Chương 1. Một sô van đề lý luận về giấy chứng nhận quyền sử dung đất và pháp luật về thực thi cấp giấy chứng nhận quyền sử dung dat. Thực trạng pháp luật về thực thi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thực tiễn thực hiện tại thành phố Hà Nội. Định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về thực thi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nâng cao hiệu quả thực thi tại thành phố Hà Nội.
MOT SO VAN DE LÝ LUẬN VE GIÁY CHUNG NHAN QUYEN SU DUNG DAT VA PHAP LUAT VE THUC THI CAP GIAY CHUNG NHAN QUYEN SU DUNG DAT 1. Ly luận về giay chứng nhận quyền sử dung dat 1. Khái niệm và đặc điểm của giấy chứng nhận quyền sử dụng dat 1. Khái niệm của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Nhăm làm sáng tỏ khái niệm đặc điểm giấy chứng nhận QSDD trước hết cần xác định các định nghĩa có liên quan bao gồm: Quyền sử dụng, Quyền sử dụng đất.
QSD được quy định tại Bộ luật dân sự 2015 như sau: “OSD /à quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản. “Khai thác” ở đây được hiểu là khai thác những gid tri sử dung của tài sản với mục đích đáp ứng nhu cầu chất hoặc tinh thần, đồng thời thoả mãn các yêu cầu trong sản xuất, kinh doanh. Kết hợp với đó là tiếp thu những kết quả do tự nhiên mang lại của tài sản .Do vậy, tài sản được sử dụng là một trong những quyên năng của chủ sở hữu. Chủ sở hữu có toàn quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức của tài sản theo ý chí tùy nghi của mình.
Chủ sở hữu có thê trực tiếp sử dụng tải sản nhưng thông qua hợp đồng thì có quyền chuyền giao cho chủ thé khác. Đối với cơ quan, tổ chức. Chủ thé này được QSD tài sản trên cơ sở được ấn định tại 01 văn bản của CỌNN có thầm quyền. Ở nước ta: QSDĐ là một loại ‘vat quyền” nhưng được hạn chế được phát sinh trên cơ sở của “quyền sở hữu toàn dân về đất đai” mà NN đại diện cho nhân dân làm chủ thé chủ sở hữu, thông qua các hình thức NN trao cho các chủ thé được phép SDD.
Các chủ thé có QSDĐ được quyên thực hiện các quyền: chiếm hứu, sử dụng, định đoạt. OSDĐ có những đặc điểm sau: 10 Thứ nhất, QSDĐ được pháp luật quy định từ căn cứ phát sinh, thực hiện và cham dứt. Đồng thời, QSDĐ bao gồm những quyền: Được cấp GCNQSDĐ; khai thác và hưởng thành quả trên đất và được NN bảo vệ khi có sự xâm phạm QSDD của chủ thé sử dụng. Thứ hai, QSDĐ có tính hạn chế Một là, QSD là quyền phái sinh từ QSH toàn dân về đất đai.
Trên nền tảng của QSH toàn dân , QSD được hình thành. Từ QSH toàn dân mà pháp luật quy định, NN thông qua các hình thức cụ thé dé trao QSDD cho NSD. Vì vậy, QSDD là quyền phái sinh từ quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Hai là, QSH toàn dân về đất đai là “quyền độc lập” còn QSDĐ là “quyền phụ thuộc”.
Do là “quyền độc lập” mang tính bao quát, đầy đủ. NN được quyền tuyệt đối QL và sử dụng, định đoạt toàn bộ von đất dai trong phạm vi dat nước. Chính sự đầy đủ này nên NN đã quy định nội dung của QSDĐ, quyết định trao QSDD cho các chủ thé, thu hồi lại QSDD. thông qua NSDĐ, NN trao QSDD nhưng NSDD bị hạn chế về rất nhiều nội dung: không được tự ý chuyển mục đích SDDĐ.
Ba là, QSH toàn dân về đất đai có tính bất biến trong khi đó QSDĐ thì không. Tính bất biến của QSH toàn dân về đất đai là không bị thay đổi về thời gian, còn QSDD lại bị giới hạn trong thời hạn SDP đối với từng loại đất [33] Thuật ngữ "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất" ra đời kê từ khi Luật Dat đai năm 1987 tiếp tục được sử dụng trong Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành, cũng như được nhiều tài liệu, công trình nghiên cứu giải thích. Theo đó: Giấy chứng nhận quyến sử dụng đất (GCNQSDĐ) là giấy chứng nhận do cơ quan nha nước có thâm quyền cấp cho người sử dụng đất dé dam bảo họ quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất va tài san gắn liền với đất. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nhân dân cũng là chủ trương lớn của Đảng và nhà ước nhằm tạo động lực thúc đấy phát triển kinh tế xã hội, đồng nghĩa với việc tăng cường thiết chế nhà nước trong quản lý đất đai.
lãi Khái niệm về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có sự thay đổi theo thời gian cụ thể năm 2003 theo "Luật Đất Đai năm 2013" quy định: "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thâm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất". Đến năm 2013, Luật được sửa đổi bố sung thêm khoản 16, Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định: " Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyên sở hữu tài sản khác gan liên với dat". Như vậy, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyén sử dụng đất, quyên sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn lién với dat hợp pháp. Nghiên cứu nội dung các quy định về cap GCNQSDD của Luật Dat đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành có thé hiểu thuật ngữ: Cấp giấy chứng nhận quyên sử dụng đất là hoạt động của cơ quan nhà nước có thẩm quyên nhằm công nhận quyên sử dung đất hợp pháp của người sử dung đất thông qua việc trao cho họ một chứng thư pháp lý có tên gọi là giấy chứng nhận quyên sử dụng dat.
Cap GCNQSDD thể hiện hoạt động của cơ quan nhà nước có thâm quyền đối với một loại tài sản đặc biệt của người dân. Đây là hoạt động vừa mang tính pháp lý; vừa mang tính nghiệp vu, kỹ thuật của cơ quan nha nước có thâm quyên. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có mục đích và ý nghĩa rất quan trọng quan trọng sau: Thứ nhất, xác lập căn cứ pháp lý sử dụng đất hợp pháp 12 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm xác lập căn cứ pháp lý đầy đủ để nhà nước bảo hộ quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất; quyền sở hữu nhà ở hợp pháp của người sở hữu nhà cũng như thực hiện các chức năng quản lý của mình đôi với đât đai, nhà ở. Nói cách khác, cấp giấy chứng nhận là một bảo đảm quan trọng của nhà nước cho người sử dụng đất; đảm bảo về các quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất; các quyền khi chuyên quyền sử dụng đất và bảo vệ các quyền lợi khi có tranh chap, khiêu nai, tô cáo về dat dai.
Thứ hai, là cơ sở pháp lý xác nhận việc trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở pháp lý xác nhận việc trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất; mà quyết định trao quyền là một hình thức thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai của Nhà nước. Đồng thời, cap GCNQSDD còn nhằm mục dich bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân. Trên cơ sở đăng ký đất đai và cap GCNQSDĐ, nhà nước kiểm soát được tinh hình sử dụng đất (chủ thể nào sử dụng, thời hạn bao lâu, mục đích sử dụng là gi,.d6i với từng thửa đất). Từ sự kiểm soát này, nha nước có thé bảo đảm không để đất đai lãng phí mà sử dụng tiết kiệm, có hiệu quả; đồng thời định kỳ thu đủ nghĩa vụ tài chính từ người sử dụng.
Hoạt động này không chỉ nhăm tăng cường vai trò, trách nhiệm của nhà nước trong thực hiện quyên đại diện chủ sở hữu toàn dân; mà còn nâng cao hiệu quả của công tác quản lý nhà nước về đât đai trong giai đoạn hiện nay. Thứ ba, thiết lập hoàn chỉnh hệ thống hồ so địa chính phục vụ lâu dai cho công tác quản lý nhà nước về đât đai 13 Hoạt động này nhằm thiết lập hoàn chỉnh hệ thống hồ sơ địa chính; từ đó phục vụ lâu dài cho công tác quản lý nhà nước về đất đai. Thực chất, hoạt động này là thủ tục hành chính nham thiết lập một hệ thống hồ so địa chính day đủ, chặt chẽ giữa nhà nước và đối tượng sử dụng đất; là cơ sở để nhà nước quản lý, nắm chặt toàn bộ diện tích đất đai và người sử dụng; quản lý đất đúng mục đích, đúng pháp luật. Thông qua việc cấp giấy chứng nhận, nhà nước có thể hoàn thiện chế độ quản lý về đất đai để sử dụng đất một cách hợp lý, tiết kiệm; hiệu quả, khoa học.
Đặc điểm của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có những đặc điểm cơ bản như sau: - GCNQSDĐ là một loại giấy tờ do cơ quan nhà nước có thấm quyền - được pháp luật quy định - đó là Bộ Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm phát hành thống nhất trong phạm vi cả nước. Giấy này được Nhà nước cấp cho người sử dụng đất, sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất khi họ đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật. - GCNQSDD là kết qua hay là sản phẩm “đầu ra” của quá trình kê khai, đăng ký đất đai, điều tra, đo đạc, khảo sát, thống kê đất đai, lập bản đồ địa chính. Điều này có nghĩa là cấp GCNQSDĐ là công việc không hé đơn giản.
Dé có thé cấp GCNQSDĐ cho một chủ thể sử dụng đất, các cơ quan nhà nước có thẩm quyên phải thâm tra hồ sơ, xác định rõ nguồn gốc sử dụng đất, hiện trạng sử dụng đất; điện tích đất, chủ sử dụng đất, mục đích sử dụng đất; xác định rõ ranh giới, vị trí, hình thể thửa đất, tọa độ gốc cũng như tính 6n định lâu dài của việc sử dụng đất v.v nhằm đảm bảo sự chính xác, khách quan và không có sự tranh chấp về đất đai với các chủ sử dụng đất lân cận.