Chương 1 TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI VÀ HOÀ GIẢI TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI 1. Tranh chấp đất đai 1. Khái niệm "Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt; là tài sản, nguồn lực to lớn của đất nước, là nguồn sống của nhân dân" [5, tr. Cùng với sự phát triển của sản xuất và đời sống, nhu cầu sử dụng đất của con người ngày càng phong phú và đa dạng hơn.
Xuất phát từ lợi ích của các giai tầng trong xã hội và dựa trên đòi hỏi của công cuộc xây dựng và phát triển đất nước, Nhà nước sử dụng các chính sách chính trị và pháp luật để điều chỉnh các quan hệ đất đai nhằm tạo lập một môi trường pháp lý lành mạnh cho hoạt động khai thác và sử dụng đất được hợp lý, hiệu quả. Tranh chấp đất đai là một hiện tượng xã hội xảy ra trong bất kỳ hình thái kinh tế - xã hội nào. Trong xã hội tồn tại lợi ích giai cấp đối kháng thì tranh chấp đất đai có thể xảy ra trên bình diện rộng giữa giai cấp thống trị sở hữu về đất đai với giai cấp bị thống trị vô sản về đất đai. Trong xã hội Xã hội chủ nghĩa, khi đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý thì tranh chấp đất đai thường xảy ra trong các mối quan hệ dân sự, khi xuất hiện mâu thuẫn về lợi ích kinh tế, quyền và nghĩa vụ của các bên.
Việc giải quyết tranh chấp đất đai do các bên tự thương lượng hòa giải hoặc do các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện theo quy định của pháp luật. Tranh chấp đất đai hiểu theo nghĩa rộng là biểu hiện sự mâu thuẫn, bất đồng trong việc xác định quyền quản lý, quyền sử dụng đối với đất đai, phát sinh trực tiếp hoặc gián tiếp trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất đai. Theo nghĩa hẹp, Luật đất đai năm 2003, khoản 26, Điều 4 đã giải nghĩa “tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ pháp luật về đất đai” [34, tr. 9 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Thực tế, tranh chấp đất đai được hiểu là sự tranh chấp về quyền quản lý, quyền sử dụng xung quanh một khu đất, một địa điểm đất cụ thể mà mỗi bên đều cho rằng mình phải được quyền đó do pháp luật quy định và bảo hộ.
Vì vậy, họ phải đi đến thương lượng, hòa giải hoặc yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết, phân xử. Đặc điểm của tranh chấp đất đai trong giai đoạn hiện nay Vì đất đai là một loại tài sản, công cụ sản xuất đặc biệt thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý nên tranh chấp đất đai có đặc điểm khác với những tranh chấp khác, đó là: Thứ nhất: Chủ thể tham gia tranh chấp đất đai chỉ có thể là chủ thể của quyền quản lý và quyền sử dụng đất mà không phải là chủ thể của quyền sở hữu đất đai. Quyền sử dụng đất của các chủ thể được xác lập dựa trên quyết định giao đất, cho thuê đất của Nhà nước hoặc được Nhà nước thừa nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với diện tích đất đang sử dụng, được Nhà nước công nhận việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp từ chủ thể khác. Như vậy, chủ thể của tranh chấp đất đai có thể là các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình tham gia vào quan hệ quản lý và sử dụng đất.
Thứ hai: Đối tượng của tranh chấp đất đai là quyền quản lý và quyền sử dụng đất, là công cụ sản xuất, tài sản, hàng hoá đặc biệt nên hầu hết các tranh chấp đều rất phức tạp và gay gắt. Nội dung của tranh chấp đất đai rất đa dạng và phức tạp bởi hoạt động quản lý và sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường diễn ra rất đa dạng, phong phú với việc sử dụng đất vào nhiều mục đích khác nhau, với diện tích, nhu cầu sử dụng khác nhau. Trong nền kinh tế thị trường, đất đai không chỉ đơn thuần là một loại tư liệu sản xuất đặc biệt mà nó cũng là một loại hàng hóa đặc biệt, có giá trị thương mại lớn và cũng chịu tác động của quy luật thị trường nên việc quản lý và sử dụng không chỉ đơn thuần là việc khai thác giá trị sử dụng mà còn phải khai thác 10 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com giá trị sinh lời của đất thông qua các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Và tất yếu, khi nội dung quản lý và sử dụng đất phong phú, phức tạp thì những mâu thuẫn, bất đồng phát sinh từ nội hàm trên cũng trở nên phức tạp và gay gắt hơn.
Thứ ba: Tranh chấp đất đai gây hậu quả xấu về nhiều mặt, không chỉ tác động trực tiếp đến các bên tranh chấp mà gây ảnh hưởng tiêu cực đến xã hội và lợi ích Nhà nước. Tranh chấp đất đai phát sinh làm tác động, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền quản lý, quyền sử dụng của người sử dụng đất, gây đình trệ sản xuất, hao tổn kinh phí, nhân lực và làm đóng băng các quan hệ giao dịch đối với phần đất bị tranh chấp. Tranh chấp đất đai không được giải quyết sớm đầu tiên dẫn đến mất đoàn kết giữa các bên tranh chấp, sau đó ảnh hưởng đến an ninh trật tự, nếu phức tạp có thể trở thành một vấn đề gây bất ổn về mặt chính trị, làm phá vỡ các mối quan hệ xã hội, gây thiệt hại đến lợi ích của xã hội và Nhà nước. Thứ tư: Tranh chấp đất đai nhiều trường hợp có thể trở thành những điểm nóng lôi kéo số đông người tham gia, trở thành một vấn đề nhạy cảm thu hút sự chú ý của dư luận xã hội, là một hiện tượng mang vừa tính pháp lý vừa mang tính chính trị.
Phân loại tranh chấp đất đai Theo pháp luật hiện hành: Trước năm 1980, Nhà nước ta thừa nhận nhiều hình thức sở hữu đối với đất đai bao gồm sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Sau khi Hiến pháp năm 1980 ra đời, Nhà nước trở thành đại diện chủ sở hữu duy nhất thống nhất quản lý đối với toàn bộ vốn đất đai trong cả nước. Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài; người sử dụng đất có các quyền năng thuộc quyền quản lý và sử dụng đối với khu đất thuộc quyền quản lý và sử dụng hợp pháp của mình. Do đó, phân loại dưới góc độ pháp luật, các tranh chấp đất đai hiện nay 11 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com có: Tranh chấp về quyền sử dụng đất; tranh chấp về tài sản có liên quan đến quyền sử dụng đất; tranh chấp về quyền sử dụng đất có liên quan đến đơn vị hành chính.
Theo nội dung tranh chấp: Để thuận lợi cho việc xác định quy phạm pháp luật điển hình áp dụng vào giải quyết tranh chấp về đất đai; tranh chấp đất đai thường được phân loại theo nội dung tranh chấp bao gồm: Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất; tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất; tranh chấp do lấn, chiếm đất; tranh chấp do cản trở việc thực hiện quyền sử dụng đất. Theo quy trình giải quyết: Để phục vụ việc nghiên cứu của Luận văn, có thể phân loại tranh chấp theo quy trình giải quyết gồm tranh chấp bắt buộc phải giải quyết qua hòa giải ở cơ sở và tranh chấp không bắt buộc phải giải quyết qua hòa giải ở sơ sở, xã phường, thị trấn. Căn cứ vào khoản 26 Điều 4, Điều 135, Điều 136 Luật đất đai năm 2003 và xét dưới góc độ lý luận thì tranh chấp đất đai bắt buộc phải qua hòa giải phải thỏa mãn các yếu tố sau: - Về quan hệ pháp luật nó phải là quan hệ đất đai như tranh chấp, lấn chiếm, đòi lại đất (tranh chấp quyền sử dụng). hoặc liên quan chặt chẽ đến đất đai như quan hệ chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất, được quyền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
- Về pháp luật chính để áp dụng khi giải quyết phải là Luật đất đai và Bộ luật dân sự. - Về khách thể của quan hệ này phải là quyền sử dụng đất. - Về chủ thể của quan hệ đất đai có thể là tổ chức, cá nhân, doanh nghiệp. Như vậy, đối với các mâu thuẫn từ đất đai phát sinh trong lĩnh vực quản lý hành chính Nhà nước, giải phóng mặt bằng, xây dựng cơ sở hạ tầng, công trình an ninh – quốc phòng.
theo chiến lược, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của Nhà nước giữa một bên là cơ quan quản lý hành chính Nhà nước và 12 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com một bên là cá nhân, tổ chức, hộ gia đình thì pháp luật chính để áp dụng quy trình giải quyết các mâu thuẫn này là Luật Khiếu nại, Luật tố cáo, Luật tố tụng hành chính nên không bắt buộc phải qua hòa giải ở cấp cơ sở. Hoà giải tranh chấp đất đai 1. Định nghĩa Hòa giải là một biện pháp truyền thống để giải quyết các tất cả các mâu thuẫn, tranh chấp trong đời sống xã hội. “Hòa” có nghĩa là êm đẹp, “Giải” có nghĩa là cởi bỏ đi, “Hòa giải có nghĩa là làm cho êm đẹp, không còn chống đối nhau” [47, tr.
Ở nước ta hiện nay, có những hình thức hòa giải khác nhau: Hòa giải tại Tòa án theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự, hôn nhân gia đình; hòa giải các tranh chấp lao động; hòa giải bằng trọng tài thương mại; hòa giải tại cộng đồng dân cư thông qua hòa giải ở cơ sở. Theo Pháp lệnh Hòa giải ở cơ sở năm 1998 thì Hòa giải cơ sở “là việc hướng dẫn, giúp đỡ, thuyết phục các bên đạt được thỏa thuận, tự nguyện giải quyết với nhau những việc vi phạm pháp luật và tranh chấp nhỏ nhằm giữ gìn đoàn kết trong nội bộ nhân dân, phòng ngừa, hạn chế vi phạm pháp luật, bảo đảm trật tự, an toàn xã hội trong cộng đồng dân cư” [52, tr. Như vậy, Hòa giải có thể được hiểu là một phương pháp trong đó lấy việc tự thỏa thuận để tự nguyện đi đến một nhất trí chung nhằm giải quyết mâu thuẫn, tranh chấp giữa các bên.