CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ XÁC ĐỊNH GIÁ KHỞI ĐIỂM ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1. Những vấn đề chung về giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất 1. Quyền sử dụng đất và Đấu giá quyền sử dụng đất 1. Quyền sử dụng đất Đất đai luôn là nguồn tài nguyên quý của mọi quốc gia và vùng lãnh thổ trên thế giới, bởi vì đó là tư liệu sản xuất quan trọng nhất để sản xuất ra tất cả của cải vật chất cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người.
Đồng thời, đất đai cũng là nguồn tài nguyên không vô hạn, cho nên việc quản lý, sử dụng đất đai có hiệu quả nhất luôn là vấn đề mà các Nhà lãnh đạo của các quốc gia quan tâm và được bảo vệ chặt chẽ bởi luật pháp. Tại Việt Nam, Hiến pháp 2013 đã khẳng định: “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật”. Cụ thể hơn, Điều 4 Luật Đất đai 2013 nêu rõ: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này.” Với tính chất đặc thù của chế độ sở hữu đất đai ở nước ta như trên, Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất (Điều 5, Luật Đất đai 2013).
Và theo Điều 189 Bộ Luật Dân sự 2015 định nghĩa về quyền sử dụng, thì quyền sử dụng đất là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai mà người sử dụng đất được trao quyền sử dụng. Quyền sử dụng đất còn có thể được chuyển giao cho người khác theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật. Như vậy có thể thấy, dù không phải chủ sở hữu nhưng người sử dụng đất ở nước ta được hưởng rất nhiều lợi ích từ đất đai, vượt khỏi khuôn khổ “chật hẹp” của quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản để tham gia vào các giao dịch dân sự trên thị trường; được sử dụng làm tài sản bảo đảm trong quan hệ thế chấp, bảo lãnh vay vốn tại 6 ngân hàng, các tổ chức tín dụng; được sử dụng làm vốn góp liên doanh trong hoạt động sản xuất - kinh doanh. Quyền sử dụng đất từng bước tách khỏi quyền sở hữu đất đai, trở thành một loại quyền mang tính độc lập tương đối.
Luật đất đai năm 2013 đã dành hẳn một chương (Chương XI - Từ Điều 166 đến Điều 194) quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; bao gồm các quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất và các quyền và nghĩa vụ cụ thể của từng nhóm chủ thể sử dụng đất. Người sử dụng đất có thể thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai. Và mỗi nhóm, đối tượng sử dụng đất khác nhau mà pháp luật quy định cho phép họ hưởng những quyền và thực hiện các nghĩa vụ khác nhau trong quá trình sử dụng đất. Rút ra từ những phân tích về khái niệm và các yếu tố cấu thành quyền sử dụng đất như trên, có thể nhận thấy rằng không thể đồng nhất quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất đai bởi chúng có những sự khác nhau về nội dung và cả ý nghĩa, cụ thể: Thứ nhất, quyền sử dụng đất là quyền được tách ra từ quyền sở hữu đất đai và tồn tại độc lập với quyền sở hữu đất đai.
Trong đời sống xã hội, con người cần tác động đến vật để thỏa mãn các nhu cầu của mình. Nhà nước thừa nhận và bảo đảm các quyền đó cho các chủ thể. Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Như vậy, nước ta không thừa nhận quyền sở hữu của bất kỳ chủ thể nào khác ngoài Nhà nước đối với đất đai.
Nhưng mọi cá nhân, hộ gia đình, tổ chức trong xã hội đều cần có những quyền nhất định đối với đất đai như quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở, nhà máy sản xuất, để trồng trọt, chăn nuôi…. Do đó, Nhà nước phải trao cho người dân những quyền nhất định để người dân thỏa mãn nhu cầu của họ. Từ nhu cầu thực tế đó, Nhà nước đã trao cho người dân quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất đã được tách khỏi quyền sở hữu và trở thành một quyền độc lập, tồn tại bên cạnh quyền sở hữu đất đai của nhà nước.
Thứ hai, chủ thể của quyền sử dụng đất là người sử dụng đất. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Do đó, Nhà nước là chủ thể có các quyền như quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt đối với đất đai. “Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất…” (Điều 4, Luật Đất đai 2013).
Như vậy, người sử dụng đất chính là chủ thể có quyền sử dụng đất. Đó là những cá nhân, 7 hộ gia đình, tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Những chủ thể này không có quyền sở hữu đất đai, nhưng có quyền sở hữu quyền sử dụng đất và các tài sản khác gắn liền với đất. Thứ ba, quyền sử dụng đất là một hệ thống các quyền của người sử dụng đất.
Quyền sử dụng đất không phải là một quyền đơn lẻ mà là một tập hợp các quyền của người sử dụng đất. Nội hàm của khái niệm quyền sử dụng đất có sự kế thừa và ngày càng mở rộng cùng với sự phát triển của pháp luật về đất đai và sự phát triển của đời sống kinh tế xã hội. Quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987 chính là quyền khai thác, sử dụng đất đúng mục đích sử dụng đất đã được xác định. Người sử dụng đất được hưởng những quyền lợi hợp pháp trên đất được giao, kể cả quyền chuyển, nhượng, bán thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao khi không còn sử dụng đất và đất đó được giao cho người khác sử dụng theo trình tự, thủ tục do pháp luật quy định.
Nội hàm quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân có thêm các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất trong Luật Đất đai năm 1993. Trong Luật Đất đai năm 2003, các quyền của người sử dụng đất được mở rộng thành hệ thống các quyền, bao gồm quyền chung của tất cả những người sử dụng đất và các quyền cụ thể của từng người sử dụng đất gắn với hình thức sử dụng đất của họ. Ngoài các quyền đã có trong Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 còn bổ sung thêm các quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề. Tổng thể các quyền do pháp luật quy định đều là những quyền cụ thể của quyền sử dụng đất.
Thứ tư, quyền sử dụng đất là quyền tài sản. Đất đai là tài sản tồn tại ở hình thức vật chất cụ thể. Quyền sử dụng đất là tài sản tồn tại ở dạng quyền, còn gọi là quyền tài sản. Với tư cách là quyền tài sản, quyền sử dụng đất là quyền trị giá được bằng tiền, có thể chuyển giao hoặc không chuyển giao trong giao dịch dân sự.
Thứ năm, quyền sử dụng đất là một hệ thống các quyền tạo điều kiện để chủ thể sử dụng đất tiếp cận, nắm giữ, khai thác năng lực sinh lợi và công dụng của đất theo quy định của pháp luật. Đặc điểm này nói lên khía cạnh kinh tế của quyền sử dụng đất. Trong bối cảnh Nhà nước là đại diện chủ sở hữu duy nhất đối với đất đai, mà đất đai lại là tài sản có 8 ảnh hưởng sâu rộng đến đời sống kinh tế xã hội và giao lưu dân sự thì việc thừa nhận giá trị kinh tế của quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng cho việc ổn định đời sống, xóa bỏ những rào cản để phát huy mọi tiềm năng của xã hội phục vụ cho sự phát triển kinh tế. Thứ sáu, quyền sử dụng đất là một quyền có giới hạn.
Khác với quyền sở hữu đất đai của Nhà nước, quyền sử dụng đất của các chủ thể sử dụng đất không phải là một quyền tuyệt đối và vĩnh viễn. Quyền sử dụng đất của người sử dụng bị giới hạn bởi các yếu tố sau: Một là, quyền sử dụng đất bị giới hạn bởi thời hạn sử dụng đất. Nếu phân loại theo thời hạn sử dụng, thì đất đai được chia thành hai loại: Đất sử dụng ổn định, lâu dài và đất sử dụng có thời hạn. Đất sử dụng ổn định, lâu dài là loại đất mà Nhà nước không quy định cụ thể thời hạn sử dụng, người sử dụng đất có quyền sử dụng đất đó cho đến khi Nhà nước ra quyết định thu hồi đất.
Đất sử dụng có thời hạn là đất mà luật quy định thời hạn sử dụng cụ thể, người sử dụng chỉ có quyền sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất. Hai là, quyền sử dụng đất bị giới hạn bởi hình thức Nhà nước trao quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất của người sử dụng đất được Nhà nước trao quyền sử dụng đất theo hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất khác với quyền sử dụng đất của người sử dụng đất được Nhà nước trao quyền sử dụng đất theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất của người sử dụng đất theo hình thức thuê đất khác quyền sử dụng đất của người sử dụng đất theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất.
Quyền sử dụng đất của người sử dụng đất thuê theo hình thức trả tiền một lần cho cả thời gian thuê cũng có quyền sử dụng đất khác với quyền sử dụng đất của người sử dụng đất thuê đất trả tiền hàng năm.