Chương 1 KHÁI NIỆM, NHẬN DIỆN VÀ PHÂN LOẠI CÁC TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI PHỔ BIẾN HIỆN NAY LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀN BÙ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG 1. KHÁI QUÁT VỀ ĐỀN BÙ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG 1. Tổng quan về giải phóng mặt bằng 1. Khái niệm giải phóng mặt bằng Vai trò của đất đai đối với quá trình phát triển xã hội ngày càng được nhìn nhận đầy đủ, toàn diện và khoa học, đặc biệt trong thời kỳ công nghiệp hóa và hiện đại hóa đất nước, việc phân bổ hợp lý quỹ đất đai vào các mục đích sử dụng đang được Đảng và Nhà nước, các ngành hết sức quan tâm.
Đất đai ngày càng trở lên có giá trị do sự đầu tư ngày càng cao của con người. Để chuẩn bị cho các dự án đầu tư phát triển thì việc thu hồi đất để xây dựng các dự án đầu tư trong những năm gần đây không ngừng tăng lên. Nhưng việc thu hồi đất đã giao cho NSDĐ lâu dài là vấn đề không thể tránh khỏi và gây nên những tác động mạnh mẽ tới mọi mặt của đời sống kinh tế - xã hội. Thực tế vấn đề bàn giao mặt bằng cho các dự án đang là vấn đề nan giải.
GPMB là công việc đầu tiên và thường cũng là khâu khó nhất trong quá trình thực hiện dự án đầu tư. GPMB là việc đem lại mặt bằng mới phục vụ cho việc thay đổi mục đích sử dụng đất thông qua việc giải tỏa, di dời các hộ dân, vườn tược, cây cối, cơ quan, tổ chức. GPMB được thực hiện qua quyết định thu hồi đất của Nhà nước đối với các tổ chức, cá nhân liên quan. Thu hồi đất là việc nhà nước ra quyết định hành chính để thu hồi lại QSDĐ hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Ủy ban nhân dân (UBND) xã, phường, thị trấn quản lý [29, Điều 4].
5 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail. Sự cần thiết của công tác giải phóng mặt bằng trong quá trình công nghiệp hóa Trong lịch sử phát triển của mỗi quốc gia, việc thu hồi đất để xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật như: hệ thống cấp thoát nước, hệ thống giao thông, hệ thống tải điện; cơ sở hạ tầng xã hội như: bệnh viện, trường học, khu vui chơi giải trí, thể dục thể thao; cơ sở sản xuất như: khu công nghiệp, đồng ruộng và mở rộng đô thị sắp xếp lại hệ thống dân cư… là quy luật tất yếu của sự phát triển. Trong mọi giai đoạn, việc phải GPMB để xây dựng các công trình là không thể tránh khỏi, nhịp độ phát triển càng lớn thì nhu cầu GPMB càng cao và trở thành một thách thức ngày càng nghiêm trọng đối với sự thành công không chỉ trong lĩnh vực kinh tế mà trong cả lĩnh vực chính trị, xã hội của đất nước. Xuất phát từ tình hình quản lý và sử dụng đất đai trong những năm qua ở nước ta còn nhiều phức tạp và có nhiều mâu thuẫn, hiệu quả sử dụng đất đai còn thấp xét cả về ba mặt kinh tế, xã hội và bảo vệ môi trường.
Hơn nữa, sự gia tăng nhanh dân số tập trung vào các đô thị lớn đã vượt quá giới hạn cho phép, dẫn đến nhiều hiện tượng tiêu cực trong các đô thị lớn như cơ cấu tThành phố không hợp lý, tắc nghẽn giao thông, nhà ở thiếu thốn trật trội, các cơ sở sản xuất gây ô nhiễm vẫn nằm trong các khu dân cư. Để giải quyết những vấn đề trên chúng ta đang từng bước sắp xếp, phân bổ lại quỹ đất cho các mục đích sử dụng khác nhau một cách hợp lý theo một quy hoạch cụ thể. Tóm lại, ở nước ta đang có hàng ngàn dự án đầu tư xây dựng các công trình trong khắp các tỉnh, thành phố trong cả nước. Theo đó, GPMB là một tất yếu để triển khai thực hiện các dự án, từ đó khuyến khích đầu tư trong và ngoài nước nâng cao hiệu quả sử dụng vốn đầu tư trong và ngoài nước, đẩy nhanh quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa.
Yêu cầu của công tác giải phóng mặt bằng 6 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Một là, công tác GPMB phải kết hợp hài hòa giữa các lợi ích quốc gia, lợi ích từng tổ chức, hộ gia đình và cá nhân. Công tác GPMB tác động đến mọi mặt đời sống kinh tế - xã hội, nhân văn của nhiều người, của cộng đồng dân cư, giải quyết không thỏa đáng quyền lợi của người có đất bị thu hồi dễ dẫn đến khiếu nại kiện cáo. Người bị thu hồi đất lại luôn đòi hỏi phải trả được một khoản bồi thường càng nhiều càng tốt mà trước hết phải đủ điều kiện để họ tạo lập cuộc sống mới. Nhưng chủ đầu tư luôn tìm cách giảm chi phí bồi thường GPMB nhằm giảm giá thành xây dựng, tiết kiệm chi phí sản xuất.
Chính vì thế dẫn đến mâu thuẫn về lợi ích của người bị thu hồi đất và chủ đầu tư. Hai là, công tác GPMB phải thực hiện theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai của Nhà nước một cách khoa học đồng thời phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tổng thể của từng địa phương. Vì trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa diện tích đất để sử dụng vào mục đích xây dựng các công trình công cộng mở rộng hệ thống đô thị, mở rộng hệ thống giao thông, các khu công nghiệp, dịch vụ, thương mại… là rất lớn. Trong khi đó, quỹ đất được sử dụng vào các mục đích đó hầu như không còn mà phải GPMB.
Chính vì thế, nếu không GPMB theo quy hoạch dẫn đến tình trạng sử dụng đất sai mục đích, lãng phí nguồn tài nguyên đất, tình trạng xây nên lại phá đi gây tốn kém tiền của Nhà nước cũng như ảnh hưởng đến người dân. Ba là, chính sách đền bù giải tỏa được thực hiện cụ thể, công bằng, công khai, bình đẳng giữa những NSDĐ. Chúng ta phải thể hiện cụ thể trên bảng giá nhà, giá đất của toàn khu vực bị giải tỏa. Đây là một nguyên nhân chính dẫn đến hầu hết các vụ khiếu nại của người dân gây khó khăn cho chính quyền và chủ đầu tư khi thu hồi đất.
Bốn là, công tác GPMB phải thực hiện theo đúng trình tự, thủ tục tiến hành mà luật và các văn bản hướng dẫn đã ban hành. Tổng quan về đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng 1. Khái niệm đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng 7 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Tiến độ thi công các dự án nhanh hay chậm phụ thuộc vào thời gian thu hồi đất của Nhà nước. Để tiến hành thu hồi đất phục vụ cho lợi ích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng trong đó có các dự án đầu tư phát triển Nhà nước phải thực hiện công tác đền bù GPMB.
Khi công tác này được thực hiện tốt thì mới đảm bảo tiến độ bàn giao mặt bằng kịp thời cho các dự án. Đây là một vấn đề phức tạp mang tính kinh tế - chính trị - xã hội tổng hợp và được sự quan tâm của các ngành, các cấp, các tổ chức, cá nhân. Vấn đề thu hồi đất được quy định tại Điều 27 Luật Đất đai (LĐĐ) năm 1993 và LĐĐ năm 2003 và được cụ thể hóa trong Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/04/1998 của Chính phủ. Trong điều kiện quỹ đất cũng như các tài nguyên khác ngày càng hạn hẹp và nền kinh tế thị trường ngày càng phát triển thì vấn đề đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất là một vấn đề cực kỳ phức tạp và mang tính thời sự cấp bách.
Do vậy để đảm bảo công bằng xã hội và đảm bảo cuộc sống cho NSDĐ, thì khi Nhà nước thu hồi đất, phải thực hiện trách nhiệm đền bù dân sự (đền bù thiệt hại) về mọi mặt có liên quan bị ảnh hưởng, cho người bị thu hồi đất. Đền bù thiệt hại (bồi thường thiệt hại) có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác. Việc bồi thường thiệt hại này có thể vô hình (xin lỗi) hoặc hữu hình (bồi thường bằng tiền, bằng vật chất khác.), có thể do các quy định của pháp luật điều tiết, hoặc do thỏa thuận giữa các chủ thể. Đền bù thiệt hại (bồi thường thiệt hại) khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng là hành vi được quy định tại Hiến pháp năm 1992, tại Điều 27 LĐĐ và các văn bản hướng dẫn của các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền quy định trách nhiệm của người được Nhà nước cho phép sử dụng đất (được Nhà nước giao hoặc cho thuê sử dụng) đối với người đang sử dụng đất nay 8 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com bị thu hồi, bao gồm đền bù thiệt hại về đất, tài sản trên đất và các khoản hỗ trợ khác.
Đền bù thiệt hại GPMB có thể được hiểu là việc chi trả, bù đắp, những tổn thất về đất đai, những chi phí tháo dỡ, di chuyển nhà cửa, vật kiến trúc, công trình hạ tầng kỹ thuật, cây cối, hoa màu, mồ mả và chi phí để ổn định đời sống sản xuất, chuyển đổi nghề nghiệp cho NSDĐ, sở hữu tài sản trên đất khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Theo LĐĐ năm 2003 thì khái niệm đền bù thiệt hại GPMB được hiểu như sau: - Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị sử dụng đất đối với các diện tích đất bị thu hồi cho chủ sử dụng đất hợp pháp [29, Điều 4]. - Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua việc đào tạo nghề, hỗ trợ khi kinh phí khi di chuyển, bố trí việc làm mới, hỗ trợ tiền lương 3 - 6 tháng… [29, Điều 4]. - Bồi thường thiệt hại GPMB là việc chi trả, bù đắp những tổn thất về đất đai và tài sản gắn liền với đất, những chi phí tháo dỡ, di chuyển nhà cửa, công trình, vật kiến trúc, mồ mả và các chi phí hỗ trợ khác[29, Điều 4].
Về bản chất của đền bù thiệt hại GPMB là việc đền bù thiệt hại những tổn thất do việc Nhà nước có quyết định thay đổi chức năng hay mục đích sử dụng của các loại đất. Các yêu cầu ngày càng hoàn thiện về cơ sở hạ tầng và mở rộng đô thị chỉnh trang khu dân cư … dẫn đến việc bồi thường GPMB ngày thêm khó khăn và phức tạp.