Luận văn thạc sĩ đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng kí biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất tại huyện đô lương

Luận văn thạc sĩ nghiên cứu đánh giá thực trạng và giải pháp cải thiện kết quả công tác đăng kí biện pháp bảo đảm bằng quyền sử, đánh giá hiện trạng, phân tích vấn đề, đề xuất

• Tác giả: Nguyễn Thị Nguyệt
• Người hướng dẫn: PGS. Nguyễn Ngọc Nông
• Trường học: Đại học Nông Lâm - Đại học Thái Nguyên
• Chuyên ngành: Quản lý đất đai
• Đề tài: Đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Đô Lương tỉnh Nghệ An giai đoạn 2017 - 2021
• Loại tài liệu: luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2022
• Địa điểm: Thái Nguyên

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• 1. CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU
• 1.1. Một số khái niệm
• 1.2. Phân loại các biện pháp bảo đảm
• 1.3. Thủ tục đăng ký biện pháp bảo đảm
• 1.4. Nội dung quy trình đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản khác gắn liền với đất
• 1.5. Cơ sở thực tiễn
• 1.6. Đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản khác gắn liền với đất ở một số nước trên Thế giới
• 1.7. Thực tiễn đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản khác gắn liền với đất ở Việt Nam
• 1.8. Các nghiên cứu về đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản khác gắn liền với đất
• 1.9. Những nhận xét rút ra từ tổng quan tài liệu
• 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
• 2.2. Đối tượng nghiên cứu. Phạm vi nghiên cứu
• 2.3. Nội dung nghiên cứu
• 2.3.1. Nội dung 1: Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và sử dụng đất huyện Đô Lương
• 2.3.2. Nội dung 2: Đánh giá hồ sơ và quy trình đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Đô Lương
• 2.3.3. Nội dung 3: Đánh giá kết quả đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Đô Lương giai đoạn 2017 – 2021
• 2.3.4. Nội dung 4: Đánh giá hiểu biết về công tác đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của người dân và cán bộ tín dụng, cán bộ thực hiện
• 2.3.5. Nội dung 5: Những khó khăn, tồn tại và giải pháp khắc phục việc đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Đô Lương theo đúng quy định của pháp luật
• 2.4. Phương pháp nghiên cứu
• 2.4.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp
• 2.4.2. Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp
• 2.4.3. Phương pháp tổng hợp, phân tích, biểu đạt số liệu
• 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
• 3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và sử dụng đất huyện Đô Lương
• 3.1.1. Điều kiện tự nhiên
• 3.1.2. Các nguồn tài nguyên
• 3.1.3. Điều kiện kinh tế xã hội
• 3.2. Thực trạng sử dụng đất. Đánh giá hồ sơ và quy trình đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Đô Lương
• 3.2.1. Đánh giá thành phần hồ sơ
• 3.2.2. Đánh giá quy trình thực hiện việc đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất so với pháp luật đất đai
• 3.2.3. Đánh giá kết quả đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Đô Lương giai đoạn 2017 – 2021
• 3.2.3.1. Tình hình đăng ký biện pháp bảo đảm
• 3.2.3.2. Kết quả đăng ký biện pháp bảo đảm
• 3.2.3.3. Đánh giá chung kết quả đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Đô Lương giai đoạn 2017 – 2021
• 3.2.4. Đánh giá hiểu biết về công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của người dân và cán bộ tín dụng, cán bộ thực hiện
• 3.2.5. Đánh giá công tác đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Đô Lương, tỉnh Nghệ An giai theo ý kiến của người sử dụng đất, cán bộ tín dụng và quản lý
• 3.2.6. Đánh giá thái độ phục vụ và một số quy định về đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Đô Lương, tỉnh Nghệ An giai theo theo 3 khu vực điều tra
• 3.2.7. Đánh giá công tác đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Đô Lương, tỉnh Nghệ An theo ý kiến của cán bộ tín dụng
• 3.2.8. Đánh giá tinh thần phối hợp, mức độ hiểu biết và một số quy định về đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Đô Lương, tỉnh Nghệ An theo ý kiến của cán bộ thực hiện (cán bộ VP ĐKĐĐ và cán bộ địa chính xã, thị trấn)
• 3.3. Những khó khăn, tồn tại và giải pháp khắc phục việc đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Đô Lương theo đúng quy định của pháp luật
• 3.3.1. Những khó khăn, tồn tại trong việc đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Đô Lương
• 3.3.2. Một số giải pháp khắc phục để hoàn thiện và phát triển việc đăng ký biện pháp giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Đô Lương
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Thực trạng đăng ký bảo đảm quyền sử dụng đất tại huyện Đô Lương

Thực trạng đăng ký bảo đảm quyền sử dụng đất tại huyện Đô Lương giai đoạn 2017-2021 cho thấy nhiều bất cập trong quy trình và hiệu quả thực hiện. Theo nghiên cứu, số lượng hồ sơ đăng ký bảo đảm bằng quyền sử dụng đất tăng đều hàng năm, nhưng tỷ lệ hoàn thành thủ tục còn thấp. Nguyên nhân chính là sự thiếu hiểu biết của người dân về thủ tục đăng ký bảo đảm quyền sử dụng đất và sự phức tạp trong quy trình. Ngoài ra, việc quản lý đất đai chưa chặt chẽ dẫn đến tình trạng giao dịch 'ngầm' vẫn tồn tại, gây thất thu ngân sách và tranh chấp dân sự.

1.1. Đánh giá hồ sơ và quy trình đăng ký

Hồ sơ đăng ký bảo đảm quyền sử dụng đất tại huyện Đô Lương thường thiếu sót các giấy tờ cần thiết như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) hoặc hợp đồng thế chấp. Quy trình đăng ký còn rườm rà, gây khó khăn cho người dân. Nghiên cứu chỉ ra rằng, việc cải thiện quy trình đăng ký bảo đảm quyền sử dụng đất cần được ưu tiên để nâng cao hiệu quả và giảm thiểu rủi ro pháp lý.

1.2. Kết quả đăng ký bảo đảm

Kết quả đăng ký bảo đảm quyền sử dụng đất tại huyện Đô Lương giai đoạn 2017-2021 cho thấy sự chênh lệch lớn giữa số lượng hồ sơ nộp và số lượng được xử lý. Nguyên nhân chính là sự thiếu nhân lực và năng lực của cán bộ thực hiện. Việc tối ưu hóa quy trình đăng ký bảo đảm quyền sử dụng đất sẽ giúp cải thiện tình hình này.

II. Giải pháp nâng cao hiệu quả đăng ký bảo đảm quyền sử dụng đất

Để nâng cao hiệu quả đăng ký bảo đảm quyền sử dụng đất tại huyện Đô Lương, cần thực hiện đồng bộ các giải pháp từ cải thiện quy trình đến nâng cao nhận thức của người dân. Các giải pháp bao gồm: đơn giản hóa thủ tục, tăng cường đào tạo cán bộ, và nâng cao hiểu biết pháp luật cho người dân. Việc áp dụng công nghệ thông tin vào quản lý đất đai cũng là một hướng đi quan trọng.

2.1. Đơn giản hóa thủ tục đăng ký

Việc đơn giản hóa thủ tục đăng ký bảo đảm quyền sử dụng đất sẽ giúp người dân dễ dàng tiếp cận và thực hiện. Cần rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ và giảm bớt các yêu cầu không cần thiết. Điều này sẽ góp phần nâng cao hiệu quả quản lý đất đai và giảm thiểu tình trạng giao dịch 'ngầm'.

2.2. Tăng cường đào tạo cán bộ

Đào tạo cán bộ thực hiện là yếu tố then chốt để nâng cao hiệu quả đăng ký bảo đảm quyền sử dụng đất. Cán bộ cần được trang bị kiến thức pháp luật và kỹ năng xử lý hồ sơ chuyên nghiệp. Điều này sẽ giúp cải thiện chất lượng dịch vụ và tăng độ tin cậy của người dân.

2.3. Nâng cao nhận thức pháp luật

Nâng cao nhận thức pháp luật về quyền sử dụng đất và thủ tục đăng ký bảo đảm cho người dân là giải pháp lâu dài. Cần tổ chức các buổi tuyên truyền, hướng dẫn cụ thể để người dân hiểu rõ quyền lợi và nghĩa vụ của mình. Điều này sẽ giúp giảm thiểu rủi ro pháp lý và tranh chấp dân sự.

III. Ý nghĩa và ứng dụng thực tiễn

Nghiên cứu về giải pháp nâng cao hiệu quả đăng ký bảo đảm quyền sử dụng đất tại huyện Đô Lương có ý nghĩa khoa học và thực tiễn lớn. Về khoa học, nghiên cứu góp phần làm rõ các vấn đề liên quan đến quản lý đất đai và thủ tục đăng ký. Về thực tiễn, các giải pháp đề xuất có thể áp dụng rộng rãi để cải thiện hiệu quả quản lý đất đai tại các địa phương khác.

3.1. Ý nghĩa khoa học

Nghiên cứu cung cấp cơ sở lý luận và thực tiễn về đăng ký bảo đảm quyền sử dụng đất, góp phần vào việc hoàn thiện hệ thống pháp luật và quản lý đất đai tại Việt Nam.

3.2. Ứng dụng thực tiễn

Các giải pháp đề xuất trong nghiên cứu có thể áp dụng để nâng cao hiệu quả quản lý đất đai tại huyện Đô Lương và các địa phương khác. Việc cải thiện quy trình và nâng cao nhận thức sẽ giúp giảm thiểu rủi ro và tranh chấp, góp phần phát triển kinh tế - xã hội.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Trong giai đoạn 2017-2021, huyện Đô Lương, tỉnh Nghệ An, với diện tích tự nhiên 35.557,96 ha và dân số khoảng 221.064 người, đã chứng kiến sự phát triển mạnh mẽ của thị trường đất đai cùng với nhu cầu vay vốn có bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày càng tăng. Đất đai không chỉ là nguồn lực quan trọng cho phát triển kinh tế - xã hội mà còn là tài sản có giá trị lớn trong các giao dịch bảo đảm tín dụng. Tuy nhiên, thực trạng công tác đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất tại huyện Đô Lương còn nhiều bất cập, dẫn đến tồn tại các giao dịch “ngầm”, gây thất thu ngân sách và phát sinh tranh chấp dân sự.

Mục tiêu nghiên cứu nhằm đánh giá thực trạng công tác đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Đô Lương trong giai đoạn 2017-2021, từ đó đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác này. Phạm vi nghiên cứu tập trung vào 33 đơn vị hành chính của huyện, với dữ liệu thu thập từ các cơ quan quản lý đất đai, ngân hàng, và khảo sát người dân, cán bộ tín dụng, cán bộ địa chính. Ý nghĩa nghiên cứu không chỉ góp phần hoàn thiện chính sách quản lý đất đai mà còn hỗ trợ người dân và tổ chức tín dụng trong việc thực hiện các giao dịch bảo đảm minh bạch, an toàn, góp phần phát triển kinh tế địa phương.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn dựa trên các lý thuyết và mô hình quản lý đất đai, pháp luật về giao dịch bảo đảm và đăng ký biện pháp bảo đảm. Hai khung lý thuyết chính được áp dụng gồm:

1. Lý thuyết về giao dịch bảo đảm: Theo Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch bảo đảm là các biện pháp nhằm bảo vệ quyền lợi của bên nhận bảo đảm thông qua các hình thức như cầm cố, thế chấp, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh, tín chấp và cầm giữ tài sản. Khái niệm này giúp phân loại và hiểu rõ các biện pháp bảo đảm trong thực tiễn.

2. Mô hình quản lý đăng ký biện pháp bảo đảm: Dựa trên Nghị định 102/2017/NĐ-CP và các văn bản hướng dẫn liên quan, mô hình này mô tả quy trình tiếp nhận, kiểm tra, xác nhận, lưu trữ và trả kết quả đăng ký biện pháp bảo đảm tại các cơ quan đăng ký đất đai. Mô hình nhấn mạnh vai trò của việc đăng ký trong việc minh bạch hóa thông tin, bảo vệ quyền lợi các bên và ngăn ngừa tranh chấp.

Các khái niệm chính bao gồm: quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, biện pháp bảo đảm, đăng ký biện pháp bảo đảm, giao dịch bảo đảm, và thủ tục hành chính đăng ký.

Phương pháp nghiên cứu

Nguồn dữ liệu nghiên cứu bao gồm:

• Số liệu thứ cấp: Thu thập từ các báo cáo của Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Đô Lương, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai, các văn bản pháp luật, tài liệu nghiên cứu trong và ngoài nước.

• Số liệu sơ cấp: Thu thập qua khảo sát trực tiếp 90 hộ gia đình, cá nhân đã thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm tại 3 xã, thị trấn đại diện cho các khu vực khác nhau của huyện; phỏng vấn 30 cán bộ tín dụng tại 2 ngân hàng và 1 quỹ tín dụng nhân dân; phỏng vấn 10 cán bộ Văn phòng Đăng ký đất đai và 10 cán bộ địa chính xã, thị trấn.

Phương pháp chọn mẫu là ngẫu nhiên có chủ đích nhằm đảm bảo tính đại diện cho các nhóm đối tượng liên quan. Phân tích dữ liệu sử dụng phần mềm Excel để tổng hợp, tính toán các chỉ tiêu thống kê như số tuyệt đối, tỷ lệ phần trăm, trung bình. Các kết quả được biểu diễn qua bảng biểu và biểu đồ nhằm minh họa rõ ràng các phát hiện.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

1. Thực trạng hồ sơ đăng ký biện pháp bảo đảm: Qua khảo sát, tỷ lệ hồ sơ đăng ký đầy đủ theo quy định pháp luật đạt khoảng 85%, tuy nhiên vẫn còn 15% hồ sơ thiếu hoặc sai sót về giấy tờ, gây chậm trễ trong xử lý. Thành phần hồ sơ chủ yếu gồm đơn yêu cầu, hợp đồng bảo đảm, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các giấy tờ chứng minh tư cách pháp lý.

2. Quy trình đăng ký và thời gian xử lý: Thời gian giải quyết hồ sơ trung bình là 2 ngày làm việc, phù hợp với quy định Nghị định 102/2017/NĐ-CP. Tuy nhiên, có khoảng 10% trường hợp kéo dài do hồ sơ không hợp lệ hoặc thiếu thông tin. Quy trình được thực hiện theo các bước tiếp nhận, kiểm tra, xác nhận, ký duyệt và trả kết quả.

3. Kết quả đăng ký biện pháp bảo đảm giai đoạn 2017-2021: Tổng số hồ sơ đăng ký tăng trung bình 12% mỗi năm, phản ánh nhu cầu vay vốn và giao dịch bảo đảm ngày càng tăng. Khu vực trung tâm hành chính, kinh tế - xã hội chiếm khoảng 60% số hồ sơ, trong khi khu vực có mật độ dân số thấp chiếm dưới 15%. Tỷ lệ hồ sơ được chấp nhận đạt 92%, cho thấy hiệu quả công tác đăng ký tương đối cao.

4. Hiểu biết và thái độ của người dân, cán bộ tín dụng và cán bộ thực hiện: Khoảng 78% người dân và 85% cán bộ tín dụng nhận thức đúng về quyền và nghĩa vụ trong đăng ký biện pháp bảo đảm. Tuy nhiên, vẫn còn 22% người dân chưa nắm rõ quy trình và thủ tục. Thái độ phục vụ của cán bộ được đánh giá tích cực với điểm trung bình 4,2/5, nhưng vẫn có phản ánh về thủ tục hành chính còn phức tạp.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân chính của các tồn tại là do sự phức tạp trong thủ tục hành chính, thiếu đồng bộ thông tin giữa các cơ quan và hạn chế về năng lực cán bộ thực hiện. So với các nghiên cứu tại huyện Nam Trực và Vân Đồn, kết quả tại Đô Lương tương đồng về xu hướng tăng trưởng hồ sơ và mức độ hiểu biết của người dân, nhưng có phần chậm hơn trong cải cách thủ tục hành chính.

Việc tăng số lượng hồ sơ đăng ký phản ánh sự phát triển kinh tế và nhu cầu vay vốn có bảo đảm ngày càng cao. Tuy nhiên, tỷ lệ hồ sơ sai sót và kéo dài thời gian xử lý cho thấy cần nâng cao chất lượng dịch vụ và cải tiến quy trình. Dữ liệu có thể được trình bày qua biểu đồ tăng trưởng hồ sơ theo năm, bảng so sánh tỷ lệ hồ sơ hợp lệ và không hợp lệ, cũng như biểu đồ đánh giá mức độ hiểu biết của các nhóm đối tượng.

Đề xuất và khuyến nghị

1. Đơn giản hóa thủ tục hành chính: Rà soát, cắt giảm các bước không cần thiết trong quy trình đăng ký, áp dụng công nghệ thông tin để hỗ trợ nộp và xử lý hồ sơ trực tuyến nhằm giảm thời gian xử lý xuống dưới 1 ngày làm việc. Chủ thể thực hiện: Văn phòng Đăng ký đất đai huyện, Sở Tài nguyên và Môi trường. Thời gian: 1 năm.

2. Tăng cường đào tạo, nâng cao năng lực cán bộ: Tổ chức các khóa đào tạo chuyên sâu về pháp luật đất đai, kỹ năng giao tiếp và xử lý hồ sơ cho cán bộ đăng ký và địa chính xã, thị trấn nhằm nâng cao chất lượng phục vụ. Chủ thể: UBND huyện phối hợp với các cơ sở đào tạo. Thời gian: 6 tháng.

3. Xây dựng hệ thống thông tin liên thông: Thiết lập cơ sở dữ liệu chung giữa các cơ quan quản lý đất đai, ngân hàng và các tổ chức tín dụng để cập nhật, tra cứu thông tin đăng ký biện pháp bảo đảm nhanh chóng, chính xác, hạn chế sai sót và gian lận. Chủ thể: Sở Tài nguyên và Môi trường, Ngân hàng Nhà nước chi nhánh tỉnh. Thời gian: 2 năm.

4. Tuyên truyền, nâng cao nhận thức người dân và tổ chức tín dụng: Triển khai các chương trình phổ biến pháp luật, hướng dẫn thủ tục đăng ký biện pháp bảo đảm qua các kênh truyền thông, hội nghị, tập huấn nhằm nâng cao hiểu biết và tuân thủ pháp luật. Chủ thể: UBND huyện, Phòng Tài nguyên và Môi trường, các tổ chức tín dụng. Thời gian: liên tục.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

1. Cán bộ quản lý đất đai và địa chính: Giúp hiểu rõ quy trình, thủ tục đăng ký biện pháp bảo đảm, từ đó nâng cao hiệu quả công tác quản lý và phục vụ người dân.

2. Ngân hàng và tổ chức tín dụng: Cung cấp thông tin về thực trạng và các khó khăn trong đăng ký biện pháp bảo đảm, hỗ trợ cải tiến quy trình cho vay có bảo đảm bằng quyền sử dụng đất.

3. Người sử dụng đất, hộ gia đình, cá nhân: Nắm bắt quyền lợi, nghĩa vụ và quy trình đăng ký biện pháp bảo đảm để thực hiện giao dịch bảo đảm an toàn, hợp pháp.

4. Nhà nghiên cứu và hoạch định chính sách: Là tài liệu tham khảo để xây dựng, hoàn thiện chính sách pháp luật về quản lý đất đai và giao dịch bảo đảm, góp phần phát triển kinh tế - xã hội địa phương.

Câu hỏi thường gặp

1. Đăng ký biện pháp bảo đảm là gì?
   Đăng ký biện pháp bảo đảm là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ghi nhận thông tin về giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất nhằm bảo vệ quyền lợi các bên và đảm bảo tính minh bạch trong giao dịch.

2. Thủ tục đăng ký biện pháp bảo đảm gồm những gì?
   Thủ tục gồm nộp đơn yêu cầu, hợp đồng bảo đảm có công chứng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ chứng minh tư cách pháp lý và các giấy tờ liên quan khác theo quy định tại Nghị định 102/2017/NĐ-CP.

3. Thời gian giải quyết hồ sơ đăng ký là bao lâu?
   Theo quy định, cơ quan đăng ký phải hoàn thành việc đăng ký trong ngày nhận hồ sơ hợp lệ hoặc chậm nhất không quá 3 ngày làm việc nếu có lý do chính đáng.

4. Ai có thể yêu cầu đăng ký biện pháp bảo đảm?
   Bên bảo đảm hoặc bên nhận bảo đảm có quyền yêu cầu đăng ký, hoặc người được ủy quyền hợp pháp thực hiện việc đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai.

5. Lợi ích của việc đăng ký biện pháp bảo đảm là gì?
   Giúp bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên, ngăn ngừa tranh chấp, tạo điều kiện thuận lợi cho giao dịch tín dụng, đồng thời góp phần minh bạch hóa thị trường đất đai và tài sản gắn liền với đất.

Kết luận

• Đô Lương có tiềm năng phát triển kinh tế lớn, nhu cầu đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất tăng trung bình 12% mỗi năm giai đoạn 2017-2021.
• Công tác đăng ký đã đạt hiệu quả nhất định với tỷ lệ hồ sơ hợp lệ trên 85% và thời gian xử lý trung bình 2 ngày làm việc.
• Vẫn còn tồn tại các khó khăn như thủ tục hành chính phức tạp, thiếu đồng bộ thông tin và hạn chế về năng lực cán bộ.
• Đề xuất các giải pháp cụ thể nhằm đơn giản hóa thủ tục, nâng cao năng lực cán bộ, xây dựng hệ thống thông tin liên thông và tuyên truyền pháp luật.
• Nghiên cứu góp phần hoàn thiện chính sách quản lý đất đai, hỗ trợ phát triển kinh tế địa phương và nâng cao nhận thức của người dân, tổ chức tín dụng.

Các cơ quan quản lý và tổ chức tín dụng cần phối hợp triển khai các giải pháp đề xuất để nâng cao hiệu quả công tác đăng ký biện pháp bảo đảm, đồng thời tiếp tục nghiên cứu mở rộng phạm vi và đối tượng nghiên cứu nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1. Một số khái niệm 1. Khái niệm về biện pháp bảo đảm Đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ghi vào Sổ đăng ký biện pháp bảo đảm hoặc nhập vào cơ sở dữ liệu các thông tin về giao dịch bảo đảm dùng tài sản bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất để thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm. Về nội dung này theo Bộ luật dân sự 2015 có các quy định sau đây: Giao dịch bảo đảm là giao dịch dân sự do các bên thoả thuận hoặc pháp luật quy định về việc thực hiện các biện pháp bảo đảm quy định tại Điều 292.

Theo đó các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bao gồm: Cầm cố tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lưu quyền sở hữu, bảo lãnh, tín chấp, cầm giữ tài sản. Cầm cố tài sản theo Điều 309 là việc một bên (sau đây gọi là bên cầm cố) giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận cầm cố) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Thế chấp tài sản theo Điều 317 là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). Đặt cọc theo Điều 328 là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Ký cược theo Điều 329 là việc bên thuê tài sản là động sản giao cho bên cho thuê một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản ký cược) trong một thời hạn để bảo đảm việc trả lại tài sản thuê. Ký quỹ theo Điều 330 là việc bên có nghĩa vụ gửi một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc giấy tờ có giá vào tài khoản phong toả tại một tổ chức tín dụng để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ. g 5 Bảo lưu quyền sở hữu theo Điều 331 quy định: Trong hợp đồng mua bán, quyền sở hữu tài sản có thể được bên bán bảo lưu cho đến khi nghĩa vụ thanh toán được thực hiện đầy đủ. Bảo lãnh theo Điều 335 là việc người thứ ba (sau đây gọi là bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (sau đây gọi là bên nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (sau đây gọi là bên được bảo lãnh), nếu khi đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.

Tín chấp theo Điều 344 quy định: Tổ chức chính trị - xã hội ở cơ sở có thể bảo đảm bằng tín chấp cho cá nhân, hộ gia đình nghèo vay một khoản tiền tại tổ chức tín dụng để sản xuất, kinh doanh, tiêu dùng theo quy định của pháp luật. Cầm giữ tài sản theo Điều 346 là việc bên có quyền (sau đây gọi là bên cầm giữ) đang nắm giữ hợp pháp tài sản là đối tượng của hợp đồng song vụ được chiếm giữ tài sản trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ. Khái niệm về đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ghi vào Sổ đăng ký biện pháp bảo đảm hoặc nhập vào cơ sở dữ liệu các thông tin về giao dịch bảo đảm dùng tài sản bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất để thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm. Các tài sản dùng bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trong giao dịch bảo đảm có thể có trước khi 5hong tin được ghi vào Sổ, hay nhập vào cơ sở dữ liệu hoặc được xác lập sau khi cơ quan đăng ký ghi 5hong tin về các giao dịch bảo đảm vào Sổ đăng ký, nhập vào cơ sở dữ liệu theo quy định của pháp luật (Chính phủ, 2017).

Việc đăng ký biện pháp bảo đảm được thực hiện tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai và Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường theo trình tự, thủ tục quy định tại Nghị định số 102/2017/NĐ – CP ngày 01/9/2017 về đăng ký biện pháp bảo đảm, theo đó, đăng ký biện pháp bảo đảm là g 6 việc cơ quan đăng ký ghi vào sổ đăng ký hoặc nhập vào cơ sở dữ liệu về việc bên bảo đảm dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên nhận bảo đảm. Hồ sơ đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất gồm có: Đơn yêu cầu đăng ký biện pháp bảo đảm; Hợp đồng bảo đảm hoặc hợp đồng bảo đảm có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc các Giấy chứng nhận đã cấp qua các thời kỳ; Bản sao có chứng thực giấy tờ chứng minh tư cách pháp lý của người yêu cầu đăng ký; trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền thì phải có Văn bản ủy quyền. Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai và Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ ghi nội dung đăng ký biện pháp bảo đảm vào Giấy chứng nhận, Sổ địa chính, Sổ theo dõi biến động đất đai theo quy định của pháp luật. Ý nghĩa, vai trò của góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất Cùng với công cuộc "công nghiệp hóa, hiện đại hóa" đất nƣớc, việc pháp luật quy định cho công dân quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất có ý nghĩa vô cùng to lớn nhằm giúp ngƣời sử dụng đất giải quyết các nhu cầu về vốn để mở rộng quy mô sản xuất và nâng cao hiệu quả sử dụng đất đai.

Quy định này góp phần chuyển quan hệ đất đai từ trạng thái "tĩnh" - giao đất và thu hồi đất sang trạng thái "động", đất đai từ chỗ chỉ là nơi cư trú của cộng đồng nay trở thành một nguồn lực to lớn để phát triển đất nước Thêm vào đó, việc người dân được góp vốn bằng quyền sử dụng đất đã tạo điều kiện thuận lợi cho họ trong việc "tiếp cận" các nguồn vốn vay để đầu tư cho sản xuất, đồng thời giúp hệ thống ngân hàng, các tổ chức tín dụng ở nứớc ta mở rộng tối đa phạm vi và đối tượng cho vay, nâng cao hiệu quả đồng vốn vay, góp phần trực tiếp vào công cuộc "xóa đói, giảm nghèo" và nâng cao năng lực cạnh tranh cho các chủ thể kinh doanh thuộc mọi loại hình kinh tế. Phân loại các biện pháp bảo đảm - Đặt cọc, ký cược và ký quỹ thực chất chỉ là các biến thể của cầm cố nên phải được đưa vào phần các biện pháp bảo đảm bằng tài sản chứ không thể ghép với bảo lãnh; - Cầm cố và thế chấp thực chất là các giao dịch giữa bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm trong khi quyền, dù là quyền cầm cố hay quyền thế chấp, chỉ là quyền của một bên, điều này dẫn tới sự vênh giữa tên điều luật và nội dung của các điều luật khi Luật Dân sự định nghĩa và quy định về xác lập các giao dịch bảo đảm này (Điều 292, 293, 309, 310, 317 và 318); - Điều 293 của Luật Dân sự quay trở lại với cách tiếp cận của quy định hiện hành khi quy định “căn cứ vào quy định của luật hoặc theo thỏa thuận, các bên trong quan hệ nghĩa vụ có thể áp dụng bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng một trong các biện pháp cầm cố, thế chấp, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh hoặc biện pháp khác”. Quyền định đoạt tài sản thế chấp của bên thế chấp Ngoài việc được thay thế tài sản thế chấp, Khoản 4, Điều 321 và Khoản 5, Điều 321 còn trao cho bên thế chấp quyền bán, trao đổi hay tặng cho tài sản thế chấp mà không cần có sự đồng ý của bên nhận thế chấp và trao cho bên nhận thế chấp quyền truy đòi tài sản thế chấp từ bên kia của các giao dịch này khi xử lý tài sản thế chấp. Quy định này sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng tới quyền lợi của chủ nợ có bảo đảm.

Trước hết, cần phải thấy khó khăn dễ thấy sẽ đặt ra đối với bên nhận thế chấp là phải tìm hiểu chuỗi quan hệ pháp lý đối với tài sản thế chấp bởi vì một tài sản có thể được chuyển giao thông qua nhiều hợp đồng mua, bán, trao đổi khác nhau, liên quan đến nhiều chủ thể khác nhau và để xác định chính xác các mối quan hệ này, cần thời gian và chi phí. Hệ quả là ngân hàng phải tính chi phí vay cao hơn để bù đắp các chi phí này. Trong thực tế cần lưu ý các ngân hàng gặp rất nhiều khó khăn trong trường hợp nhận tài sản bảo đảm là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất kinh doanh mà pháp luật cho phép bên thế chấp được tự do định đoạt mà không cần có sự đồng ý của bên nhận thế chấp, nhất là khi bên bảo đảm không ngay tình hay lâm vào tình trạng mất khả năng thanh toán. Quy định cấm định đoạt tài sản thế chấp hiện nay g 8 giúp bảo vệ chủ nợ có bảo đảm, tránh mất đối tượng của hợp đồng thế chấp và cân bằng lợi ích thương mại giữa các bên.

Giải pháp bỏ quy định cấm bên thế chấp không được định đoạt tài sản thế chấp chỉ khả thi nếu pháp luật Việt Nam đồng thời công nhận một số biện pháp bảo đảm khác đặt ra điều kiện việc định đoạt tài sản bảo đảm phải được sự đồng ý của chủ nợ có bảo đảm, qua đó tạo điều kiện cho bên nhận thế chấp có nhiều sự lựa chọn.