Luận án Tiến sĩ: Các nhân tố ảnh hưởng ý định mua nhà ở của người dân khu vực đô thị Việt Nam

Tôi có thể giúp bạn tạo meta tags cho bài viết theo yêu cầu. Dưới đây là kết quả: { "ai_description": "Nghiên cứu ý định mua nhà ở của người mua nhà khu vực

• Tác giả: Trần Xuân Lượng
• Người hướng dẫn: PGS. Phạm Văn Linh
• Trường học: Đại học Kinh tế Quốc dân
• Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh bất động sản
• Đề tài: Các nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà ở của người dân khu vực đô thị Việt Nam
• Loại tài liệu: Luận án tiến sĩ
• Năm xuất bản: 2021
• Địa điểm: Hà Nội

Tóm tắt

I. Tổng quan nhân tố ảnh hưởng ý định mua nhà đô thị Việt Nam

Nghi cứu về ý định mua nhà ở khu vực đô thị Việt Nam thu hút sự quan tâm lớn từ giới học thuật và thực tiễn. Thị trường bất động sản đô thị phát triển mạnh mẽ kéo theo nhu cầu nhà ở tăng cao. Tuy nhiên, quyết định mua nhà chịu tác động phức tạp từ nhiều nhân tố tâm lý, kinh tế, xã hội. Mô hình Hành vi có kế hoạch (TPB) được áp dụng rộng rãi để phân tích các yếu tố này. Theo lý thuyết TPB của Ajzen, ba nhân tố cốt lõi gồm thái độ đối với hành vi, chuẩn chủ quan và kiểm soát hành vi nhận thức sẽ tác động trực tiếp đến ý định mua nhà. Nghiên cứu của Trần Xuân Lượng (2021) đã vận dụng mô hình này vào bối cảnh đô thị Việt Nam, bổ sung các biến số đặc thù như giá nhà, thu nhập, vị trí địa lý và điều kiện vay vốn ngân hàng. Kết quả chỉ ra rằng ý định mua nhà không chỉ phụ thuộc vào năng lực tài chính mà còn bị chi phối bởi nhận thức cá nhân, ảnh hưởng từ người thân và môi trường xã hội xung quanh. Việc hiểu rõ các nhân tố này giúp nhà quản lý và doanh nghiệp bất động sản xây dựng chiến lược tiếp cận khách hàng hiệu quả hơn.

1.1. Khái niệm ý định mua nhà ở đô thị

Ý định mua nhà ở đô thị là mức độ sẵn sàng và mong muốn của cá nhân trong việc sở hữu nhà tại các thành phố, khu vực đông dân cư. Đây là trạng thái tâm lý thể hiện cam kết của người tiêu dùng trước khi thực hiện hành vi mua. Theo Ajzen (1991), ý định là biến số trung gian giữa thái độ và hành vi thực tế. Trong bối cảnh đô thị Việt Nam, ý định mua nhà gắn liền với nhu cầu an cư lạc nghiệp, ổn định cuộc sống và tích lũy tài sản dài hạn.

1.2. Vai trò của nghiên cứu nhân tố ảnh hưởng

Nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà có ý nghĩa quan trọng đối với nhiều bên liên quan. Đối với doanh nghiệp bất động sản, kết quả nghiên cứu giúp xác định đúng đối tượng khách hàng và tối ưu hóa chiến lược marketing. Đối với cơ quan quản lý nhà nước, hiểu biết sâu sắc về các nhân tố này hỗ trợ xây dựng chính sách nhà ở phù hợp, đảm bảo an sinh xã hội. Nghi cứu cũng đóng góp vào kho tàng lý thuyết hành vi tiêu dùng trong lĩnh vực bất động sản Việt Nam.

II. Phân tích các nhân tố tác động ý định mua nhà

Ba nhóm nhân tố chính tác động đến ý định mua nhà tại đô thị Việt Nam gồm nhân tố thái độ, chuẩn chủ quan và kiểm soát hành vi nhận thức. Nhóm thái độ bao gồm đánh giá tích cực hoặc tiêu cực của người tiêu dùng về việc mua nhà, liên quan đến tiện ích, vị trí, chất lượng công trình và giá trị đầu tư. Chuẩn chủ quan phản ánh áp lực từ gia đình, bạn bè, đồng nghiệp và chuẩn mực xã hội đối với quyết định mua nhà. Kiểm soát hành vi nhận thức thể hiện khả năng tự đánh giá của cá nhân về năng lực tài chính, điều kiện vay vốn và sự sẵn sàng trước các rào cản thị trường. Ngoài ra, các yếu tố nhân khẩu học như tuổi tác, thu nhập, tình trạng hôn nhân và trình độ học vấn cũng đóng vai trò quan trọng. Nghiên cứu chỉ ra rằng thu nhập hộ gia đình có mối tương quan mạnh nhất với ý định mua nhà. Giá nhà biến động, lãi suất ngân hàng và chính sách tín dụng cũng là những yếu tố kinh tế vĩ mô ảnh hưởng đáng kể đến quyết định của người mua.

2.1. Nhân tố thái độ và chuẩn chủ quan

Thái độ đối với hành vi mua nhà được hình thành từ nhận thức về lợi ích và rủi ro khi sở hữu nhà. Người tiêu dùng có thái độ tích cực khi đánh giá cao giá trị an cư, tiềm năng tăng giá và sự ổn định mà nhà ở mang lại. Chuẩn chủ quan chịu ảnh hưởng lớn từ ý kiến của người thân trong gia đình, đặc biệt ở văn hóa Á Đông coi trọng việc có nhà riêng. Áp lực xã hội từ bạn bè, đồng nghiệp cũng góp phần định hình ý định mua nhà của cá nhân.

2.2. Nhân tố kiểm soát hành vi nhận thức

Kiểm soát hành vi nhận thức đề cập đến khả năng tự đánh giá của người tiêu dùng về việc liệu họ có thể thực hiện hành vi mua nhà hay không. Nhân tố này bao gồm điều kiện tài chính cá nhân, khả năng tiếp cận vốn vay ngân hàng, sự hiểu biết về quy trình pháp lý và thị trường bất động sản. Người tiêu dùng cảm thấy kiểm soát tốt hơn khi có thu nhập ổn định, điểm tín dụng tốt và kiến thức đầy đủ về quy trình mua bán nhà.

III. Mô hình nghiên cứu và phương pháp phân tích nhân tố

Mô hình TPB được sử dụng làm nền tảng lý thuyết chính để xây dựng khung nghiên cứu về nhân tố ảnh hưởng ý định mua nhà. Phương pháp nghiên cứu kết hợp giữa định tính và định lượng đảm bảo tính toàn diện. Giai đoạn định tính thực hiện qua phỏng vấn sâu chuyên gia bất động sản, người tiêu dùng đã mua nhà và người có ý định mua. Giai đoạn định lượng áp dụng khảo sát mẫu lớn với thang đo Likert năm điểm. Phân tích dữ liệu sử dụng phương pháp hồi quy đa biến và mô hình cấu trúc tuyến tính (SEM). Các biến số được kiểm định độ tin cậy qua hệ số Cronbach Alpha và phân tích nhân tố khám phá (EFA). Mô hình nghiên cứu bổ sung thêm các biến kiểm soát như giới tính, độ tuổi, thu nhập và trình độ học vấn để tăng cường sức mạnh giải thích. Phương pháp lấy mẫu phân tầng đảm bảo đại diện cho các nhóm cư dân đô thị khác nhau tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh.

3.1. Xây dựng thang đo và công cụ thu thập dữ liệu

Thang đo các nhân tố được xây dựng dựa trên tổng quan lý thuyết và các nghiên cứu trước đó. Thang đo thái độ đánh giá cảm nhận tích cực của người tiêu dùng về nhà ở. Thang đo chuẩn chủ quan đo lường ảnh hưởng của người thân và xã hội. Thang đo kiểm soát hành vi nhận thức đánh giá khả năng tự kiểm soát của cá nhân. Câu hỏi khảo sát được thiết kế theo thang đo Likert năm điểm, từ hoàn toàn không đồng ý đến hoàn toàn đồng ý.

3.2. Quy trình phân tích và kiểm định mô hình

Quy trình phân tích dữ liệu bao gồm nhiều bước tuần tự. Đầu tiên, dữ liệu được làm sạch và kiểm tra giá trị thiếu. Tiếp theo, phân tích nhân tố khám phá (EFA) được thực hiện để xác định cấu trúc nhân tố. Sau đó, phân tích hồi quy đa biến kiểm định mối quan hệ giữa các biến độc lập và biến phụ thuộc. Cuối cùng, mô hình cấu trúc tuyến tính (SEM) đánh giá toàn diện mối quan hệ nhân quả trong mô hình nghiên cứu.

IV. Kết luận và ứng dụng thực tiễn về nhân tố mua nhà

Kết quả nghiên cứu xác nhận rằng thái độ, chuẩn chủ quan và kiểm soát hành vi nhận thức đều có ảnh hưởng đáng kể đến ý định mua nhà tại đô thị Việt Nam. Trong đó, kiểm soát hành vi nhận thức có tác động mạnh nhất, cho thấy năng lực tài chính và khả năng tiếp cận tín dụng là yếu tố quyết định. Thái độ tích cực đối với việc sở hữu nhà gắn liền với giá trị an cư và đầu tư dài hạn. Chuẩn chủ quan từ gia đình và xã hội đặc biệt quan trọng trong văn hóa Việt Nam, nơi coi nhà là biểu tượng của sự ổn định. Kết quả nghiên cứu cung cấp cơ sở khoa học cho các doanh nghiệp bất động sản trong việc xây dựng chiến lược tiếp cận khách hàng. Các nhà phát triển dự án nên tập trung vào giải pháp tài chính linh hoạt, chương trình hỗ trợ vay vốn và truyền thông nhấn mạnh giá trị an cư. Chính phủ cũng cần hoàn thiện chính sách nhà ở xã hội, kiểm soát lãi suất và tạo điều kiện tiếp cận nhà ở cho người thu nhập trung bình thấp.

4.1. Hàm ý cho doanh nghiệp bất động sản

Doanh nghiệp bất động sản nên tận dụng kết quả nghiên cứu để tối ưu hóa chiến lược kinh doanh. Cần xây dựng chương trình hỗ trợ tài chính đa dạng, hợp tác ngân hàng để giảm lãi suất cho người mua nhà lần đầu. Chiến lược marketing nên nhấn mạnh giá trị an cư, cộng đồng và tiềm năng tăng giá. Việc tạo dựng niềm tin qua thương hiệu uy tín và minh bạch thông tin dự án cũng giúp tăng cường ý định mua nhà của khách hàng.

4.2. Hàm ý cho chính sách nhà ở quốc gia

Chính phủ cần đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội cho người thu nhập trung bình và thấp tại đô thị. Chính sách tín dụng ưu đãi, giảm thuế và phí liên quan đến giao dịch bất động sản giúp giảm rào cản tiếp cận nhà ở. Đầu tư hạ tầng giao thông kết nối vùng ngoại ô với trung tâm thành phố mở rộng cơ hội sở hữu nhà. Chương trình giáo dục tài chính bất động sản cũng giúp người dân đưa ra quyết định mua nhà sáng suốt hơn.

Trích đoạn nội dung tài liệu

đặt vấn đề nghiên cứu (bước 1); xây dựng cơ sở lý thuyết (bước 2); xác lập mô hình nghiên cứu và bảng hỏi (bước 3); xây dựng thang đo, khảo sát thử, hoàn thiện thang đo (bước 4,5,6,7,8,9); điều tra diện rộng (bước 10); phân tích thông tin (bước 11), bàn luận và khuyến nghị (bước 12). 7 b/ Phương pháp luận nghiên cứu của luận án kết hợp giữa phương pháp diễn dịch và quy nạp khoa học. c/ Phương pháp thu thập dữ liệu: Đối với dữ liệu thứ cấp: phương pháp thu thập dữ liệu tài bàn (desk data). Đối với dữ liệu sơ cấp: phương pháp phỏng vấn sâu; phương pháp chuyên gia, khảo sát thử; điều tra bằng phiếu hỏi.

d/ Phương pháp phân tích dữ liệu: Phương pháp định lượng: kiểm định độ tin cậy thang đo, phân tích nhân tố khám phá EFA, phân tích hồi quy bội, kiểm định T-test, phân tích phương sai. Phương pháp định tính: tổng hợp, thống kê, so sánh 6. Đóng góp mới của luận án Luận án đã có những đóng góp cả về mặt lý luận lẫn thực tiễn, cụ thể như sau: - Đóng góp 1: Hệ thống hóa được những lý luận về các mô hình lý thuyết liên quan tới hành vi con người, hành vi tiêu dùng cũng như YĐM nhà ở. - Đóng góp 2: Xác lập được mô hình phân tích về những nhân tố ảnh hưởng tới YĐM nhà ở khu vực đô thị Việt Nam trong khoảng giá từ 3-5 tỷ đồng của tập khách hàng trung lưu dựa trên mô hình TPB của Ajzen (2009, 2012).

Mô hình gồm 05 biến độc lập (thái độ, chuẩn chủ quan, nhận thức kiểm soát hành vi, vị trí ngôi nhà, tính pháp lý), 05 biến kiểm soát là các đặc điểm nhân khẩu học của người mua nhà (giới tính, tuổi, nghề nghiệp, trình độ giáo dục, quy mô gia đình) và 01 biến phụ thuộc (YĐM). - Đóng góp 3: So sánh sự khác nhau về mức độ ảnh hưởng của các nhân tố lên YĐM của những khách hàng trung lưu đối với 02 loại nhà chung cư và nhà riêng trong các khu vực độ thi Việt Nam có mức giá từ 3-5 tỷ đồng. - Đóng góp 4: Khẳng định được có hay không sự khác biệt trong YĐM nhà chung cư or nhà riêng mức giá từ 3-5 tỷ đồng của những khách hàng trung lưu có đặc điểm nhân khẩu học khác nhau. - Đóng góp 5: Đưa ra được một số khuyến nghị cho người tiêu dùng, cho chủ đầu tư và các cơ quan làm chính sách về sản phẩm nhà riêng hoặc chung cư ở mức giá 3-5 tỷ đồng trong các khu vực đô thị Việt Nam.

* Những đề xuất này có thể giúp cho: + Người mua nhà ở, nhà tư vấn môi giới có những kênh tham khảo để tư vấn hoặc tìm cho mình được căn nhà riêng hoặc chung cư ở mức giá 3-5 tỷ đồng phù hợp với yêu cầu cá nhân. 8 + Chủ đầu tư xây dựng nhà ở dựa trên các kết quả nghiên cứu để đưa ra quyết định đầu tư đúng đắn kịp thời và hiệu quả, đánh đúng và trúng nhu cầu của thị trường và đáp ứng đầy đủ yêu cầu sự quan tâm của người mua nhà. + Cơ quan nhà nước đưa ra các chủ trương, chính sách phù hợp và phê duyệt các dự án đầu tư xây dựng nhà ở, đúng mục tiêu, đối tượng sử dụng có hiệu quả, giảm thiểu các tranh chấp, khuyến kiện, nâng cao chất lượng văn bản pháp luật về BĐS, làm rõ ràng minh bạch thông tin… từ đó thúc đẩy mở rộng thị trường BĐS phát triển nhanh hơn và bền vững. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VÀ CÁC MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN 1.

Hành vi người tiêu dùng Walters (1974:7) định nghĩa hành vi của người tiêu dùng là “quá trình theo đó các cá nhân quyết định xem, cái gì, khi nào, ở đâu, như thế nào và mua từ ai khi mua hàng hóa và dịch vụ”. Mowen (1993:6) đưa ra một định nghĩa khác bằng cách giải thích hành vi người tiêu dùng giống như “nghiên cứu các đơn vị mua và các quá trình trao đổi tham gia vào việc mua lại, tiêu thụ và thải bỏ hàng hóa, dịch vụ, kinh nghiệm, và ý tưởng”. Định nghĩa này tập trung vào việc mua hàng của các đơn vị nhằm bao hàm không chỉ cá nhân mà còn cả các nhóm mua sản phẩm hoặc dịch vụ. Schiffman & Kanuk (1997:648) định nghĩa hành vi của người tiêu dùng là “Hành vi mà người tiêu dùng hiển thị khi tìm kiếm, mua, sử dụng, đánh giá và loại bỏ sản phẩm, dịch vụ và ý tưởng”.

Schiffman & Kanuk (1997:6-7)làm rõ hơn định nghĩa bằng cách giải thích rằng hành vi của người tiêu dùng nghiên cứu về cách các cá nhân đưa ra quyết định sử dụng các nguồn lực sẵn có của họ (thời gian, tiền bạc, công sức) vào các hạng mục liên quan đến tiêu dùng. Nó bao gồm nghiên cứu về những gì, tại sao, khi nào, ở đâu và tần suất họ mua hàng cũng như cách họ sử dụng sản phẩm. Ngoài ra, nó bao gồm tất cả các hành vi mà người tiêu dùng thể hiện trong tìm kiếm, mua, sử dụng, đánh giá và thải bỏ sản phẩm và dịch vụ mà họ mong đợi sẽ thỏa mãn nhu cầu của họ. Cũng theo Schiffman & Kanuk (1997:6-7), hai kiểu người tiêu dùng khác nhau có thể được phân biệt, cụ thể là người tiêu dùng cá nhân và tổ chức.

Cá nhân người tiêu dùng mua các sản phẩm và dịch vụ để sử dụng cho mục đích cá nhân hoặc hộ gia đình hoặc một món quà cho người khác. Người tiêu dùng cá nhân, do đó, mua hàng cuối cùng là để tiêu dùng. Mặt khác, người tiêu dùng tổ chức mua sản phẩm và các dịch vụ để điều hành một tổ chức, bao gồm cả các tổ chức, các tổ chức chính phủ và các định chế hoạt động vì lợi nhuận và phi lợi nhuận. Định nghĩa về hành vi của người tiêu dùng của Engel, Blackwell & Miniard (1990: G4), tuyên bố rằng “những hành động liên quan trực tiếp đến việc thu được, tiêu thụ và xử lý các sản phẩm và dịch vụ, bao gồm các quá trình quyết định trước và sau các hành động này”.

Các mô tả hoặc định nghĩa gần đây hơn (mà về bản chất không khác ở trên) có thể được tìm thấy trong Arnould, Price & Zinkhan (2002:5) và Peter & Olson (2002:6). 10 Hành vi người tiêu dùng cũng được xác định là việc làm thế nào để các cá nhân, các nhóm và các tổ chức lựa chọn, mua, sử dụng và loại bỏ hàng hoá, dịch vụ, ý tưởng hoặc trải nghiệm nghiệm nhằm đáp ứng nhu cầu và mong muốn của họ (Kotler & Keller, 2009:9; Solomon, 2009:7). Một định nghĩa rộng và “hoàn chỉn hơn” về hành vi người tiêu dùng là “tổng thể các quyết định của người tiêu dùng đối với việc mua lại, tiêu thụ và xử hàng hóa, dịch vụ, hoạt động, trải nghiệm, con người và các ý tưởng bởi những yếu tố ra quyết định của con người theo thời gian" (Hoyer & Macinnis, 2010:3). Định nghĩa của nhóm tác giả Schiffman, Hansen & Kanuk (2012:5) thì cho rằng “hành vi người tiêu dùng tìm kiếm, mua, sử dụng, đánh giá và loại bỏ các sản phẩm và dịch vụ mà họ hy vọng sẽ đáp ứng các nhu cầu cá nhân của họ”.

Hành vi người tiêu dùng và sản phẩm nhà ở Một số nghiên cứu đã thảo luận về sự lựa chọn mua hàng của người mua nhà và đã xác định rằng người mua nhà nên được gọi là người tiêu dùng trong một số hoạt động tiêu thụ như lựa chọn, mua và sử dụng sản phẩm nhà ở (Fierro và cộng sự, 2009; Hoàng & Yi, 2010; Opoku & Abdul-Muhmin, 2010). Nhìn từ góc độ lựa chọn tiêu dùng, việc lựa chọn nhà ở nhằm mục tiêu tối đa hóa lợi ích trong sử dụng nhà ở, trong bối cảnh mà nhà ở đóng vai trò là hàng hóa lâu bền của cá nhân và hộ gia đình (Koklic và Vida, 2009; 2011). Trong khi đó, ở góc độ kinh tế học hành vi, lựa chọn nhà ở được xem như là một quá trình giải quyết vấn đề với việc định hướng hành vi, tập trung vào các giá trị (Collen và Hoekstra, 2001; Jansen, 2014) và chịu ảnh hưởng của yếu tố tâm lý với nhiều thiên lệch khác nhau (Gibb, 2009). Trong quá trình quyết định, các cá nhân cần xem xét các mục tiêu khác nhau, ví dụ như cá nhân nỗ lực trong nhận thức cần thiết để có một sự lựa chọn chính xác, tối đa hóa sự lợi ích trên cơ sở giảm thiểu các kinh nghiệm của cảm xúc tiêu cực (Bettman và cộng sự, 1998).

Tuy vậy, các cá nhân luôn cố gắng để đạt được các mục tiêu và các giá trị nhất định khi giải quyết vấn đề của mình. Quá trình giải quyết vấn đề xảy ra trong một loạt các giai đoạn được phân tích rõ ràng, mặc dù một vấn đề cụ thể có thể lặp lại một cách phức tạp. Collen và Hoekstra (2001) cùng với nhóm nghiên cứu của Jansen và cộng sự (2011) đã tổng quan tài liệu và khái niệm hóa các giai đoạn của quá trình giải quyết vấn đề như là: (1) Nhận thức vấn đề; (2) Xác định rõ vấn đề; (3) Thiết kế và kiểm tra; (4) Lựa chọn; (5) Cân nhắc về những cam kết; (6) Hành động; và (7) Phản hồi. 11 Có một điểm khá thú vị, việc ra quyết định lựa chọn nhà ở thường chịu ảnh hưởng của các những người khác có liên quan.

Trong cấp độ hộ gia đình, các thành viên trong hộ có tác động đến quyết định mua nhà (Levy và Kwai-Choi Lee, 2004). Ngoài ra, hoạt động lựa chọn/ mua nhà nhà ở được coi như là hoạt động thuộc xã hội (inherently social activity) và mỗi các nhân ra quyết định còn chịu ảnh hưởng của yếu tố cảm xúc và các yếu tố tâm lý khác. Do vậy, quá trình ra quyết định bao gồm các nội dung như: thiết lập mục tiêu, thảo luận và đàm phán các nhu cầu của hộ gia đình về nhà ở, tham vấn với tổ chức trung gian, dự báo những thay đổi về nhà ở (đặc điểm nhà ở và xu hướng thị trường) theo Levy và cộng sự (2008). Mô hình hành vi con người Theo Kotler (trong Gould, 1979:33), nhiệm vụ vô cùng khó khăn là khám phá lý do tại sao mọi người mua, vì chúng chịu nhiều ảnh hưởng.

Một lý do là con người bị ảnh hưởng rất nhiều bởi tâm lý của họ, cuối cùng dẫn đến phản hồi mua hàng công khai. Runyon & Stewart (19B7: 694-695) giải thích lý thuyết về hành vi con người bằng cách nói rằng nó đại diện cho niềm tin được tổ chức liên quan đến bản chất của con người cũng như nguyên nhân dẫn đến hành vi của họ. Do đó, con người có thể được xem xét từ nhiều khía cạnh.