Đặt vấn đề Nói về tầm quan trọng của đất đai, Các Mác viết: “Đất là một phòng thí nghiệm vĩ đại, là kho tàng cung cấp các tư liệu lao động, vật chất, là vị trí để định cư, là nền tảng của tập thể” và ông cũng đã từng nói: “Đất là mẹ, sức lao động là cha, sản sinh ra mọi thứ của cải vật chất”. Chính vì vậy quá trình khai thác và sử dụng đất đai phải luôn gắn liền với sự phát triển của xã hội. Chuyển quyền SDĐ là nội dung quan trọng trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai, có quan hệ mật thiết với các nội dung khác. Việc chuyển quyền SDĐ được thực hiện với các hình thức như: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp,.
Điều này đã tạo điều kiện cho người sử dụng đất thực hiện các quyền liên quan đến đất đai. Thúc đẩy các quan hệ mua bán hợp tác kinh doanh và tạo điều kiện cho sự phát triển kinh tế xã hội. Hơn nữa, thông qua các hoạt động chuyển quyền Nhà nước sẽ thu được khoản thuế, khoản lệ phí lớn đóng góp vào ngân sách Nhà nước, nâng cao giá trị của đất đai. Thông qua thuế chuyển quyền sẽ đảm bảo công bằng xã hội, người SDĐ được đảm bảo QSDĐ của mình theo quy định của pháp luật.
Nếu không có chuyển quyền SDĐ thì đất đai sẽ không có giá trị. Trong những năm qua, đặc biệt là nhiều năm trở lại đây việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của Nhà Nước đại diện quyền chủ sở hữu chủ sử dụng đất trong quản lý và sử dụng đất đai đã đạt nhiều thành tích đáng kể song vẫn gặp nhiều khó khăn nhất định trong quá trình thực hiện luật đất đai. Do đó, để thấy được những mặt tồn tại yếu kém trong công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung và trong việc đảm bảo quyền lợi cũng như nghĩa vụ của nhà nước và chủ sử dụng trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai, ta cần đánh giá một cách khách quan những kết quả đã đạt được, từ đó rút ra những bài học kinh nghiệm nhằm quản lý và sử dụng đất đai một cách hiệu quả nhất. Huyện Tràng Định là một trong 11 huyện thị thuộc tỉnh Lạng Sơn.
Tràng Định có vị trí địa lý thuận lợi cho việc giao lưu, buôn bán, là một huyện thuần nông nên đời sống nhân dân phụ thuộc chủ yếu vào sản xuất nông 2 nghiệp, thu nhập bình quân trên đầu người chưa cao, trình độ nhận thức và hiểu biết của đại bộ phận dân số về pháp luật còn thấp kém. Đặc biệt là luật đất đai vì vậy việc thực hiện giải quyết các vấn đề liên quan đến đất đai còn gặp nhiều khó khăn như các công tác: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất, bồi thường giải phóng mặt bằng…v. Với thực tiễn địa phương em thấy được sự quan trọng của công tác chuyển QSDĐ trong quản lý nhà nước về đất đai, được sự nhất trí của Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Tài Nguyên và Môi trường, dưới sự hướng dẫn của thầy giáo PGS. Đàm Xuân Vận, em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Tràng Định, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn từ 2012 đến tháng 6/2014”.
Mục tiêu của đề tài Đánh giá được công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn huyện Tràng Định nhằm xác định được những kết quả đạt được và những tồn tại, yếu kém trong công tác chuyển QSDĐ tại địa phương. Từ đó đề xuất những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác chuyển quyền sử dụng đất cho địa phương. Yêu cầu của đề tài - Nắm được các quy định của nhà nước về công tác chuyển quyền sử dụng đất - Các số liệu điều tra thu thập chính xác, đầy đủ phản ánh trung thực khách quan công tác chuyển quyền tại địa phương - Đánh giá kết quả chuyển QSDĐ đất đai tại địa phương, từ đó có thể đưa ra những giải pháp khả thi để giải quyết những khó khăn và hoàn thiện trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai trong thời gian tiếp. Ý nghĩa của đề tài * Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học: - Bổ sung hoàn thiện kiến thức đã được học trong nhà trường cho bản thân đồng thời tiếp cận và thấy được những thuận lợi và khó khăn của công tác chuyển QSDĐ trong thực tế.
3 - Nắm vững những quy định của Luật đất đai 2003 và các văn bản dưới Luật về đất đai của trung ương và địa phương về chuyển QSDĐ. * Ý nghĩa trong thực tiễn: - Tìm hiểu được đúng thực trạng của công tác chuyển quyền sử dụng đất của huyện Tràng Định, tỉnh Lạng Sơn từ đó giúp sinh viên hiểu rõ hơn về công tác quản lý đất đai tại chính địa phương mình. - Kiến nghị và đề xuất với các cấp có thẩm quyền đưa ra những giải pháp phù hợp cho công tác chuyển QSDĐ nói riêng và công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung được tốt hơn. 4 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.
CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI 2. Cơ sở pháp lý của đề tài Hiến pháp 1992; Luật Đất đai 2003; ngày 26 tháng 11 năm 2003. Bộ luật Dân sự 2005; ngày 14 tháng 6 năm 2005. Nghị đinh 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004/ của chính phủ về thi hành Luật Đất đai 2003 Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/11/2006 của chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị định 181/2004/NĐ-CP Nghị định 114-CP ngày 5/9/1994 quy định chi tiết thi hành luật thuế chuyển quyền sử dụng đất Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ quy định trình tự các bước, nội dung và trách nhiệm của các đơn vị, cá nhân có liên quan trong giải quyết thủ tục hành chính chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất Điều 99 Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định về nhận chuyển QSDĐ Thông tư của Bộ Tài Chính số 78-TC/TCT ngày 30/9/1994 hướng dẫn thi hành nghị định số 114-CP ngày 5/9/1994 Thông tư 23/2006/TT-BTC của Bộ Tài chính về việc hướng dẫn xác định tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng QSDĐ đã trả có nguồn gốc ngân sách nhà nước theo quy định của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
Thông tư liên tịch 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc sửa đổi bổ sung một số quy định của thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/06/20005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài Nguyên và Môi Trường hướng dẫn về việc đăng kí thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất. 5 Thông tư liên tịch 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 của Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất. Thông tư 01/2005/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính Phủ về thi hành Luật Đất đai. Thông tư 29/2004/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
Quyết định số 93/QĐ-TTg ngày 22/06/2007 của Thủ tướng Chính phủ về việc ban hành Quy chế thực hiện cơ chế một cửa, cơ chế một cửa liên thông tại cơ quan hành chính nhà nước địa phương. Quyết định 08/2011/QĐ - UBND ngày 15/03/2011 UBND tỉnh Lạng Sơn về việc điều chỉnh, bổ sung và bãi bỏ một số khoản thu phí, lệ phí thuộc quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh Lạng Sơn. Quyết định số 1324/2007/QĐ-UBND ngày 05/9/2007 của UBND tỉnh Lạng Sơn về việc điều chỉnh, bổ sung, ban hành mới các loại phí và lệ phí. Cơ sở lý luận của đề tài Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai.
Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến động do chuyển QSDĐ. Mặc dù, trong luật đất đai 1987 Nhà nước chỉ quy định một phạm vi hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho phép chuyển quyền sử dụng đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp các loại đất khác hầu như bị cấm đoán. Nhưng thực tế các quyền này diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự quản lý của nhà nước. Đến Luật Đất đai 1993, nhà nước đã thừa ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai toàn diện.
Nhà nước đã thừa nhận đất đai đã có giá trị sử dụng và coi nó như một loại hàng hóa đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền chuyển quyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dưới các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSDĐ, Các quyền này được quy định tại điều 73 Luật Đất đai 1993. Tuy vậy Luật Đất đai 1993 đã được soạn với tinh thần đổi mới của hiến pháp 1992 và trong quá 6 trình thực hiện đã được bổ sung hai lần vào năm 1998 và năm 2001 cho phù hợp. Sau 10 năm thực hiện đã thu được kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tác quản lí đất đai của nhà nước trong thời kỳ đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển. Song trong quá trình thực hiện Luật Đất đai 1993 cũng còn bộc lộ những điểm chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước trong thời kỳ CNH - HĐH.
Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về đất đai, tại kỳ họp 4, Quốc hội khóa XI thông qua Luật Đất đai 2003. Đến Luật Đất đai 2003, Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được chuyển QSDĐ của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993 nhưng cụ thể hóa hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung hình thức chuyển quyền dưới hình thức cho tặng QSDĐ và thủ tục cũng như có nhiều vấn đề khác liên quan. Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất. Nhà nước chỉ không cho phép chuyển quyền sử dụng đất trong 3 trường hợp sau: - Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp - Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển quyền sử dụng.
- Đất đang có tranh chấp.