Luận án Tiến sĩ: Các nhân tố ảnh hưởng ý định mua nhà ở của người dân khu vực đô thị Việt Nam

Tôi có thể giúp bạn tạo meta tags cho bài viết theo yêu cầu. Dưới đây là kết quả: { "ai_description": "Nghiên cứu ý định mua nhà ở của người mua nhà khu vực

• Tác giả: Trần Xuân Lượng
• Người hướng dẫn: PGS. Phạm Văn Linh
• Trường học: Đại học Kinh tế Quốc dân
• Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh bất động sản
• Đề tài: Các nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà ở của người dân khu vực đô thị Việt Nam
• Loại tài liệu: Luận án tiến sĩ
• Năm xuất bản: 2021
• Địa điểm: Hà Nội

Tóm tắt

I. Tổng quan nhân tố ảnh hưởng ý định mua nhà đô thị Việt Nam

Nghi cứu về ý định mua nhà ở khu vực đô thị Việt Nam thu hút sự quan tâm lớn từ giới học thuật và thực tiễn. Thị trường bất động sản đô thị phát triển mạnh mẽ kéo theo nhu cầu nhà ở tăng cao. Tuy nhiên, quyết định mua nhà chịu tác động phức tạp từ nhiều nhân tố tâm lý, kinh tế, xã hội. Mô hình Hành vi có kế hoạch (TPB) được áp dụng rộng rãi để phân tích các yếu tố này. Theo lý thuyết TPB của Ajzen, ba nhân tố cốt lõi gồm thái độ đối với hành vi, chuẩn chủ quan và kiểm soát hành vi nhận thức sẽ tác động trực tiếp đến ý định mua nhà. Nghiên cứu của Trần Xuân Lượng (2021) đã vận dụng mô hình này vào bối cảnh đô thị Việt Nam, bổ sung các biến số đặc thù như giá nhà, thu nhập, vị trí địa lý và điều kiện vay vốn ngân hàng. Kết quả chỉ ra rằng ý định mua nhà không chỉ phụ thuộc vào năng lực tài chính mà còn bị chi phối bởi nhận thức cá nhân, ảnh hưởng từ người thân và môi trường xã hội xung quanh. Việc hiểu rõ các nhân tố này giúp nhà quản lý và doanh nghiệp bất động sản xây dựng chiến lược tiếp cận khách hàng hiệu quả hơn.

1.1. Khái niệm ý định mua nhà ở đô thị

Ý định mua nhà ở đô thị là mức độ sẵn sàng và mong muốn của cá nhân trong việc sở hữu nhà tại các thành phố, khu vực đông dân cư. Đây là trạng thái tâm lý thể hiện cam kết của người tiêu dùng trước khi thực hiện hành vi mua. Theo Ajzen (1991), ý định là biến số trung gian giữa thái độ và hành vi thực tế. Trong bối cảnh đô thị Việt Nam, ý định mua nhà gắn liền với nhu cầu an cư lạc nghiệp, ổn định cuộc sống và tích lũy tài sản dài hạn.

1.2. Vai trò của nghiên cứu nhân tố ảnh hưởng

Nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà có ý nghĩa quan trọng đối với nhiều bên liên quan. Đối với doanh nghiệp bất động sản, kết quả nghiên cứu giúp xác định đúng đối tượng khách hàng và tối ưu hóa chiến lược marketing. Đối với cơ quan quản lý nhà nước, hiểu biết sâu sắc về các nhân tố này hỗ trợ xây dựng chính sách nhà ở phù hợp, đảm bảo an sinh xã hội. Nghi cứu cũng đóng góp vào kho tàng lý thuyết hành vi tiêu dùng trong lĩnh vực bất động sản Việt Nam.

II. Phân tích các nhân tố tác động ý định mua nhà

Ba nhóm nhân tố chính tác động đến ý định mua nhà tại đô thị Việt Nam gồm nhân tố thái độ, chuẩn chủ quan và kiểm soát hành vi nhận thức. Nhóm thái độ bao gồm đánh giá tích cực hoặc tiêu cực của người tiêu dùng về việc mua nhà, liên quan đến tiện ích, vị trí, chất lượng công trình và giá trị đầu tư. Chuẩn chủ quan phản ánh áp lực từ gia đình, bạn bè, đồng nghiệp và chuẩn mực xã hội đối với quyết định mua nhà. Kiểm soát hành vi nhận thức thể hiện khả năng tự đánh giá của cá nhân về năng lực tài chính, điều kiện vay vốn và sự sẵn sàng trước các rào cản thị trường. Ngoài ra, các yếu tố nhân khẩu học như tuổi tác, thu nhập, tình trạng hôn nhân và trình độ học vấn cũng đóng vai trò quan trọng. Nghiên cứu chỉ ra rằng thu nhập hộ gia đình có mối tương quan mạnh nhất với ý định mua nhà. Giá nhà biến động, lãi suất ngân hàng và chính sách tín dụng cũng là những yếu tố kinh tế vĩ mô ảnh hưởng đáng kể đến quyết định của người mua.

2.1. Nhân tố thái độ và chuẩn chủ quan

Thái độ đối với hành vi mua nhà được hình thành từ nhận thức về lợi ích và rủi ro khi sở hữu nhà. Người tiêu dùng có thái độ tích cực khi đánh giá cao giá trị an cư, tiềm năng tăng giá và sự ổn định mà nhà ở mang lại. Chuẩn chủ quan chịu ảnh hưởng lớn từ ý kiến của người thân trong gia đình, đặc biệt ở văn hóa Á Đông coi trọng việc có nhà riêng. Áp lực xã hội từ bạn bè, đồng nghiệp cũng góp phần định hình ý định mua nhà của cá nhân.

2.2. Nhân tố kiểm soát hành vi nhận thức

Kiểm soát hành vi nhận thức đề cập đến khả năng tự đánh giá của người tiêu dùng về việc liệu họ có thể thực hiện hành vi mua nhà hay không. Nhân tố này bao gồm điều kiện tài chính cá nhân, khả năng tiếp cận vốn vay ngân hàng, sự hiểu biết về quy trình pháp lý và thị trường bất động sản. Người tiêu dùng cảm thấy kiểm soát tốt hơn khi có thu nhập ổn định, điểm tín dụng tốt và kiến thức đầy đủ về quy trình mua bán nhà.

III. Mô hình nghiên cứu và phương pháp phân tích nhân tố

Mô hình TPB được sử dụng làm nền tảng lý thuyết chính để xây dựng khung nghiên cứu về nhân tố ảnh hưởng ý định mua nhà. Phương pháp nghiên cứu kết hợp giữa định tính và định lượng đảm bảo tính toàn diện. Giai đoạn định tính thực hiện qua phỏng vấn sâu chuyên gia bất động sản, người tiêu dùng đã mua nhà và người có ý định mua. Giai đoạn định lượng áp dụng khảo sát mẫu lớn với thang đo Likert năm điểm. Phân tích dữ liệu sử dụng phương pháp hồi quy đa biến và mô hình cấu trúc tuyến tính (SEM). Các biến số được kiểm định độ tin cậy qua hệ số Cronbach Alpha và phân tích nhân tố khám phá (EFA). Mô hình nghiên cứu bổ sung thêm các biến kiểm soát như giới tính, độ tuổi, thu nhập và trình độ học vấn để tăng cường sức mạnh giải thích. Phương pháp lấy mẫu phân tầng đảm bảo đại diện cho các nhóm cư dân đô thị khác nhau tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh.

3.1. Xây dựng thang đo và công cụ thu thập dữ liệu

Thang đo các nhân tố được xây dựng dựa trên tổng quan lý thuyết và các nghiên cứu trước đó. Thang đo thái độ đánh giá cảm nhận tích cực của người tiêu dùng về nhà ở. Thang đo chuẩn chủ quan đo lường ảnh hưởng của người thân và xã hội. Thang đo kiểm soát hành vi nhận thức đánh giá khả năng tự kiểm soát của cá nhân. Câu hỏi khảo sát được thiết kế theo thang đo Likert năm điểm, từ hoàn toàn không đồng ý đến hoàn toàn đồng ý.

3.2. Quy trình phân tích và kiểm định mô hình

Quy trình phân tích dữ liệu bao gồm nhiều bước tuần tự. Đầu tiên, dữ liệu được làm sạch và kiểm tra giá trị thiếu. Tiếp theo, phân tích nhân tố khám phá (EFA) được thực hiện để xác định cấu trúc nhân tố. Sau đó, phân tích hồi quy đa biến kiểm định mối quan hệ giữa các biến độc lập và biến phụ thuộc. Cuối cùng, mô hình cấu trúc tuyến tính (SEM) đánh giá toàn diện mối quan hệ nhân quả trong mô hình nghiên cứu.

IV. Kết luận và ứng dụng thực tiễn về nhân tố mua nhà

Kết quả nghiên cứu xác nhận rằng thái độ, chuẩn chủ quan và kiểm soát hành vi nhận thức đều có ảnh hưởng đáng kể đến ý định mua nhà tại đô thị Việt Nam. Trong đó, kiểm soát hành vi nhận thức có tác động mạnh nhất, cho thấy năng lực tài chính và khả năng tiếp cận tín dụng là yếu tố quyết định. Thái độ tích cực đối với việc sở hữu nhà gắn liền với giá trị an cư và đầu tư dài hạn. Chuẩn chủ quan từ gia đình và xã hội đặc biệt quan trọng trong văn hóa Việt Nam, nơi coi nhà là biểu tượng của sự ổn định. Kết quả nghiên cứu cung cấp cơ sở khoa học cho các doanh nghiệp bất động sản trong việc xây dựng chiến lược tiếp cận khách hàng. Các nhà phát triển dự án nên tập trung vào giải pháp tài chính linh hoạt, chương trình hỗ trợ vay vốn và truyền thông nhấn mạnh giá trị an cư. Chính phủ cũng cần hoàn thiện chính sách nhà ở xã hội, kiểm soát lãi suất và tạo điều kiện tiếp cận nhà ở cho người thu nhập trung bình thấp.

4.1. Hàm ý cho doanh nghiệp bất động sản

Doanh nghiệp bất động sản nên tận dụng kết quả nghiên cứu để tối ưu hóa chiến lược kinh doanh. Cần xây dựng chương trình hỗ trợ tài chính đa dạng, hợp tác ngân hàng để giảm lãi suất cho người mua nhà lần đầu. Chiến lược marketing nên nhấn mạnh giá trị an cư, cộng đồng và tiềm năng tăng giá. Việc tạo dựng niềm tin qua thương hiệu uy tín và minh bạch thông tin dự án cũng giúp tăng cường ý định mua nhà của khách hàng.

4.2. Hàm ý cho chính sách nhà ở quốc gia

Chính phủ cần đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội cho người thu nhập trung bình và thấp tại đô thị. Chính sách tín dụng ưu đãi, giảm thuế và phí liên quan đến giao dịch bất động sản giúp giảm rào cản tiếp cận nhà ở. Đầu tư hạ tầng giao thông kết nối vùng ngoại ô với trung tâm thành phố mở rộng cơ hội sở hữu nhà. Chương trình giáo dục tài chính bất động sản cũng giúp người dân đưa ra quyết định mua nhà sáng suốt hơn.

Nội dung chính

Tổng quan luận án

Luận án tiến sĩ chuyên ngành Quản trị kinh doanh bất động sản (mã ngành 9340101) của nghiên cứu sinh Trần Xuân Lượng, được thực hiện tại Trường Đại học Kinh tế Quốc dân năm 2021 dưới sự hướng dẫn khoa học của TS. Phạm Lan Hương và PGS. Phạm Văn Linh, tập trung phân tích đề tài: "Các nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà ở của người dân khu vực đô thị Việt Nam".

Tính cấp thiết và khoảng trống nghiên cứu

Sau hơn 30 năm đổi mới và phát triển từ khi Luật Đất đai đầu tiên và Pháp lệnh Nhà ở được ban hành năm 1993, thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua các chu kỳ tăng trưởng, ổn định, nóng sốt, đóng băng, trầm lắng và phục hồi. Trong giai đoạn đô thị hóa nhanh chóng, thị trường đối mặt với tình trạng mất cân đối cung - cầu nghiêm trọng:

• Thiếu hụt nguồn cung phân khúc nhà ở bình dân (theo Jones Lang LaSalle - JLL, mức giá dưới 1.200 USD/m², tương đương khoảng 27 triệu đồng/m² được coi là bình dân, vẫn là mức cao so với thu nhập bình quân đầu người tại Hà Nội năm 2019 là 120 triệu đồng/năm).
• Tồn kho lớn ở phân khúc trung và cao cấp (cuối năm 2019, Bộ Xây dựng ghi nhận lượng tồn kho bất động sản còn đáng kể).
• Bất cập về khung pháp lý và thủ tục hành chính, đặc biệt là tình trạng chậm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (sổ hồng). Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA, 2020b), riêng địa bàn TP.HCM đã có 53 dự án của 12 doanh nghiệp bị chậm cấp sổ hồng với gần 30.000 căn hộ; trên cả nước có hơn 50.000 căn hộ vướng mắc thủ tục pháp lý. Tình trạng này kéo theo sự sụt giảm nguồn thu tiền sử dụng đất của ngân sách nhà nước (năm 2018 giảm 21,2%, năm 2019 đạt 14.650 tỷ đồng - giảm 11,2%, và 8 tháng đầu năm 2020 chỉ đạt 4.453 tỷ đồng - giảm 52% so với cùng kỳ 2019).
• Sự gia tăng nhanh chóng của tầng lớp trung lưu tại Việt Nam (theo World Bank, mức sống trên 15 USD/người/ngày, tương đương khoảng 10,6 triệu đồng/tháng), chiếm 15% dân số vào năm 2019 (khoảng 14,4 triệu người) và dự báo đạt 20% - 25% trong các năm tiếp theo. Đây là lực lượng tiêu dùng chủ lực có nhu cầu nhà ở phân khúc 3 - 5 tỷ đồng.

Các nghiên cứu trước đây tại Việt Nam chủ yếu tập trung vào nhà ở xã hội hoặc nhà ở thu nhập thấp, thiếu vắng các công trình nghiên cứu định lượng chuyên sâu so sánh sự khác biệt trong ý định mua giữa hai loại hình nhà ở cơ bản (nhà riêng và nhà chung cư) của tầng lớp trung lưu, đồng thời chưa tích hợp đầy đủ yếu tố đặc thù về tính pháp lý vào các mô hình hành vi tiêu dùng.

Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu

Mục đích nghiên cứu: Đánh giá mức độ ảnh hưởng của các nhân tố đến ý định mua nhà ở của người dân khu vực đô thị Việt Nam; so sánh sự khác nhau về mức độ ảnh hưởng của các nhân tố lên ý định mua của khách hàng trung lưu đối với hai loại hình nhà ở là nhà chung cư và nhà riêng có cùng tầm giá từ 3 - 5 tỷ đồng.

Nhiệm vụ nghiên cứu:

1. Rà soát các trường phái lý thuyết và công trình nghiên cứu thực nghiệm liên quan đến ý định mua nhà và bất động sản để xác định căn cứ lý thuyết.
2. Xây dựng mô hình nghiên cứu các nhân tố tác động đến ý định mua nhà ở của người dân khu vực đô thị Việt Nam.
3. Kiểm định mô hình nghiên cứu trên tập dữ liệu khảo sát thực tế phân tách thành hai nhóm khách hàng: nhóm có ý định mua nhà chung cư và nhóm có ý định mua nhà riêng.
4. Đề xuất các khuyến nghị đối với người tiêu dùng, chủ đầu tư xây dựng và cơ quan quản lý nhà nước.

Câu hỏi nghiên cứu

1. Những nhân tố chính nào ảnh hưởng đến ý định mua nhà ở tầm giá từ 3 - 5 tỷ đồng của tập khách hàng trung lưu trong các khu vực đô thị Việt Nam?
2. Có sự khác nhau như thế nào về mức độ ảnh hưởng của các nhân tố lên ý định mua nhà chung cư và ý định mua nhà riêng có cùng mức giá 3 - 5 tỷ đồng trong các khu vực đô thị Việt Nam của những khách hàng trung lưu?
3. Đặc điểm nhân khẩu học nào có sự khác nhau giữa hai nhóm khách hàng trung lưu có ý định mua nhà chung cư hoặc nhà riêng cùng mức giá 3 - 5 tỷ đồng trong khu vực đô thị Việt Nam?

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

• Đối tượng nghiên cứu: Các nhân tố ảnh hưởng tới ý định mua nhà ở của người mua nhà khu vực đô thị Việt Nam.
• Khách thể nghiên cứu: Tầng lớp trung lưu đô thị có khả năng tài chính mua nhà trong tầm giá 3 - 5 tỷ đồng (phân khúc chiếm tỷ lệ giao dịch lớn nhất và có tỷ lệ hấp thụ trên 97% theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam).
• Phạm vi nội dung: Tập trung vào ý định mua nhà (YĐM), các nhân tố tác động và đặc điểm nhân khẩu học; không nghiên cứu các giai đoạn sau như quyết định mua thực tế hay mức độ hài lòng sau mua.
• Phạm vi không gian: Người dân đã mua, có ý định mua tiếp, chưa mua hoặc đang có ý định mua nhà riêng hoặc chung cư tại các khu vực đô thị trên các tỉnh thành của Việt Nam.
• Phạm vi thời gian: Dữ liệu thứ cấp thu thập trong giai đoạn 2014 - 2018; dữ liệu sơ cấp thu thập từ tháng 6/2018 đến tháng 6/2019; phân tích và hoàn thiện báo cáo giai đoạn 2019 - 2020.

---

Tổng quan tài liệu và vị trí của luận án

Các hướng nghiên cứu lý thuyết nền tảng

Luận án tiến hành tổng hợp hệ thống các lý thuyết kinh tế và hành vi người tiêu dùng qua các thời kỳ:

• Các mô hình hành vi con người:
  • Mô hình kinh tế của Alfred Marshall (1890): Dựa trên tư tưởng của Adam Smith và Jeremy Bentham, nhìn nhận con người hành động duy lý nhằm tối đa hóa độ thỏa dụng dựa trên so sánh tương quan giữa giá cả và thu nhập.
  • Mô hình tâm lý xã hội của Thorstein Veblen (1899): Nhấn mạnh ảnh hưởng của các yếu tố xã hội, văn hóa, nhóm tham chiếu và tiêu dùng biểu trưng để khẳng định địa vị xã hội.
  • Mô hình học tập của Ivan Pavlov: Giải thích hành vi thông qua cơ chế phản xạ có điều kiện với 4 yếu tố trung tâm: Động lực (Drives), Tín hiệu (Cues), Phản ứng (Responses) và Củng cố/Gia cố (Reinforcement).
  • Mô hình phân tâm học của Sigmund Freud: Tiếp cận hành vi thông qua sự tương tác giữa ba cấu trúc nhân cách gồm Id (Bản năng), Ego (Bản ngã) và Superego (Siêu bản ngã), chỉ ra các động cơ vô thức chi phối hành vi tiêu dùng.
  • Lý thuyết thứ bậc nhu cầu của Abraham Maslow (1943): Phân cấp 5 bậc nhu cầu từ sinh lý, an toàn/an ninh, xã hội, lòng tự trọng/bản ngã đến tự hiện thực hóa bản thân.
• Các mô hình hành vi người tiêu dùng toàn diện:
  • Mô hình xử lý thông tin của Bettman (1979);
  • Mô hình Nicosia (1966);
  • Mô hình Howard - Sheth (1969) và Mô hình Howard (1974, 1977, 1994): Thiết lập cấu trúc gồm 6 biến liên kết: Thông tin (F), Nhận diện thương hiệu (B), Thái độ (A), Sự tự tin (C), Ý định (I) và Mua hàng (P);
  • Mô hình Engel - Blackwell - Miniard (EBM) / Engel - Kollat - Blackwell (EKB 1968, 1978, 1982, 1990, 2001);
  • Lý thuyết Hành động hợp lý (TRA - Theory of Reasoned Action) của Fishbein & Ajzen (1975): Xác định ý định hành vi chịu tác động bởi Thái độ và Chuẩn chủ quan;
  • Lý thuyết Hành vi có kế hoạch (TPB - Theory of Planned Behavior) của Ajzen (1991, 2006, 2012): Bổ sung thành tố Nhận thức kiểm soát hành vi vào mô hình TRA và kết hợp Lý thuyết Giá trị kỳ vọng (TEV).

Các nghiên cứu thực nghiệm về ý định mua bất động sản

Luận án điểm lại các công trình thực nghiệm quốc tế và trong nước:

Tác giả / Năm	Nội dung và phát hiện chính
Sridharan (2020)	Khảo sát 120 lao động khu vực tư nhân tại Chennai (Ấn Độ); chứng minh các gói vay ưu đãi, nhận thức đầu tư và chi phí thuê nhà tác động tích cực đến ý định mua nhà; yếu tố tâm lý không thể hiện mối liên hệ rõ nét.
Anlan Liu (2019)	Sử dụng dữ liệu CGSS 2013 và mô hình Probit tại Trung Quốc; phân tích tác động của yếu tố con cái và các biến nhân khẩu học đến sự sẵn sàng mua nhà.
Chung và cộng sự (2018)	Ứng dụng mô hình TPB chỉ ra thái độ, chuẩn chủ quan và nhận thức kiểm soát hành vi dự báo ý định mua bất động sản.
Julius và cộng sự (2016)	Tổng hợp khái niệm ý định mua nhà và khẳng định ý định mua đo lường mức độ sẵn sàng mua nhà trong tương lai gần.
Karunarathne và cộng sự (2015); Cohen và cộng sự (2009)	Chứng minh ý định sở hữu nhà có mối liên hệ mật thiết với hành vi mua thực tế sau các khoảng thời gian kiểm định.
Tech (2013)	Nghiên cứu ý định mua nhà ở xanh tại Malaysia dựa trên mở rộng khung lý thuyết TPB và TRA.
Nguyễn Thị Tùng Phương (2018)	Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến sự lựa chọn căn hộ chung cư tại Việt Nam.
Lê Va Xi (2017)	Phân tích các nhân tố cấu thành ý định mua nhà chung cư của người dân đô thị Việt Nam.

Khoảng trống nghiên cứu luận án lựa chọn giải quyết

1. Khoảng trống về phân khúc đối tượng và sản phẩm: Chưa có nghiên cứu chuyên sâu về phân khúc giá 3 - 5 tỷ đồng của tầng lớp trung lưu đô thị – nhóm khách hàng chiếm tỷ trọng giao dịch cao nhất nhưng đối mặt với rủi ro tài chính và pháp lý lớn.
2. Khoảng trống về so sánh đối sánh: Thiếu công trình so sánh định lượng trực tiếp sự khác biệt giữa hai loại hình nhà ở cơ bản (nhà riêng gắn liền với quyền sử dụng đất và nhà chung cư gián tiếp gắn liền với đất) trong cùng một điều kiện ngân sách.
3. Khoảng trống về cấu trúc mô hình: Việc ứng dụng mô hình TPB trong nước thường giữ nguyên các biến tâm lý xã hội cơ bản mà chưa tích hợp trực tiếp hai yếu tố mang tính đặc thù cao của thị trường bất động sản Việt Nam là "Vị trí nhà" và "Tính pháp lý".

---

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết và mô hình nghiên cứu

Luận án phát triển khung lý thuyết mở rộng từ Lý thuyết Hành vi có kế hoạch (TPB - Ajzen, 1991, 2012), bổ sung hai nhân tố đặc thù của thị trường bất động sản đô thị:

[Thái độ (TĐ)] --------------------------+
[Chuẩn chủ quan (CQ)] -------------------+
[Nhận thức kiểm soát hành vi (NT)] ------+---> [Ý định mua nhà ở (YĐM)]
[Vị trí nhà (VT)] -----------------------+      (Chung cư / Nhà riêng)
[Tính pháp lý (PL)] ---------------------+
                                         ^
                                         |
               [Biến kiểm soát nhân khẩu học]
               - Giới tính
               - Độ tuổi
               - Nghề nghiệp chính
               - Trình độ giáo dục
               - Quy mô hộ gia đình

Hệ thống các biến số trong mô hình nghiên cứu gồm:

• Biến phụ thuộc: Ý định mua nhà ở (YĐM) – đo lường khả năng và kế hoạch sẵn sàng mua nhà trong tương lai gần.
• 05 Biến độc lập:
  1. Thái độ (TĐ): Nhận thức tích cực hoặc tiêu cực của người mua đối với hành vi mua nhà.
  2. Chuẩn chủ quan (CQ): Áp lực xã hội từ gia đình, bạn bè, đồng nghiệp hoặc các nhóm tham chiếu ảnh hưởng đến việc mua nhà.
  3. Nhận thức kiểm soát hành vi (NT): Nhận thức về sự dễ dàng, khó khăn, khả năng tài chính và các nguồn lực để thực hiện hành vi.
  4. Vị trí nhà (VT): Khoảng cách di chuyển, sự kết nối giao thông, tiện ích hạ tầng xã hội xung quanh bất động sản.
  5. Tính pháp lý (PL): Mức độ hoàn thiện, minh bạch của hồ sơ pháp lý, tiến độ và khả năng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (sổ đỏ/sổ hồng).
• 05 Biến kiểm soát (Đặc điểm nhân khẩu học): Giới tính, Độ tuổi, Nghề nghiệp chính, Trình độ giáo dục, Quy mô hộ gia đình.

Phương pháp nghiên cứu

Luận án kết hợp phương pháp diễn dịch (từ tổng quan lý thuyết suy ra mô hình và giả thuyết) và phương pháp quy nạp (từ dữ liệu thực nghiệm kiểm chứng và khái quát hóa quy luật). Quy trình nghiên cứu gồm 12 bước:

1. Đặt vấn đề nghiên cứu.
2. Xây dựng cơ sở lý thuyết.
3. Xác lập mô hình nghiên cứu và dự thảo bảng hỏi.
4. Xây dựng thang đo sơ bộ.
5. Phỏng vấn sâu chuyên gia và nhà quản lý bất động sản.
6. Khảo sát thử nghiệm (pilot study).
7. Đánh giá độ tin cậy sơ bộ của thang đo.
8. Hiệu chỉnh thang đo và hoàn thiện bảng câu hỏi chính thức.
9. Thiết kế mẫu điều tra diện rộng.
10. Thu thập dữ liệu sơ cấp trên diện rộng.
11. Phân tích, xử lý dữ liệu và kiểm định giả thuyết.
12. Thảo luận kết quả và đề xuất khuyến nghị.

Kỹ thuật phân tích dữ liệu

• Phương pháp định lượng:
  • Thống kê mô tả: Phân tích cơ cấu nhân khẩu học của mẫu khảo sát.
  • Kiểm định độ tin cậy thang đo: Sử dụng hệ số Cronbach's Alpha để đánh giá tính nhất quán nội tại của các biến quan sát.
  • Phân tích nhân tố khám phá (EFA): Đánh giá giá trị hội tụ và giá trị phân biệt của các cấu trúc thang đo.
  • Phân tích hồi quy đa biến bội (Multiple Linear Regression): Kiểm định mức độ tác động của 5 biến độc lập lên ý định mua nhà chung cư và ý định mua nhà riêng.
  • Kiểm định Independent Samples T-test và Phân tích phương sai một yếu tố (One-Way ANOVA): Kiểm tra sự khác biệt có ý nghĩa thống kê về ý định mua nhà giữa các nhóm nhân khẩu học.
• Phương pháp định tính: Thu thập dữ liệu bàn giấy (desk data), tổng hợp, so sánh và phỏng vấn chuyên gia.
• Nguồn dữ liệu:
  • Dữ liệu thứ cấp: Báo cáo niên giám thống kê, báo cáo từ Bộ Xây dựng, Ngân hàng Thế giới (World Bank), Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), Công ty Tư vấn Jones Lang LaSalle (JLL), dữ liệu giao dịch từ batdongsan.com.vn giai đoạn 2014 - 2018.
  • Dữ liệu sơ cấp: Thu thập qua bảng hỏi khảo sát trực tiếp và trực tuyến đối với các đối tượng thuộc tầng lớp trung lưu tại các khu vực đô thị Việt Nam trong giai đoạn 6/2018 - 6/2019.

---

Nội dung chính theo từng chương

Mở đầu

Tác giả trình bày tính cấp thiết của đề tài xuất phát từ sự mất cân đối cung - cầu nhà ở đô thị, các vướng mắc pháp lý đất đai và sự trỗi dậy của tầng lớp trung lưu tại Việt Nam. Xác định mục tiêu nghiên cứu, hệ thống 3 câu hỏi nghiên cứu, đối tượng, phạm vi nghiên cứu (giới hạn ở phân khúc giá 3 - 5 tỷ đồng của tầng lớp trung lưu), tóm tắt phương pháp nghiên cứu 12 bước và tóm lược 5 đóng góp mới của luận án.

Tổng quan nghiên cứu và các mô hình nghiên cứu liên quan

Chương này thực hiện rà soát lý luận về hành vi người tiêu dùng và sản phẩm nhà ở. Phân tích chi tiết 4 mô hình hành vi con người (Marshall, Veblen, Pavlov, Freud) và Tháp nhu cầu của Maslow. Hệ thống hóa các mô hình quá trình ra quyết định của người tiêu dùng (Bettman, Nicosia, Howard - Sheth, Howard, EBM). Phân tích cấu trúc của mô hình TRA và mô hình TPB của Ajzen, tổng hợp các nghiên cứu ứng dụng TPB trong lĩnh vực nhà ở trên thế giới và tại Việt Nam, từ đó chỉ ra khoảng trống nghiên cứu về việc đánh giá so sánh hai loại hình nhà ở và sự cần thiết phải tích hợp yếu tố pháp lý và vị trí.

Giả thuyết và khung lý thuyết

Tác giả phân tích đặc điểm khu vực đô thị và sản phẩm nhà ở đô thị tại Việt Nam, phân định rõ sự khác biệt giữa hai loại hình nhà ở chính:

Tiêu chí so sánh	Nhà riêng (Nhà đất)	Nhà chung cư
Quyền tài sản	Quyền sử dụng đất trực tiếp và sở hữu nhà gắn liền với đất (sổ đỏ/sổ hồng).	Sở hữu không gian căn hộ, quyền sử dụng đất chung (sổ hồng căn hộ).
Vị trí tương quan (tầm giá 3 - 5 tỷ)	Thường nằm xa khu vực trung tâm hơn hoặc trong ngõ/hẻm.	Thường nằm gần khu vực trung tâm hơn, tiếp cận hạ tầng đô thị tập trung.
Tiện ích và dịch vụ	Tự quản lý không gian sống, chi phí quản lý vận hành thấp hoặc tự túc.	Tích hợp hệ thống tiện ích nội khu đồng bộ (bảo vệ, vệ sinh, hầm xe, sân chơi).

Chương này xây dựng hệ thống thang đo Likert cho 5 biến độc lập (Thái độ, Chuẩn chủ quan, Nhận thức kiểm soát hành vi, Vị trí nhà, Tính pháp lý), 5 biến kiểm soát nhân khẩu học và biến phụ thuộc Ý định mua. Đồng thời thiết lập các giả thuyết nghiên cứu về mối quan hệ tác động giữa các biến đối với hai mô hình riêng biệt: mô hình ý định mua nhà chung cư và mô hình ý định mua nhà riêng.

Phương pháp nghiên cứu

Trình bày chi tiết quy trình nghiên cứu thực nghiệm 12 bước. Mô tả phương pháp chọn mẫu khảo sát đối với tầng lớp trung lưu tại các đô thị, công cụ thu thập dữ liệu sơ cấp (phiếu hỏi chuẩn hóa) và thứ cấp. Trình bày chi tiết quy trình xử lý dữ liệu qua các bước: làm sạch dữ liệu, phân tích thống kê mô tả, kiểm định độ tin cậy thang đo bằng Cronbach's Alpha, phân tích nhân tố khám phá EFA, phân tích hồi quy tuyến tính đa biến, kiểm định T-test và phân tích phương sai ANOVA để kiểm tra sự khác biệt nhân khẩu học.

Kết quả khảo sát về các nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà ở của người dân khu vực đô thị Việt Nam

Chương này công bố toàn bộ kết quả phân tích thống kê thực nghiệm:

• Kiểm định thang đo và EFA: Các thang đo của các nhân tố đều đạt độ tin cậy nhất quán nội tại (hệ số Cronbach's Alpha hợp lệ) và các biến quan sát hội tụ rõ nét vào các nhóm nhân tố tương ứng qua phân tích EFA.
• Mô hình ý định mua nhà chung cư: Kết quả hồi quy chỉ ra các nhân tố ảnh hưởng có ý nghĩa thống kê đến ý định mua chung cư, trong đó Vị trí, Tính pháp lý, Thái độ và Nhận thức kiểm soát hành vi thể hiện các mức độ tác động khác nhau.
• Mô hình ý định mua nhà riêng: Kết quả hồi quy xác nhận mức độ tác động của các nhân tố lên ý định mua nhà riêng, trong đó Tính pháp lý và Vị trí tiếp tục đóng vai trò then chốt nhưng có sự khác biệt về độ lớn trọng số hồi quy so với mô hình chung cư.
• Kiểm định giả thuyết nhân khẩu học: Kết quả kiểm định T-test và ANOVA cho thấy sự khác biệt có ý nghĩa thống kê về ý định mua giữa các nhóm khách hàng phân theo giới tính, độ tuổi, trình độ học vấn, nghề nghiệp và quy mô hộ gia đình đối với từng loại hình nhà ở.
• Đánh giá chính sách vĩ mô: Đánh giá các tác động từ quy hoạch, tín dụng bất động sản và thủ tục cấp sổ hồng đến ý định mua thực tế của cư dân đô thị.

Khuyến nghị đến cá nhân tổ chức có liên quan

Tác giả dự báo xu hướng đô thị hóa, thị trường bất động sản và biến động đất đai tại các đô thị Việt Nam giai đoạn 2020 - 2021 và các năm tiếp theo. Trên cơ sở kết quả hồi quy và so sánh hai loại hình nhà ở, chương này xây dựng hệ thống khuyến nghị thực tiễn cho 3 nhóm đối tượng:

1. Khách hàng cá nhân (người mua nhà);
2. Chủ đầu tư phát triển các dự án khu đô thị;
3. Cơ quan quản lý nhà nước ở cấp Trung ương và địa phương.

---

Kết quả và những đóng góp mới

Những đóng góp mới của luận án

Theo công bố của tác giả, luận án mang lại 5 đóng góp chính:

1. Hệ thống hóa lý luận: Tổng quan và hệ thống hóa toàn diện các lý thuyết kinh tế và hành vi người tiêu dùng (Marshall, Veblen, Pavlov, Freud, Maslow, Howard - Sheth, EBM, TRA, TPB) ứng dụng trong phân tích hành vi mua bất động sản.
2. Xác lập mô hình nghiên cứu thích ứng: Xây dựng thành công mô hình nghiên cứu ý định mua nhà ở đô thị dựa trên TPB mở rộng, tích hợp 05 biến độc lập (Thái độ, Chuẩn chủ quan, Nhận thức kiểm soát hành vi, Vị trí nhà, Tính pháp lý), 05 biến kiểm soát nhân khẩu học và 01 biến phụ thuộc là Ý định mua.
3. So sánh thực nghiệm hai loại hình nhà ở: Thực hiện phân tích đối sánh sự khác nhau về mức độ ảnh hưởng của các nhân tố lên ý định mua giữa nhà chung cư và nhà riêng cùng tầm giá 3 - 5 tỷ đồng của khách hàng trung lưu đô thị.
4. Kiểm định sự khác biệt nhân khẩu học: Xác định rõ các đặc điểm nhân khẩu học (giới tính, tuổi, nghề nghiệp, trình độ học vấn, quy mô hộ gia đình) tạo ra sự khác biệt có ý nghĩa thống kê đối với ý định mua từng loại hình nhà ở.
5. Cung cấp cơ sở thực tiễn cho các bên liên quan: Đưa ra hệ thống giải pháp ứng dụng cho người tiêu dùng, nhà tư vấn môi giới, chủ đầu tư và các nhà hoạch định chính sách đô thị.

Kiến nghị và giải pháp đề xuất

• Đối với người tiêu dùng: Cần chủ động trang bị kiến thức pháp lý về nhà ở; thẩm định kỹ hồ sơ pháp lý dự án (quy hoạch 1/500, giấy phép xây dựng, nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất); đánh giá tương quan giữa vị trí nhà với nhu cầu sinh hoạt dài hạn thay vì chỉ chạy theo tâm lý đám đông hoặc chuẩn chủ quan.
• Đối với chủ đầu tư bất động sản:
  • Tập trung giải quyết dứt điểm các điều kiện pháp lý, đảm bảo tiến độ cấp sổ hồng cho cư dân nhằm củng cố niềm tin và giảm thiểu rủi ro tranh chấp.
  • Lựa chọn phát triển dự án tại các vị trí có hạ tầng kết nối giao thông đồng bộ, hoàn thiện tiện ích nội khu.
  • Định vị sản phẩm và xây dựng chính sách bán hàng hướng trúng vào phân khúc 3 - 5 tỷ đồng – phân khúc có nhu cầu ở thực cao của tầng lớp trung lưu.
• Đối với cơ quan quản lý nhà nước (Trung ương và địa phương):
  • Hoàn thiện hành lang pháp lý đất đai và nhà ở, đồng bộ hóa các quy định dưới luật để tránh chồng chéo giữa Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản.
  • Tháo gỡ ách tắc trong công tác tính và thu tiền sử dụng đất, đẩy nhanh quy trình thẩm định và cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho người dân.
  • Công khai, minh bạch hóa quy hoạch đô thị và thông tin dự án nhà ở để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người mua nhà và nâng cao hiệu quả quản trị thị trường.

---

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

Hạn chế của nghiên cứu

• Phạm vi nghiên cứu chỉ tập trung vào tầng lớp trung lưu tại các khu vực đô thị với phân khúc giá nhà ở từ 3 - 5 tỷ đồng, chưa bao quát toàn bộ các phân khúc giá khác (như nhà giá rẻ, nhà ở xã hội hoặc bất động sản cao cấp, hạng sang).
• Nghiên cứu chỉ dừng lại ở việc đo lường "Ý định mua" (YĐM), chưa tiến hành theo dõi và đánh giá "Quyết định mua thực tế" (QĐM) cũng như mức độ hài lòng của khách hàng sau khi nhận bàn giao nhà.
• Khảo sát được thực hiện dưới góc nhìn của người mua nhà, chưa tích hợp góc nhìn đa chiều từ các chủ thể khác như đơn vị môi giới, chủ đầu tư hay cán bộ quản lý quy hoạch.
• Dữ liệu sơ cấp được thu thập trong khung thời gian nhất định (6/2018 - 6/2019), phản ánh bối cảnh kinh tế - thị trường của giai đoạn khảo sát.

Hướng nghiên cứu tiếp theo

• Mở rộng phạm vi nghiên cứu sang các phân khúc giá khác và các địa bàn đô thị loại vừa và nhỏ hoặc vùng ven đô thị.
• Thực hiện các nghiên cứu dọc (longitudinal studies) để theo dõi quá trình chuyển đổi từ ý định mua thành hành vi mua thực tế và các yếu tố cản trở trong giai đoạn giải ngân/nhận nhà.
• Tích hợp thêm các biến số vĩ mô mới như biến động lãi suất cho vay mua nhà, các chính sách thuế bất động sản và tác động của công nghệ số trong giao dịch bất động sản.

---

Giá trị tham khảo

Luận án là tài liệu tham khảo chuyên ngành hữu ích cho nhiều nhóm đối tượng:

• Học viên, nghiên cứu sinh và giảng viên: Cung cấp tài liệu tổng quan toàn diện về các mô hình hành vi người tiêu dùng cổ điển và hiện đại; mô hình mẫu về việc mở rộng lý thuyết TPB áp dụng vào ngành bất động sản với quy trình nghiên cứu định lượng 12 bước chặt chẽ.
• Chủ đầu tư và các đơn vị phát triển dự án bất động sản: Cung cấp dữ liệu thực nghiệm về hành vi và tâm lý của nhóm khách hàng trung lưu; giúp doanh nghiệp xác định trọng số ưu tiên giữa các yếu tố pháp lý, vị trí, tiện ích và giá cả trong phân khúc 3 - 5 tỷ đồng để thiết kế sản phẩm và truyền thông hiệu quả.
• Các nhà hoạch định chính sách và cơ quan quản lý đô thị: Cung cấp bằng chứng thực tiễn về những hệ lụy của tình trạng chậm cấp sổ hồng và ách tắc tiền sử dụng đất, làm cơ sở cho việc cải cách thủ tục hành chính và hoàn thiện pháp luật nhà ở.

---

Câu hỏi thường gặp

1. Tại sao tác giả lựa chọn phân khúc giá từ 3 đến 5 tỷ đồng và nhóm khách hàng trung lưu để nghiên cứu?

Theo số liệu thống kê từ batdongsan.com.vn và đánh giá của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, phân khúc 3 - 5 tỷ đồng là phân khúc có lượng giao dịch lớn nhất và tỷ lệ hấp thụ đạt mức cao nhất (trên 97% đối với căn hộ trung cấp). Đồng thời, tầng lớp trung lưu (thu nhập trên 15 USD/người/ngày theo chuẩn World Bank) chiếm 15% dân số năm 2019 và đang tăng trưởng nhanh, là đối tượng có khả năng tài chính nhưng đòi hỏi cao về chất lượng sống, vị trí và tính minh bạch pháp lý.

2. Hai biến độc lập nào được tác giả bổ sung vào mô hình TPB gốc của Ajzen?

Tác giả đã bổ sung hai biến độc lập đặc thù của thị trường bất động sản Việt Nam là:

• Vị trí nhà (VT): Đánh giá khoảng cách, kết nối giao thông và hệ thống hạ tầng xung quanh bất động sản.
• Tính pháp lý (PL): Đánh giá mức độ rõ ràng, minh bạch của hồ sơ pháp lý dự án và khả năng được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ hồng/sổ đỏ).

3. Sự khác biệt cơ bản giữa nhà riêng và nhà chung cư trong luận án được xác định như thế nào?

Trong cùng tầm giá 3 - 5 tỷ đồng:

• Nhà riêng: Gắn liền trực tiếp với quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản trên đất, thường nằm xa trung tâm đô thị hơn.
• Nhà chung cư: Quyền sở hữu đối với diện tích căn hộ và quyền sử dụng đất chung gián tiếp, thường có vị trí gần trung tâm đô thị hơn, gắn liền với hệ sinh thái tiện ích đồng bộ.

4. Bất cập pháp lý cụ thể nào trên thị trường bất động sản được luận án viện dẫn từ báo cáo của HoREA?

Luận án dẫn số liệu từ báo cáo năm 2020 của HoREA cho thấy chỉ riêng tại TP.HCM đã có 53 dự án của 12 doanh nghiệp bị chậm cấp sổ hồng với gần 30.000 căn hộ, và toàn quốc có trên 50.000 căn hộ vướng thủ tục. Tình trạng này làm giảm nguồn thu tiền sử dụng đất của ngân sách TP.HCM (năm 2018 giảm 21,2%, năm 2019 giảm 11,2% đạt 14.650 tỷ đồng, và 8 tháng đầu năm 2020 giảm 52% chỉ đạt 4.453 tỷ đồng).

5. Những kỹ thuật phân tích định lượng nào được sử dụng trong luận án?

Luận án sử dụng các kỹ thuật định lượng bao gồm: thống kê mô tả mẫu, kiểm định độ tin cậy thang đo Cronbach's Alpha, phân tích nhân tố khám phá (EFA), phân tích hồi quy tuyến tính đa biến bội cho hai mô hình riêng biệt (chung cư và nhà riêng), kiểm định Independent Samples T-test và phân tích phương sai One-Way ANOVA để đánh giá sự khác biệt theo các biến nhân khẩu học.

---

Kết luận

Luận án tiến sĩ của Trần Xuân Lượng đã hệ thống hóa cơ sở lý thuyết hành vi người tiêu dùng và xây dựng thành công mô hình mở rộng từ Lý thuyết Hành vi có kế hoạch (TPB) nhằm phân tích các nhân tố tác động đến ý định mua nhà ở của tầng lớp trung lưu tại khu vực đô thị Việt Nam. Bằng việc tích hợp các nhân tố thực tiễn như Vị trí nhà và Tính pháp lý, nghiên cứu đã lượng hóa và so sánh rõ nét sự khác biệt trong cơ chế hình thành ý định mua giữa nhà chung cư và nhà riêng trong cùng phân khúc 3 - 5 tỷ đồng. Các kết quả kiểm định thực nghiệm và hệ thống khuyến nghị trong luận án cung cấp căn cứ khoa học cho người tiêu dùng trong việc ra quyết định, hỗ trợ các chủ đầu tư định vị sản phẩm và đóng góp dữ liệu cho các cơ quan quản lý trong việc hoàn thiện thể chế thị trường bất động sản.

Trích đoạn nội dung tài liệu

đặt vấn đề nghiên cứu (bước 1); xây dựng cơ sở lý thuyết (bước 2); xác lập mô hình nghiên cứu và bảng hỏi (bước 3); xây dựng thang đo, khảo sát thử, hoàn thiện thang đo (bước 4,5,6,7,8,9); điều tra diện rộng (bước 10); phân tích thông tin (bước 11), bàn luận và khuyến nghị (bước 12). 7 b/ Phương pháp luận nghiên cứu của luận án kết hợp giữa phương pháp diễn dịch và quy nạp khoa học. c/ Phương pháp thu thập dữ liệu: Đối với dữ liệu thứ cấp: phương pháp thu thập dữ liệu tài bàn (desk data). Đối với dữ liệu sơ cấp: phương pháp phỏng vấn sâu; phương pháp chuyên gia, khảo sát thử; điều tra bằng phiếu hỏi.

d/ Phương pháp phân tích dữ liệu: Phương pháp định lượng: kiểm định độ tin cậy thang đo, phân tích nhân tố khám phá EFA, phân tích hồi quy bội, kiểm định T-test, phân tích phương sai. Phương pháp định tính: tổng hợp, thống kê, so sánh 6. Đóng góp mới của luận án Luận án đã có những đóng góp cả về mặt lý luận lẫn thực tiễn, cụ thể như sau: - Đóng góp 1: Hệ thống hóa được những lý luận về các mô hình lý thuyết liên quan tới hành vi con người, hành vi tiêu dùng cũng như YĐM nhà ở. - Đóng góp 2: Xác lập được mô hình phân tích về những nhân tố ảnh hưởng tới YĐM nhà ở khu vực đô thị Việt Nam trong khoảng giá từ 3-5 tỷ đồng của tập khách hàng trung lưu dựa trên mô hình TPB của Ajzen (2009, 2012).

Mô hình gồm 05 biến độc lập (thái độ, chuẩn chủ quan, nhận thức kiểm soát hành vi, vị trí ngôi nhà, tính pháp lý), 05 biến kiểm soát là các đặc điểm nhân khẩu học của người mua nhà (giới tính, tuổi, nghề nghiệp, trình độ giáo dục, quy mô gia đình) và 01 biến phụ thuộc (YĐM). - Đóng góp 3: So sánh sự khác nhau về mức độ ảnh hưởng của các nhân tố lên YĐM của những khách hàng trung lưu đối với 02 loại nhà chung cư và nhà riêng trong các khu vực độ thi Việt Nam có mức giá từ 3-5 tỷ đồng. - Đóng góp 4: Khẳng định được có hay không sự khác biệt trong YĐM nhà chung cư or nhà riêng mức giá từ 3-5 tỷ đồng của những khách hàng trung lưu có đặc điểm nhân khẩu học khác nhau. - Đóng góp 5: Đưa ra được một số khuyến nghị cho người tiêu dùng, cho chủ đầu tư và các cơ quan làm chính sách về sản phẩm nhà riêng hoặc chung cư ở mức giá 3-5 tỷ đồng trong các khu vực đô thị Việt Nam.

* Những đề xuất này có thể giúp cho: + Người mua nhà ở, nhà tư vấn môi giới có những kênh tham khảo để tư vấn hoặc tìm cho mình được căn nhà riêng hoặc chung cư ở mức giá 3-5 tỷ đồng phù hợp với yêu cầu cá nhân. 8 + Chủ đầu tư xây dựng nhà ở dựa trên các kết quả nghiên cứu để đưa ra quyết định đầu tư đúng đắn kịp thời và hiệu quả, đánh đúng và trúng nhu cầu của thị trường và đáp ứng đầy đủ yêu cầu sự quan tâm của người mua nhà. + Cơ quan nhà nước đưa ra các chủ trương, chính sách phù hợp và phê duyệt các dự án đầu tư xây dựng nhà ở, đúng mục tiêu, đối tượng sử dụng có hiệu quả, giảm thiểu các tranh chấp, khuyến kiện, nâng cao chất lượng văn bản pháp luật về BĐS, làm rõ ràng minh bạch thông tin… từ đó thúc đẩy mở rộng thị trường BĐS phát triển nhanh hơn và bền vững. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VÀ CÁC MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN 1.

Hành vi người tiêu dùng Walters (1974:7) định nghĩa hành vi của người tiêu dùng là “quá trình theo đó các cá nhân quyết định xem, cái gì, khi nào, ở đâu, như thế nào và mua từ ai khi mua hàng hóa và dịch vụ”. Mowen (1993:6) đưa ra một định nghĩa khác bằng cách giải thích hành vi người tiêu dùng giống như “nghiên cứu các đơn vị mua và các quá trình trao đổi tham gia vào việc mua lại, tiêu thụ và thải bỏ hàng hóa, dịch vụ, kinh nghiệm, và ý tưởng”. Định nghĩa này tập trung vào việc mua hàng của các đơn vị nhằm bao hàm không chỉ cá nhân mà còn cả các nhóm mua sản phẩm hoặc dịch vụ. Schiffman & Kanuk (1997:648) định nghĩa hành vi của người tiêu dùng là “Hành vi mà người tiêu dùng hiển thị khi tìm kiếm, mua, sử dụng, đánh giá và loại bỏ sản phẩm, dịch vụ và ý tưởng”.

Schiffman & Kanuk (1997:6-7)làm rõ hơn định nghĩa bằng cách giải thích rằng hành vi của người tiêu dùng nghiên cứu về cách các cá nhân đưa ra quyết định sử dụng các nguồn lực sẵn có của họ (thời gian, tiền bạc, công sức) vào các hạng mục liên quan đến tiêu dùng. Nó bao gồm nghiên cứu về những gì, tại sao, khi nào, ở đâu và tần suất họ mua hàng cũng như cách họ sử dụng sản phẩm. Ngoài ra, nó bao gồm tất cả các hành vi mà người tiêu dùng thể hiện trong tìm kiếm, mua, sử dụng, đánh giá và thải bỏ sản phẩm và dịch vụ mà họ mong đợi sẽ thỏa mãn nhu cầu của họ. Cũng theo Schiffman & Kanuk (1997:6-7), hai kiểu người tiêu dùng khác nhau có thể được phân biệt, cụ thể là người tiêu dùng cá nhân và tổ chức.

Cá nhân người tiêu dùng mua các sản phẩm và dịch vụ để sử dụng cho mục đích cá nhân hoặc hộ gia đình hoặc một món quà cho người khác. Người tiêu dùng cá nhân, do đó, mua hàng cuối cùng là để tiêu dùng. Mặt khác, người tiêu dùng tổ chức mua sản phẩm và các dịch vụ để điều hành một tổ chức, bao gồm cả các tổ chức, các tổ chức chính phủ và các định chế hoạt động vì lợi nhuận và phi lợi nhuận. Định nghĩa về hành vi của người tiêu dùng của Engel, Blackwell & Miniard (1990: G4), tuyên bố rằng “những hành động liên quan trực tiếp đến việc thu được, tiêu thụ và xử lý các sản phẩm và dịch vụ, bao gồm các quá trình quyết định trước và sau các hành động này”.

Các mô tả hoặc định nghĩa gần đây hơn (mà về bản chất không khác ở trên) có thể được tìm thấy trong Arnould, Price & Zinkhan (2002:5) và Peter & Olson (2002:6). 10 Hành vi người tiêu dùng cũng được xác định là việc làm thế nào để các cá nhân, các nhóm và các tổ chức lựa chọn, mua, sử dụng và loại bỏ hàng hoá, dịch vụ, ý tưởng hoặc trải nghiệm nghiệm nhằm đáp ứng nhu cầu và mong muốn của họ (Kotler & Keller, 2009:9; Solomon, 2009:7). Một định nghĩa rộng và “hoàn chỉn hơn” về hành vi người tiêu dùng là “tổng thể các quyết định của người tiêu dùng đối với việc mua lại, tiêu thụ và xử hàng hóa, dịch vụ, hoạt động, trải nghiệm, con người và các ý tưởng bởi những yếu tố ra quyết định của con người theo thời gian" (Hoyer & Macinnis, 2010:3). Định nghĩa của nhóm tác giả Schiffman, Hansen & Kanuk (2012:5) thì cho rằng “hành vi người tiêu dùng tìm kiếm, mua, sử dụng, đánh giá và loại bỏ các sản phẩm và dịch vụ mà họ hy vọng sẽ đáp ứng các nhu cầu cá nhân của họ”.

Hành vi người tiêu dùng và sản phẩm nhà ở Một số nghiên cứu đã thảo luận về sự lựa chọn mua hàng của người mua nhà và đã xác định rằng người mua nhà nên được gọi là người tiêu dùng trong một số hoạt động tiêu thụ như lựa chọn, mua và sử dụng sản phẩm nhà ở (Fierro và cộng sự, 2009; Hoàng & Yi, 2010; Opoku & Abdul-Muhmin, 2010). Nhìn từ góc độ lựa chọn tiêu dùng, việc lựa chọn nhà ở nhằm mục tiêu tối đa hóa lợi ích trong sử dụng nhà ở, trong bối cảnh mà nhà ở đóng vai trò là hàng hóa lâu bền của cá nhân và hộ gia đình (Koklic và Vida, 2009; 2011). Trong khi đó, ở góc độ kinh tế học hành vi, lựa chọn nhà ở được xem như là một quá trình giải quyết vấn đề với việc định hướng hành vi, tập trung vào các giá trị (Collen và Hoekstra, 2001; Jansen, 2014) và chịu ảnh hưởng của yếu tố tâm lý với nhiều thiên lệch khác nhau (Gibb, 2009). Trong quá trình quyết định, các cá nhân cần xem xét các mục tiêu khác nhau, ví dụ như cá nhân nỗ lực trong nhận thức cần thiết để có một sự lựa chọn chính xác, tối đa hóa sự lợi ích trên cơ sở giảm thiểu các kinh nghiệm của cảm xúc tiêu cực (Bettman và cộng sự, 1998).

Tuy vậy, các cá nhân luôn cố gắng để đạt được các mục tiêu và các giá trị nhất định khi giải quyết vấn đề của mình. Quá trình giải quyết vấn đề xảy ra trong một loạt các giai đoạn được phân tích rõ ràng, mặc dù một vấn đề cụ thể có thể lặp lại một cách phức tạp. Collen và Hoekstra (2001) cùng với nhóm nghiên cứu của Jansen và cộng sự (2011) đã tổng quan tài liệu và khái niệm hóa các giai đoạn của quá trình giải quyết vấn đề như là: (1) Nhận thức vấn đề; (2) Xác định rõ vấn đề; (3) Thiết kế và kiểm tra; (4) Lựa chọn; (5) Cân nhắc về những cam kết; (6) Hành động; và (7) Phản hồi. 11 Có một điểm khá thú vị, việc ra quyết định lựa chọn nhà ở thường chịu ảnh hưởng của các những người khác có liên quan.

Trong cấp độ hộ gia đình, các thành viên trong hộ có tác động đến quyết định mua nhà (Levy và Kwai-Choi Lee, 2004). Ngoài ra, hoạt động lựa chọn/ mua nhà nhà ở được coi như là hoạt động thuộc xã hội (inherently social activity) và mỗi các nhân ra quyết định còn chịu ảnh hưởng của yếu tố cảm xúc và các yếu tố tâm lý khác. Do vậy, quá trình ra quyết định bao gồm các nội dung như: thiết lập mục tiêu, thảo luận và đàm phán các nhu cầu của hộ gia đình về nhà ở, tham vấn với tổ chức trung gian, dự báo những thay đổi về nhà ở (đặc điểm nhà ở và xu hướng thị trường) theo Levy và cộng sự (2008). Mô hình hành vi con người Theo Kotler (trong Gould, 1979:33), nhiệm vụ vô cùng khó khăn là khám phá lý do tại sao mọi người mua, vì chúng chịu nhiều ảnh hưởng.

Một lý do là con người bị ảnh hưởng rất nhiều bởi tâm lý của họ, cuối cùng dẫn đến phản hồi mua hàng công khai. Runyon & Stewart (19B7: 694-695) giải thích lý thuyết về hành vi con người bằng cách nói rằng nó đại diện cho niềm tin được tổ chức liên quan đến bản chất của con người cũng như nguyên nhân dẫn đến hành vi của họ. Do đó, con người có thể được xem xét từ nhiều khía cạnh.