Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Trong tiến trình công nghiệp hóa và hiện đại hóa tại Việt Nam, quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng đã khiến nhu cầu sử dụng đất đai tăng cao, kéo theo nhiều bất cập nảy sinh trong công tác quản lý Nhà nước đối với nguồn tài nguyên đặc thù này. Đất đô thị đóng vai trò là tư liệu sản xuất đặc biệt, địa bàn xây dựng các công trình công nghiệp, hạ tầng giao thông và khu dân cư. Với đặc thù diện tích tự nhiên có hạn trong khi quy mô dân số gia tăng, việc khai thác và quản lý đất đai đô thị đòi hỏi phải đạt được sự cân bằng giữa phát triển kinh tế và bảo vệ môi trường sinh thái.

Quận Hai Bà Trưng là quận nội thành nằm ở phía Đông Nam trung tâm thành phố Hà Nội, có mật độ dân cư tập trung đông đúc, tốc độ phát triển kinh tế nhanh và sở hữu nhiều đầu mối giao thông quan trọng kết nối thủ đô với các tỉnh phía Nam. Tác giả Phan Huy Hoàng (Trường Đại học Kinh tế Quốc dân) đã thực hiện chuyên đề tốt nghiệp nhằm phân tích toàn diện công tác quản lý tài nguyên đất đô thị tại địa bàn này.

  • Mục tiêu nghiên cứu: Đánh giá hiện trạng tình hình quản lý và sử dụng tài nguyên đất của quận Hai Bà Trưng; từ đó đề xuất hệ thống giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác quản lý, sử dụng đất phù hợp với điều kiện đặc thù của quận.
  • Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
    • Đối tượng: Tình hình quản lý và sử dụng tài nguyên đất đô thị.
    • Phạm vi không gian: Địa giới hành chính quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội (gồm 20 phường).
    • Phạm vi thời gian và số liệu: Các mốc số liệu thống kê, quản lý đất đai và phát triển kinh tế - xã hội của quận tập trung trong giai đoạn 2000 – 2012 (đặc biệt là số liệu thống kê đất đai năm 2010 và tình hình giải quyết đơn thư, cấp giấy chứng nhận giai đoạn 2008 – 2012).

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Chuyên đề xây dựng nền tảng lý luận dựa trên các khái niệm chuyên ngành Kinh tế và Quản lý đô thị, kết hợp hệ thống văn bản quy phạm pháp luật của Nhà nước qua các thời kỳ:

  • Cơ sở pháp lý và quy chuẩn: Luật Đất đai năm 1993; Nghị định số 88/CP ngày 17/08/1994 của Chính phủ về quản lý đất đô thị; Quyết định số 132/HĐBT ngày 05/05/1990 của Hội đồng Bộ trưởng về phân loại đô thị; Nghị định số 132/2003/NĐ-CP về điều chỉnh địa giới hành chính; Nghị định số 61/CP; Chỉ thị số 15/2001/CT-UB ngày 24/4/2001 của UBND thành phố Hà Nội; Chỉ thị số 245/TTg của Thủ tướng Chính phủ; Hiến pháp năm 1992.
  • Phương pháp thu thập dữ liệu: Đề tài tiến hành điều tra, thu thập thông tin và số liệu thứ cấp từ các cơ quan quản lý nhà nước các cấp (Phòng Thống kê quận Hai Bà Trưng, Thanh tra quận, Phòng Quản lý đô thị, UBND quận Hai Bà Trưng, Sở Tài nguyên - Môi trường và Nhà đất Hà Nội) và các báo cáo hiện trạng kinh tế - xã hội tại địa phương.
  • Phương pháp xử lý và phân tích: Sử dụng phương pháp thống kê mô tả, phân tích cơ cấu, so sánh số liệu hiện trạng và lập bảng tổng hợp nhằm đánh giá diễn biến biến động đất đai cũng như kết quả thực hiện các nội dung quản lý nhà nước trên địa bàn.

Nội dung chính theo từng chương

Chương I: Cơ sở lý luận quản lý nhà nước về đất đô thị

Chương I hệ thống hóa cơ sở lý luận về đô thị, đất đô thị và các nguyên tắc quản lý nhà nước:

  • Khái niệm và phân loại đô thị: Đô thị được xác định dựa trên các tiêu chí về quy mô dân số (nhỏ nhất từ 4.000 người trở lên), tỷ lệ lao động phi nông nghiệp (tối thiểu từ 60% đến trên 90%), tính chất trung tâm và mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng. Theo Quyết định số 132/HĐBT, đô thị tại Việt Nam được phân thành 5 loại (từ loại I đến loại V).
  • Khái niệm và đặc trưng của đất đô thị: Theo Điều 55 Luật Đất đai 1993 và Nghị định 88/CP, đất đô thị gồm đất nội thành, nội thị xã, thị trấn và đất ngoại thành, ngoại thị đã có quy hoạch được phê duyệt. Đất đô thị có 4 đặc trưng cơ bản:
    1. Có nguồn gốc chuyển đổi từ đất tự nhiên hoặc đất nông nghiệp thông qua quy hoạch và dự án đầu tư.
    2. Tính giới hạn nghiêm ngặt về mặt bằng và không gian xây dựng nhưng mang giá trị và giá trị sử dụng lớn.
    3. Bắt buộc phải gắn liền với việc xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội khi đưa vào sử dụng.
    4. Mặt bằng giá đất đô thị cao hơn nhiều so với đất nông thôn, miền núi do lợi thế về vị trí địa lý.
  • Phân loại đất đô thị: Dựa vào mục đích sử dụng, đất đô thị được chia thành: đất công cộng; đất quốc phòng, an ninh; đất ở đô thị; đất chuyên dùng; đất nông nghiệp, lâm nghiệp; đất chưa sử dụng.
  • Nguyên tắc và nội dung quản lý nhà nước: Quản lý nhà nước về đất đô thị phải tuân thủ 4 nguyên tắc: bảo đảm tập trung thống nhất của Nhà nước; kết hợp hài hòa các lợi ích; tiết kiệm và hiệu quả; kết hợp quyền sở hữu toàn dân với quyền sử dụng đất. Nội dung quản lý gồm 7 nhóm tác nghiệp: điều tra - đo đạc - lập bản đồ địa chính; quy hoạch và lập kế hoạch sử dụng đất; giao đất - cho thuê đất - thu hồi đất; đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN QSDĐ); ban hành và thực thi chính sách pháp luật; quản lý tài chính đất đai; thanh tra, giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm.
  • Nhân tố ảnh hưởng: Công tác quản lý chịu tác động đồng thời của 4 nhóm nhân tố: tự nhiên, con người, kinh tế và môi trường xã hội.

Chương II: Thực trạng công tác quản lý đất đai tại quận Hai Bà Trưng - Hà Nội

Chương II tập trung phân tích thực trạng tự nhiên, kinh tế - xã hội và công tác quản lý đất đai thực tế tại quận Hai Bà Trưng:

  • Vị trí và lịch sử hành chính: Quận có tọa độ địa lý 21°00'42"B - 105°50'52"Đ; phía Đông giáp quận Long Biên, phía Nam giáp quận Hoàng Mai, phía Bắc giáp quận Hoàn Kiếm, phía Tây giáp quận Đống Đa và Thanh Xuân. Trải qua các lần điều chỉnh địa giới (năm 1981 với 22 phường; năm 1982 lập phường Mai Động; năm 1984 tách phường Tân Mai; năm 1990 nhập xã Hoàng Văn Thụ; đến ngày 06/11/2003 theo Nghị định 132/2003/NĐ-CP chuyển 5 phường về quận Hoàng Mai), quận Hai Bà Trưng duy trì ổn định 20 phường với 102 đường phố. Trụ sở UBND quận đặt tại số 32 phố Lê Đại Hành.
  • Tình hình phát triển kinh tế - xã hội: Địa bàn tập trung hơn 3.300 doanh nghiệp (70% thuộc lĩnh vực thương mại, dịch vụ). Dân số năm 2009 đạt 378.903 người (chiếm 19,3% dân số toàn Hà Nội). Cơ cấu kinh tế chuyển dịch mạnh sang dịch vụ - công nghiệp, giá trị sản xuất nông nghiệp giảm dần.

Bảng: Giá trị sản xuất các ngành trên địa bàn quận Hai Bà Trưng giai đoạn 2007 – 2011
(Đơn vị: Tỷ đồng - Nguồn: Phòng Thống kê quận Hai Bà Trưng)

Ngành kinh tế Năm 2007 Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011
Nông nghiệp 4,6 3,9 3,4 2,5 2,0
Công nghiệp 3.804,0 3.890,0 3.940,0 4.020,0 4.230,0
Xây dựng 200,0 208,0 222,0 237,0 269,0
Thương mại - Dịch vụ 1.563,0 1.583,0 1.592,0 1.626,0 1.708,0
Tổng giá trị sản xuất 2.147,6 2.179,1 2.214,0 2.267,5 2.402,0
  • Hiện trạng quỹ đất năm 2010: Tổng diện tích tự nhiên của quận là 1.008,89 ha, trong đó đất phi nông nghiệp chiếm tỷ trọng áp đảo.

Bảng: Hiện trạng sử dụng đất quận Hai Bà Trưng năm 2010
(Nguồn: Phòng Thống kê quận Hai Bà Trưng)

STT Mục đích sử dụng đất Mã phân loại Diện tích (ha) Cơ cấu (%)
1 Đất nông nghiệp NNP 15,67 1,56
1.1 Đất sản xuất nông nghiệp SXN 5,62 0,56
1.2 Đất trồng cây hàng năm CHN 2,27 0,23
1.3 Đất trồng cây lâu năm CLN 3,35 0,33
1.4 Đất nông nghiệp khác LNP 1,51 0,15
1.5 Đất nuôi trồng thuỷ sản NTS 8,54 0,85
2 Đất phi nông nghiệp PNN 992,99 98,42
2.1 Đất ở đô thị ODT 352,65 34,95
2.2 Đất chuyên dùng CDG 483,14 47,89
2.2.1 Đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp - 45,83 4,54
2.2.2 Đất quốc phòng, an ninh CQA 6,12 0,61
2.2.3 Đất sản xuất kinh doanh CSK 108,08 10,71
2.2.4 Đất có mục đích công cộng CCC 323,11 32,03
2.2.5 Đất tôn giáo, tín ngưỡng TIN 0,84 0,08
2.2.6 Đất nghĩa trang, nghĩa địa NTD 0,00 0,00
2.3 Đất sông suối và mặt nước chuyên dùng SMN 156,36 15,50
3 Đất chưa sử dụng CSD 0,23 0,02
3.1 Đất bằng chưa sử dụng BCS 0,23 0,02
- Tổng diện tích đất tự nhiên - 1.008,89 100,00
  • Thực trạng thực thi các nghiệp vụ quản lý:
    • Cấp phép xây dựng và cấp GCN QSDĐ: Trong 10 tháng đầu năm 2012, quận cấp 398 giấy phép xây dựng (tỷ lệ công trình có phép đạt 97,9%); lập hồ sơ xử lý 27 công trình vi phạm trật tự xây dựng (tập trung xử lý 8 công trình sai phép tại phường Bùi Thị Xuân và Lê Đại Hành). Quận đã cấp 727 GCN QSDĐ cho nhà ở, đất ở tư nhân và 602 GCN theo Nghị định 61/CP; giải quyết 4.008 lượt thủ tục hành chính về nhà đất.
    • Chuyển mục đích sử dụng đất (năm 2010): Đất nông nghiệp chuyển 19,2151 ha sang đất chuyên dùng và 0,2159 ha sang đất ở; đất chuyên dùng chuyển 0,1051 ha sang đất ở; chuyển đổi nội bộ trong đất chuyên dùng 0,4677 ha từ đất thủy lợi/mặt nước sang đất giao thông; đất chưa sử dụng và sông suối chuyển sang đất chuyên dùng 0,939 ha.
    • Thanh tra và xử lý vi phạm: Năm 2008, thực hiện Chỉ thị 15/2001/CT-UB, quận đã phát hiện và đề nghị thu hồi đất vi phạm đối với 4 đơn vị: Hợp tác xã nông nghiệp Mai Động để hoang hóa 1 ha; Công ty Điện ảnh băng hình Hà Nội dùng sai mục đích 3.806 m² tại 349 Minh Khai (phường Vĩnh Tuy); Tổ sản xuất Thành Công dùng không hiệu quả 211 m² tại ao tròn Mai Hương (phường Bạch Mai); Nhà máy Rượu dùng sai mục đích 1.000 m² tại 28 Đồng Nhân.
    • Giải quyết đơn thư khiếu nại, tố cáo: Từ năm 2008, toàn quận tiếp nhận 932 lượt đơn thư (70% liên quan đến đất đai). Trong đó: 812 vụ kiến nghị/tranh chấp, 57 vụ khiếu nại, 63 vụ tố cáo. Quận đã giải quyết 830/932 vụ (đạt tỷ lệ 89,05%). Cấp phường giải quyết 464/537 lượt vụ việc (đạt 85,9%), cơ quan tư pháp giải quyết 261/275 lượt vụ việc (đạt 95,8%).

Chương III: Một số giải pháp nhằm tăng cường công tác quản lý nhà nước về đất đô thị trên địa bàn quận Hai Bà Trưng

Chương III đề xuất 5 nhóm giải pháp quản lý chuyên môn và các kiến nghị chính sách:

  1. Hoàn thiện công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất: Khẩn trương xây dựng quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất trình UBND thành phố phê duyệt; lập quy hoạch chi tiết kết cấu hạ tầng, không gian và phát triển công nghiệp đô thị; công khai quy hoạch để nhân dân giám sát; thực hiện các biện pháp kích cầu và chính sách đền bù giải phóng mặt bằng thỏa đáng.
  2. Hoàn thiện văn bản quy phạm pháp luật: Rà soát, chuẩn hóa hệ thống văn bản quy phạm pháp luật cấp cơ sở; thống nhất một nội dung quản lý trong một văn bản, hạn chế văn bản thứ cấp chồng chéo; ban hành quy chế cụ thể hóa Luật Đất đai phù hợp với thực tiễn quận.
  3. Nâng cao năng lực bộ máy và cải cách hành chính: Nâng cao trình độ chuyên môn, phẩm chất chính trị cho cán bộ địa chính phường; đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính trong giao đất, cho thuê đất, cấp GCN QSDĐ; hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai hiện đại; đổi mới công tác thanh tra định kỳ, lồng ghép thanh tra đất đai với môi trường và khoáng sản.
  4. Phát huy vai trò của cộng đồng: Đẩy mạnh tuyên truyền pháp luật đất đai cho người dân; tạo điều kiện để người dân tham gia đóng góp ý kiến, phản biện quy hoạch và giám sát thực hiện quy hoạch đất đai; phát huy vai trò của các tổ hòa giải cơ sở.
  5. Khai thác và sử dụng hiệu quả quỹ đất: Tăng diện tích đất dành cho giao thông và giáo dục đạt chuẩn m²/học sinh; di dời các cơ sở công nghiệp gây ô nhiễm (như dệt, cơ khí, hóa chất) ra khỏi nội thành để ưu tiên quỹ đất xây dựng trường học, công viên, cây xanh; thực hiện chính sách giãn mật độ dân cư và phối hợp đồng bộ giữa quản lý đất đai với quản lý trật tự xây dựng.

Kết quả và đóng góp

  • Kết quả dữ liệu: Chuyên đề đã thống kê chi tiết toàn bộ hiện trạng 1.008,89 ha quỹ đất quận Hai Bà Trưng năm 2010 (đất phi nông nghiệp chiếm 98,42%, đất nông nghiệp chiếm 1,56%, đất chưa sử dụng chiếm 0,02%); làm rõ diễn biến chuyển đổi mục đích sử dụng hơn 20 ha đất trong năm 2010; tổng hợp kết quả giải quyết 830/932 vụ việc đơn thư tranh chấp, khiếu nại (đạt 89,05%) và công tác cấp giấy chứng nhận, giấy phép xây dựng trên địa bàn.
  • Giải pháp đề xuất: Đưa ra hệ thống giải pháp toàn diện từ khâu lập quy hoạch, hoàn thiện cơ sở dữ liệu địa chính số, nâng cao năng lực cán bộ địa chính phường, đẩy mạnh vai trò giám sát cộng đồng đến phương án tái cấu trúc quỹ đất thông qua việc di dời nhà máy gây ô nhiễm ra ngoại thành.
  • Đóng góp thực tiễn: Cung cấp bức tranh thực trạng quản lý đất đai đô thị tại một quận lõi có tốc độ đô thị hóa cao; chỉ ra tồn tại lịch sử về lấn chiếm đất lưu không và đưa ra các khuyến nghị cụ thể để chính quyền địa phương hoàn thiện công tác quản lý tài nguyên đất.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

  • Hạn chế: Nghiên cứu phản ánh số liệu thực tế đến giai đoạn 2010 - 2012, dựa trên các căn cứ pháp lý của Luật Đất đai 1993 và các văn bản hướng dẫn giai đoạn trước năm 2013; việc thống kê biến động đối với 6 hình thức chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn quận chưa có số liệu định lượng đầy đủ do hạn chế trong công tác lưu trữ của địa phương tại thời điểm nghiên cứu.
  • Hướng nghiên cứu tiếp: Cần cập nhật số liệu quản lý và biến động đất đai theo khung pháp lý mới (Luật Đất đai các thời kỳ sau); nghiên cứu sâu hơn về cơ chế vận hành thị trường bất động sản thứ cấp và đánh giá tác động môi trường khi chuyển đổi chức năng các khu đất công nghiệp cũ sang đất công cộng.

Giá trị tham khảo

Chuyên đề tốt nghiệp là tài liệu tham khảo hữu ích cho:

  • Sinh viên các chuyên ngành Kinh tế và Quản lý đô thị, Quản lý đất đai, Bất động sản và Địa chính khi tìm hiểu phương pháp phân tích hiện trạng sử dụng đất cấp quận/huyện.
  • Cán bộ quản lý hành chính, cán bộ địa chính cấp cơ sở tại các đô thị đang trong quá trình chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất từ công nghiệp sang dịch vụ và hạ tầng công cộng.
  • Nội dung chương II (phân tích chi tiết hiện trạng từng loại đất chuyên dùng, đất công cộng, quy trình cấp GCN và giải quyết đơn thư tranh chấp) là phần có giá trị thực tiễn cao nhất của tài liệu.

Câu hỏi thường gặp

1. Tổng diện tích đất tự nhiên của quận Hai Bà Trưng năm 2010 là bao nhiêu và cơ cấu các nhóm đất như thế nào?
Theo số liệu thống kê năm 2010, tổng diện tích tự nhiên của quận là 1.008,89 ha. Cơ cấu gồm: đất phi nông nghiệp 992,99 ha (chiếm 98,42%), đất nông nghiệp 15,67 ha (chiếm 1,56%) và đất chưa sử dụng 0,23 ha (chiếm 0,02%).

2. Quận Hai Bà Trưng đã phát hiện và xử lý những trường hợp vi phạm Luật Đất đai nổi cộm nào trong năm 2008?
Quận đã lập hồ sơ đề nghị Sở Tài nguyên - Môi trường và Nhà đất Hà Nội thu hồi đất của 4 đơn vị vi phạm theo Chỉ thị 15/2001/CT-UB: Hợp tác xã nông nghiệp Mai Động để hoang hóa 1 ha; Công ty Điện ảnh băng hình Hà Nội sử dụng sai mục đích 3.806 m² tại 349 Minh Khai; Tổ sản xuất Thành Công sử dụng không hiệu quả 211 m² tại ao tròn Mai Hương; Nhà máy Rượu sử dụng sai mục đích 1.000 m² tại 28 Đồng Nhân.

3. Tỷ lệ giải quyết đơn thư khiếu nại, tố cáo và tranh chấp đất đai tại quận Hai Bà Trưng từ năm 2008 đạt kết quả ra sao?
Từ năm 2008, quận tiếp nhận 932 đơn thư (70% liên quan đất đai, gồm 812 vụ kiến nghị/tranh chấp, 57 khiếu nại, 63 tố cáo). Kết quả đã giải quyết được 830 vụ, đạt tỷ lệ 89,05% (cấp phường hòa giải thành công 464/537 vụ, đạt 85,9%; cơ quan tư pháp giải quyết 261/275 vụ, đạt 95,8%).

4. Trong 10 tháng đầu năm 2012, công tác cấp phép xây dựng và cấp GCN QSDĐ của quận đạt kết quả gì?
Quận đã cấp 398 giấy phép xây dựng (tỷ lệ công trình có phép đạt 97,9%), lập hồ sơ xử lý 27 công trình vi phạm trật tự xây dựng (trong đó xử lý quyết liệt 8 công trình sai phép tại 2 phường Bùi Thị Xuân và Lê Đại Hành). Đồng thời, quận đã cấp 727 GCN QSDĐ thuộc diện nhà ở tư nhân, 602 GCN theo Nghị định 61/CP và giải quyết 4.008 lượt thủ tục hành chính về nhà đất.

5. Tác giả kiến nghị định hướng xử lý quỹ đất của các cơ sở sản xuất công nghiệp trên địa bàn quận như thế nào?
Tác giả kiến nghị cần di chuyển các nhà máy, xí nghiệp gây ô nhiễm ra ngoài phạm vi nội thành Hà Nội (chỉ giữ lại ngành công nghiệp sạch), và ưu tiên sử dụng toàn bộ quỹ đất sau di dời cho sự nghiệp giáo dục, xây dựng công viên cây xanh và khu vui chơi giải trí công cộng.

Kết luận

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp của tác giả Phan Huy Hoàng đã phản ánh toàn diện bức tranh quản lý và sử dụng đất đô thị tại quận Hai Bà Trưng giai đoạn 2000 – 2012. Công trình làm rõ những kết quả đạt được trong việc kiểm kê quỹ đất, cấp giấy chứng nhận và xử lý tranh chấp, đồng thời chỉ ra các điểm nghẽn về trật tự xây dựng và thiếu hụt đất công cộng. Hệ thống giải pháp được đề xuất mang tính đồng bộ, gắn liền với định hướng phát triển bền vững và tái cấu trúc không gian đô thị của thủ đô Hà Nội.