Luận án tiến sĩ về pháp luật giao đất trong đầu tư xây dựng nhà ở thương mại

Nghiên cứu pháp luật về giao đất đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, phân tích quy định và thực tiễn áp dụng trong lĩnh vực bất động sản.

• Tác giả: Lê Hồng Hạnh
• Người hướng dẫn: TS. Trần Quang Huy
• Trường học: Trường Đại Học Luật Hà Nội
• Chuyên ngành: Luật Kinh Tế
• Đề tài: Nghiên Cứu Pháp Luật Về Giao Đất Để Đầu Tư Xây Dựng Nhà Ở Thương Mại
• Loại tài liệu: luận án tiến sĩ luật học
• Năm xuất bản: 2020
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• LỜI CẢM ƠN
• DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
• 1. CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI
• 1.1. Các công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài
• 1.2. Quá trình nghiên cứu của các công trình liên quan và ảnh hưởng nghiên cứu của luận án
• 1.2.1. Đánh giá kết quả nghiên cứu của các công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài
• 1.2.2. Ảnh hưởng nghiên cứu của luận án
• 1.3. Cơ sở lý thuyết của luận án
• 1.3.1. Lý thuyết vận dụng trong nghiên cứu đề tài luận án
• 1.3.2. Câu hỏi nghiên cứu và giả thuyết nghiên cứu
• 2. CHƯƠNG 2: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIAO ĐẤT ĐỂ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI VÀ PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT ĐỂ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI
• 2.1. Lý luận đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại
• 2.2. Chỗ đô sở hữu toàn dân về đất đai ở Việt Nam và sơ ảnh hưởng đến phương thức trao quyền sử dụng đất cho chủ thể sử dụng đất
• 2.3. Khái niệm nhà ở thương mại
• 2.4. Các phương thức giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. Nguyên tắc giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại
• 2.5. Lý luận chung về pháp luật giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại
• 2.5.1. Khổ tiệm pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại
• 2.5.2. Cơ cấu pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. Các yếu tố chi phối, tác động đến pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại
• 2.5.3. Quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại ở Việt Nam
• 3. CHƯƠNG 3: PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT ĐỂ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT ĐỂ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI Ở VIỆT NAM
• 3.1. Nội dung pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại
• 3.1.1. Chủ thể được giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại
• 3.1.2. Thẩm quyền giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại
• 3.1.3. Trình tự thủ tục giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. Quyền và nghĩa vụ của chủ thể được giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại
• 3.1.4. Thanh tra, giám sát về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại
• 3.2. Thực tiễn thi hành pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại ở Việt Nam
• 3.2.1. Những kết quả đạt được trong thực tiễn thi hành pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại ở Việt Nam
• 3.2.2. Những hạn chế, vướng mắc trong thực tiễn thi hành pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại ở Việt Nam và nguyên nhân
• 4. CHƯƠNG 4: QUAN ĐIỂM, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT ĐỂ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT ĐỂ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI Ở VIỆT NAM
• 4.1. Quan điểm hoàn thiện pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại
• 4.1.1. Pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở phải đảm bảo chế độ sở hữu toàn dân và đất đai
• 4.1.2. Pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải đảm bảo phù hợp với các quy luật của nền kinh tế thị trường
• 4.1.3. Pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải đảm bảo tính minh bạch, công khai, công bằng trong tiếp cận quyền sử dụng đất của chủ đầu tư
• 4.1.4. Pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải đảm bảo động viên được tốt nhất nguồn thu cho ngân sách nhà nước, đảm bảo khai thác hiệu quả giá trị của quyền sử dụng đất
• 4.1.5. Pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải phù hợp với nhu cầu nhà ở cộng xã hội, đảm bảo an sinh xã hội và bảo vệ môi trường
• 4.2. Những giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện pháp luật Việt Nam về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại
• 4.2.1. Sửa đổi, bổ sung một số quy định pháp luật đất đai về căn cứ giao đất và điều kiện giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại
• 4.2.2. Không quy định trường hợp giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại không thông qua đấu giá
• 4.2.3. Các quy định hội đồng định giá độc lập với cơ quan quản lý nhà nước để định giá đất phù hợp với giá thị trường
• 4.2.4. Luật Đất đai cần làm rõ khái niệm thỏa hiệp đất để nhất thể kinh tế xã hội lợi ích quốc gia, công cộng
• 4.3. Những giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại
• 4.3.1. Nâng cao năng lực chuyên môn và phẩm chất đạo đức của cán bộ có thẩm quyền trong quản lý đất đai
• 4.3.2. Minh bạch hóa thông tin thông qua việc đẩy mạnh việc xây dựng chính phủ điện tử
• 4.3.3. Nâng cao hiệu quả công hoạt động lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất giảm tình trạng điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất
• 4.3.4. Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra hoạt động giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại
• KẾT LUẬN
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
• DANH MỤC BẢNG

Tóm tắt

I. Giới thiệu về giao đất cho đầu tư xây dựng nhà ở thương mại

Nghiên cứu pháp luật về giao đất cho đầu tư xây dựng nhà ở thương mại là một lĩnh vực quan trọng trong hệ thống pháp luật Việt Nam. Đề tài này không chỉ liên quan đến quyền sử dụng đất mà còn ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế và xã hội. Đầu tư xây dựng nhà ở thương mại đóng vai trò quan trọng trong việc đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân, đặc biệt là tại các đô thị lớn. Theo quy định của pháp luật, việc giao đất phải tuân thủ các nguyên tắc và quy định cụ thể nhằm đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong việc phân bổ tài nguyên đất đai. Việc nghiên cứu này giúp làm rõ các quy định pháp luật hiện hành và những vấn đề còn tồn tại trong thực tiễn.

1.1. Tình hình nghiên cứu liên quan

Trong thời gian qua, nhiều công trình nghiên cứu đã được thực hiện liên quan đến giao đất và đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. Các nghiên cứu này đã chỉ ra rằng, mặc dù có nhiều quy định pháp luật, nhưng thực tiễn thi hành vẫn gặp nhiều khó khăn. Các vấn đề như thiếu minh bạch trong quy trình giao đất, sự chồng chéo trong các quy định pháp luật, và sự thiếu đồng bộ giữa các cơ quan quản lý nhà nước đã dẫn đến nhiều vướng mắc trong việc thực hiện các dự án đầu tư. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến quyền lợi của nhà đầu tư mà còn tác động đến sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

II. Các quy định pháp luật về giao đất

Pháp luật về giao đất cho đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được quy định trong nhiều văn bản pháp luật, bao gồm Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, và các nghị định hướng dẫn thi hành. Các quy định này nhằm đảm bảo quyền lợi của các bên liên quan, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư. Tuy nhiên, thực tế cho thấy rằng, nhiều quy định vẫn còn thiếu rõ ràng, dẫn đến việc áp dụng không đồng nhất. Ví dụ, quy trình giao đất cho các dự án nhà ở thương mại thường gặp khó khăn trong việc xác định giá đất, cũng như các điều kiện cần thiết để được giao đất. Điều này đã tạo ra sự không công bằng trong việc tiếp cận đất đai giữa các nhà đầu tư.

2.1. Quy trình giao đất

Quy trình giao đất cho đầu tư xây dựng nhà ở thương mại bao gồm nhiều bước, từ việc lập hồ sơ xin giao đất đến việc phê duyệt dự án. Theo quy định, nhà đầu tư phải cung cấp đầy đủ thông tin về dự án, bao gồm mục tiêu, quy mô, và phương án tài chính. Tuy nhiên, trong thực tế, nhiều nhà đầu tư gặp khó khăn trong việc hoàn thiện hồ sơ do yêu cầu phức tạp và thiếu hướng dẫn cụ thể từ cơ quan chức năng. Điều này dẫn đến tình trạng kéo dài thời gian thực hiện dự án, ảnh hưởng đến tiến độ và hiệu quả đầu tư.

III. Thực tiễn thi hành pháp luật về giao đất

Thực tiễn thi hành pháp luật về giao đất cho đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại Việt Nam cho thấy nhiều vấn đề cần được giải quyết. Mặc dù có nhiều quy định pháp luật, nhưng việc thực hiện vẫn gặp nhiều khó khăn. Các nhà đầu tư thường phải đối mặt với tình trạng thiếu minh bạch trong quy trình giao đất, cũng như sự chồng chéo trong các quy định pháp luật. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến quyền lợi của nhà đầu tư mà còn tác động đến sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản. Nhiều dự án bị đình trệ do không thể hoàn thành các thủ tục pháp lý cần thiết, dẫn đến việc lãng phí tài nguyên và thời gian.

3.1. Những hạn chế trong thực tiễn

Một trong những hạn chế lớn nhất trong thực tiễn thi hành pháp luật về giao đất là sự thiếu đồng bộ giữa các quy định pháp luật và thực tiễn. Nhiều nhà đầu tư phản ánh rằng, họ gặp khó khăn trong việc tiếp cận thông tin về quy trình giao đất, cũng như các yêu cầu cần thiết để được cấp đất. Sự thiếu minh bạch này đã dẫn đến tình trạng tham nhũng và tiêu cực trong quá trình giao đất, ảnh hưởng đến niềm tin của nhà đầu tư vào hệ thống pháp luật. Do đó, cần có những giải pháp cụ thể để cải thiện tình hình này, nhằm tạo ra một môi trường đầu tư công bằng và minh bạch hơn.

IV. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về giao đất

Để nâng cao hiệu quả của pháp luật về giao đất cho đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, cần thiết phải có những giải pháp hoàn thiện. Trước hết, cần rà soát và sửa đổi các quy định pháp luật hiện hành để đảm bảo tính đồng bộ và rõ ràng. Các cơ quan chức năng cần tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra việc thực hiện các quy định về giao đất, nhằm phát hiện và xử lý kịp thời các vi phạm. Đồng thời, cần xây dựng một hệ thống thông tin minh bạch về đất đai, giúp các nhà đầu tư dễ dàng tiếp cận thông tin cần thiết. Cuối cùng, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan quản lý nhà nước trong việc thực hiện các dự án đầu tư, nhằm đảm bảo quyền lợi của các bên liên quan.

4.1. Đề xuất giải pháp

Một số giải pháp cụ thể có thể được đề xuất để hoàn thiện pháp luật về giao đất bao gồm: 1) Tăng cường công tác đào tạo, bồi dưỡng cho cán bộ quản lý đất đai, nhằm nâng cao năng lực và hiệu quả trong việc thực hiện các quy định pháp luật. 2) Xây dựng các quy trình giao đất đơn giản, rõ ràng và minh bạch hơn, giúp các nhà đầu tư dễ dàng tiếp cận và thực hiện. 3) Tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật về đất đai, nhằm nâng cao nhận thức của cộng đồng và các nhà đầu tư về quyền và nghĩa vụ của mình trong việc giao đất.

Nội dung chính

Tổng quan luận án

Luận án tiến sĩ luật học "Pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại" do nghiên cứu sinh Lê Hồng Hạnh thực hiện tại Trường Đại học Luật Hà Nội, thuộc chuyên ngành Luật kinh tế (mã số: 9380107), dưới sự hướng dẫn khoa học của TS. Trần Quang Huy và PGS.TS. Nguyễn Thị Nga.

Tính cấp thiết và khoảng trống nghiên cứu

Nhu cầu về nhà ở của cư dân đô thị, đặc biệt là nhóm người có thu nhập thấp và công nhân tại các khu công nghiệp, đang gia tăng áp lực lớn lên hệ thống hạ tầng và quỹ đất tại các trung tâm kinh tế như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Bình Dương và Đồng Nai. Theo số liệu của Bộ Xây dựng được dẫn trong luận án, xã hội cần ít nhất khoảng 700 nghìn căn hộ để đáp ứng nhu cầu nhà ở đô thị, riêng nhóm đối tượng thu nhập thấp và công nhân khu công nghiệp đến năm 2020 cần bổ sung khoảng 200 nghìn căn. Sự bùng nổ của thị trường nhà ở thương mại (NƠTM) định vị phân khúc này giữ vị trí trọng yếu trong thị trường bất động sản.

Trong các phương thức xác lập quyền sử dụng đất (QSDĐ) cho chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất là phương thức áp dụng phổ biến nhất. Phương thức này cho phép Nhà nước vừa điều tiết quỹ đất tổng thể, vừa chủ động lựa chọn nhà đầu tư và huy động nguồn thu tài chính tập trung cho ngân sách nhà nước một lần cho toàn bộ thời hạn dự án.

Mặc dù hệ thống văn bản pháp luật điều chỉnh quan hệ này gồm Luật Đất đai (2003, 2013), Luật Nhà ở (2005, 2014), Luật Kinh doanh bất động sản (2006, 2014), Luật Đầu tư (2005, 2014), Luật Xây dựng (2014) và Luật Thương mại (2005) đã qua nhiều lần sửa đổi, thực tiễn thi hành vẫn phát sinh các bất cập:

• Chưa phân định rõ ràng các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để thực hiện giao đất cho chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại;
• Căn cứ, điều kiện giao đất và chủ thể được giao đất còn mâu thuẫn, chồng chéo giữa các đạo luật;
• Quy trình, thủ tục hành chính kéo dài; việc tiếp cận thông tin đất đai thiếu minh bạch;
• Xuất hiện tình trạng dự án "treo", quy hoạch bị phá vỡ, dự án bỏ hoang nhiều năm do chủ đầu tư thiếu năng lực tài chính, hiện tượng "bán non" dự án khi chưa hoàn thành hạ tầng cơ bản, gây lãng phí nguồn lực đất đai và phát sinh khiếu kiện phức tạp.

Khoảng trống nghiên cứu được xác định là sự thiếu vắng một công trình nghiên cứu chuyên sâu, có hệ thống ở cấp độ luận án tiến sĩ luật kinh tế nhằm phân tích toàn diện cơ sở lý luận, đánh giá thực trạng quy định và thực tiễn áp dụng pháp luật giao đất có thu tiền sử dụng đất cho các dự án NƠTM, từ đó đề xuất các giải pháp lập pháp và thực thi phù hợp cơ chế thị trường.

Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu

Mục đích nghiên cứu của luận án là làm sáng tỏ các vấn đề lý luận và thực tiễn pháp lý về giao đất để đầu tư xây dựng NƠTM; đánh giá thực trạng hệ thống quy phạm và quá trình thi hành pháp luật; từ đó xác lập các quan điểm, giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật và nâng cao hiệu quả áp dụng trên thực tế tại Việt Nam.

Nhiệm vụ nghiên cứu được phân chia thành 4 nhóm chính:

1. Hệ thống hóa các vấn đề lý luận về giao đất và pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng NƠTM, làm rõ tác động của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai đến phương thức trao quyền sử dụng đất cho chủ thể kinh doanh.
2. Phân tích, bình luận thực trạng các quy định pháp luật hiện hành về căn cứ, điều kiện, chủ thể, thẩm quyền, trình tự thủ tục giao đất, quyền và nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư dự án NƠTM, công tác thanh tra, giám sát.
3. Khảo sát, đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật về giao đất xây dựng NƠTM, xác định các kết quả đạt được, những hạn chế, vướng mắc và nguyên nhân của các bất cập.
4. Xây dựng định hướng, quan điểm và đề xuất hệ thống giải pháp cụ thể sửa đổi luật thực định cùng các biện pháp nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

• Đối tượng nghiên cứu: Các quan hệ pháp luật về giao đất, giao đất đầu tư dự án, giao đất xây dựng NƠTM; hệ thống quy phạm pháp luật đất đai và pháp luật chuyên ngành liên quan của Việt Nam; pháp luật của một số quốc gia có nét tương đồng (điển hình là Trung Quốc); thực tiễn thi hành các quy định pháp luật về giao đất dự án NƠTM.
• Phạm vi nghiên cứu:
  • Về văn bản pháp luật: Tập trung vào các chế định liên quan trực tiếp đến giao đất có thu tiền sử dụng đất từ Luật Đất đai năm 2003 đến Luật Đất đai năm 2013; các quy định liên quan trong Luật Nhà ở (2005, 2014), Luật Kinh doanh bất động sản (2006, 2014), Luật Đầu tư (2005, 2014), Luật Thương mại (2005).
  • Về không gian: Khảo sát thực tiễn thi hành pháp luật chung trên phạm vi cả nước và phân tích sâu một số dự án điển hình tại các địa phương trọng điểm.
  • Về nội dung: Tập trung vào mô hình NƠTM nói chung, không phân tách sâu vào từng loại hình kinh doanh thương mại nhà ở đặc thù.

---

Tổng quan tài liệu và vị trí của luận án

Luận án đã tổng thuật hệ thống tài liệu nghiên cứu trong và ngoài nước liên quan trực tiếp và gián tiếp đến đề tài:

Các công trình nghiên cứu nước ngoài

• Về lý thuyết sở hữu và quyền tài sản đối với đất đai:
  • Cuốn sách “Legal environment of business” (Đại học Kansas, Hoa Kỳ, 1988) cung cấp luận điểm: sở hữu là mối quan hệ giữa người có quyền và những người khác được chính phủ công nhận và bảo đảm hiệu lực, làm tiền đề lý giải quan hệ giữa Nhà nước (đại diện chủ sở hữu) và các chủ thể sử dụng đất.
  • Tác phẩm “Claims to the Possession of Land” của Philip Walter, Adriana Janecke, James Harris, B McGuire (10/2000) phân tích việc xác lập, công bố quyền sở hữu đất đai, minh bạch thông tin và xác định giới hạn can thiệp của Nhà nước vào các giao dịch của chủ thể sử dụng đất.
• Về mô hình phân bổ đất đai và điều tiết tài chính bất động sản:
  • Báo cáo “International Real Estate Briefing” của Công ty Luật Jones Day (09/2004) nghiên cứu thị trường Trung Quốc, phân tích quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án phát triển bất động sản và sự tương đồng với Việt Nam trong cơ chế Nhà nước phân bổ, điều tiết quyền sử dụng đất.
  • Báo cáo năm 2009 của Đại sứ quán Pháp tại Trung Quốc và Quỹ Phát triển Pháp luật châu Âu lục địa (Fondation pour le Droit continental) về “La propriété en Chine” làm rõ chế độ đất đai thuộc sở hữu nhà nước hoặc tập thể, phân tích nguyên tắc "nhà theo đất, đất theo nhà" tại Điều 146 và Điều 147 Luật Sở hữu tài sản Trung Quốc năm 2007.
  • Luận văn thạc sĩ “Growth Strategy, IPO & Performance of Indian Real Estate Companies” của Sharad Jhingran (Đại học Lancaster, Anh, 2011) chỉ ra vai trò của năng lực tài chính và kiểm soát huy động vốn của chủ đầu tư nhằm hạn chế dự án treo.
  • Sách “Design Optimization of Real Estate Tax and Effect Analysis in China” của Aibo Hao, Yipeng Ren, Jingjuan Guo (2014) và “Guide to Investing in Real Estate in the PRC” của Mayer Brown JSM (2014) cung cấp kinh nghiệm về tối ưu hóa chính sách thuế bất động sản, tính toán hệ số sử dụng đất và quản lý cấp phép dự án.
  • Báo cáo “India's Real Estate Market - Outlook of structured high yield debt” của Cushman & Wakefield (03/2015) và sách “Real Estate Investment in Spain - The Legal Perspective” của DLA Piper (2015) đóng góp cơ sở so sánh về dòng vốn đầu tư cho phân khúc nhà ở và yêu cầu quy hoạch sử dụng đất gắn liền với bảo vệ môi trường, bảo vệ tư liệu sản xuất nông nghiệp.

Các công trình nghiên cứu trong nước

• Nhóm nghiên cứu về chế độ sở hữu đất đai:
  • Tác phẩm “Vốn hóa đất đai trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam” (2013) của PGS. Trần Thị Minh Châu phân tích kinh nghiệm quốc tế (Thụy Điển, Trung Quốc, Australia) và thực trạng vốn hóa đất đai tại Việt Nam.
  • Sách “Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam” (2011) do TS. Bùi Văn Huyền và TS. Đinh Thị Nga chủ biên phân tích cơ chế phân bổ quyền sử dụng đất theo chiều dọc lịch sử và chiều ngang so sánh quốc tế.
  • Các bài viết học thuật của PGS. Nguyễn Quang Tuyến (về sửa đổi sở hữu đất đai trong Luật Đất đai 2013), PGS. Võ Văn Phúc, TS. Nguyễn Minh Tuấn, TS. Nguyễn Quốc Dũng, GS. Nguyễn Đình Kháng, GS. Chu Văn Cấp trong cuốn “Những vấn đề về sở hữu, quản lý và sử dụng đất đai trong giai đoạn hiện nay” (2013) luận giải cơ sở chính trị - pháp lý của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai.
  • Bài viết “Sở hữu tư nhân về đất đai là tất yếu” của GS. Đặng Hùng Võ (2011) nêu góc nhìn về đa sở hữu nhằm hạn chế nguy cơ tham nhũng và tăng hiệu quả đầu tư dài hạn.
• Nhóm nghiên cứu về thị trường quyền sử dụng đất và phương thức trao quyền:
  • Sách “Những vấn đề pháp lý về thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam” (2016) của TS. Lưu Quốc Thái phân định thị trường quyền sử dụng đất sơ cấp (Nhà nước - người sử dụng đất) và thị trường thứ cấp, phân tích bản chất pháp lý của hoạt động giao đất, cho thuê đất.
  • Sách “Mô hình quản lý đất đai hiện đại ở một số nước và kinh nghiệm cho Việt Nam” (2014) do TS. Nguyễn Đình Bồng chủ biên tổng hợp các hệ thống quản lý đất đai thuộc dòng họ Common Law, Civil Law và các nền kinh tế chuyển đổi.

Khoảng trống nghiên cứu được lựa chọn

Hầu hết các công trình đã công bố tiếp cận đất đai dưới góc độ kinh tế tổng thể, quản lý nhà nước về thị trường bất động sản chung hoặc nghiên cứu chế định sở hữu toàn dân ở cấp độ khái quát. Chưa có công trình nào nghiên cứu độc lập, chuyên sâu và toàn diện về cơ chế pháp lý giao đất có thu tiền sử dụng đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại từ góc độ luật kinh tế, đặc biệt là việc xử lý mối quan hệ lợi ích ba bên: Nhà nước, chủ đầu tư dự án và người bị thu hồi đất.

---

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Cơ sở lý thuyết

• Luận án xây dựng trên nền tảng phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của Chủ nghĩa Mác - Lênin;
• Tư tưởng Hồ Chí Minh về nhà nước pháp quyền;
• Các chủ trương, quan điểm của Đảng Cộng sản Việt Nam và chính sách của Nhà nước về hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa;
• Luận án tiếp thu và bổ sung các khung lý thuyết chuyên ngành: lý thuyết về quyền tài sản, lý thuyết về quyền sở hữu tương tự nhằm giải thích cơ chế phân chia quyền năng chiếm hữu, sử dụng, định đoạt giữa đại diện chủ sở hữu (Nhà nước) và chủ thể sử dụng đất (doanh nghiệp).

Phương pháp nghiên cứu

Luận án áp dụng kết hợp các phương pháp nghiên cứu khoa học xã hội và khoa học pháp lý:

• Phương pháp phân tích và tổng hợp: Sử dụng tại tất cả các chương để mổ xẻ các khái niệm, quy định pháp luật và gom nhóm các luận điểm khoa học.
• Phương pháp quy nạp và diễn dịch: Sử dụng trong Chương 1, Chương 2 và Chương 4 để khái quát hóa tình hình nghiên cứu, xây dựng các khái niệm, nguyên tắc và đề xuất kiến nghị sửa đổi pháp luật.
• Phương pháp so sánh pháp luật: Đối chiếu quy định của pháp luật Việt Nam với pháp luật của các quốc gia như Trung Quốc, Tây Ban Nha, Ấn Độ, Thụy Điển, Australia về cơ chế phân bổ đất đai, nghĩa vụ tài chính và kiểm soát dự án.
• Phương pháp thống kê, mô tả và phân tích trường hợp điển hình (case study): Sử dụng tại Chương 3 để khảo sát các dữ liệu thực tế về giao đất, thu ngân sách, tiến độ dự án nhà ở và các tranh chấp điển hình trên thực tế.

Nguồn tư liệu và dữ liệu

Dữ liệu nghiên cứu gồm hệ thống văn bản quy phạm pháp luật của Việt Nam qua các thời kỳ; các báo cáo quản lý nhà nước, số liệu thống kê về diện tích nhà ở, cơ cấu dự án, thu ngân sách từ đất đai; các tài liệu, ấn phẩm học thuật trong nước và quốc tế.

---

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Tổng quan tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài

Chương 1 tập trung tổng thuật, phân loại và đánh giá các công trình nghiên cứu trong và ngoài nước theo từng trục nội dung: chế độ sở hữu đất đai, phương thức Nhà nước trao quyền sử dụng đất, tài chính đất đai và thị trường bất động sản nhà ở. Luận án xác định các nội dung kế thừa, nhận diện các vấn đề chưa được giải quyết thấu đáo, xây dựng câu hỏi nghiên cứu, giả thuyết nghiên cứu và định hình khung tiếp cận cho toàn bộ đề tài.

Chương 2: Những vấn đề lý luận về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại và pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại

Chương này thiết lập khung lý luận nền tảng cho đề tài:

• Ảnh hưởng của chế độ sở hữu toàn dân: Xác định Nhà nước là đại diện chủ sở hữu toàn dân, nắm quyền định đoạt tối cao đối với đất đai thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thu hồi đất, giao đất và áp đặt nghĩa vụ tài chính. Hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất là sự chuyển hóa quyền năng sử dụng đất thành một loại tài sản đặc thù cho doanh nghiệp trong nền kinh tế thị trường.
• Khái niệm và đặc điểm: Làm rõ khái niệm nhà ở thương mại, hoạt động giao đất để đầu tư xây dựng NƠTM; chỉ ra sự khác biệt giữa giao đất xây dựng NƠTM với giao đất cho các mục đích công cộng, quốc phòng, an ninh hoặc công trình sự nghiệp.
• Phương thức và nguyên tắc giao đất: Phân tích các phương thức giao đất (thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất hoặc giao đất trực tiếp theo quy định); xác định các nguyên tắc cơ bản như bảo đảm quy hoạch, sử dụng đất tiết kiệm - hiệu quả, công khai - minh bạch, bình đẳng trong tiếp cận nguồn lực và hài hòa lợi ích kinh tế.
• Lý luận về pháp luật giao đất xây dựng NƠTM: Xây dựng khái niệm, xác định cơ cấu gồm các nhóm quy phạm điều chỉnh điều kiện, chủ thể, thẩm quyền, trình tự thủ tục, quyền và nghĩa vụ của các bên; phân tích các yếu tố chi phối (kinh tế, chính trị, xã hội, lịch sử) và quá trình phát triển của chế định này qua các thời kỳ pháp luật Việt Nam.

Chương 3: Pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại và thực tiễn thi hành pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại ở Việt Nam

Chương 3 phân tích thực trạng pháp luật thực định và đánh giá bức tranh thực tế áp dụng:

• Nội dung pháp luật thực định:
  • Căn cứ và điều kiện giao đất: Dựa trên quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện và văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư/phê duyệt dự án.
  • Chủ thể và thẩm quyền: Quy định điều kiện năng lực tài chính, ký quỹ của chủ đầu tư; thẩm quyền giao đất thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đối với tổ chức.
  • Trình tự, thủ tục: Các bước thực hiện từ lập hồ sơ, thẩm định, thu hồi đất, giải phóng mặt bằng đến ban hành quyết định giao đất, tính và thu nộp tiền sử dụng đất.
  • Quyền, nghĩa vụ và công tác thanh tra, giám sát: Quyền chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nghĩa vụ tài chính và nghĩa vụ đưa đất vào sử dụng đúng tiến độ; cơ chế thanh tra, xử lý vi phạm.
• Dữ liệu thực tiễn và bảng số liệu: Luận án sử dụng các số liệu thực tế để chứng minh cho các luận điểm:

Bảng số liệu trong luận án	Nội dung phản ánh chính
Bảng 3.1	Tình hình giao đất xây dựng nhà ở thương mại tại Thành phố Hà Nội giai đoạn 2014 đến hết năm 2017.
Bảng 3.2	Thống kê diện tích nhà ở qua các năm trên phạm vi toàn quốc.
Bảng 3.3	Thống kê diện tích nhà ở chung cư được hoàn thành mỗi năm giai đoạn 2013 - 2016.
Bảng 3.4	Thống kê cơ cấu nguồn thu ngân sách nhà nước phát sinh từ nhà đất.

• Đánh giá thực tiễn thi hành:
  • Kết quả đạt được: Tạo cơ sở pháp lý huy động vốn đầu tư xã hội hóa, thúc đẩy phát triển hạ tầng đô thị, tăng nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước, cải thiện diện tích nhà ở bình quân.
  • Hạn chế, vướng mắc: Tranh chấp kéo dài về giá bồi thường giải phóng mặt bằng; chậm định giá đất cụ thể dẫn đến chậm nộp tiền sử dụng đất; hiện tượng chỉ định chủ đầu tư không qua đấu giá; tình trạng dự án chậm tiến độ nhưng thiếu chế tài xử lý dứt điểm; cơ chế xin - cho và nguy cơ tham nhũng, lợi ích nhóm trong giao đất dự án.

Chương 4: Quan điểm, giải pháp hoàn thiện pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại ở Việt Nam

Chương này đề xuất các định hướng và giải pháp cụ thể:

• Quan điểm hoàn thiện:
  • Bảo đảm giữ vững chế độ sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước đại diện chủ sở hữu.
  • Phù hợp với các quy luật khách quan của nền kinh tế thị trường (quy luật giá trị, cung - cầu, cạnh tranh).
  • Bảo đảm tính minh bạch, công khai, công bằng trong tiếp cận quyền sử dụng đất của mọi loại hình doanh nghiệp.
  • Huy động, động viên tối đa nguồn thu cho ngân sách nhà nước, khai thác hiệu quả giá trị địa tô tăng thêm.
  • Hài hòa với chính sách an sinh xã hội, đáp ứng nhu cầu nhà ở thực tế và bảo vệ môi trường, bảo vệ đất nông nghiệp.
• Giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật:
  • Sửa đổi, bổ sung quy định Luật Đất đai về căn cứ, điều kiện giao đất thực hiện dự án NƠTM.
  • Loại bỏ các trường hợp giao đất thực hiện dự án NƠTM không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất nhằm triệt tiêu cơ chế xin - cho.
  • Thiết lập cơ chế hội đồng định giá đất độc lập với cơ quan quản lý nhà nước hành chính nhằm xác định giá đất sát với giá trị thị trường thực tế.
  • Làm rõ khái niệm, phạm vi và tiêu chí thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng nhằm tránh lạm dụng thu hồi đất phục vụ mục đích thương mại thuần túy.
• Giải pháp nâng cao hiệu quả tổ chức thực hiện:
  • Nâng cao năng lực chuyên môn và phẩm chất đạo đức của đội ngũ cán bộ có thẩm quyền quản lý đất đai.
  • Đẩy mạnh minh bạch hóa thông tin quản lý đất đai thông qua ứng dụng chính phủ điện tử, xây dựng cơ sở dữ liệu số về đất đai.
  • Nâng cao chất lượng lập, thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; kiểm soát chặt chẽ và hạn chế tối đa việc tùy tiện điều chỉnh quy hoạch xây dựng/sử dụng đất theo đề xuất cục bộ của doanh nghiệp.
  • Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, hậu kiểm đối với việc quản lý, sử dụng quỹ đất sau khi được giao.

---

Kết quả và những đóng góp mới

Đóng góp về mặt lý luận

• Hệ thống hóa và làm sâu sắc thêm cơ sở lý luận về giao đất để đầu tư xây dựng NƠTM trong điều kiện kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa tại Việt Nam.
• Luận giải vị trí giao thoa của chế định giao đất dự án NƠTM giữa pháp luật đất đai, pháp luật dân sự, pháp luật kinh doanh bất động sản, pháp luật đầu tư và pháp luật tài chính.
• Làm rõ bản chất việc Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất là phương thức vừa duy trì quyền sở hữu tối cao của Nhà nước, vừa thương mại hóa quyền sử dụng đất để phục vụ kinh doanh.

Đóng góp về mặt thực tiễn

• Cung cấp bức tranh toàn diện, trung thực về thực trạng quy định pháp luật và thực tiễn giao đất dự án NƠTM tại Việt Nam giai đoạn áp dụng Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013.
• Chỉ rõ các mâu thuẫn, khoảng trống pháp lý dẫn đến các tồn tại trên thực tế như dự án treo, thất thu ngân sách và tranh chấp giải phóng mặt bằng.
• Đề xuất các giải pháp lập pháp cụ thể mang tính khả thi: mở rộng diện đấu giá quyền sử dụng đất, thành lập hội đồng định giá độc lập, minh bạch hóa dữ liệu đất đai.

---

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

Theo các đánh giá chuyên môn tại Hội đồng chấm luận án (phản biện của PGS.TS. Dương Đăng Huệ, PGS.TS. Nguyễn Như Phát, TS. Nguyễn Thị Dung, TS. Đặng Vũ Huân) và bản giải trình tiếp thu của nghiên cứu sinh:

• Hạn chế được ghi nhận:
  • Một số số liệu thống kê tại Bảng 3.3 (diện tích căn hộ chung cư giai đoạn 2013 - 2016) chưa bao phủ trọn vẹn giai đoạn 2016 - 2020 do giới hạn thời điểm thu thập dữ liệu;
  • Luận án tập trung vào mô hình NƠTM tổng quát mà chưa đi sâu phân tích chi tiết thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi hoàn thành dự án cho người mua nhà;
  • Chưa phân tích sâu số phận pháp lý của dự án sau khi hết thời hạn giao đất/sử dụng đất.
• Hướng nghiên cứu tiếp theo:
  • Tiếp tục nghiên cứu cơ chế xử lý quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất khi dự án NƠTM kết thúc vòng đời hoạt động;
  • Nghiên cứu cơ chế tài chính đất đai chi tiết trong việc điều tiết phần giá trị tăng thêm của đất đai không do chủ đầu tư tạo ra;
  • Hoàn thiện thể chế pháp lý về đăng ký, cấp quyền sở hữu đối với các sản phẩm bất động sản lai ghép mới phát sinh từ thị trường nhà ở.

---

Giá trị tham khảo

Luận án là tài liệu khoa học hữu ích cho các nhóm đối tượng:

• Cơ quan lập pháp và cơ quan hoạch định chính sách: Cung cấp luận cứ khoa học trực tiếp cho việc sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các nghị định hướng dẫn thi hành.
• Cơ quan quản lý nhà nước tại địa phương: Tham khảo trong quá trình lập kế hoạch sử dụng đất, tổ chức đấu giá, thẩm định năng lực chủ đầu tư và quản lý quy hoạch dự án NƠTM.
• Chủ đầu tư và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản: Nhận diện khung khổ pháp lý, quyền, nghĩa vụ tài chính và trình tự thủ tục nhằm thực hiện dự án đúng quy định pháp luật.
• Cơ sở đào tạo và viện nghiên cứu: Làm tài liệu tham khảo cho giảng viên, nghiên cứu sinh, học viên cao học ngành Luật Kinh tế, Luật Đất đai, Luật Dân sự và Quản lý đất đai.

---

Câu hỏi thường gặp

1. Luận án xác định phương thức trao quyền sử dụng đất nào là phổ biến nhất cho dự án nhà ở thương mại tại Việt Nam?

Phương thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất là phương thức chủ yếu và phổ biến nhất. Phương thức này bảo đảm Nhà nước chủ động phân bổ quỹ đất, lựa chọn chủ đầu tư và thu tiền sử dụng đất một lần cho toàn bộ thời hạn dự án vào ngân sách nhà nước.

2. Tác giả đề xuất giải pháp gì đối với cơ chế định giá đất khi giao đất cho chủ đầu tư?

Tác giả đề xuất cần quy định thành lập hội đồng định giá đất độc lập với cơ quan quản lý nhà nước nhằm thẩm định, xác định giá đất cụ thể sát với giá trị thị trường, khắc phục tình trạng chênh lệch giá gây thất thu cho ngân sách nhà nước hoặc chậm trễ thủ tục giao đất.

3. Quan điểm của luận án về việc giao đất thực hiện dự án nhà ở thương mại không qua đấu giá là gì?

Luận án đề xuất không quy định các trường hợp giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất (hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất) nhằm loại bỏ cơ chế xin - cho, bảo đảm tính công khai, minh bạch và bình đẳng giữa các nhà đầu tư.

4. Luận án sử dụng các bảng số liệu thực tiễn nào tại Chương 3?

Luận án sử dụng 4 bảng số liệu thực tế: Bảng 3.1 (Tình hình giao đất xây dựng NƠTM tại Hà Nội 2014 - 2017), Bảng 3.2 (Thống kê diện tích nhà ở qua các năm), Bảng 3.3 (Diện tích nhà ở chung cư hoàn thành giai đoạn 2013 - 2016), và Bảng 3.4 (Thống kê thu ngân sách nhà nước từ nhà đất).

5. Nghiên cứu sinh đã công bố những bài báo khoa học nào từ kết quả nghiên cứu của luận án?

Tác giả đã công bố 03 bài báo khoa học chuyên ngành phản ánh trực tiếp kết quả nghiên cứu của luận án trên Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, và Tạp chí Tòa án.

---

Kết luận

Luận án tiến sĩ luật học của nghiên cứu sinh Lê Hồng Hạnh là công trình nghiên cứu chuyên sâu về chế định pháp luật giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại Việt Nam trong nền kinh tế thị trường. Tác phẩm đã hệ thống hóa các vấn đề lý luận về mối quan hệ giữa chế độ sở hữu toàn dân và phương thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, phân tích thực trạng pháp luật thực định và đánh giá toàn diện thực tiễn thi hành qua các số liệu khảo sát thực tế. Các kiến nghị về sửa đổi căn cứ giao đất, bắt buộc đấu giá quyền sử dụng đất, thành lập hội đồng định giá đất độc lập và minh bạch hóa thông tin quản lý đất đai có giá trị tham khảo thiết thực cho công tác hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai và kinh doanh bất động sản tại Việt Nam.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1 TONG QUAN TINH HÌNH NGHIÊN CỨU LIEN QUAN DEN ĐỀ TÀI Việt Nam là một trong 56 it các quốc gia hiện nay trên thé giới ghi nhân hành thúc sỡ hw toàn din ma Nhà nước là đại điện chủ sở hữu vé đất đa. Theo đó, quyền quên lý, kiểm soát và chỉ phối mọi loại đất ở phạm vi tổng thé của nênkinh. tổ xã hội, quốc phong và an ninh đều thuộc về Nhà nước, Đỏ công la nguyên do dấn din nr khác biết trong phương thúc nhà nước trao quyền SDD cho các chủ thể SDD cả vi mất pháp ý và thục t2 sơ với các quốc ga không duy tỉ chỗ độ sở hike toin din về đất dsi. Tính khác biết một cách tổng quát có th dễ nhân thấy đó lá trong các phương thức trao quyền SDD cho các chủ thể SDD dis trục tiếp hay gián tiấp luôn thé hiện ar can thiệp và chỉ phối sâu rông của Nhà nước.

Cuthể: cho pháp quyền SDD đó thuộc về cá nhân hay pháp nhân, quy mô nbu thé nào, sử dung cho mục dich gì và trao quyên dé đưới hình thúc nào gao hay cho thuổ, hay nhận, chuyển quyén SDD từ các chỗ thể khác. Thâm chi, nhiễu trường hop cụ thổ, phụ thuộc vào mục đích, tinh chất eda việc SDD, Nhà nước ấn dinh luôn phương thúc trao quyền SDD cụ thé ma chủ thể SDD không có quyển lua chọn phương thúc Xhác. Và phương thúc Nhà nước trao quyền sử dụng dit để thục hiện các DAĐT xây dung NOTM là một trong những biểu hiện của vấn dé nêu trên. Tuật đất đại hiện hành quy định, đốt với các DAĐT xây dụng NƠTM nhằm mục dich đố bin hoặc kết họp bán với cho thuê thi chi có thé SDD dưới phương thức Nha nước giao dit co tha tiễn SDD để thục hiện dự án ma khôngthể 1a hinh thie Xhác nhơ giao dit không tim trên SDB, thuê đất cũa Nhà nước (eet ở kia canh, quyền iếp cân đất đ từ Nhà nước để thục hiện các DAĐT), 11.

Các công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài 1. Các công tình nghiên cứm ởanrớc ngoài Việt Nam là một trong sổ rất it các quốc gia trên thé giới hiện nay duy tì chế đồ sở hữu toân din ma Nhà nước lá chủ sở hữu đi đện Do vậy, phương thức trao quyền quản lý và SDD ở Việt Nam cho các cá nhân tổ chức trong xã hội cũng có nhiều mr khác biệt với so với các quốc gia khác. Theo đó, có thé khẳng định ring phương thúc trao quyên SDB cia Nhà nước cho các chỗ thể SDD để thực hiện các hoạt động đầu tr, kinh doanh nói chung và kinh doanh NOTM nói riêng ở Việt Nem cũng có tính đặc thù khác tiệt ma pháp uật cia đa số các quốc gia không xác lập theo hình thúc nay. Vi vậy, sưu quá tình thu thập, nghiên cửu các từ liêu nước 10 "ngoài nghiễn củu sinh nhân thấy ring không cỏ công tình tà liệu nào nghiên cửu trục tiếp về phương thúc giao dit có thu tiên SDB để thực hiện các DAĐT kinh doanh nhà 3.

Tuy nhiên, mốt s tả liệu, một số cudn sách ma nội dụng cụ thể có rất nhiễu thông tn, luận diém quan trong tao cơ sé tiên để Ii luận cũng như định hướng cho nghiên cửu si trong việc nghiên cia đánh giá thục tấn thọc thi pháp luật về tình thúc giao đất để thực hiện các DABT NOTM tại Việt Nam. Qua đó, giúp cho "nghiên củu sinh có a chọn lọc, lựa chọn những luận diém khon học, có giá bị ứng dang trong việc tấp tue hoàn thiận pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi phép luật Về giao dit đỐ thục hiện các dự án NOTM tai Việt Nam. Cụ thể = Cuốn sich ‘Legal eminronment of business” - American of Kenas University 1988 (Mới tường pháp lý của lanh doanh - Dat học Kanas Hoa Kj 1888) có nhiễu luận đểm quan trong về sở hữu, Cuốn sich phân biệt tà sân thành hai loại là: BĐS và động sản Theo tá giã cite cuỗn sich, "Sở hồn là mỗi quan hệ tiến người có quyền và những người khác, đuợc chính phố công nhận và lim cho có hiệu lục” (Ownership isthe relation between a person who have rights and other people, regcorized and made valid by the Government (tng 14). Đây là tin diém tién để dé nghiên cửu sinh nhận thức râu sắc vay giấ căn nguyên gốc vé sự chỉ phối của chủ sỡ hữu đối với đất đa; đối với tất of các quan hệ đất đủ phát sảnh, thay đổi hay chim đứt các quyên năng chiêm hữu, sử đụng định đoạt vớ các doanh NOTM là một trong những biểu hiện của mới quan hệ của người có quyền.

(Qh nước) với hy cách chủ sở hữu dai điện với những người khác (ỗ chức, cá nhân, trong nước và ngoi minds) - là chỗ thể SDD nfumg không phi là chủ sỡ hữu: - Trang cuốn: "Claims to the Possession of Land” (Ric lập sở lữm với đất dia) cin các tác ga PhlipWalter, Adriana Janedienis B McGuire. Xuất bin thing 10/2000. Cuốn sich này chỗ yêu đồ cập dén vin đề Tuyên bổ quyên SHĐĐ git thích pháp luật liên quan và các thổ tục của timg loại quyền sỡ hữu, Ngoài ra cuốn sich cũng để cập tớ lợi ích của việc tuyên b quyên SHĐĐ, cụthể là việc huyền tổ quyển lợi này sẽ cùng cấp thông tin cập nhật mốt cách thường xuyên v ta sân và Xiện tang luật my quin iy ti săn, chủ nhá, người thuê nhã và khách thu khác Cun sách là một khối lương kiến thức phong phủ và da dang về các loại sở Hữu đối với đất dat và các quyền được xác lập theo mốt hink thúc sở hôu, Theo đó, tác giả Philip Walter, Adiansvis James Hanis B Mc Guire khẳng định ring khí các quyén của chỗ sở hữu đốt với đắt dei được tuyên bổ và được minh bạch sẽ là cơ " sở để phân Ảnh một cách trung thực và chính xác các quyền của chỗ sở hữu đối với đất dai. Làm rõ pham vị, giới hạn các quyền của chỗ thể khác không phi là chỗ sở ấn đột với đất dai trong các quan hệ lạnh t, din sợ và loện tạng Liên hộ với pháp luật đắt đi ở Việt Nam nói chung và phương thúc trao quyền SDB của chủ sỡ hữu, là Nhà nước cho các CDT kinh doanh NOTM nổi riêng.

nghiên cứu sinh nhận thấy ring giới hạn quyén lực của Nhà nước khi giao đất với tơ cách la chủ sở hữu di din với các chủ thể đầu tr kinh doanh NOTM cần phii xác định mốt cách cụ thi, xö răng đổ mốt mặt vừa thể hiện được vei trò của chủ sở hữu và chức năng quản lý của Nhà nước đối với các quan hệ đất đại nãy sinh trong đồi sống xã hộ, song hông đẳng nghấn với việc Nhà nước có quyền can thiệp sâu vào mọi giao dich vé quyển SDB của các chủ thể khi quyên SDB đó đã trao cho ho. Quyển SDD hợp pháp của các DN phii dim bảo được vận hành một cách tỉnh hoạt rong nén kinh té thị trường với quyén chủ động và ty quyết của chỗ thể có tai sản là quyền SDD đó. = Trong “International Real Estate Briefing” (Bain chi dẫn về bắt động sẵn suắc tế) với nổi chng nghiên cứu thí trường Trung Quốc do Công ty Luật Jones Day cña Mf thực hiện vào tháng9 năm 2004- Ha vẫn đồ lớn được nghiên cửa là Quyên SDD của Trung Quốc và Diu tr nước ngoài vi BĐS. Sau một số nổi dung meng tinh chất pháp lý nền ting như quyển của Nhà nước và quyền của các chủ thể SDD khác, xác lập và chuyễn giao quyên SDB.

th nội đụng về đầu tư nước ngodi được di sâu lam rõ, trong khi có riêng một phần vé các Dự án phát tiễn BĐS (Real Estate Development Project) và Chuyển nhương dự án phát triển BĐS (Cransfer of Real Estate Development Project) Nghiên cứu ta liêu này cho thây, cach thúc xéc lip và trao quyền SDB cho các chủ thể diu tu kèm theo đỏ la các quyén được nữ dụng huing lợi và quyén được thục hiện giao dich ma Nhà nước trao cho ho, bao gốm ci nhà đầu hy trong ước và nhà đầu từ nước ngoài ở Trung Quốc có nhiều nét tương đẳng rô pháp luật dit đi ð Việt Nam, Theo đó, Nhà nước cũng với vai trò chủ sở hữu quyết nh hân bổ, đều chỉnh và trao quyên cho nhà đầu hy rong made và nước ngoài theo ý chỉ của Nhà nước, đẳng thôi trao quyén cho người SDB trong quả tỉnh sử dụng Tai liệu là từ liêu quý giúp cho nghiên cửa sinh có những nhận định sâu réng hơn vi những tương đẳng và khác tiệt trong việc thực thi quyên SHBD của Nhà nước ở Hai quốc gia đặc biệt là cách thức ứng xử côn chủ SHĐĐ đối với nhà đầu tơ nước "ngoài ki đều bơ vào quốc gia đó - Dai sử quán Pháp tei Trung Quốc và Quỹ phát iển Pháp luật châu Au lục đe (Fondation potz le Drott continental) đã công bô một số bảo vào năm 2009 2 (gỗ 0 - Tháng 01-3 năm 2009) về "Sở hữu tar Tring Quốc" (La propriété en Chine). Bai báo đã bản luận khá kỹ về sở hữu và các cấp độ về sở hữu, Theo 46, ở Trang Quốc, dit đi không thuộc sở hiểu te nhân ma thuộc sỡ hồu nhà nước hay tập thể (chính quyền dia phương. Chủ thể công là nhà nước hay chính quyền đa phương chi có quyền SDB. Chủ thể tr có thé là sở hữu tài sẵn rên đất những không là chủ sở hu đất.

V mốt quan hộ giữa các quyền sở hữu BĐS trân dit và quyển SDD, Trung Quốc đã theo nguyên tắc “nha theo đất, dit theo nhà”. Cu thi, theo Điều 146 và Điều 147 Luật vé sở hữu tai sin năm 2007, chuyển nhượng quyền SDD kéo theo chuyển nhương nhing gì được xây dựng trên dit và ngược lạ, chuyển nhương nhà được xây dung trên đất kéo theo chuyển nhương quyển, SDD đó, VỀ vẫn dé này, pháp luật Việt Nam trong vide xác lập quyền sở hữu, NOTM gắn liên với đất cũng tương tự như pháp luật Trung Quốc. - Trong Luận văn thạc ai để tài “Growth Strategy, IPO & Performance of Indian Real Estate Companies” (Chién lược tăng tưởng Phát hành cỗ phẫu lễ dibs ra công ching và Sự thue Inén cia các doanh nghệp bắt đồng san Ấn Đô) của tác gid Sharad Jhmgrm, Dat học Lancaster, Anh năm 2011 [130]: Tác gã đề câp khá nhiều din nhõng vấn để pháp lý vé th trường BĐS và thục in ngành cổng nghiệp BĐS ở An Độ, trong dé lý giải búc ranh thị rường BĐS An Đồ ở thời ky thơng thịnh nhất từ 2002 độn 2007.