Chương 1: Cơ sở lý luận về đền bù giải phóng mặt băng Chương 2: Thực trạng đèn bù giải phóng mặt bằng tại quận Thanh Xuân Chương 3: Kinh nghiệm và giải pháp thực hiện chính sách đền bù GPMB trên địa bàn quận Thanh Xuân CHUONG 1: CƠ SỞ LÍ LUẬN VE DEN BU GIẢI PHONG MAT BANG 1.1 Téng quan về đền bù giải phóng mat bằng 1.1 Khái niệm về đền bù thiệt hại Đền bù thiệt hại là bên có hành vi gây thiệt hại phải khắc phục hậu qua cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại bang cách đền bù các tôn thất về vat chat và ton thất về tinh thần. Trách nhiệm bồi thường thiệt hại về vật chất là trách nhiệm bù đắp tôn thất được tính thành tiền hoặc hiện vật, do bên vi phạm nghĩa vụ gây ra, có thé do các quy định của pháp luật điều tiết hoặc do thoả thuận giữa các bên.2 Khái niệm về đền bù GPMB khi Nhà nước thu hồi đất dé sử dụng vào mục đích quốc gia, công cộng a. Thu hồi dat Thu hồi đất dang sử dung là hình thức chuyền giao quyền sử dụng diện tích đất đai nhất định từ chủ thé này sang chủ thé khác. Nhà nước thu hồi đất là việc nhà nước quyết định thu hồi quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dung dat vi phạm pháp luật về dat đai (Điều 3 LDD 2013) b.
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất Là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người sử dụng đất (Điều 3 LDD 2013). Đền bù GPMB khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc gia, công cộng là hành vi được quy định tại Hiến pháp năm 1992, tại chương 6 của LĐĐ 2013 và các văn bản hướng dẫn của cơ quan Nhà nước có thâm quyền về căn cứ thu hồi đất, thâm quyền thu hồi đất, trình tự, thủ tục, nguyên tắc bôi thường. Bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất là việc khôi phục lại giá trị tài sản, ngu6n sinh sống, lợi ích vật chat và tinh than theo nghĩa rộng cho người sử dụng đất bị ảnh hưởng do quá trình triển khai thực hiện dự án — là hình thức trách nhiệm dân sự dé bù đắp những tổn thất về vật chat tinh thần cho bên thiệt hại nhưng thiệt hại này không phải do hành vi trái pháp luật (của nhà đầu tư hay của Nhà nước) gây ra, mà thực chất là kết quả của quá trình đô thị hoá.2 Giá đất và định giá đất 1.1 Giá đất Điều 3 LDD quy định, “Giá Dat” là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất Theo điều 18 LĐĐ, Nha nước quyết định giá đất, Nhà nước quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất, ban hành khung giá đất, bảng giá đất và quyết định giá đất cụ thể Theo Điều 21 LĐĐ, Hội đồng nhân dân các cấp thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương mình trước khi trình cơ quan có thâm quyền phê duyệt; thông qua bảng giá đất, việc thu hồi đất thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội vi lợi ích quốc gia, công cộng của địa phương theo thẩm quyền quy định tại Luật này; giám sát việc thi hành pháp luật về đất đai tại địa phương. Theo điều 115 LDD, giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây: a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyền mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện b) Tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân.
Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyên quyên sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân; c) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức dau giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất; d) Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; e) Tinh giá trị quyền sử dụng đất khi cô phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cô phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; g) Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi dat. Ta có thể nhận đình rằng, Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá đất, giá đất chính là công cụ kinh tế dé quản lý, một công cụ công bằng trong phân phối đất đai, qua đó người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ của mình. Tuy nhiên giá đất do Nhà nước quy định chỉ áp dụng cho các giao dịch liên quan đến Nhà nước, không áp dụng trong giao dịch dân sự. Giá đất thị trường là giá được sử dụng và do các chủ thé thoả thuận với nhau tại một thời điểm xác định.2 Định giá, định giá bất động sản Định giá: Trong tài chính, định giá là quá trình ước tính giá trị mà một cái gì đó có.
Các thứ thường được định giá là các tài sản hoặc trách nhiệm tài chính. Định giá có thê được thực hiện trên tài sản (ví dụ, các đầu tư trên các chứng khoán thị trường như cô phiếu, tùy chọn, doanh nghiệp kinh doanh, hoặc tài sản vô hình chăng hạn như bằng sáng chế và thương hiệu) hoặc trách nhiệm pháp lý (ví dụ, trái phiếu được phát hành bởi một công ty). Xác định giá trị là cần thiết vì nhiều lý do như phân tích đầu tư, lập ngân sách vốn, sáp nhập và mua lại giao dịch, báo cáo tài chính, các sự kiện chịu thuế dé xác định đúng trách nhiệm thuế, va trong tranh chấp. Định giá Bắt động sản: Việc định giá đất không thê tách rời việc định giá tài sản gắn liền với đất.
Đây chính là nội dung của một hoạt động thống nhất đó là định giá BĐS. Theo Luật Kinh doanh BĐS: “Định giá BĐS là hoạt động tư vấn, xác định giá của một BĐS cụ thể tụi một thời điểm xác định”. BĐS cụ thê băng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện cụ thể và trên một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp. Định giá BĐS thực chất là định giá đất và định giá các tài, sản gắn liền với đất (nếu có).
Trong trường hợp bao gồm cả việc định giá các tài sản gắn liền với đất, thì cũng không thể vì thế mà tách chúng hoàn toàn độc lập nhau, vì bất động sản là một đơn vị thống nhất; thống nhất về quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và về mục đích sử dụng. Hơn nữa do BĐS là một tài sản không di dời được nên giá tri BĐS luôn luôn chịu sự tác động bởi nhiều yếu tố. Số lượng các yếu tố và mức độ ảnh hưởng của mỗi yêu tổ đến giá trị của BĐS là không giống nhau, chúng phụ thuộc vào từng loai BĐS, từng vi tri của BĐS Vi vậy việc xác định các quyền đối với BĐS, những yếu, tố và mức độ ảnh hưởng của những yếu tô đó đến giá trị của BĐS là rất khó khăn, phức tạp và đó cũng chính là công việc của người định giá cần giải quyết. Vì định giá BĐS phải dựa trên các tiêu chuẩn kỷ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng cửa BĐS và giá thị trường tại thời điểm định giá.
Việc định giá BĐS phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân thủ pháp luật. Trong quá trình đền bù GPMB, công tác định giá BĐS luôn là công tác khó khăn, phức tạp, dẫn tới những khiếu kiện, trì hoãn, làm chậm tiến độ các dự án.1 Khái nệm Tái định cư theo nghĩa hẹp là quá trình di chuyển người dân đến nơi ở mới. Tái định cư theo nghĩa rộng hơn dùng dé chỉ những ảnh hưởng tác động đến đời sống của người dân do bị mat tài sản và nguồn thu nhập trong quá trình phát triển dự án gây ra, bat kế có phải di chuyển hay không và các chương trình nhằm khôi phục cuộc sống của họ. Tái định cư bao hàm cả việc thực hiện chính sách bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất, các hoạt động hỗ trợ đời sống dé họ an cư tại nơi ở mới, khôi phục mức sông.
Việc giải toả, di dời, tái định cư không chỉ dừng lại đơn giản ở việc đưa một bộ phận dân cư từ nơi ở này sang nơi ở khác, mà tái định cư còn liên quan đến rất nhiều vấn đề phức tạp như: công ăn việc làm, học hành, y tế, sự tiếp cận các dịch vụ đô thi, nhà ở, các quan hệ xã hội,.Do đó, tái định cu cần được nhìn nhận là một quá trình thay đổi có tính hệ thống về kinh tế, văn hoá, xã hội của một bộ phận dân cư hơn là chỉ dừng lại ở việc xem xét đây là quá trình thay đôi chỗ ở của người dân.2 Các van đề gặp phải khi tái định cư -Một số khu tái định cư không có đủ cơ sở hạ tang tối thiểu cho đời sống như hệ thống điện, nước, giao thông, trường, trạm.Một trong những nguyên nhân do việc xây dựng khu tái định cư chậm, khâu chuẩn bị không kĩ, thiếu thời gian, có quyết định thu hôì mới tính đến khâu bồi thường. -Chưa có những quy định rõ ràng về trách nhiệm của người được đền bù, nên họ không vào khu TDC ở mà đòi bồi thường bang tiền, khu TDC bị thừa chỗ; hoặc không quy định rõ ràng về trách nhiệm của người xây dựng khu TĐC, nên các công trình TĐC không được đảm bảo. -Khu TDC không phù hợp với dân cư.