Tổng quan nghiên cứu

Thành phố Ninh Bình giữ vị trí trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa và du lịch của tỉnh Ninh Bình với tổng diện tích tự nhiên đạt 4.674,91 ha. Trong giai đoạn 2014 - 2018, kinh tế địa phương duy trì tốc độ phát triển ấn tượng với mức tăng trưởng đạt 17,3% vào năm 2018, đưa giá trị sản xuất tăng vọt từ 14.568,82 tỷ đồng năm 2014 lên 27.571,51 tỷ đồng năm 2018. Quá trình công nghiệp hóa và đô thị hóa mạnh mẽ kéo theo sự chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất sâu sắc: diện tích nhóm đất nông nghiệp thu hẹp còn 1.563,21 ha (chiếm 33,43%), nhường chỗ cho đất phi nông nghiệp mở rộng lên 2.997,03 ha (chiếm 64,11%) và đất chưa sử dụng còn 114,67 ha.

Sự thay đổi nhanh chóng này đặt ra yêu cầu cấp thiết cho công tác quản lý nhà nước về đất đai nhằm bảo đảm phân bổ nguồn lực công bằng, minh bạch và hiệu quả. Luận văn tập trung đánh giá toàn diện thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn 14 đơn vị hành chính của thành phố Ninh Bình từ ngày 01/01/2014 đến 31/12/2018.

Mục tiêu trọng tâm của công trình là nhận diện các rào cản pháp lý, kỹ thuật và tài chính, từ đó xây dựng hệ thống giải pháp nâng cao hiệu lực quản trị công. Kết quả nghiên cứu mang ý nghĩa thực tiễn to lớn khi trực tiếp giải quyết nghịch lý quỹ đất bị bỏ hoang (ghi nhận tới 40,00% đất tái định cư và 56,67% đất ở kết hợp kinh doanh chưa được đưa vào sử dụng), góp phần tối ưu hóa nguồn thu ngân sách và bảo đảm an sinh xã hội bền vững.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn vận dụng lý thuyết địa tô của Các Mác làm nền tảng phân tích kinh tế đất đai. Nghiên cứu tập trung vào cơ chế hình thành địa tô chênh lệch và địa tô độc quyền tại khu vực đô thị, nơi việc đầu tư cơ sở hạ tầng làm gia tăng đột biến giá trị đất, đòi hỏi Nhà nước phải thực hiện vai trò điều tiết giá trị thặng dư phục vụ lợi ích công cộng.

Khung pháp lý được xây dựng dựa trên chế định sở hữu toàn dân về đất đai theo Điều 53 Hiến pháp năm 2013 và các quy định của Luật Đất đai năm 2013. Bốn nhóm khái niệm cốt lõi được chuẩn hóa bao gồm: giao đất không thu tiền sử dụng đất (Điều 54), giao đất có thu tiền sử dụng đất (Điều 55), cho thuê đất thu tiền hàng năm hoặc trả một lần (Điều 56), và quy hoạch sử dụng đất cấp huyện.

Luận văn kết hợp mô hình phân loại cơ chế bất động sản của Lê Xuân Bá và Trần Kim Chung (2006) để phân định rõ ràng giữa quyền chiếm hữu vĩnh viễn và quyền thuê đất có kỳ hạn. Nghiên cứu cũng đúc kết kinh nghiệm quốc tế từ hệ thống đăng ký đất đai Torrens minh bạch tại Úc và chính sách chuyển dịch quyền sử dụng đất có đền bù của Trung Quốc sau Hiến pháp năm 1988 nhằm tạo cơ sở đối sánh thực tiễn tại Việt Nam.

Phương pháp nghiên cứu

Dữ liệu thứ cấp được thu thập đồng bộ từ Chi cục Thống kê, Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Ninh Bình, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Ninh Bình cùng Chi cục Thuế thành phố giai đoạn 2014 - 2018. Khảo sát thực địa thu thập dữ liệu sơ cấp được tiến hành từ tháng 6/2018 đến tháng 12/2018 với cỡ mẫu 135 phiếu điều tra.

Phương pháp chọn mẫu ngẫu nhiên phân tầng được áp dụng để bảo đảm tính đại diện toàn diện cho các nhóm đối tượng:

  • 30 phiếu đối với hộ gia đình, cá nhân nhận đất tái định cư;
  • 30 phiếu đối với hộ gia đình, cá nhân nhận đất ở mới;
  • 30 phiếu đối với hộ gia đình, cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
  • 15 phiếu đối với hộ gia đình, cá nhân thuê đất;
  • 15 phiếu đối với tổ chức, doanh nghiệp kinh tế thuê đất;
  • 15 phiếu phỏng vấn sâu cán bộ chuyên trách quản lý đất đai.

Dữ liệu được làm sạch, mã hóa và phân tích định lượng bằng phần mềm chuyên dụng. Phương pháp thống kê mô tả kết hợp phân tích so sánh chuỗi thời gian 5 năm được lựa chọn vì tính chính xác cao, giúp đo lường khách quan biến động diện tích, số vụ việc và phản ánh chân thực quan điểm đánh giá từ cả cơ quan công quyền lẫn người thụ hưởng.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Trong giai đoạn 2014 - 2018, Ủy ban nhân dân thành phố Ninh Bình đã thực hiện giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân với 2.993 trường hợp. Năm 2014 ghi nhận số lượng cao nhất với 587 trường hợp tương ứng diện tích 4,74 ha. Đến năm 2018, quy mô giảm xuống còn 371 trường hợp với diện tích 3,63 ha (giảm 36,80% về số trường hợp so với năm 2014) do quỹ đất công nội đô ngày càng khan hiếm. Nhu cầu thuê đất của cá nhân tương đối thấp, chỉ đạt 12 trường hợp với tổng diện tích 8,10 ha.

Đối với khu vực tổ chức, Ủy ban nhân dân tỉnh đã ban hành quyết định cho 58 tổ chức kinh tế thuê đất trên địa bàn thành phố với tổng quy mô 59,14 ha tại 14/14 đơn vị hành chính. Hai điểm nóng tập trung diện tích thuê lớn nhất là phường Ninh Khánh và phường Thanh Bình nhờ lợi thế hạ tầng công nghiệp và dịch vụ thương mại phát triển. Bên cạnh đó, có 18 tổ chức được giao đất không thu tiền sử dụng đất với diện tích 12,86 ha phục vụ mục đích công cộng và trụ sở hành chính.

Nghiên cứu phát hiện tình trạng lãng phí tài nguyên đất sau khi phân bổ còn rất nghiêm trọng. Tỷ lệ đối tượng chưa đưa đất vào sử dụng lên tới 40,00% ở nhóm đất tái định cư và 56,67% ở nhóm đất ở kết hợp sản xuất kinh doanh dịch vụ. Nguyên nhân chính là do mức tiền bồi thường giải phóng mặt bằng không đủ trang trải chi phí nộp tiền sử dụng đất và xây dựng công trình tại nơi ở mới.

Thảo luận kết quả

Khâu định giá đất cụ thể đối với các thửa đất có giá trị từ 10 tỷ đồng trở lên phát sinh nhiều thủ tục phức tạp, kéo dài thời gian phê duyệt. Đối với các dự án thỏa thuận nhận chuyển nhượng tự nguyện, việc khấu trừ chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng vào nghĩa vụ tài chính tiền thuê đất chưa đồng bộ, do cơ quan thuế yêu cầu phải có quyết định phê duyệt phương án bồi thường chính thức làm căn cứ quyết toán.

Khi so sánh với số liệu cả nước theo công bố của Bộ Tài nguyên và Môi trường (24.996 nghìn ha đất đã giao/thuê, chiếm 75,53% diện tích tự nhiên, trong đó hộ gia đình chiếm 59,52%), mô hình tại thành phố Ninh Bình thể hiện rõ nét đặc thù đô thị hóa với tỷ trọng đất phi nông nghiệp vượt trội (chiếm 64,11%).

Dữ liệu nghiên cứu phản ánh trực quan qua biểu đồ cột thể hiện xu hướng giảm dần của các đợt giao đất ở và biểu đồ cơ cấu tròn thể hiện 59,14 ha đất cho thuê của 58 doanh nghiệp phân bố tập trung theo trục kinh tế đô thị. Sự quá tải trong công tác thẩm định hồ sơ nhu cầu sử dụng đất cho thấy tính hình thức vẫn còn tồn tại, đòi hỏi sự can thiệp quyết liệt từ cơ chế chính sách.

Đề xuất và khuyến nghị

Nhằm nâng cao hiệu quả giao đất, cho thuê đất và khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai tại thành phố Ninh Bình, 4 nhóm giải pháp trọng tâm cần được triển khai đồng bộ:

  • Hoàn thiện quy trình thẩm định và cải cách thủ tục hành chính: Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Ninh Bình phối hợp với Ủy ban nhân dân thành phố ban hành cẩm nang điện tử hướng dẫn quy trình thuê đất, cắt giảm thời gian xử lý hồ sơ từ 30 ngày xuống dưới 15 ngày làm việc. Mục tiêu giải quyết 100% hồ sơ đúng hẹn trong giai đoạn 2020 - 2022.
  • Hiện đại hóa cơ chế tài chính và định giá đất: Cục Thuế và Sở Tài chính xây dựng quy chế phối hợp liên ngành xác định giá đất cụ thể cho các dự án trên 10 tỷ đồng, tháo gỡ điểm nghẽn khấu trừ tiền bồi thường mặt bằng tự nguyện. Phấn đấu tăng thu ngân sách địa phương từ đất đạt mức tăng trưởng 10,00% đến 15,00% mỗi năm trong giai đoạn 2020 - 2025.
  • Tối ưu hóa chính sách bồi thường và an sinh tái định cư: Ủy ban nhân dân thành phố Ninh Bình điều chỉnh đơn giá bồi thường đất nông nghiệp tiệm cận giá trị trường, đồng thời kéo dài thời gian hỗ trợ tiền thuê nhà từ 6 tháng lên 12 tháng cho các hộ phải di dời. Mục tiêu giảm tỷ lệ đất tái định cư bỏ hoang từ 40,00% xuống dưới 10,00% trước năm 2023.
  • Tăng cường kiểm tra, hậu kiểm và xử lý vi phạm: Thanh tra Sở Tài nguyên và Môi trường thiết lập cơ chế giám sát định kỳ 6 tháng/lần trên địa bàn 14 phường, xã. Kiên quyết ban hành quyết định thu hồi đối với 100% các dự án chậm tiến độ quá 24 tháng theo đúng Luật Đất đai năm 2013 trong lộ trình 2020 - 2024.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Công trình nghiên cứu mang giá trị ứng dụng cao cho 4 nhóm đối tượng chính:

  • Cán bộ quản lý tại Sở Tài nguyên và Môi trường, Phòng TN&MT thành phố Ninh Bình: Khai thác dữ liệu thực chứng từ 2.993 hồ sơ giao đất và 58 dự án thuê đất để xây dựng quy hoạch sử dụng đất cấp huyện tầm nhìn 2021 - 2030, đồng thời hoàn thiện quy trình giao đất không thu tiền cho các đơn vị sự nghiệp.
  • Các doanh nghiệp đầu tư hạ tầng và phát triển bất động sản: Tham khảo thông tin thị trường, quy chuẩn pháp lý khi tiếp cận 59,14 ha quỹ đất công nghiệp, thương mại dịch vụ tại các khu vực trọng điểm như phường Ninh Khánh và phường Thanh Bình.
  • Học viên cao học, giảng viên và nhà nghiên cứu ngành Quản lý Đất đai: Sử dụng làm tài liệu tham khảo phương pháp luận với bộ công cụ 135 phiếu khảo sát ngẫu nhiên phân tầng và khung phân tích địa tô đô thị chuyên sâu.
  • Chính quyền các đô thị loại II và loại III trên toàn quốc: Vận dụng bài học kinh nghiệm xử lý tồn đọng 56,67% quỹ đất kinh doanh bỏ hoang để hoàn thiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng và quy hoạch tái định cư tại địa phương.

Câu hỏi thường gặp

Căn cứ pháp lý cốt lõi để thực hiện giao đất và cho thuê đất tại thành phố Ninh Bình là gì?

Căn cứ theo Luật Đất đai năm 2013 và Quyết định số 821/2014/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân tỉnh Ninh Bình, công tác này dựa trên hai trụ cột: kế hoạch sử dụng đất hàng năm của thành phố Ninh Bình đã được phê duyệt và đơn xin giao đất hoặc dự án đầu tư hợp lệ của đối tượng sử dụng.

Thực trạng giao đất ở cho hộ gia đình tại thành phố Ninh Bình giai đoạn 2014 - 2018 có biến động ra sao?

Giai đoạn 2014 - 2018 ghi nhận 2.993 trường hợp được giao đất. Năm 2014 đạt đỉnh với 587 trường hợp (4,74 ha), sau đó giảm đều theo từng năm và đạt mức thấp nhất vào năm 2018 với 371 trường hợp (3,63 ha) do sự suy giảm của quỹ đất sạch nội đô.

Vì sao có tới 40,00% diện tích đất tái định cư tại địa phương chưa được đưa vào xây dựng nhà ở?

Qua khảo sát 30 hộ dân diện tái định cư, nguyên nhân trực tiếp là do số tiền bồi thường đất bị thu hồi không đủ chi trả tiền sử dụng đất tại nơi ở mới và chi phí xây dựng hạ tầng, buộc người dân phải tạm hoãn xây dựng hoặc chuyển nhượng ngầm.

Khu vực nào tại thành phố Ninh Bình thu hút các tổ chức kinh tế thuê đất mạnh nhất?

Trong tổng số 58 doanh nghiệp thuê 59,14 ha đất, phường Ninh Khánh và phường Thanh Bình dẫn đầu toàn diện tích. Đây là hai địa bàn có hạ tầng giao thông kết nối liên vùng hoàn chỉnh và quỹ đất phát triển thương mại dịch vụ tập trung.

Điểm nghẽn lớn nhất trong quy trình tài chính đất đai đối với doanh nghiệp là gì?

Khảo sát 15 tổ chức kinh tế chỉ ra rằng việc xác định giá đất cụ thể đối với các lô đất từ 10 tỷ đồng trở lên mất nhiều thời gian, kèm theo đó là vướng mắc quyết toán chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng trong các dự án thỏa thuận chuyển nhượng đất tự nguyện.

Kết luận

  • Đánh giá toàn diện thực trạng công tác giao đất cho 2.993 hộ gia đình và cho thuê 59,14 ha đất đối với 58 tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Ninh Bình giai đoạn 2014 - 2018.
  • Hệ thống hóa khung lý thuyết vững chắc kết hợp kinh nghiệm quốc tế và quy định pháp luật Việt Nam về quản trị nguồn lực đất đai.
  • Bóc tách chính xác các nút thắt thực tiễn, đặc biệt là tỷ lệ 40,00% đất tái định cư và 56,67% đất kinh doanh dịch vụ chưa đưa vào sử dụng.
  • Đề xuất 4 nhóm giải pháp có tính hành động cao, gắn liền chỉ số đo lường và thời hạn thực hiện cho giai đoạn 2020 - 2025.
  • Cung cấp nguồn dữ liệu khảo sát 135 mẫu tin cậy phục vụ công tác hoạch định chính sách đô thị.

Trong thời gian tới, thành phố Ninh Bình cần khẩn trương số hóa cơ sở dữ liệu địa chính và chuẩn hóa bảng giá đất giai đoạn 2020 - 2025. Các nhà quản lý, nhà nghiên cứu và doanh nghiệp hãy khai thác sâu các phát hiện từ luận văn này để tối ưu hóa hiệu quả sử dụng nguồn tài nguyên đất đai quý giá.