CHƯƠNG 1 TONG QUAN TINH HÌNH NGHIÊN CỨU LIEN QUAN DEN ĐỀ TÀI Việt Nam là một trong 56 it các quốc gia hiện nay trên thé giới ghi nhân hành thúc sỡ hw toàn din ma Nhà nước là đại điện chủ sở hữu vé đất đa. Theo đó, quyền quên lý, kiểm soát và chỉ phối mọi loại đất ở phạm vi tổng thé của nênkinh. tổ xã hội, quốc phong và an ninh đều thuộc về Nhà nước, Đỏ công la nguyên do dấn din nr khác biết trong phương thúc nhà nước trao quyền SDD cho các chủ thể SDD cả vi mất pháp ý và thục t2 sơ với các quốc ga không duy tỉ chỗ độ sở hike toin din về đất dsi. Tính khác biết một cách tổng quát có th dễ nhân thấy đó lá trong các phương thức trao quyền SDD cho các chủ thể SDD dis trục tiếp hay gián tiấp luôn thé hiện ar can thiệp và chỉ phối sâu rông của Nhà nước.
Cuthể: cho pháp quyền SDD đó thuộc về cá nhân hay pháp nhân, quy mô nbu thé nào, sử dung cho mục dich gì và trao quyên dé đưới hình thúc nào gao hay cho thuổ, hay nhận, chuyển quyén SDD từ các chỗ thể khác. Thâm chi, nhiễu trường hop cụ thổ, phụ thuộc vào mục đích, tinh chất eda việc SDD, Nhà nước ấn dinh luôn phương thúc trao quyền SDD cụ thé ma chủ thể SDD không có quyển lua chọn phương thúc Xhác. Và phương thúc Nhà nước trao quyền sử dụng dit để thục hiện các DAĐT xây dung NOTM là một trong những biểu hiện của vấn dé nêu trên. Tuật đất đại hiện hành quy định, đốt với các DAĐT xây dụng NƠTM nhằm mục dich đố bin hoặc kết họp bán với cho thuê thi chi có thé SDD dưới phương thức Nha nước giao dit co tha tiễn SDD để thục hiện dự án ma khôngthể 1a hinh thie Xhác nhơ giao dit không tim trên SDB, thuê đất cũa Nhà nước (eet ở kia canh, quyền iếp cân đất đ từ Nhà nước để thục hiện các DAĐT), 11.
Các công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài 1. Các công tình nghiên cứm ởanrớc ngoài Việt Nam là một trong sổ rất it các quốc gia trên thé giới hiện nay duy tì chế đồ sở hữu toân din ma Nhà nước lá chủ sở hữu đi đện Do vậy, phương thức trao quyền quản lý và SDD ở Việt Nam cho các cá nhân tổ chức trong xã hội cũng có nhiều mr khác biệt với so với các quốc gia khác. Theo đó, có thé khẳng định ring phương thúc trao quyên SDB cia Nhà nước cho các chỗ thể SDD để thực hiện các hoạt động đầu tr, kinh doanh nói chung và kinh doanh NOTM nói riêng ở Việt Nem cũng có tính đặc thù khác tiệt ma pháp uật cia đa số các quốc gia không xác lập theo hình thúc nay. Vi vậy, sưu quá tình thu thập, nghiên cửu các từ liêu nước 10 "ngoài nghiễn củu sinh nhân thấy ring không cỏ công tình tà liệu nào nghiên cửu trục tiếp về phương thúc giao dit có thu tiên SDB để thực hiện các DAĐT kinh doanh nhà 3.
Tuy nhiên, mốt s tả liệu, một số cudn sách ma nội dụng cụ thể có rất nhiễu thông tn, luận diém quan trong tao cơ sé tiên để Ii luận cũng như định hướng cho nghiên cửu si trong việc nghiên cia đánh giá thục tấn thọc thi pháp luật về tình thúc giao đất để thực hiện các DABT NOTM tại Việt Nam. Qua đó, giúp cho "nghiên củu sinh có a chọn lọc, lựa chọn những luận diém khon học, có giá bị ứng dang trong việc tấp tue hoàn thiận pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi phép luật Về giao dit đỐ thục hiện các dự án NOTM tai Việt Nam. Cụ thể = Cuốn sich ‘Legal eminronment of business” - American of Kenas University 1988 (Mới tường pháp lý của lanh doanh - Dat học Kanas Hoa Kj 1888) có nhiễu luận đểm quan trong về sở hữu, Cuốn sich phân biệt tà sân thành hai loại là: BĐS và động sản Theo tá giã cite cuỗn sich, "Sở hồn là mỗi quan hệ tiến người có quyền và những người khác, đuợc chính phố công nhận và lim cho có hiệu lục” (Ownership isthe relation between a person who have rights and other people, regcorized and made valid by the Government (tng 14). Đây là tin diém tién để dé nghiên cửu sinh nhận thức râu sắc vay giấ căn nguyên gốc vé sự chỉ phối của chủ sỡ hữu đối với đất đa; đối với tất of các quan hệ đất đủ phát sảnh, thay đổi hay chim đứt các quyên năng chiêm hữu, sử đụng định đoạt vớ các doanh NOTM là một trong những biểu hiện của mới quan hệ của người có quyền.
(Qh nước) với hy cách chủ sở hữu dai điện với những người khác (ỗ chức, cá nhân, trong nước và ngoi minds) - là chỗ thể SDD nfumg không phi là chủ sỡ hữu: - Trang cuốn: "Claims to the Possession of Land” (Ric lập sở lữm với đất dia) cin các tác ga PhlipWalter, Adriana Janedienis B McGuire. Xuất bin thing 10/2000. Cuốn sich này chỗ yêu đồ cập dén vin đề Tuyên bổ quyên SHĐĐ git thích pháp luật liên quan và các thổ tục của timg loại quyền sỡ hữu, Ngoài ra cuốn sich cũng để cập tớ lợi ích của việc tuyên b quyên SHĐĐ, cụthể là việc huyền tổ quyển lợi này sẽ cùng cấp thông tin cập nhật mốt cách thường xuyên v ta sân và Xiện tang luật my quin iy ti săn, chủ nhá, người thuê nhã và khách thu khác Cun sách là một khối lương kiến thức phong phủ và da dang về các loại sở Hữu đối với đất dat và các quyền được xác lập theo mốt hink thúc sở hôu, Theo đó, tác giả Philip Walter, Adiansvis James Hanis B Mc Guire khẳng định ring khí các quyén của chỗ sở hữu đốt với đắt dei được tuyên bổ và được minh bạch sẽ là cơ " sở để phân Ảnh một cách trung thực và chính xác các quyền của chỗ sở hữu đối với đất dai. Làm rõ pham vị, giới hạn các quyền của chỗ thể khác không phi là chỗ sở ấn đột với đất dai trong các quan hệ lạnh t, din sợ và loện tạng Liên hộ với pháp luật đắt đi ở Việt Nam nói chung và phương thúc trao quyền SDB của chủ sỡ hữu, là Nhà nước cho các CDT kinh doanh NOTM nổi riêng.
nghiên cứu sinh nhận thấy ring giới hạn quyén lực của Nhà nước khi giao đất với tơ cách la chủ sở hữu di din với các chủ thể đầu tr kinh doanh NOTM cần phii xác định mốt cách cụ thi, xö răng đổ mốt mặt vừa thể hiện được vei trò của chủ sở hữu và chức năng quản lý của Nhà nước đối với các quan hệ đất đại nãy sinh trong đồi sống xã hộ, song hông đẳng nghấn với việc Nhà nước có quyền can thiệp sâu vào mọi giao dich vé quyển SDB của các chủ thể khi quyên SDB đó đã trao cho ho. Quyển SDD hợp pháp của các DN phii dim bảo được vận hành một cách tỉnh hoạt rong nén kinh té thị trường với quyén chủ động và ty quyết của chỗ thể có tai sản là quyền SDD đó. = Trong “International Real Estate Briefing” (Bain chi dẫn về bắt động sẵn suắc tế) với nổi chng nghiên cứu thí trường Trung Quốc do Công ty Luật Jones Day cña Mf thực hiện vào tháng9 năm 2004- Ha vẫn đồ lớn được nghiên cửa là Quyên SDD của Trung Quốc và Diu tr nước ngoài vi BĐS. Sau một số nổi dung meng tinh chất pháp lý nền ting như quyển của Nhà nước và quyền của các chủ thể SDD khác, xác lập và chuyễn giao quyên SDB.
th nội đụng về đầu tư nước ngodi được di sâu lam rõ, trong khi có riêng một phần vé các Dự án phát tiễn BĐS (Real Estate Development Project) và Chuyển nhương dự án phát triển BĐS (Cransfer of Real Estate Development Project) Nghiên cứu ta liêu này cho thây, cach thúc xéc lip và trao quyền SDB cho các chủ thể diu tu kèm theo đỏ la các quyén được nữ dụng huing lợi và quyén được thục hiện giao dich ma Nhà nước trao cho ho, bao gốm ci nhà đầu hy trong ước và nhà đầu từ nước ngoài ở Trung Quốc có nhiều nét tương đẳng rô pháp luật dit đi ð Việt Nam, Theo đó, Nhà nước cũng với vai trò chủ sở hữu quyết nh hân bổ, đều chỉnh và trao quyên cho nhà đầu hy rong made và nước ngoài theo ý chỉ của Nhà nước, đẳng thôi trao quyén cho người SDB trong quả tỉnh sử dụng Tai liệu là từ liêu quý giúp cho nghiên cửa sinh có những nhận định sâu réng hơn vi những tương đẳng và khác tiệt trong việc thực thi quyên SHBD của Nhà nước ở Hai quốc gia đặc biệt là cách thức ứng xử côn chủ SHĐĐ đối với nhà đầu tơ nước "ngoài ki đều bơ vào quốc gia đó - Dai sử quán Pháp tei Trung Quốc và Quỹ phát iển Pháp luật châu Au lục đe (Fondation potz le Drott continental) đã công bô một số bảo vào năm 2009 2 (gỗ 0 - Tháng 01-3 năm 2009) về "Sở hữu tar Tring Quốc" (La propriété en Chine). Bai báo đã bản luận khá kỹ về sở hữu và các cấp độ về sở hữu, Theo 46, ở Trang Quốc, dit đi không thuộc sở hiểu te nhân ma thuộc sỡ hồu nhà nước hay tập thể (chính quyền dia phương. Chủ thể công là nhà nước hay chính quyền đa phương chi có quyền SDB. Chủ thể tr có thé là sở hữu tài sẵn rên đất những không là chủ sở hu đất.
V mốt quan hộ giữa các quyền sở hữu BĐS trân dit và quyển SDD, Trung Quốc đã theo nguyên tắc “nha theo đất, dit theo nhà”. Cu thi, theo Điều 146 và Điều 147 Luật vé sở hữu tai sin năm 2007, chuyển nhượng quyền SDD kéo theo chuyển nhương nhing gì được xây dựng trên dit và ngược lạ, chuyển nhương nhà được xây dung trên đất kéo theo chuyển nhương quyển, SDD đó, VỀ vẫn dé này, pháp luật Việt Nam trong vide xác lập quyền sở hữu, NOTM gắn liên với đất cũng tương tự như pháp luật Trung Quốc. - Trong Luận văn thạc ai để tài “Growth Strategy, IPO & Performance of Indian Real Estate Companies” (Chién lược tăng tưởng Phát hành cỗ phẫu lễ dibs ra công ching và Sự thue Inén cia các doanh nghệp bắt đồng san Ấn Đô) của tác gid Sharad Jhmgrm, Dat học Lancaster, Anh năm 2011 [130]: Tác gã đề câp khá nhiều din nhõng vấn để pháp lý vé th trường BĐS và thục in ngành cổng nghiệp BĐS ở An Độ, trong dé lý giải búc ranh thị rường BĐS An Đồ ở thời ky thơng thịnh nhất từ 2002 độn 2007.