Đặt vấn đề Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, là nguồn tài nguyên vô cùng quan trọng của con người và mọi sự sống trên trái đất, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn nội lực, nguồn vốn to lớn của đất nước, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng. Đất đai có ý nghĩa chính trị, kinh tế, xã hội sâu sắc trong sự nghiệp xây dựng và bảo vệ tổ quốc. Đất đai là loại hàng hóa đặc biệt, loại hàng hóa này biểu hiện bằng quyền sử dụng đất và có hai thuộc tính cơ bản là giá trị và giá trị sử dụng. Đất đai là nhu cầu thiết yếu của các tổ chức, hộ gia đình cá nhân vì đất đai là nơi để sinh hoạt, lao động sản xuất, đồng thời là điều kiện cơ bản để phát triển kinh tế - xã hội.
Ngày nay, khi xã hội càng phát triển thì nhu cầu về đất đai càng lớn và trở nên bức thiết, trong khi đất đai không thể sinh ra phát triển hoặc mở rộng về diện tích nên giá trị đất đai ngày càng lớn và giá đất ngày càng tăng. “Giá đất” là cầu nối giữa quan hệ đất đai – thị trường – sự quản lý của Nhà nước. Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá hay giá đất chính là công cụ để người quản lý và người sử dụng tiếp cận với cơ chế thị trường, đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai, để người sử dụng thực hiện theo nghĩa vụ của mình và Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch và pháp luật. Cũng như các loại hàng hóa khác trong cơ chế thị trường “giá đất” được hình thành và vận động theo quy luật sản xuất hàng hóa, quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh.
Thực tế hiện nay giá đất cũng gây nên rất nhiều bức xúc cho cả cơ quan có thẩm quyền lẫn người dân vì giá đất biến động rất lớn, giá tăng cao và quá nhanh qua các năm. Trong khi đó để đảm bảo cho các vấn đề ổn định kinh tế – xã hội , giá đất của Nhà nước lại không tăng gây nên sự chênh lệch rất lớn so với thị trường. Điều này dẫn đến nhiều bất cập trong công tác quản lý và sử dụng đất. Cụ thể như công tác giải phóng mặt bằng, nhiều dự án kéo dài do e 2 không thỏa thuận được giá đất, giải phóng mặt bằng và bố trí tái định cư.
Như vậy, những vấn đề bất hợp lý về giá đất hiện nay và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là mối quan tâm rất lớn. Vì vậy việc xác định được sự ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất và mức độ ảnh hưởng là hết sức cần thiết, sẽ giúp giải quyết các vấn đề liên quan tới giá đất như: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng, đô thị hóa, các dự án có sử dụng đất giải phóng mặt bằng. Phường Nguyễn Trãi là phường trung tâm của thành phố Hà Giang, nằm dọc theo trục đường quốc lộ 2. Do đó đây là địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội phát triển của thành phố, vấn đề quản lý đất đai còn nhiều bất cập, bên cạnh đó diễn ra tình trạng chênh lệch giá đất giữa các khu phố, tuyến đường, khiến cho sự quản lý về đất đai của địa phương gặp nhiều khó khăn.
Xuất phát từ thực tế trên, được sự phân công của ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên và sự hướng dẫn của thầy giáo TS. Nguyễn Thanh Hải em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu sự biến động và một số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở trên địa bàn phường Nguyễn Trãi, thành phố Hà Giang, tỉnh Hà Giang giai đoạn 2012 – 2014”. Mục tiêu và yêu cầu của đề tài 1. Mục tiêu của đề tài - Tìm hiểu giá đất ở thực tế và giá đất ở do Nhà nước quy định trên địabàn phường Nguyễn Trãi, thành phố Hà Giang.
- Nghiên cứu sự biến động giá đất ở trên địa bàn phường Nguyễn Trãi, thành phố Hà Giang. - Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở trên địa bàn phường Nguyễn Trãi, thành phố Hà Giang. Trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác định giá đất ở phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường. Yêu cầu của đề tài - Cập nhật đầy đủ các văn bản liên quan đến quy định về giá đất như: Luật đất đai; Nghị định của Chính Phủ; Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi e 3 trường, Bộ Tài chính hướng dẫn về việc áp dụng các chính sách thuế của cơ quan thuế,.Quyết định của UBND tỉnh Hà Giang.
- Các số liệu, tài liệu phản ánh chính xác các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở. - Các đề nghị, kiến nghị phải có tính khả thi. Ý nghĩa của đề tài - Giúp sinh viên nắm chắc những kiến thức đã học trong nhà trường và học hỏi kinh nghiệm trong quá trình thực tập ở địa phương. Sử dụng những kiến thức đã học áp dụng vào thực tế nâng cao tính thực tiễn, chiều sâu của kiến thức ngừng học cho bản thân.
- Đề tài có ý nghĩa quan trọng trong việc đưa ra chênh lệch và khả năng tương đồng giữa giá đất do UBND tỉnh quy định. - Giúp cho công tác quản lý nhà nước về đất đai, việc đưa các chính sách của địa phương thực hiện một cách hoàn thiện hơn. e 4 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2. Cơ sở khoa học 2.
Khái niệm, đặc điểm giá đất 2. Khái niệm giá đất Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể có khả năng thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó và cũng có giá cả tương ứng.
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất, chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian, thời gian xác định (Nguyễn Thế Huấn và cs, 2008)[6]. Đặc điểm giá đất Không giống nhau về phương thức biểu thị: giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó và cũng có giá cả tương ứng như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cảquyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp. Như vậy, giá đất được biểu thị ở nhiều phương thức khác nhau, ngoài biểu thị bằng giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng còn có thể biểu thị bằng tiền thuê.
Có nghĩa là đất đai tồn tại thị trường cho thuê. Mối quan hệ giá cả đất đai với tiền thuê cũng giống mối quan hệ lợi tức với tư bản, chỉ cần xác định suất lợi tức hoàn vốn là có thể tính ra giá đất. Giá đất không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định: đất đai không phải sản phẩm laođộng của con người, cho nên không có giá thành sản xuất. Thực tếtrong trường hợp conngười khai phá đất, chi phí là một bộ phận của giá đất vì người ta có thể tính được các chi phí trực tiếp đầu tư vào đất.
Tuy nhiên các khoản chi phí khác khó phân bổ để hạch toán vào giá đất. e 5 Giá đất chủ yếu do nhu cầu đất đai quyết định và có xu thế tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường. Chủ yếu do nguyên nhân từ hai mặt tạo thành: đầu tiên do tính khan hiếm của đất đai nên tính co dãn trong cung nhỏ; đồng thời sự phát triển kinh tế, xã hội, nhân khẩu tăng không ngừng nên yêu cầu về đất tiếp tục tăng theo, cho nên giá đất ngày càng tăng lên, đồng thời do cấu tạo hữu cơ của tư bản toàn xã hội được nâng cao khiến tỷ suất lợi nhuận bình quân xã hội giảm, dẫn đến xu thế giảm lợi nhuận từ đó làm cho giá đất có trạng thái tăng lên. Trong thị trường thông thường, giá cả hàng hóa chịu ảnh hưởng của cung cầu.
Nhưng nói chung cung của đất là do tự nhiên cung cấp, đất đai mà con người có thể sử dụng được là hạn chế, làm tính co dãn trong cung kinh tế cũng rất nhỏ, nhưng do nhu cầu đối với đất lại thay đổi theo phát triển kinh tế nên tính co dãn lại rất lớn, đó là mặt chủ yếu ảnh hưởng đến giá đất. Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: đất đai có tính cố định về vị trí nên giữa các thị trường có tính khu vực, giá cả của đất rất khó hình thành thống nhất, mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng, trong cùng một thành phố, vị trí thửa đất khác nhau thI giá đất cũng khác nhau, giá đất có tính cá biệt và rất rõ ràng; ngoài ra, giá đất còn phụ thuộc vào sự phát triển của kinh tế, sự gia tăng dân số của từng vùng. Vì vậy, thửa đất khác nhau có giá cả rất khác nhau (Nguyễn Thế Huấn và cs, 2008)[6]. Cơ sở khoa học hình thành giá đất 2.
Địa tô Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nôtạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt.Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn còn địa tô.