị xã, thị tran va dat ngoại thành, ngoại thị mà trong quy hoạch được phê duyệt dùng để phát triển đô thị. Điểm đặc trưng cơ bản này có ở tất cả các loại đất, nhưng nó thé hiện rõ nhất ở đất Đô thị. Chúng ta đã biết đất là tài nguyên, nguồn sống, môi trường, môi sinh quan trọng nhất cho đời sống con người, cho sinh hoạt xã hội và cho các hoạt động kinh doanh. Đó là tài nguyên không tái sinh và rất có giới hạn.
Giới hạn của diện tích đất Đô thị không chỉ là diện tích đất có giới hạn của đơn vị hành chính: thị trấn, thị xã, thành phó. khi thành lập các đơn vị hành chính đó mà nó còn giới hạn cho từng loại đất được sử dụng trong Đô thị. - Đặc trưng thứ ba: đất Đô thị phải được xây dựng cơ sở hạ tầng khi sử dụng.